La hausse des impayés de loyers remet les propriétaires bailleurs face à une difficulté très concrète : que faire lorsqu’un locataire ne paie plus, annonce avoir déposé un dossier de surendettement à la Banque de France, puis demande un plan d’apurement ou la suspension de l’expulsion ?

Le sujet est sensible en 2026 parce que les bailleurs cumulent souvent crédit immobilier, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, travaux DPE et délais judiciaires. De l’autre côté, le locataire peut bénéficier d’un traitement de surendettement, de l’aide de la CAF, du FSL, d’un plan d’apurement ou de délais judiciaires. Le risque pour le bailleur est de réagir trop tard, de signer un accord mal rédigé ou de laisser passer une étape qui conditionne la suite de la procédure.

Cet article explique les réflexes à adopter lorsque le locataire est en surendettement, lorsque le loyer reste impayé malgré un plan d’apurement, et lorsque le bailleur veut préserver ses recours sans commettre d’erreur procédurale.

Le surendettement du locataire ne fait pas disparaître la dette de loyer

Un dossier de surendettement ne signifie pas que la dette locative est effacée automatiquement. Il signifie que le locataire a saisi la commission de surendettement pour traiter l’ensemble de ses dettes personnelles, dont les loyers impayés peuvent faire partie.

Pour le bailleur, la première erreur serait donc de considérer que tout est bloqué et qu’il ne peut plus rien faire. Il faut distinguer trois niveaux :

• la dette de loyers et charges déjà constituée ;
• le paiement du loyer courant après le dépôt du dossier ;
• la procédure de résiliation du bail ou d’expulsion.

La dette passée peut être intégrée au traitement du surendettement. Mais le locataire doit en principe reprendre le paiement du loyer courant s’il veut conserver des arguments solides devant le juge. C’est un point décisif : un locataire qui ne paie plus rien après l’ouverture du dossier fragilise sa position et expose le bail à une résiliation.

Le bailleur doit donc tenir une comptabilité précise : mois dus, versements partiels, aides reçues, indemnités d’occupation éventuelles, frais de commissaire de justice, dates de relance et dates d’audience.

Commandement de payer : pourquoi il reste souvent indispensable

Lorsque le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, la procédure passe généralement par un commandement de payer délivré par commissaire de justice.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise ce mécanisme. Le commandement doit contenir les mentions requises, viser la clause résolutoire, détailler la dette et informer le locataire sur les conséquences de l’absence de paiement. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit aussi être signifié à la caution dans le délai prévu par le texte.

Même si le locataire parle de surendettement, le bailleur doit vérifier avec son conseil si le commandement doit être délivré ou si la procédure est déjà suffisamment avancée. Attendre sans acte peut faire perdre plusieurs mois. A l’inverse, délivrer un acte mal préparé peut ouvrir une contestation sur le montant de la dette, les charges incluses, les aides au logement déduites ou la validité de la clause.

La bonne méthode consiste à préparer un décompte clair avant l’acte :

• loyer contractuel et provisions sur charges ;
• sommes effectivement payées ;
• aides CAF ou MSA versées au bailleur ou au locataire ;
• régularisations de charges ;
• frais déjà exposés ;
• dette arrêtée à une date précise ;
• justificatifs annexés ou disponibles.

Dans un dossier de surendettement, ce décompte est stratégique car il servira à la fois devant la commission, devant le juge des contentieux de la protection et dans les échanges avec la CAF ou la caution.

Plan d’apurement : utile, mais dangereux s’il est trop vague

Le plan d’apurement est souvent présenté comme une solution amiable. Il peut être utile si le locataire reprend le paiement du loyer courant et rembourse progressivement l’arriéré. La CAF rappelle d’ailleurs que, lorsqu’un impayé est signalé, un plan d’apurement peut permettre de maintenir l’aide au logement sous conditions.

Mais pour le bailleur privé, un plan mal rédigé peut devenir un piège. Il peut donner l’impression que le bailleur renonce à agir, sans sécuriser le paiement réel. Il peut aussi mélanger dette ancienne, loyer courant et aides sociales, ce qui rend ensuite le dossier plus confus.

Un plan d’apurement sérieux doit préciser :

• le montant exact de la dette reconnue ;
• la période concernée ;
• le montant du loyer courant à payer chaque mois ;
• le montant de l’échéance d’apurement ;
• la date de paiement ;
• la durée maximale du plan ;
• les conséquences du premier incident ;
• l’absence de renonciation du bailleur à ses recours si le plan n’est pas respecté ;
• le traitement des aides au logement versées directement ou indirectement.

Le bailleur doit éviter les formules générales du type « le locataire remboursera quand il pourra ». Il faut un calendrier vérifiable. Si la dette est élevée et que le plan proposé est irréaliste, il vaut mieux le signaler immédiatement, plutôt que de laisser croire que l’accord est viable.

Le dépôt d’un dossier Banque de France peut-il suspendre l’expulsion ?

Oui, mais pas automatiquement dans toutes les situations. Le Code de la consommation prévoit que, lorsque la demande de surendettement est recevable, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. Service-Public explique également que la procédure varie selon que la personne concernée est locataire ou propriétaire.

Concrètement, cela signifie que le bailleur doit vérifier l’état réel de la procédure :

• simple intention de déposer un dossier ;
• dossier effectivement déposé ;
• décision de recevabilité ;
• mesures imposées ou plan validé ;
• demande de suspension de l’expulsion ;
• décision du juge sur cette suspension.

Un locataire peut annoncer un dépôt sans produire de justificatif. Le bailleur peut demander les pièces utiles, notamment la décision de recevabilité ou les courriers de la commission, sans harceler le locataire ni se substituer à la commission.

La question centrale devient ensuite : le locataire a-t-il repris le paiement du loyer courant ? L’article 24 de la loi de 1989 prévoit un régime spécifique lorsque la procédure de surendettement est ouverte et que le locataire paie à nouveau le loyer et les charges au jour de l’audience. Cette articulation peut conduire le juge à suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités prévues. Mais cette protection cesse si un nouvel impayé intervient ou si la dette n’est pas réglée selon les modalités fixées.

Ce que le bailleur doit faire dès qu’il reçoit un courrier de surendettement

Le bailleur doit agir vite, mais proprement.

1. Demander une copie du courrier utile : dépôt, recevabilité ou mesures proposées.
2. Mettre à jour le décompte locatif.
3. Séparer loyers anciens, loyer courant, charges et frais.
4. Vérifier si la CAF ou la MSA verse une aide au logement.
5. Signaler l’impayé à l’organisme compétent lorsque les conditions sont réunies.
6. Informer la caution dans les formes prévues si le bail est cautionné.
7. Vérifier la garantie Visale ou l’assurance loyers impayés.
8. Ne pas signer un plan d’apurement sans clause de reprise des poursuites en cas d’incident.
9. Préparer l’audience avec les preuves de paiement ou de non-paiement.
10. Ne jamais changer les serrures, couper l’eau, couper l’électricité ou entrer dans le logement sans droit.

Le dernier point est essentiel. Même lorsque la dette est importante, le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même. Justice.fr rappelle que l’exécution d’une décision d’expulsion suppose l’intervention d’un commissaire de justice. Une expulsion sauvage expose le propriétaire à des poursuites et peut abîmer un dossier pourtant solide au départ.

Que demander au juge si le locataire ne respecte pas le plan ?

Si le locataire ne respecte pas le plan d’apurement, le bailleur doit réagir immédiatement. Il faut produire un décompte actualisé et démontrer l’incident : échéance non réglée, loyer courant impayé, paiement partiel insuffisant, absence de reprise des versements.

Devant le juge des contentieux de la protection, les demandes peuvent porter notamment sur :

• la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;
• la résiliation du bail ;
• la condamnation au paiement de l’arriéré ;
• l’expulsion ;
• l’indemnité d’occupation après résiliation ;
• les frais de procédure ;
• la fixation de délais stricts si le juge envisage une suspension.

La stratégie dépend du comportement du locataire. Un locataire qui a repris le loyer courant et propose un échéancier crédible ne se traite pas comme un locataire qui multiplie les annonces sans paiement. Le juge regarde les pièces, la chronologie et la capacité réelle à apurer.

Le bailleur doit donc éviter les dossiers émotionnels. Il faut un dossier lisible : bail, clause résolutoire, commandement, décompte, justificatifs de charges, historique CAF, caution, courriers Banque de France, échanges sur le plan d’apurement et preuves des incidents.

Assurance loyers impayés, Visale et caution : attention aux délais

Le surendettement du locataire ne doit pas faire oublier les garanties.

Si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés, il doit relire le contrat très vite. Les contrats imposent souvent des délais de déclaration, des relances obligatoires et des conditions précises. Une déclaration tardive peut compromettre la prise en charge.

Si le locataire bénéficie de Visale, le bailleur doit utiliser le canal prévu par Action Logement et respecter les délais. Si une caution personne physique a signé un acte de cautionnement, elle doit être informée dans les formes requises, notamment lorsque le commandement de payer est délivré.

Le point pratique est simple : le dossier de surendettement du locataire ne remplace pas la déclaration à l’assureur, à Visale ou à la caution. Chaque garantie a son calendrier. Le bailleur doit donc piloter plusieurs procédures en parallèle, sans les confondre.

Paris et Île-de-France : pourquoi le sujet est encore plus urgent

A Paris et en Île-de-France, un impayé locatif peut devenir très vite un problème financier majeur. Les mensualités de crédit, les charges de copropriété et la taxe foncière sont souvent élevées. Un bailleur qui laisse passer quatre ou six mois sans acte peut se retrouver avec une dette difficile à récupérer, même si le locataire est de bonne foi.

La section locale compte aussi pour la procédure. Le juge compétent est celui du lieu de situation du logement. Les délais d’audience, les pratiques de conciliation, le rôle du commissaire de justice et les échanges avec la préfecture peuvent varier selon Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou les autres départements franciliens.

Le bailleur doit donc préparer son dossier dès les premiers impayés, surtout si le locataire annonce un dossier Banque de France. L’objectif n’est pas de refuser toute solution amiable, mais de négocier avec un dossier prêt : si le plan tient, il sécurise le paiement ; s’il échoue, la procédure peut reprendre sans repartir de zéro.

Les sources à vérifier avant d’agir

Les sources publiques utiles sont notamment :

• la fiche Service-Public sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire ;
• la fiche Service-Public sur l’expulsion pendant une procédure de surendettement ;
• la page Justice.fr sur les loyers impayés et l’expulsion ;
• les pages CAF relatives au signalement de l’impayé de loyer et au plan d’apurement ;
• l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• l’article L722-6 du Code de la consommation.

Pour compléter, vous pouvez aussi consulter notre article sur les aides loyer impayé, CAF, FSL et plan d’apurement et la page du cabinet dédiée au recouvrement des loyers à Paris.

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Pour un logement situé à Paris ou en Île-de-France, l’analyse doit intégrer la juridiction compétente, les délais pratiques, les garanties disponibles et la stratégie de reprise des poursuites si le plan d’apurement échoue.