Dejó su piso en Francia, volvió a España y la fianza no llega. Es una de las situaciones más frecuentes entre los inquilinos españoles que alquilan en Francia: el contrato terminó, las llaves se entregaron y, semanas o meses después, el arrendador no devuelve el depósito o devuelve menos de lo esperado con explicaciones vagas como limpieza, pintura o pequeños arreglos. La buena noticia es que la ley francesa regula este momento con plazos precisos, con una penalización automática del 10 % por cada mes de retraso y con una regla de prueba que muchas veces juega a favor del inquilino. La mala noticia es que casi todo se decide en un documento que se firma el día de la salida y al que muchos inquilinos no prestan suficiente atención: el estado de lugares.
Este artículo explica, paso a paso y con los textos y las decisiones de los tribunales en la mano, cómo funciona la devolución de la fianza en un alquiler de vivienda en Francia, qué puede retener legalmente el casero y qué no, y cómo reclamar la cantidad desde España cuando el arrendador no paga. Está pensado para quien alquiló como vivienda habitual, amueblada o sin amueblar, y ahora vive en España o está a punto de volver.
Conviene fijar desde el principio el vocabulario francés, porque aparecerá en el contrato, en las cartas y ante el juez. El depósito se llama dépôt de garantie y equivale a la fianza española. El acta de entrada y de salida se llama état des lieux y equivale al estado de lugares o acta de inventario del estado del piso. El arrendador es el bailleur y el inquilino es el locataire. La entrega de las llaves se llama remise des clés. El juez que resuelve estos litigios es el juge des contentieux de la protection, un juez del tribunal judicial especializado en arrendamientos y protección. Con estas cinco palabras se entiende casi toda la correspondencia francesa sobre la fianza.
I. El plazo corre desde las llaves y el estado de salida decide casi todo
Todo el sistema francés de devolución de la fianza gira alrededor de dos fechas y de un documento. Las fechas son el día en que se devuelven las llaves y el día en que vence el plazo legal. El documento es el estado de lugares de salida comparado con el de entrada. Quien entiende estos tres elementos sabe calcular solo si el retraso ya es sancionable y si la retención que le aplican tiene alguna posibilidad de sostenerse ante un juez.
A. Uno o dos meses desde la entrega de llaves, ni uno más
La regla central está en el artículo 22 de la ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, que es la ley francesa que regula las relaciones entre arrendadores e inquilinos en la vivienda habitual. Su redacción exacta dice que el depósito se devuelve en un plazo máximo de dos meses a contar desde la entrega de las llaves al arrendador o a su mandatario, en mano o por carta certificada con acuse de recibo, una vez descontadas, en su caso, las cantidades que el inquilino aún deba y las que el arrendador hubiera tenido que pagar en su lugar, siempre que estén debidamente justificadas. La misma disposición añade que el plazo se reduce a un mes cuando el estado de lugares de salida es conforme al estado de lugares de entrada. En español: si el piso se devuelve en el mismo estado que se recibió, el casero tiene un mes; en cualquier otro caso tiene dos meses, pero nunca más.
Un ejemplo con cifras ayuda a fijar la mecánica. Piense en un alquiler en Montpellier con una renta mensual de 900 euros sin cargas y una fianza de otros 900 euros. Si las llaves se entregan en mano el 30 de junio y el estado de salida es idéntico al de entrada, la fecha límite es el 30 de julio. Si el estado de salida muestra diferencias, la fecha límite es el 30 de agosto. Cada mes de retraso empezado después de esa fecha genera automáticamente una cantidad adicional del 10 % de la renta mensual sin cargas, es decir, 90 euros por mes en este ejemplo, hasta que se pague. Esa penalización no es una indemnización que el juez conceda si le parece justo: la ley dice que el depósito pendiente de devolución queda aumentado en esa suma, de modo que basta con acreditar que el plazo venció sin pago.
La entrega de las llaves merece la misma atención que la firma del contrato. La ley permite entregarlas en mano o por carta certificada con acuse de recibo, y exige que el inquilino indique en ese momento la dirección de su nuevo domicilio. Este detalle es decisivo para quien vuelve a España: si el casero no conoce la nueva dirección, la penalización del 10 % no se aplica, porque la ley excluye expresamente la majoration cuando el retraso se debe a que el inquilino no comunicó su nueva dirección. En la práctica, conviene entregar las llaves con un escrito firmado por ambas partes que indique la fecha, el número de juegos entregados y la nueva dirección en España, y quedarse con una copia. Si la entrega se hace por correo, la carta certificada con acuse de recibo internacional deja constancia de la fecha. Un simple mensaje de correo electrónico puede servir como indicio, pero no tiene la misma fuerza que una entrega documentada para computar el plazo.
Hay cuatro reglas complementarias del mismo artículo 22 que conviene conocer porque aparecen en muchos conflictos. Primera, el importe máximo de la fianza: un mes de renta sin cargas en los alquileres sin amueblar y, por excepción para los amueblados, dos meses como máximo, según el artículo 25-6 de la misma ley. Si al firmar se pagó más, el exceso es irregular. Segunda, no puede exigirse fianza cuando la renta se paga por anticipado por un período superior a dos meses, salvo que el inquilino pida después pasar al pago mensual. Tercera, el depósito no produce intereses a favor del inquilino ni puede revisarse durante el contrato. Cuarta, si el piso se vende con el inquilino dentro o después de su marcha, la devolución corresponde al nuevo propietario: cualquier pacto en contrario en la escritura de venta solo obliga a quienes lo firmaron, no al inquilino. Quien compró un piso alquilado en Francia hereda también la deuda de la fianza, un punto que los compradores españoles suelen desconocer y que los vendedores a veces ocultan.
El caso de los edificios en copropiedad tiene una trampa particular que explica muchos retrasos parciales. Cuando el piso está en un inmueble colectivo sometido al régimen de copropiedad, el arrendador puede conservar provisionalmente, siempre que esté debidamente justificado, una provisión que no supere el 20 % de la fianza hasta la aprobación anual de las cuentas del edificio. La regularización definitiva y la devolución del saldo deben hacerse en el mes siguiente a la aprobación definitiva de esas cuentas. En español: el casero puede retener temporalmente hasta una quinta parte para cubrir la regularización de cargas de copropiedad, pero debe devolver el resto en plazo y liquidar el saldo con las cuentas aprobadas. Si vive en España, pida por escrito el desglose de esa provisión y la fecha prevista de aprobación de cuentas; una retención del 20 % sin explicación ni fecha es una de las retenciones que peor resisten un control judicial. Sobre cómo se documentan las cargas y los gastos en una copropiedad francesa, con los documentos que el comprador y el propietario deben exigir, puede leerse también nuestra guía sobre la compra de un piso en copropiedad en Francia.
B. El estado de lugares de salida, comparado línea a línea con el de entrada
Si el plazo dice cuándo deben pagarle, el estado de lugares dice cuánto deben pagarle. El artículo 3-2 de la ley de 1989 exige que el estado de lugares se redacte de forma contradictoria y amistosa por las partes o por un tercero con mandato, en tantos ejemplares como partes y unido al contrato. Cuando no puede hacerse así, cualquiera de las partes puede encargar su redacción a un commissaire de justice, el oficial antes llamado huissier de justice, con el coste repartido por mitad y aviso a la otra parte con al menos siete días de antelación por carta certificada. El inquilino puede pedir que se complete el estado de entrada en los diez días siguientes a su redacción, y durante el primer mes del período de calefacción puede pedir que se añada el estado de los elementos de calefacción. El propietario debe anotar además las lecturas de los contadores de cada energía. Cada una de estas reglas es una herramienta de prueba: el inquilino que el día de la entrada fotografía cada habitación, anota cada mancha y cada grieta y exige que consten en el acta está construyendo la devolución de su fianza de dentro de tres años.
La comparación entre los dos estados es el método que aplican los tribunales. El artículo 1731 del Código civil establece en francés que, si no se hizo estado de lugares, el inquilino se presume que recibió el local en buen estado de reparaciones arrendaticias y debe devolverlo tal cual, salvo prueba en contrario. Su traducción práctica es que sin acta de entrada el inquilino parte con desventaja, porque se presume que todo estaba bien. Y el artículo 1732 del mismo código añade que el inquilino responde de los deterioros que se produzcan durante su disfrute salvo que pruebe que ocurrieron sin su culpa. La carga de la prueba se completa con el artículo 1353 del Código civil, según el cual quien reclama el cumplimiento de una obligación debe probarlo: el casero que retiene debe probar la degradación y su coste, y el inquilino que discute una degradación debe probar con el acta de entrada, las fotos y los testimonios que ya existía o que responde al uso normal.
La distinción entre degradación imputable y desgaste normal, lo que en francés se llama vétusté o usure normale, es el punto donde se ganan o se pierden la mayoría de las fianzas. La pintura amarillenta después de seis años, la moqueta aplastada por el paso, un grifo con cal o unas juntas de silicona ennegrecidas por el tiempo son desgaste, no daños, y su reparación corresponde al propietario. La página oficial del servicio público francés lo expresa con claridad: para las reparaciones que corresponden al arrendador o que responden al desgaste normal, es al propietario o a la agencia a quien corresponde demostrar que son imputables al inquilino, y en caso de retención debe entregarle documentos justificativos como los estados de lugares, fotografías, constataciones, facturas o presupuestos. Si el contrato incluye una tabla pactada de desgaste por años, la llamada grille de vétusté, se aplica; si no la incluye, el juez compara las actas y valora las fotos. Un agujero de taco en la pared, una puerta forzada o un electrodoméstico roto sí son imputables; una pared que amarillea o un suelo que se decolora con el sol, no.
Los tribunales aplican esta comparación con rigor contable. El 28 de enero de 2025, el tribunal judicial de Toulouse condenó a una arrendadora a devolver 1.816,29 euros de fianza porque, tras confrontar el estado de entrada con el de salida, las retenciones no estaban justificadas, y añadió que la arrendadora no aportaba ni presupuesto ni factura de la reparación de una encimera por la que retenía otros 495 euros (tribunal judicial de Toulouse, 28 de enero de 2025, RG 24/00627). La lección es directa: sin factura ni presupuesto, la retención cae. En la misma línea, la corte de apelación de Colmar confirmó una condena de 10.053,30 euros por deterioros y rentas atrasadas calculada a partir de la comparación de actas y de los justificantes de obra (corte de apelación de Colmar, 3 de febrero de 2025, RG 23/04098). Y en sentido inverso, que también interesa al inquilino español para calibrar su caso, la corte de apelación de Caen condenó a una inquilina a pagar 7.125,03 euros por reparaciones y cargas impagadas cuando el arrendador sí probó con documentos cada partida (corte de apelación de Caen, 9 de mayo de 2025, RG 23/02591). El mensaje es simétrico y previsible: gana quien prueba con papeles, pierde quien solo afirma.
II. Qué pueden retenerle y cómo recuperar cada euro desde España
Con el plazo calculado y las dos actas sobre la mesa, la segunda mitad del problema es económica: separar las retenciones que la ley admite de las que son simples intentos de que el inquilino pague la renovación del piso, y después elegir el camino de reclamación más rápido según la cantidad y las pruebas. Quien vive en España puede hacer casi todo a distancia, pero debe respetar el orden que la ley francesa impone, porque saltarse la fase amistosa puede hacer que el juez declare inadmisible la demanda.
A. Retenciones admitidas, retenciones habituales que no resisten y la prueba que las decide
La ley solo autoriza a descontar de la fianza las sumas que el inquilino aún deba al arrendador y aquellas que el arrendador haya tenido que pagar en su lugar, y en ambos casos únicamente si están debidamente justificadas. Esa fórmula corta del artículo 22 contiene tres litigios en uno: qué se debe, quién pagó en lugar de quién y con qué justificante. En la práctica de los alquileres de españoles en Francia aparecen siempre las mismas cinco partidas, y conviene revisarlas una por una antes de aceptar o de impugnar una liquidación.
La primera partida son las rentas y las cargas impagadas. Si al marcharse quedaban mensualidades o regularizaciones de cargas pendientes, el arrendador puede descontarlas, y los tribunales admiten incluso la compensación entre la deuda de renta y la fianza pendiente de devolución: la corte de apelación de Douai rechazó en junio de 2026 la devolución incrementada que pedían unos inquilinos precisamente porque su deuda arrendaticia absorbía por compensación el depósito reclamado (corte de apelación de Douai, 4 de junio de 2026, RG 24/03632). Para el inquilino español la consecuencia es clara: antes de reclamar conviene pedir el desglose exacto de lo que se dice impagado y comprobar recibos y extractos, porque una deuda real de renta reduce euro a euro la devolución. Y a la inversa, para el propietario español que sufre impagos, el procedimiento de cobro y de recuperación de la vivienda sigue sus propios plazos y errores que conviene no cometer, como explicamos en nuestra guía sobre el inquilino que no paga en Francia.
La segunda partida es la regularización de cargas en copropiedad, con su provisión temporal del 20 % ya explicada. Aquí el error más caro del inquilino es aceptar la retención provisional como definitiva y olvidarse de reclamar el saldo cuando se aprueban las cuentas. Anote en su calendario la fecha de la asamblea general anual, reclame por escrito el saldo en el mes siguiente a la aprobación y exija el justificante del administrador de fincas. Una provisión retenida dos años sin liquidación es, ante un juez, una cantidad indebida con penalización incluida.
La tercera partida son las reparaciones arrendaticias, es decir, los pequeños arreglos del uso diario que corresponden al inquilino, frente a las grandes reparaciones y al desgaste que corresponden al propietario. El arrendador que retiene por este concepto debe aportar la comparación de actas más la factura o el presupuesto de la empresa que reparó. La decisión de Toulouse citada más arriba es el ejemplo perfecto: 495 euros por una encimera sin una sola factura fueron devueltos al inquilino con condena en costas. Del otro lado, cuando el arrendador presenta facturas coherentes con las degradaciones constatadas en la salida, los jueces condenan sin dudar, como muestran los 7.125,03 euros de Caen. La regla de oro para quien reclama desde España es pedir siempre, por carta certificada, la copia de cada factura y de cada presupuesto con el detalle de los trabajos, la fecha y la dirección del piso. Un documento genérico sin referencia al piso, un presupuesto sin fecha o una factura de otro inmueble no justifican nada.
La cuarta partida es la limpieza. Es la retención más discutida y la que más sentencias genera, porque muchos arrendadores descuentan una limpieza profesional sistemática al final de cada contrato. La limpieza solo puede retenerse si el estado de salida muestra un estado de suciedad anormal respecto del estado de entrada y si el coste retenido corresponde al gasto real y justificado, no a una tarifa plana prevista en el contrato. Un piso devuelto limpio, con el acta de salida sin observaciones sobre la limpieza y con fotografías fechadas del día de la entrega, no admite retención por este concepto. Y una retención de varios cientos de euros con una factura de empresa real puede ser válida si el acta describe un piso sucio, pero debe poder discutirse partida a partida. Las páginas francesas de referencia para particulares describen el mismo método que aplican los jueces: comparar las actas, exigir los justificantes y contestar por escrito, como resume la guía de la asociación francesa de particulares PAP sobre cómo impugnar retenciones injustificadas, cuyos pasos son comparar los estados, pedir los justificantes, enviar la impugnación por correo, intentar la mediación y, solo al final, acudir al tribunal.
La quinta partida son la pintura y la renovación general. Volver a pintar todo el piso, cambiar la moqueta o renovar la cocina a costa del inquilino saliente es la retención abusiva clásica, y cae casi siempre cuando el inquilino presenta el acta de entrada con varios años de antigüedad y fotografías del desgaste progresivo. Si el contrato incluía una tabla de desgaste pactada por años de ocupación, se aplica esa tabla; si no, el juez descuenta la parte de desgaste normal. Conserve siempre el acta de entrada durante todo el alquiler y, si es posible, fotografías de la entrada y de la salida tomadas el mismo día con un periódico o con metadatos de fecha visibles. Esas fotos, confrontadas con las actas, son las que en Toulouse hicieron caer retenciones por más de mil trescientos euros.
Un último responsable que conviene identificar bien: cuando el piso se gestiona a través de una agencia, la reclamación puede dirigirse contra la agencia y contra el propietario, y la agencia profesional responde de los retrasos de restitución como cualquier arrendador. El 15 de mayo de 2025, el tribunal judicial de Marsella condenó a una gran red de administración de fincas a pagar 2.890,72 euros en concepto de recargo del 10 % por retraso en la devolución, más 500 euros por los gastos del procedimiento, rechazando en cambio la indemnización adicional que pedían los inquilinos por no estar probado un perjuicio distinto del retraso (tribunal judicial de Marsella, 15 de mayo de 2025, RG 24/05995). La enseñanza es doble: la penalización legal se obtiene con el simple vencimiento del plazo, pero una indemnización extra por daños exige probar un daño concreto, como gastos bancarios o un perjuicio documentado, y no se concede por el mero enfado. No prometa en su reclamación cantidades por daño moral sin prueba: pida el principal, la penalización del 10 % mes a mes y las costas, que es lo que los tribunales conceden de forma casi automática cuando el plazo venció.
B. Reclamar desde España sin perder el plazo ni la penalización
El procedimiento recomendable tiene cuatro escalones y conviene subirlos en orden, guardando cada documento, porque cada escalón alimenta al siguiente. Todo puede hacerse desde España por correo certificado internacional con acuse de recibo, por los servicios de carta certificada en línea del correo francés y por correo electrónico con acuse, aunque para el cómputo de plazos la carta certificada con acuse de recibo sigue siendo la prueba reina de la fecha.
El primer escalón es el requerimiento escrito al arrendador o a la agencia. En cuanto vence el plazo de uno o dos meses, envíe una carta certificada con acuse de recibo en la que indique la fecha de entrega de llaves, si el estado de salida era conforme o no, la cantidad reclamada como principal, la penalización del 10 % de la renta mensual sin cargas por cada mes de retraso empezado y un número de cuenta bancaria con IBAN para la transferencia. Adjunte copia del contrato, de las dos actas, de las fotografías y del justificante de la nueva dirección ya comunicada. Fije un plazo de pago de ocho o quince días. Esta carta no es una formalidad vacía: interrumpe discusiones sobre si usted comunicó o no su dirección, deja constancia de la fecha desde la que se computa la penalización y será la primera pieza del expediente judicial. Si el arrendador responde con una liquidación detallada, revísela partida por partida con el método de la comparación de actas explicado antes y conteste aceptando lo justificado y rechazando el resto, siempre por escrito.
El segundo escalón es la vía amistosa gratuita, que en Francia no es opcional en estos importes. Puede acudir al conciliateur de justice, un conciliador voluntario y gratuito, o a la commission départementale de conciliation, la comisión departamental de conciliación competente según el lugar del piso, también gratuita. La página oficial del servicio público francés enumera estas vías y recuerda que el intento amistoso es obligatorio antes de demandar en estos casos. La razón jurídica está en el artículo 750-1 del Código de procedimiento civil, que impone, so pena de inadmisibilidad que el juez puede declarar de oficio, un intento previo de conciliación, mediación o procedimiento participativo cuando la demanda no supera los 5.000 euros, que es el caso de casi todas las fianzas. Desde España, la solicitud al conciliador o a la comisión puede presentarse por escrito con el expediente completo; conserve el justificante de haber intentado la conciliación y, si fracasa, el acta de desacuerdo o de incomparecencia, porque el tribunal de Toulouse valoró precisamente un acta de carencia de conciliación para entrar en el fondo del asunto. No demande sin este intento: un juez puede inadmitir la demanda y habrá perdido meses.
El tercer escalón es la demanda ante el juge des contentieux de la protection del tribunal judicial del lugar donde está el piso. La demanda debe pedir el principal pendiente, la penalización del 10 % mes a mes hasta el pago completo y las costas, con el expediente ordenado: contrato, acta de entrada, acta de salida, fotografías fechadas, requerimiento con acuses, justificante del intento de conciliación, liquidación del arrendador con sus facturas y el cálculo de la penalización con las fechas. Tres detalles de las sentencias recientes conviene tener presentes al redactar. Primero, la penalización se calcula sobre la renta mensual sin cargas por cada mes empezado con retraso, y el tribunal de Lille la fijó en 180 euros en un caso concreto aplicando exactamente esa regla, precisando además que esa suma no genera a su vez intereses de demora (tribunal judicial de Lille, 2 de septiembre de 2025, RG 24/10832). Segundo, las costas incluyen los gastos de oficial de justicia cuando fueron necesarios, como los 165 euros de Toulouse. Tercero, las sentencias de primera instancia en esta materia son ejecutivas por ministerio de la ley aunque se recurra, de modo que una condena permite embargar o cobrar sin esperar al final de un recurso.
El cuarto escalón es el calendario y la prescripción. No deje que el asunto duerma: todas las acciones derivadas de un contrato de alquiler prescriben a los tres años desde que el titular conoció los hechos, según el artículo 7-1 de la ley de 1989. Tres años parece mucho, pero las pruebas se degradan, las agencias cambian de gestor y las direcciones se pierden. Reclame en cuanto venza el plazo, concilie en los meses siguientes y demande dentro del primer año si no hay pago. Y guarde todo durante al menos tres años después de cobrar: contrato, actas, fotos, cartas con acuses y justificante de la transferencia recibida.
Para quien ya vive en España hay tres precauciones finales que evitan los errores más caros. Primera, comunique la nueva dirección española dos veces: el día de la entrega de llaves y en el requerimiento posterior, porque sin esa comunicación no hay penalización del 10 %. Segunda, facilite un IBAN que acepte transferencias de Francia y verifique que la cuenta sigue abierta; muchas devoluciones fracasan por una cuenta cerrada entre la salida y el pago. Tercera, no firme ningún finiquito de saldo a cambio de una devolución parcial sin entender que está renunciando al resto y a la penalización: si la agencia le propone cobrar la mitad ya y renunciar al resto, exija que cualquier acuerdo conste por escrito, con las cantidades y la renuncia expresamente delimitadas, y no acepte renuncias generales verbales o incluidas en un simple recibo.
Conclusión
Recuperar la fianza de un piso en Francia desde España no depende de la insistencia por teléfono ni de la buena voluntad de la agencia, sino de tres elementos verificables: la fecha de entrega de las llaves con la nueva dirección comunicada, la comparación línea a línea entre el estado de entrada y el de salida, y los justificantes de cada euro retenido. Con esos tres elementos, el plazo de uno o dos meses del artículo 22 se calcula solo, la penalización del 10 % se devenga sola y el juez, como muestran las decisiones de Toulouse, Lille y Marsella de 2025, condena con criterios previsibles. Sin esos elementos, incluso una reclamación legítima se vuelve frágil, porque la carga de la prueba recae sobre quien reclama y el desgaste normal no se presume: se demuestra con el acta de entrada y con fotografías fechadas.
Si su caso ya está en marcha, ordene hoy mismo el expediente en este orden: contrato, acta de entrada, acta de salida, fotos de ambos momentos, justificante de entrega de llaves con la dirección española, requerimiento con acuse y liquidación del arrendador con sus facturas. Calcule el plazo aplicable, un mes si la salida es conforme y dos meses en caso contrario, y compruebe si ya se devenga la penalización. Después, intente la conciliación gratuita antes de demandar, porque la ley la exige para estas cantidades y el juez puede inadmitir la demanda sin ella. Y no acepte retenciones por pintura general, limpieza sin diferencias en el acta o reparaciones sin factura: son las tres retenciones que más sentencias adversas acumulan para los arrendadores.
La fianza es su dinero, no una propina que el casero concede si el piso le gusta. La ley francesa la trata exactamente así, con plazos, con penalización automática y con un juez especializado accesible. Usar esas herramientas a tiempo, desde España y por escrito, es lo que separa una fianza perdida de una fianza recuperada con intereses de demora en forma de recargo legal.
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