Les mensualités du prêt immobilier ne passent plus depuis trois mois, la banque réclame le solde par lettre recommandée et un commandement de payer valant saisie immobilière vient d’arriver par commissaire de justice : faut-il craindre de perdre la maison, la recevabilité du dossier de surendettement suspend-elle vraiment la saisie, et peut-on garder son logement tout en faisant effacer une partie des dettes. La réponse tient en trois réflexes : dès la recevabilité, toute poursuite sur la maison est suspendue et aucune garantie nouvelle ne peut être prise sur le bien, le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale n’empêche jamais l’ouverture de la procédure, et la suite se joue devant la commission puis devant le juge entre garder le logement par un plan adapté ou le vendre dans un cadre qui réduit le solde restant dû. Chaque étape obéit à des délais stricts, quinze jours pour contester un refus, vingt jours pour vérifier les créances, trente jours pour contester les mesures imposées, et chaque texte cité ici a été vérifié dans sa version en vigueur.

D’après l’article L711-1 du code de la consommation, « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Autrement dit, même si la maison vaut plus cher que le total des dettes, le dossier reste recevable dès lors que les mensualités ne peuvent plus être payées durablement. Pour situer le crédit immobilier parmi les autres dettes effaçables et les issues possibles, voir la page pilier du cabinet sur surendettement : dettes éligibles et effacement des dettes.

I. La recevabilité suspend-elle la saisie de votre maison et les poursuites de la banque

A. Après la recevabilité, la banque ne peut plus saisir la maison ni prendre de garantie sur le bien

D’après l’article L722-2 du code de la consommation, « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La maison entre dans les biens du débiteur au même titre que le compte bancaire ou le salaire : toute saisie immobilière engagée, tout commandement de payer qui la prépare et toute mesure d’exécution nouvelle se trouvent suspendus dès que la commission déclare le dossier recevable. La Banque de France précise que cette suspension dure jusqu’à la fin du traitement du dossier, dans la limite de deux ans, et qu’elle ne couvre ni les dettes pénales ni les dettes alimentaires. Concrètement, dès réception de la lettre de recevabilité, la première démarche consiste à adresser à la banque et au commissaire de justice une copie de la décision en demandant par écrit l’arrêt des poursuites, puis à alerter le secrétariat de la commission si les actes continuent malgré l’interdiction.

L’interdiction va plus loin que la simple suspension des saisies en cours : la recevabilité interdit aussi de prendre des garanties nouvelles sur le logement. La deuxième chambre civile l’a jugé le 28 mars 2024 dans un arrêt rendu sur le pourvoi n° 22-12.797, publié au Bulletin (arrêt du 28 mars 2024, n° 22-12.797) : « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Dans cette affaire, des créanciers avaient fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire de 75 000 euros sur le bien immobilier des débiteurs, ramenée ensuite à 51 932 euros, et la cour d’appel avait validé l’inscription au motif que les mesures conservatoires ne diminueraient pas le patrimoine. La Cour de cassation casse cette analyse : l’hypothèque provisoire prise après la recevabilité doit être annulée. Le raisonnement s’appuie sur la combinaison de l’article L722-2 du code de la consommation, qui suspend les procédures d’exécution contre les biens, et de l’article L722-5 du code de la consommation, selon lequel « elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté » pour la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution.

Pour le propriétaire acculé, cet arrêt change tout : entre le dépôt et la recevabilité, la banque peut encore agir, mais une fois la recevabilité prononcée, elle ne peut ni faire inscrire d’hypothèque judiciaire provisoire, ni engager de saisie conservatoire sur la maison, ni poursuivre la saisie immobilière déjà lancée. Si une inscription est publiée malgré tout au service de la publicité foncière, la nullité peut être demandée devant le juge des contentieux de la protection, et la radiation suit l’annulation. Le réflexe utile consiste à demander un état hypothécaire du bien après la recevabilité : toute inscription postérieure à la décision devient contestable, et le relevé sert de preuve devant le juge. Parallèlement, les mensualités du prêt ne doivent plus être payées directement à la banque après la recevabilité, sauf autorisation du juge, car le paiement d’une créance née avant la suspension aggraverait l’inégalité entre créanciers et fragiliserait le dossier.

B. Ce que la suspension ne règle pas : forclusion de deux ans, dettes exclues et actes à ne jamais accomplir

La suspension protège le bien, mais elle ne fait pas disparaître la créance de la banque et ne couvre pas toutes les dettes. D’après l’article L218-2 du code de la consommation, « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. » Ce délai de forclusion de deux ans court contre la banque pour le prêt immobilier, et la procédure de surendettement le suspend sans l’interrompre : la nuance décide du sort de la créance. La deuxième chambre civile l’a tranché le 23 octobre 2025 sur le pourvoi n° 23-12.623 (arrêt du 23 octobre 2025, n° 23-12.623), dans une affaire où la Banque populaire réclamait 24 347,47 euros au titre d’un prêt immobilier consenti par acte notarié du 31 mai 2007, avec un troisième dossier de surendettement déclaré recevable le 4 décembre 2017 puis finalement irrecevable le 4 novembre 2018, avant une assignation du 6 octobre 2020 dans le cadre d’une saisie immobilière. La cour d’appel avait retenu une interruption du délai, donc un nouveau délai reparti de zéro. La Cour de cassation casse : « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ».

En pratique, cela signifie que le temps de la procédure ne s’ajoute pas au délai de la banque comme une page blanche : le délai reprend son cours là où il s’était arrêté, à compter de la fin de la suspension. Pour le débiteur, deux conséquences directes : d’une part, la forclusion biennale reste une arme à vérifier emprunt par emprunt, en comparant la date de la première échéance impayée non régularisée, les actes interruptifs et les périodes de suspension liées à chaque dossier recevable ; d’autre part, multiplier les dépôts irrecevables ne fait pas gagner du temps contre la banque, puisque seule la période couverte par une décision de recevabilité suspend le délai. L’état détaillé des dettes adressé par la commission après la recevabilité doit donc être contrôlé ligne par ligne, et toute créance prescrite ou forclose contestée par écrit motivé dans les vingt jours de sa réception, en demandant à la commission de saisir le juge pour vérification des créances.

Autre limite à connaître avant d’agir : certains actes accomplis dans l’urgence se retournent contre le débiteur. Donner la maison à un enfant, vendre un terrain à un proche à prix réduit ou vider le bien de sa valeur pour échapper à la banque expose à l’action paulienne du créancier, qui fait déclarer l’acte inopposable et poursuit le bien entre les mains du bénéficiaire. Le 10 septembre 2026, la deuxième chambre civile a rappelé sur le pourvoi n° 23-20.368, publié au Bulletin (arrêt du 10 septembre 2026, n° 23-20.368), dans une affaire opposant le Crédit foncier de France à un emprunteur qui avait donné à son épouse la nue-propriété de ses parts d’un immeuble indivis financé par un prêt immobilier de 2008, que « si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent à un seul et même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ». La banque, qui avait agi en licitation de l’immeuble dès 2017, a ainsi pu faire juger que son action paulienne de 2020 n’était pas prescrite, les deux actions visant le même but de recouvrement sur le même immeuble. D’après l’article 2241 du code civil, « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. » Moralité pour le débiteur : ne jamais organiser son insolvabilité avant le dépôt, ne signer aucune donation ni vente de complaisance, et déclarer le bien pour sa valeur réelle, car la dissimulation entraîne le rejet du dossier et la bonne foi conditionne toute la procédure.

II. Garder ou vendre votre résidence principale : plan de la commission et contrôle du juge

A. Garder la maison grâce au plan : conciliation, rééchelonnement du prêt et contestation des mesures

Être propriétaire n’exclut pas du surendettement, y compris lorsque les dettes proviennent pour partie d’une activité. Le 2 juillet 2026, la deuxième chambre civile a cassé sur le pourvoi n° 23-21.550 (arrêt du 2 juillet 2026, n° 23-21.550) un jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 4 août 2023 qui avait confirmé l’irrecevabilité d’une débitrice au motif que ses dettes non professionnelles devaient être supérieures à ses dettes professionnelles : « Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » Un artisan, un commerçant ou un ancien entrepreneur qui ne rembourse plus son prêt immobilier personnel peut donc être recevable, et la commission examine l’ensemble du passif sans hiérarchie entre dettes de la maison et dettes de l’activité.

Lorsque le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier et que ses ressources ou l’actif réalisable permettent un traitement, la commission privilégie la conciliation. D’après l’article L732-1 du code de la consommation, « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » Le plan conventionnel négocié avec la banque peut réaménager le prêt : mensualités réduites et adaptées au reste à vivre, reports d’échéances, allongement de la durée, voire aménagement du taux dans la négociation. Le dossier de conciliation se prépare avec des pièces précises : acte notarié d’achat et tableau d’amortissement du prêt, estimation récente de la valeur du bien, avis de taxe foncière, relevé des charges de copropriété, justificatifs de revenus et de charges mensuelles, et attestation d’assurance emprunteur. Plus l’estimation est sérieuse, plus la commission peut démontrer à la banque qu’un plan vaut mieux qu’une vente forcée à prix cassé.

En cas d’échec de la conciliation, la commission peut imposer des mesures au débiteur qui le demande, après avoir mis chaque partie en mesure de présenter ses observations. D’après l’article L733-1 du code de la consommation, elle peut notamment rééchelonner le paiement des dettes de toute nature « sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». Pour un prêt immobilier dont il reste quatorze ans à courir, le rééchelonnement peut donc atteindre sept ans ; s’il reste six ans, la limite tombe à trois ans. La commission peut subordonner ces mesures à des actes qui facilitent le paiement, et chaque mesure contestée ouvre un recours : la notification par lettre recommandée avec avis de réception indique que « la contestation à l’encontre des mesures que la commission entend imposer est formée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son secrétariat dans un délai de trente jours à compter de leur notification », selon l’article R733-6 du code de la consommation. La contestation, signée et motivée, renvoie le dossier devant le juge des contentieux de la protection, qui peut confirmer, modifier ou écarter les mesures. Pour la banque comme pour le débiteur, ce juge reste l’arbitre final du caractère soutenable des mensualités.

B. Vendre la maison sans être écrasé : vente amiable, réduction du solde et effacement du reste

Quand les revenus ne permettent plus de garder le logement même avec un rééchelonnement maximal, la vente devient la solution, et la loi l’encadre pour éviter que le débiteur vende puis reste écrasé par le solde. D’après l’article L733-4 du code de la consommation, « En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû », le solde étant ensuite réduit dans des proportions qui rendent son paiement compatible avec les ressources et les charges du débiteur, avec un rééchelonnement calculé comme celui des mesures imposées. Autrement dit, une fois le prix imputé sur le capital restant dû, la commission ou le juge peut réduire le solde et le rééchelonner pour le rendre compatible avec le budget. La même mesure vaut pour la vente amiable « dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit » : vendre vite et à l’amiable, avec l’accord écrit de la banque sur le prix plancher et les modalités, ouvre les mêmes protections qu’une vente forcée tout en préservant le prix.

L’article L733-4 du code de la consommation prévoit en son 2° « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. », avec une limite : les sommes déjà payées à la place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques, ne peuvent pas être effacées. Pour le propriétaire, la stratégie se lit ainsi : si la vente dégage un solde résiduel payable sur sept ans, demander la réduction et le rééchelonnement du solde ; si même réduit le solde reste manifestement impayable, demander l’effacement partiel combiné ; si la situation est irrémédiablement compromise, basculer vers le rétablissement personnel. L’orientation entre ces voies appartient à la commission. D’après l’article L724-1 du code de la consommation, « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut » soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dans un cas précis, soit saisir avec l’accord du débiteur le juge des contentieux de la protection pour ouvrir un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Le premier cas vise le débiteur qui « ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande » : un propriétaire de maison vendue ou sans actif réalisable entre dans ce cadre dès lors que le logement a été cédé et que le solde ne peut être apuré.

Lorsque la maison doit encore être vendue dans le cadre du rétablissement, la procédure avec liquidation judiciaire organise la vente sous contrôle du juge, avec un liquidateur, puis l’effacement des dettes restantes. D’après l’article L741-1 du code de la consommation, « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire », qui efface les dettes sans vendre. Dans les deux cas, la banque prêteuse déclare sa créance, le juge vérifie la forclusion biennale et la régularité du prêt, et le débiteur de bonne foi sort de la procédure sans le poids du solde immobilier. Le point de vigilance reste la phase d’attente : entre la décision d’orientation et l’ouverture du rétablissement, la suspension des poursuites continue de protéger le bien, à condition de ne payer aucun créancier en direct et de signaler immédiatement tout acte de poursuite au secrétariat de la commission.

Conclusion

La maison n’est ni un obstacle au dossier ni un bien perdu d’avance : la recevabilité suspend les saisies et interdit toute garantie nouvelle sur le logement, la propriété de la résidence principale n’exclut jamais la procédure, et la commission cherche d’abord un plan qui permet de garder le bien avant d’organiser une vente qui réduit le solde. Trois réflexes protègent le propriétaire : transmettre la décision de recevabilité à la banque et au commissaire de justice dès sa réception et vérifier l’état hypothécaire du bien, contester l’état des dettes dans les vingt jours en faisant vérifier la forclusion de chaque prêt, et contester les mesures imposées dans les trente jours si les mensualités restent insoutenables. Celui qui ne dissimule rien, ne paie personne en marge de la procédure et ne cède aucun bien dans l’urgence donne à la commission puis au juge les moyens de trancher entre un plan tenable et un effacement qui solde définitivement le passé. Quand le doute porte sur une inscription prise après la recevabilité, sur un délai de forclusion ou sur le choix entre garder et vendre, une contestation précise, datée et documentée vaut toujours mieux que le silence ou l’attente.

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