Usted vive en España y tiene un piso en Francia que compró como inversión o que heredó de un familiar. Lo alquila, todo va bien durante meses, y un día la transferencia deja de llegar. Pasa un segundo mes sin noticias del inquilino, luego un tercero. Usted llama, escribe, se desplaza incluso a Francia, y la deuda no hace más que crecer. La pregunta que surge entonces es directa: ¿puedo recuperar mi vivienda y cobrar lo que me deben, y cuánto tiempo me llevará?

La respuesta corta es que sí, el derecho francés ofrece al propietario un camino claro para resolver el contrato y recuperar el piso, pero ese camino es un procedimiento judicial por etapas, con plazos estrictos que no perdonan la improvisación. En Francia está prohibido hacerse justicia por uno mismo: cambiar la cerradura, retirar los muebles del inquilino o cortar la luz o el agua expone al propietario a una condena, por mucha deuda acumulada que exista. Todo desalojo exige una decisión del juez y la intervención de un commissaire de justice, el oficial antes llamado huissier de justice, que es quien notifica los actos y ejecuta las decisiones.

La buena noticia es que cada etapa está escrita en los textos con plazos concretos: seis semanas para pagar tras el primer requerimiento oficial, una demanda ante el juez del lugar del inmueble, la posibilidad para el inquilino de obtener plazos de pago de hasta tres años si retoma el pago de la renta, dos meses para abandonar la vivienda tras la orden de salida, y la suspensión de los desalojos durante la tregua invernal, la trêve hivernale, del 1 de noviembre al 31 de marzo. Este artículo explica ese itinerario completo desde el punto de vista del propietario español: qué debe contener el primer requerimiento para no ser anulado, qué errores hacen perder meses y dinero, cómo decide el juez, cómo se ejecuta el desalojo y cómo se liquida al final la fianza, el dépôt de garantie. Cada término francés se explica en su primera aparición, y cada afirmación determinante remite al texto oficial o a la decisión judicial de la que procede.

I. El impago y el requerimiento que pone en marcha la resolución del contrato

A. El requerimiento de pago con cláusula resolutoria: un acto que no admite errores

En Francia, el inquilino está obligado a pagar la renta y las cargas recuperables en los plazos convenidos, y el pago mensual es un derecho cuando él lo solicita. Así lo impone el artículo 7 de la ley n.º 89-462, de 6 de julio de 1989, la norma que regula los arrendamientos de vivienda y que los franceses llaman simplemente loi du 6 juillet 1989. Cuando ese pago deja de llegar, el contrato no se termina solo: hay que activar la clause résolutoire, la cláusula resolutoria que todo contrato de arrendamiento de vivienda debe contener y que prevé la resolución de pleno derecho por impago de la renta o las cargas, o por no entregar la fianza.

Esa cláusula solo produce efectos seis semanas después de un commandement de payer, un requerimiento de pago, que haya quedado sin resultado. Lo dice el artículo 24 de la misma ley, en su redacción vigente desde el 29 de julio de 2023, y ese plazo de seis semanas es la primera cifra que el propietario debe grabarse: antes no se puede pedir al juez que constate la resolución, y después empieza de verdad el procedimiento. El requerimiento lo entrega un commissaire de justice, y no es una simple carta del propietario: es un acto formal cuyo contenido está tasado, so pena de nulidad, es decir, que si falta alguna mención obligatoria el acto no vale y hay que empezar de nuevo.

El requerimiento debe contener seis elementos: la advertencia de que el inquilino dispone de seis semanas para pagar su deuda; el importe mensual de la renta y de las cargas; el desglose detallado de la deuda; la advertencia de que, si no paga ni pide plazos de pago, se expone a un procedimiento judicial de resolución del contrato y desalojo; la posibilidad de acudir al fondo de solidaridad para la vivienda de su departamento, el fonds de solidarité pour le logement, con su dirección, para pedir una ayuda económica; y la posibilidad de pedir en cualquier momento al juez un plazo de gracia, el délai de grâce, con fundamento en el artículo 1343-5 del Código civil. Esa exigencia de menciones conecta además con una regla general del derecho francés de contratos: la cláusula resolutoria debe precisar los compromisos cuyo incumplimiento la activa, y el requerimiento previo solo produce efectos si menciona expresamente dicha cláusula.

Tres detalles prácticos completan el cuadro y suelen sorprender al propietario extranjero. Primero, si la renta está garantizada por un fiador, la caution, el requerimiento debe notificarse al fiador dentro de los quince días siguientes a su entrega al inquilino; si no, el fiador no responderá de las penalizaciones ni de los intereses de demora. Segundo, cuando el impago dura dos meses sin interrupción, o cuando la deuda equivale al doble de la renta mensual sin cargas, el commissaire de justice debe señalar el caso a la comisión de coordinación de acciones de prevención de desalojos, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conocida como CCAPEX, aportando los datos de contacto y la situación socioeconómica de los ocupantes que conozca. Tercero, el representante del Estado en el departamento encarga entonces un diagnóstico social y financiero, el diagnostic social et financier, que se transmite al juez antes de la audiencia: el propietario debe saber que, desde el primer requerimiento, los servicios sociales ya están informados y el juez conocerá la situación del inquilino.

La jurisprudencia reciente muestra lo exigente que es este control formal y, a la vez, lo difícil que resulta anular un requerimiento bien hecho. El 29 de abril de 2025, la corte de apelación de Toulouse examinó un requerimiento entregado el 25 de abril de 2023 por 11.831,93 euros de rentas impagadas y rechazó la petición de nulidad del inquilino: el acto contenía las menciones legales y el procedimiento siguió su curso. En ese mismo caso, el inquilino alegó que su situación de sobreendeudamiento, con una decisión de la comisión que borraba sus deudas, había vaciado de contenido el requerimiento. La corte respondió que la admisibilidad del expediente de sobreendeudamiento suspende la exigibilidad de las deudas anteriores, pero no dispensa del pago de la renta corriente, que debía retomarse desde julio de 2023; como el inquilino no retomó ningún pago desde octubre de 2023, la corte constató la resolución del contrato y lo condenó a pagar 9.450 euros por rentas, cargas e indemnización de ocupación actualizadas a diciembre de 2024, con intereses. La lección para el propietario es doble: un requerimiento completo resiste, y el seguimiento posterior, mes a mes, decide el pleito tanto como el acto inicial.

B. Los cuatro errores del propietario durante las seis semanas que más cuestan

El plazo de seis semanas no es una espera pasiva: es el periodo en que se juega gran parte del resultado. Cuatro errores clásicos, todos constatados en la práctica judicial, convierten un impago recuperable en un procedimiento largo y caro.

El primer error es esperar demasiado antes de actuar. Cada mes sin requerimiento es un mes de deuda que se acumula sin protección procesal, porque el cómputo de las seis semanas solo empieza con el commandement de payer. Además, a partir de dos meses de impago ininterrumpido, o de una deuda equivalente al doble de la renta sin cargas, el caso se señala a la CCAPEX y el aparato de prevención se pone en marcha del lado del inquilino. Actuar en cuanto el impago se confirma, con un desglose de deuda riguroso, es la medida más rentable de todo el procedimiento.

El segundo error, y el más grave, es intentar recuperar la vivienda por la fuerza: cambiar la cerradura, retirar las pertenencias del inquilino, cortar suministros o presionar con visitas intimidatorias. El derecho francés solo permite el desalojo en virtud de una decisión judicial o de un acta de conciliación ejecutiva, y tras la notificación de un requerimiento de liberar los locales, como impone el artículo L411-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución. Cualquier vía de hecho expone al propietario a una condena y desacredita su posición ante el juez que después deberá decidir sobre la resolución. Por difícil que resulte ver cómo la deuda crece, la paciencia procesal es obligatoria.

El tercer error es gestionar los pagos parciales sin dejar rastro escrito. Durante las seis semanas, el inquilino puede retomar el pago aunque sea parcialmente, pedir ayudas, proponer un calendario o responder a la encuesta para el diagnóstico social y financiero. Todo acuerdo debe ponerse por escrito y firmarse por ambas partes, con cantidades, fechas y forma de pago. Un acuerdo verbal sobre el que cada parte cuenta una versión distinta no protege al propietario si el caso llega al juzgado, y un pago parcial no documentado complica el desglose final de la deuda que el juez deberá examinar.

El cuarto error es específico de los pisos con problemas de estado, y merece atención porque afecta a muchos propietarios españoles que compraron vivienda antigua para alquilarla. Cuando el inquilino deja de pagar alegando que la vivienda está en mal estado, el propietario tiende a pensar que el impago es automáticamente injustificado, y el inquilino tiende a pensar que el mal estado le autoriza a no pagar. Ninguna de las dos ideas es exacta. La Corte de Casación, en su decisión de 22 de septiembre de 2016 (recurso n.º 15-19.546, texto oficial), rechazó el recurso de un inquilino y confirmó la solución de la corte de apelación: el simple carácter no decente de la vivienda no autoriza por sí solo a retener las rentas, porque el artículo 20-1 de la ley de 6 de julio de 1989 somete la reducción o la suspensión del pago a la decisión del juez; el inquilino que invoca la excepción de incumplimiento del propietario solo se justifica si prueba que le resultaba imposible usar la vivienda. En la práctica, si su inquilino deja de pagar quejándose del estado del piso, no negocie sobre esa base fuera del juzgado: exija el pago por la vía del requerimiento y, si el estado es discutido, que sea el juez quien decida sobre una eventual reducción, con pruebas. Y si usted compró el piso para alquilarlo, recuerde que los defectos descubiertos tras la compra tienen su propio régimen y sus propios plazos, que ya tratamos en nuestro artículo sobre defectos ocultos: no mezcle esa reclamación contra el vendedor con el pleito contra su inquilino.

II. Del juzgado a la recuperación efectiva de la vivienda

A. La demanda ante el juez: quién decide, en qué plazo y con qué margen para el inquilino

Si las seis semanas pasan sin pago total ni acuerdo, el propietario puede pedir al juez la resolución del contrato y el desalojo. El juez competente es el juge des contentieux de la protection, el juez de lo contencioso de la protección, del tribunal del lugar donde se encuentra la vivienda, cuya competencia en materia de desalojo de ocupantes de inmuebles de habitación recoge el artículo L213-4-3 del Código de la organización judicial. El propietario que vive en España puede actuar a través de abogado, y debe preparar desde el principio un expediente completo: contrato de arrendamiento, desglose actualizado de la deuda, copia del requerimiento con su acuse, justificantes de los pagos recibidos, correspondencia con el inquilino y, en su caso, el contrato de fianza.

El procedimiento tiene sus propios plazos de protección. La demanda, la assignation, debe notificarse al representante del Estado en el departamento al menos seis semanas antes de la audiencia, para que encargue el diagnóstico social y financiero en el que inquilino y propietario pueden presentar sus observaciones; sin esa notificación, la demanda es inadmisible. La audiencia debe celebrarse como mínimo seis semanas después de que el inquilino reciba la demanda. Existe además una regla especial para los grandes propietarios: las personas jurídicas que no sean una sociedad civil constituida exclusivamente entre parientes y allegados hasta el cuarto grado no pueden demandar, so pena de inadmisibilidad, antes de que pasen dos meses desde que acudieron a la CCAPEX. Todas estas exigencias figuran en el artículo 24 de la ley de 6 de julio de 1989, y el propietario particular español no necesita memorizarlas todas, pero sí comprobar con su abogado que cada notificación se ha hecho en tiempo y forma, porque un solo plazo incumplido obliga a reiniciar.

En la audiencia, el juez no se limita a sumar la deuda: examina si el inquilino puede pagar y si ha retomado el pago de la renta corriente. Si el inquilino está en condiciones de saldar su deuda y ha vuelto a pagar íntegramente la renta corriente antes de la fecha de la audiencia, el juez puede concederle plazos de pago de hasta tres años, por excepción al plazo general de dos años del artículo 1343-5 del Código civil, y suspender durante esos plazos los efectos de la cláusula resolutoria. Esa suspensión termina con el primer nuevo impago o en cuanto el inquilino incumpla el calendario fijado por el juez. Dicho de otro modo, el inquilino que demuestra con hechos, no con promesas, que vuelve a pagar, puede salvar el contrato; el que no paga nada desde hace meses, como en el caso de Toulouse de 2025, verá constatada la resolución.

Un caso reciente muestra la otra cara de la moneda y debería conocerlo todo propietario: el 6 de noviembre de 2025, la corte de apelación de Douai confirmó que las condiciones de la cláusula resolutoria se habían cumplido el 9 de abril de 2024, tras un requerimiento infructuoso durante más de seis semanas, pero concedió al inquilino plazos de pago retroactivos entre el 26 de febrero de 2024 y el 6 de febrero de 2025, ordenó la suspensión de la cláusula durante esos plazos y, una vez comprobado que la deuda se había saldado íntegramente dentro del calendario, declaró que la cláusula se reputaba no haber jugado nunca, desestimando la resolución, el desalojo y las condenas de pago. La enseñanza es clara en ambos sentidos: para el inquilino, pagar dentro del plazo judicial lo salva todo; para el propietario, la vigilancia del calendario fijado por el juez es esencial, porque un solo incumplimiento reabre la vía del desalojo, pero un pago completo la cierra definitivamente.

Cuando el juez constata la resolución, condena además al ocupante al pago de las cantidades debidas y fija para el futuro una indemnité d’occupation, una indemnización de ocupación, normalmente equivalente a la renta, que se devenga hasta la liberación efectiva de la vivienda. Esa indemnización es importante para el propietario español porque sigue corriendo durante las fases posteriores, incluidas la tregua invernal y los eventuales plazos concedidos por el juez de la ejecución, y deberá incluirse en la ejecución final contra el deudor.

B. El desalojo, la tregua invernal y la liquidación de la fianza: la recta final

La sentencia que ordena el desalojo no significa que el inquilino salga al día siguiente. El commissaire de justice debe notificarle un commandement de quitter les lieux, el requerimiento de abandonar la vivienda, y a partir de ahí se abre un plazo de dos meses para salir voluntariamente, como prevé el artículo L412-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución, salvo las excepciones de los artículos siguientes. Durante ese plazo, el ocupante puede pedir al juez de la ejecución, el juge de l’exécution, un plazo suplementario, el llamado plazo de gracia. El artículo L412-3 del mismo código permite al juez conceder plazos renovables cuando el realojo no pueda producirse en condiciones normales, y el artículo L412-4 fija su duración entre un mes como mínimo y un año como máximo, teniendo en cuenta la buena o mala voluntad del ocupante, la edad, el estado de salud, la situación familiar y económica de cada parte, las circunstancias atmosféricas y las gestiones de realojo acreditadas, además del derecho a una vivienda digna.

A ese plazo se suma, en su caso, la trêve hivernale, la tregua invernal: aunque exista una decisión de desalojo firme y hayan vencido los plazos, se suspende toda medida de desalojo no ejecutada el 1 de noviembre de cada año hasta el 31 de marzo del año siguiente, salvo que se garantice el realojo en condiciones suficientes que respeten la unidad y las necesidades de la familia. Así lo dispone el artículo L412-6 del Código de procedimientos civiles de ejecución, cuya única excepción relevante para el propietario particular es el realojo efectivo o, en supuestos marginales, la ocupación sin derecho ni título tras una entrada irregular. En la práctica parisina y de la pequeña corona, donde el mercado del alquiler está especialmente tensionado, el propietario debe contar con que el juez examinará con lupa las gestiones de realojo del ocupante y el diagnóstico social antes de denegar un plazo: un expediente que documente cada impago, cada requerimiento y cada incumplimiento del calendario judicial resiste ese examen; un expediente aproximativo, no.

La jurisprudencia ilustra cómo se aplican estos plazos caso por caso. El 13 de marzo de 2025, la corte de apelación de Toulouse revocó la decisión del juez de la ejecución que había denegado todo plazo a una ocupante de edad avanzada, bajo curatela reforzada, que había solicitado treinta y seis meses para liberar el inmueble y acreditaba una solicitud de vivienda social presentada en noviembre de 2023 y priorizada en julio de 2024, además de gestiones ante arrendadores sociales sin resultado por falta de vivienda disponible en su sector. La corte le concedió un plazo de seis meses desde la notificación de la sentencia para liberar la vivienda. El mensaje para el propietario es que los plazos del juez de la ejecución no son automáticos ni arbitrarios: dependen de la edad, la salud, la buena voluntad y las pruebas de búsqueda de vivienda, y un ocupante vulnerable que acredita gestiones reales obtendrá tiempo, mientras que un ocupante de mala fe que no paga ni busca nada no lo obtendrá.

Una vez liberada la vivienda llega la última etapa, a menudo descuidada y fuente de un segundo pleito: la liquidación de la fianza. El dépôt de garantie no puede superar un mes de renta sin cargas en los arrendamientos de vivienda vacía, y el artículo 22 de la ley de 6 de julio de 1989 organiza su devolución: un mes como máximo desde la entrega de llaves si el estado de salida es conforme al de entrada, dos meses en caso contrario, siempre con deducción de las cantidades debidamente justificadas que el inquilino aún deba o de las que el propietario deba responder en su lugar. Si el propietario devuelve tarde, la cantidad debida se incrementa en un 10 % de la renta mensual por cada mes de retraso comenzado, salvo que el inquilino no le haya comunicado su nueva dirección. En los inmuebles en copropiedad, el propietario puede conservar justificadamente una provisión de hasta el 20 % hasta la aprobación anual de las cuentas. Para los arrendamientos amueblados, el tope es de dos meses de renta, por excepción del artículo 25-6 de la misma ley. Si usted es copropietario además de arrendador, recuerde que las deudas y gastos de copropiedad obedecen a sus propias reglas y documentos, que explicamos en nuestro artículo sobre comprar un piso en copropiedad: no los mezcle con la deuda del inquilino.

El 14 de abril de 2026, la corte de apelación de París confirmó una aplicación rigurosa de estas reglas en un arrendamiento amueblado con renta de 2.000 euros y fianza de 4.000 euros: tras un estado de salida contradictorio firmado el 31 de mayo de 2022, los propietarios habían retenido 3.396 euros por reparaciones y devuelto 604 euros. La corte validó cada retención porque estaba justificada pieza por pieza: el estado de salida mencionaba expresamente un apartamento sin limpiar, corroborado con fotografías, y la retención a tanto alzado de 650 euros por limpieza resultaba proporcionada y respaldada por un presupuesto superior; los daños localizados del parqué, confirmados con fotos, exigían lijado y reparación; la ropa de cama sucia, el deterioro de la encimera de la cocina y las intervenciones de fontanería realizadas justo tras la salida estaban igualmente acreditados. La moraleja para el propietario español es operativa: sin estado de entrada y de salida comparables, sin fotos y sin presupuestos o facturas, ninguna retención sobrevive ante el juez; con ese tríptico, sobrevive íntegramente, más la condena en costas del reclamante temerario.

Queda una precisión útil para quien alquila en París y su región. Si su vivienda está en la capital, su procedimiento pasará por el tribunal judicial de París, su señalamiento por la CCAPEX parisina y sus ayudas por el fondo de solidaridad para la vivienda de París; la ADIL 75, la agencia departamental de información sobre la vivienda, orienta gratuitamente a propietarios e inquilinos (https://www.adil75.org). Ninguna de estas particularidades cambia los plazos legales, que son nacionales, pero en un mercado tensionado el juez parisino presta una atención especial a la regularidad formal del requerimiento y a la cronología de los pagos: presente un expediente impecable y fechado desde el primer día.

Conclusión

Recuperar un piso alquilado en Francia cuando el inquilino deja de pagar es un itinerario judicial previsible si se respetan sus etapas: requerimiento formal con las seis menciones obligatorias y espera de seis semanas; demanda ante el juez del lugar del inmueble con notificación al representante del Estado seis semanas antes de la audiencia; posible concesión al inquilino de plazos de hasta tres años si retoma la renta corriente, con suspensión de la cláusula resolutoria; y, si el juez constata la resolución, requerimiento de salida con dos meses para abandonar, eventuales plazos del juez de la ejecución entre uno y doce meses, y suspensión durante la tregua invernal del 1 de noviembre al 31 de marzo. En cada etapa, el juez premia al que paga y acredita, y sanciona al que ni paga ni prueba: el inquilino que salda dentro del calendario judicial salva el contrato, como en Douai en 2025; el que no retoma ningún pago lo pierde, como en Toulouse el mismo año; y el propietario que retiene la fianza sin justificar la pierde con recargo, mientras que el que la justifica pieza por pieza la conserva, como en París en 2026.

Para el propietario español, tres reflejos deciden casi todo: actuar desde el primer impago confirmado con un requerimiento completo antes de que la deuda alcance dos meses; no tocar jamás la vivienda ni los suministros y documentar por escrito cada pago y cada acuerdo; y preparar desde el inicio el expediente que el juez examinará meses después, con contrato, desglose, requerimiento, correspondencia y estados de entrada y salida con fotos y presupuestos. Si compró el piso con un préstamo cuya mensualidad depende de esa renta, recuerde también que el crédito no espera al procedimiento: nuestro artículo sobre comprar casa en Francia siendo español explica cómo articular la condición del préstamo con la compra. Y cuando la deuda supera ya varias mensualidades o el inquilino invoca el estado de la vivienda, el momento de pedir una opinión jurídica es ahora, no después de la audiencia: un requerimiento rehecho a tiempo cuesta unas semanas, un procedimiento anulado cuesta un año.

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