Compraron juntos una casa en Francia y, siguiendo el consejo que se da a casi todas las parejas, la pusieron a nombre de una sociedad civil inmobiliaria. Años después la pareja se rompe o los socios dejan de hablarse: uno quiere vender y el otro se niega a firmar, las cuentas no se aprueban, el gerente bloquea las decisiones y nadie sabe cómo salir sin perderlo todo. En Francia esta situación tiene un marco escrito en el Código civil y una jurisprudencia reciente que conviene conocer antes de mover ficha. Esta guía explica, con los textos y las decisiones de los tribunales en la mano, qué compraron realmente aquel día ante el notario, cómo se vende la participación cuando el otro socio bloquea y cómo se disuelve y se liquida la sociedad cuando la convivencia societaria ya es imposible.

Conviene fijar desde el principio el vocabulario francés, porque aparecerá en los estatutos, en las cartas y ante el juez. La sociedad civil inmobiliaria se llama société civile immobilière, abreviada SCI, y es una persona jurídica distinta de sus socios. Las participaciones se llaman parts sociales y equivalen a las participaciones sociales españolas. El administrador se llama gérant y equivale al gerente o administrador. La autorización que los socios deben dar para vender las partes a un tercero se llama agrément. La salida de un socio se llama retrait, la disolución anticipada se pide por justes motifs, es decir, por motivos justos, y la desavenencia que paraliza la sociedad se llama mésentente. El tribunal competente es el tribunal judiciaire, el tribunal judicial del lugar. Con estas palabras se entiende casi toda la correspondencia francesa sobre una SCI bloqueada.

Dos advertencias antes de empezar. La primera es que la SCI no es un matrimonio ni un régimen de pareja: es una sociedad. Quien compró mediante una SCI no es copropietario directo de la casa, sino socio de una sociedad que es la dueña de la casa. Por eso no se «reparte la casa», sino que se venden las partes, se sale de la sociedad o se disuelve y se liquida la sociedad. La segunda advertencia es que este artículo trata del bloqueo entre socios vivos y de la salida de la sociedad. Si lo que le preocupa es quién hereda las partes cuando un socio fallece, la respuesta pasa por el testamento y por la reserva hereditaria, que se explican en el artículo dedicado al testamento del español con casa en Francia, y si lo que le preocupa es la firma de la compra desde España, el poder notarial y la señal, se explica en la guía de comprar casa en Francia viviendo en España. El panorama general de las formas de titular, a su nombre, en indivisión o con usufructo, se encuentra en el artículo sobre cómo titular la compra para proteger a sus herederos.

I. Lo que firmaron aquel día: una sociedad, no una copropiedad

Cuando dos personas que viven en pareja compran una vivienda en Francia sin estar casadas, el derecho francés las trata como dos compradores sin régimen económico común. El artículo 515-8 del Código civil define el concubinato en francés como « Le concubinage est une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple », lo que en español significa una unión de hecho caracterizada por una vida común estable y continua entre dos personas que viven en pareja. La traducción práctica es que convivir, aunque sea durante muchos años y con hijos comunes, no genera por sí solo ningún derecho sobre los bienes del otro. La Agencia Nacional de Información sobre la Vivienda, el organismo público francés conocido como ANIL, lo dice con claridad en su página sobre la compra en pareja: el concubinato es una situación poco protectora si no se prevé ningún mecanismo, y para tener derechos sobre la vivienda es imperativo ser copropietario o socio. La SCI es precisamente uno de esos mecanismos: en lugar de comprar directamente por cuotas, los dos crean una sociedad, aportan el dinero a la sociedad y la sociedad compra la casa.

A. Estatutos, partes y gerente: el contrato que manda

La sociedad nace de un contrato. El artículo 1832 del Código civil establece que la sociedad la instituyen dos o más personas que convienen en destinar a una empresa común bienes o su industria con la miras de repartir el beneficio o aprovechar la economía que pueda resultar, y que los socios se obligan a contribuir a las pérdidas. En español: dos socios aportan dinero o bienes a un proyecto común, aquí la casa, y comparten beneficios y pérdidas. La página oficial del servicio público francés dedicada a la SCI confirma la arquitectura: la SCI es una persona moral administrada por un gerente y permite una gestión encuadrada por los estatutos, a diferencia de la indivisión, que no tiene personalidad jurídica y está sometida a reglas de gestión más estrictas. Esa diferencia lo cambia todo cuando llega el conflicto, porque en la indivisión cada copropietario puede pedir el reparto en cualquier momento, mientras que en la SCI el socio no puede pedir «su parte de la casa»: solo puede vender sus partes, retirarse o pedir la disolución.

Los estatutos son el contrato que manda y conviene releerlos antes de cualquier paso. El artículo 1846 del Código civil dispone que la sociedad la gestionan una o varias personas, socias o no, nombradas por los estatutos, por un acto separado o por decisión de los socios, y que los estatutos fijan las reglas de designación del gerente y el modo de organización de la gerencia. En la práctica de las parejas, uno de los dos suele ser el gerente, o los dos son cogerentes, y los estatutos fijan mayorías para vender, endeudar o hacer obras. El primer reflejo útil ante un bloqueo es comprobar tres cláusulas: quién es el gerente y con qué poderes, qué mayoría exige cada decisión importante y qué dicen los estatutos sobre la venta de las partes y la salida de un socio. Si los estatutos guardan silencio, se aplica la ley, y la ley es exigente con el socio que quiere salir solo.

La prueba de quién puso cuánto también se juega en los papeles de la sociedad. A diferencia de la compra directa, donde la escritura fija las cuotas, en la SCI lo decisivo es el reparto de las partes y la realidad de las aportaciones: justificantes de las transferencias a la cuenta de la sociedad, extractos del préstamo suscrito por la sociedad o por los socios, y contabilidad de las cuentas corrientes de socio, las comptes courants d’associés, que registran el dinero que cada socio adelantó a la sociedad. Quien pagó más de lo que reflejan sus partes debe poder probarlo con documentos bancarios, porque el juez parte de los estatutos y de la contabilidad. Reúna desde hoy la escritura de compra por la sociedad, los estatutos inscritos, los extractos de las aportaciones y del préstamo, las actas de las juntas y toda la correspondencia donde el otro socio se niega a firmar o a reunirse: ese expediente es la base de cualquiera de las tres salidas que siguen.

B. Lo que la SCI no resuelve sola: vender a un tercero, heredar y convivir

La SCI organiza la gestión, pero no elimina los tres puntos de fricción clásicos: vender a alguien de fuera, transmitir las partes al fallecer y seguir conviviendo como socios cuando la pareja ya no existe. Sobre la venta a un tercero, la regla legal es la autorización previa. El artículo 1861 del Código civil dispone en francés que « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés », lo que en español significa que las partes sociales solo pueden cederse con la autorización de todos los socios, aunque los estatutos pueden suavizar la regla previendo una mayoría determinada, atribuyendo la autorización a los gerentes o dispensando de autorización las cesiones entre socios o al cónyuge de uno de ellos. La traducción práctica para una pareja rota es directa: si usted quiere vender sus partes a un tercero y su expareja se niega a autorizar, la cesión queda bloqueada, y por eso los estatutos bien redactados prevén desde el inicio una mayoría de autorización y un procedimiento de precio. Si los suyos exigen unanimidad, no todo está perdido, porque la ley ofrece la salida del retiro judicial y la de la disolución, que se estudian en la segunda parte.

Sobre el fallecimiento, la SCI tampoco sustituye al testamento. Cuando un socio muere, sus partes entran en su sucesión y sus herederos se presentan ante la sociedad, pero los estatutos pueden someter su entrada a autorización y el cónyuge o la pareja supérstite no se convierte automáticamente en dueño de la casa. El conviviente no casado, además, no hereda sin testamento, y la atribución preferente de la vivienda que los artículos 831 y 831-2 reservan al cónyuge supérstite o a todo heredero copropietario no le corresponde. La corte de apelación de Montpellier lo recordó el 6 de febrero de 2026 en un litigio entre exconcubinos: el compañero reclamaba la atribución preferente del piso invocando las reglas de las sociedades y una supuesta sociedad creada de hecho, y la corte confirmó la sentencia que la denegaba porque la atribución preferente del artículo 831 del Código civil está reservada por la ley al cónyuge supérstite o a los herederos, fijó además una indemnización por ocupación de 900 euros mensuales a cargo del ocupante y confirmó en lo demás la sentencia del tribunal judicial de Montpellier de 3 de febrero de 2023 (corte de apelación de Montpellier, 2.ª sala B de familia, 6 de febrero de 2026, RG n.º 23/02005). La lección es clara: una sociedad de hecho invocada a posteriori no protege, y solo una SCI real, matriculada y con estatutos, o un testamento válido, protegen al supérstite. Los impuestos de la transmisión se liquidan aparte según el vínculo con el fallecido, y la propia ANIL advierte de que el concubino tributa al tipo más alto; para la estrategia sucesoria completa conviene leer el artículo sobre el testamento y la reserva hereditaria.

II. Salir cuando el otro socio bloquea: vender, retirarse o disolver

En una SCI nadie puede ser obligado a seguir siendo socio para siempre, pero tampoco puede imponer su salida de cualquier manera. El derecho francés ofrece tres caminos ordenados de menor a mayor conflicto: vender sus partes de mutuo acuerdo o con el procedimiento de los estatutos, pedir al juez la autorización para retirarse por motivos justos, y pedir la disolución anticipada de la sociedad cuando la desavenencia paraliza su funcionamiento. Elegir bien el camino ahorra años y miles de euros, porque cada uno tiene sus plazos, sus pruebas y sus costes. El error más caro es dejar de pagar el préstamo o las cargas «para presionar» al otro: el banco y la administración reclaman a la sociedad y a quien firmó, y el impago deteriora su propia posición ante el juez.

A. Vender las partes o retirarse: el precio lo fija un perito si no hay acuerdo

La salida más limpia es que el otro socio, o un tercero aceptado por él, le compre sus partes. El precio se fija primero por acuerdo, y a falta de acuerdo lo fija un perito. El artículo 1843-4 del Código civil dispone que en los casos en que la ley remite a este artículo para fijar las condiciones de precio de una cesión de derechos sociales o de su recompra por la sociedad, el valor de esos derechos lo determina, en caso de desacuerdo, un perito designado por las partes o, a falta de acuerdo entre ellas, por sentencia del presidente del tribunal judicial. En español: si no se ponen de acuerdo en cuánto valen las partes, cualquiera puede pedir al presidente del tribunal judicial que nombre un perito independiente, y ese perito valora la sociedad, descuenta las deudas, incluido el préstamo pendiente, y fija el valor de cada participación. La tasación de la casa por un profesional, las cuentas aprobadas y el cuadro de amortización del préstamo son las tres piezas que el perito necesita, así que conviene encargar una valoración documentada antes de negociar.

Cuando ni la compra amistosa ni la cesión a un tercero prosperan porque el otro socio se niega a autorizar o a negociar, la ley permite pedir al juez la salida. El artículo 1869 del Código civil establece que un socio puede retirarse total o parcialmente en las condiciones previstas por los estatutos o, en su defecto, con la autorización dada por decisión unánime de los demás socios, y añade en francés que « Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice », lo que en español significa que el retiro también puede ser autorizado por motivos justos mediante una decisión judicial. La traducción práctica es que el socio bloqueado pide al tribunal judicial que autorice su retiro y fije el reembolso del valor de sus derechos sociales, valorado también conforme al artículo 1843-4 si hay desacuerdo. Los tribunales aplican este texto a las rupturas definitivas entre socios: el tribunal judicial de París autorizó el retiro total de un socio minoritario que demostraba la pérdida del affectio societatis, es decir, de la voluntad de colaborar, por la ausencia total de intercambios con los demás socios desde 2014 y la falta de convocatorias regulares a las juntas, según el informe que justificaba su derecho (tribunal judicial de París, 16 de junio de 2025, RG n.º 21/08112). Para una pareja rota que ya no se habla, no se reúne y no aprueba cuentas, ese precedente marca el camino: documente la ruptura de toda colaboración, los correos sin respuesta, las juntas no convocadas y las decisiones bloqueadas, porque son exactamente los motivos justos que el juez examina.

En la práctica parisina, donde se concentran muchas SCI de españoles con piso en la capital y en la pequeña corona, el procedimiento sigue un circuito conocido. Primero, una carta formal al gerente y al otro socio proponiendo la recompra de las partes con una valoración y un plazo de respuesta, enviada por carta certificada con acuse de recibo o por requerimiento de commissaire de justice, el oficial antes llamado huissier. Segundo, si no hay respuesta o hay negativa, demanda ante el tribunal judicial del domicilio de la sociedad pidiendo el retiro por motivos justos y el nombramiento de perito para el precio. Tercero, el reembolso del valor fijado y la regularización del préstamo: si usted era codeudor o fiador del préstamo de la sociedad, negocie con el banco su liberación o la sustitución de la garantía al mismo tiempo que la salida, porque dejar el préstamo sin atar equivale a seguir respondiendo de una casa que ya no es suya. Cada paso debe constar por escrito, porque el juez decide con papeles, no con recuerdos de la ruptura.

B. Disolver y liquidar: cuando la desavenencia paraliza la sociedad

Si la ruptura es total y la sociedad ya no puede funcionar, la salida es la disolución anticipada seguida de liquidación y reparto. El artículo 1844-7 del Código civil enumera las causas de extinción de la sociedad y prevé en su apartado quinto la disolución anticipada pronunciada por el tribunal a petición de un socio por motivos justos, « notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société », lo que en español significa en particular en caso de incumplimiento de sus obligaciones por un socio o de desavenencia entre socios que paralice el funcionamiento de la sociedad. La traducción práctica es exigente: no basta con llevarse mal o con querer vender, hay que demostrar que la desavenencia paraliza la sociedad, por ejemplo porque no se aprueban las cuentas desde hace años, no se puede decidir sobre obras necesarias, no se paga el préstamo o no hay gerente operativo. Las actas que muestran los bloqueos, las cuentas sin aprobar y los requerimientos ignorados son la prueba de la parálisis.

La disolución no entrega la casa a nadie: abre una liquidación con reglas precisas. El artículo 1844-9 del Código civil dispone que, tras el pago de las deudas y el reembolso del capital social, el reparto del activo se efectúa entre los socios en la misma proporción que su participación en los beneficios, salvo cláusula o convención en contrario, y que las reglas del reparto de sucesiones, incluida la atribución preferente, se aplican a los repartos entre socios, aunque los socios pueden decidir en los estatutos que ciertos bienes se atribuyan a determinados socios y, en su defecto, todo bien aportado que se encuentre en especie en la masa repartida se atribuye, a su petición y con compensación si procede, al socio que lo aportó. En español y por orden: primero se pagan las deudas de la sociedad, incluido el préstamo hipotecario; segundo se devuelve a cada uno su capital; tercero se reparte lo que queda en proporción a la participación en beneficios, salvo que los estatutos digan otra cosa; y el socio que aportó un bien que aún existe puede pedir que se le atribuya ese bien con la compensación correspondiente. Los estatutos pueden además prever que un socio concreto se quede la casa, cláusula que conviene comprobar antes de demandar, porque puede resolver el litigio por sí sola.

Quedan dos cuestiones que siempre aparecen y conviene cerrar con rigor. La primera es el uso exclusivo de la casa durante el conflicto: el socio que vive solo en el bien de la sociedad mientras el otro paga fuera no ocupa gratuitamente. Aunque la casa pertenezca a la sociedad y no esté en indivisión directa, los tribunales aplican la misma lógica que el artículo 815-9 del Código civil, según el cual « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité », es decir, quien usa o disfruta privativamente del bien común debe, salvo convención en contrario, una indemnización. En los litigios entre exparejas los jueces fijan esa indemnización por referencia al valor locativo, como los 900 euros mensuales de Montpellier o los 880 euros mensuales que la corte de apelación de París mantuvo en el litigio de una pareja que convivió de 1990 a 2018, compró por mitad un terreno en 2004 por 72.500 euros, construyó con dos préstamos y acabó en reparto judicial con secuestro del precio de venta a la espera del reparto (corte de apelación de París, polo 3 sala 1, 13 de noviembre de 2024, RG n.º 23/01306). La segunda cuestión son los plazos de reclamación de atrasos: tenga en cuenta que las acciones personales prescriben a los cinco años contados desde que el titular conoció los hechos, conforme al artículo 2224 del Código civil, de modo que reclamar tarde puede costarle años de indemnización. Y recuerde la regla de oro de la indivisión, que inspira también estos litigios: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention », es decir, nadie puede ser obligado a permanecer en la indivisión y el reparto siempre puede provocarse, salvo suspensión por sentencia o por convención (artículo 815 del Código civil). En la SCI esa idea se traduce en que ningún socio queda prisionero para siempre: o sale por el precio justo, o la sociedad se disuelve.

Conclusión

Comprar mediante una SCI protege la gestión mientras la pareja funciona, pero cuando la pareja se rompe solo protege a quien conoce las reglas de salida. Relea los estatutos y fije por escrito el valor de las partes, proponga formalmente la recompra con tasación y plazo, y si el otro socio bloquea, pida al tribunal judicial el retiro por motivos justos con valoración pericial o, cuando la desavenencia paraliza la sociedad, su disolución y liquidación con pago previo de las deudas. Documente cada aportación, cada negativa a firmar y cada junta no celebrada, ate la liberación del préstamo a la salida y no deje prescribir las indemnizaciones por el uso exclusivo de la casa. La casa la tiene la sociedad y usted tiene sus partes: su objetivo no es quedarse con las paredes a cualquier precio, sino convertir esas partes en dinero contante en el plazo más corto y con el menor coste judicial posible.