Su padre ha muerto en Francia y la casa familiar, cerca de Nantes, pertenece ahora a los tres hermanos por partes iguales. Uno vive en España y no puede ocuparse de nada a distancia, otro quiere conservar la casa para las vacaciones y el tercero preferiría vender cuanto antes para pasar página. El notario que liquida la sucesión les propone partir el bien o venderlo, y los tres sienten que ninguna de esas dos salidas les conviene este año. Existe una tercera vía que muchos herederos españoles desconocen: firmar un convenio de indivisión, es decir, un pacto escrito que organiza la gestión común de la casa durante un tiempo, designa quién decide y quién paga, y deja abierta una puerta de salida ordenada. Este artículo explica las condiciones de validez de ese pacto, su duración máxima de cinco años, el papel del gerente, las mayorías para decidir y lo que han dicho los tribunales franceses en 2025 cuando un coheredero quiso salir antes de tiempo.
I. Seguir juntos sin vender: el convenio de indivisión y sus condiciones de validez
En Francia, la muerte transmite la propiedad a los herederos de forma inmediata y conjunta: la casa pertenece a todos a la vez, en una situación que el derecho francés llama indivisión. Cada hermano es indivisario, es decir, titular de una cuota ideal sobre el conjunto, no dueño de unas habitaciones concretas. La regla de partida la pone el artículo 815 del Código civil: « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». Dicho en español: nadie puede ser obligado a permanecer en indivisión y la partición siempre puede provocarse, salvo que se haya aplazado por sentencia o por convenio. El convenio de indivisión es precisamente ese aplazamiento pactado: los coherederos acuerdan seguir siendo copropietarios durante un tiempo y fijan sus reglas de convivencia patrimonial. El artículo 1873-1 del Código civil autoriza estos pactos con amplitud, al disponer que quienes tienen derechos sobre bienes indivisos, como propietarios, nudos propietarios o usufructuarios, pueden celebrar convenios relativos al ejercicio de esos derechos. La amplitud tiene un reverso: si el pacto no respeta las formas legales, es nulo, y la nulidad devuelve a cada hermano el derecho a exigir la partición inmediata.
A. Un pacto escrito, completo y publicado: sin estas formas no hay convenio
La primera exigencia es la unanimidad para nacer: todos los coherederos deben consentir el convenio. Un hermano no puede imponerlo a los demás, ni el notario puede presumirlo. Si uno de los tres hermanos rechaza firmar, no hay convenio posible y la única salida es la partición o la venta de la cuota con el tanteo de los demás, mecanismo que se explica en el artículo dedicado a vender la cuota heredada a un extraño con aviso y tanteo de los hermanos. Cuando todos están de acuerdo, el pacto debe constar por escrito y contener, bajo pena de nulidad, la designación de los bienes indivisos y la indicación de la cuota que corresponde a cada indivisario. Así lo impone el artículo 1873-2 del Código civil, que añade que si los bienes indivisos comprenden inmuebles debe cumplirse con las formalidades de la publicidad registral. En la práctica, esto significa que el convenio sobre una casa situada en Francia se firma ante notario francés y se publica en el registro de la publicidad inmobiliaria, el equivalente francés del registro de la propiedad. Esa publicación protege a los hermanos frente a terceros: un comprador futuro o un acreedor no podrá alegar que ignoraba el pacto.
El contenido mínimo útil va más allá de lo que exige la ley. Conviene que el escrito identifique con precisión cada bien, con su referencia catastral y su dirección, y que fije la cuota de cada hermano tal como resulta de la liquidación de la sucesión. Después debe regular cuatro cuestiones que son la fuente de casi todos los conflictos: quién administra la casa en el día a día, cómo se reparten los gastos y los frutos, qué mayorías se exigen para cada tipo de decisión y cuánto dura el pacto con qué salida. La página oficial del servicio público francés dedicada a la indivisión entre herederos recuerda que el convenio debe hacerse por escrito, listar los bienes y precisar los derechos de cada heredero, y que si la sucesión comprende un bien inmueble el convenio debe otorgarse ante notario. Esa misma página oficial precisa que los coherederos pueden nombrar a uno de ellos o a un tercero para gestionar la indivisión, que esa persona debe rendir cuentas cada año de su gestión y que tiene prohibido vender por sí sola un bien inmueble. Redactar el convenio ante notario no es, por tanto, un lujo de prudentes: es la forma de que el pacto sea válido, oponible y ejecutable.
Un error frecuente de los herederos residentes en España consiste en firmar entre ellos un documento privado en español, sin notario ni publicación, creyendo que basta con estar de acuerdo. Ese papel puede tener valor como prueba de ciertos acuerdos internos, pero no es un convenio de indivisión válido sobre un inmueble francés y no impide a ninguno de los firmantes exigir judicialmente la partición al día siguiente. Otro error simétrico es incluir en el pacto cláusulas que la ley declara ineficaces de antemano. El ejemplo más claro está en los poderes del gerente: el artículo 1873-6 del Código civil dispone que toda cláusula que amplíe los poderes del gerente se tiene por no escrita. Aunque los tres hermanos escriban que el gerente podrá vender la casa si lo considera oportuno, esa cláusula no produce ningún efecto y la venta seguirá exigiendo el acuerdo de todos. La lección es sencilla: el convenio organiza la administración, nunca puede organizar la desposesión de un coheredero sin su consentimiento.
B. Cinco años como máximo, renovación expresa y salida anticipada solo por motivos justos
La duración es el elemento más característico del convenio y el que más litigios provoca. El artículo 1873-3 del Código civil establece que el convenio puede celebrarse por una duración determinada que no puede ser superior a cinco años, que es renovable por decisión expresa de las partes y que la partición no puede provocarse antes del término convenido salvo que existan motivos justos. Cinco años es, por tanto, un techo legal imperativo: un pacto firmado por siete u ocho años es inválido en su duración y cualquier hermano puede pedir la partición. La renovación exige una decisión expresa, es decir, un nuevo acuerdo claro de todos, y la prueba de esa renovación corresponde a quien la invoca. Si al vencimiento nadie renueva expresamente, la indivisión vuelve a regirse por las reglas generales de los artículos 815 y siguientes, y cada coheredero recupera intacto su derecho a exigir la partición en cualquier momento.
El mismo artículo admite dos variantes que conviene distinguir con cuidado. La primera es la tácita reconducción: los hermanos pueden pactar desde el inicio que, al llegar el término, el convenio se renovará automáticamente por una duración determinada o indeterminada si nadie se opone. Sin esa cláusula prevista de antemano, el silencio al vencimiento no prorroga nada. La segunda variante es el convenio de duración indeterminada, que puede celebrarse desde el principio: en ese caso la partición puede provocarse en cualquier momento, siempre que no sea de mala fe ni a destiempo. Para tres hermanos que no saben si venderán en dos o en seis años, la combinación más prudente suele ser un primer periodo determinado de tres o cinco años con cláusula de renovación expresa, en lugar de una duración indeterminada que deja la puerta de salida permanentemente abierta.
La jurisprudencia de 2025 muestra lo que ocurre cuando estas reglas se ignoran. El tribunal judicial de Blois, en su sentencia de 16 de septiembre de 2025, tuvo que resolver el caso de dos exesposos que habían firmado en 2013, al divorciarse, un convenio de indivisión de cinco años sobre la antigua vivienda familiar, con una cláusula que preveía la renovación por decisión unánime o, en su defecto, por tácita reconducción (tribunal judicial de Blois, 16 de septiembre de 2025, RG 25/00546). Años después, el esposo pidió la partición y la esposa ni siquiera compareció. El tribunal constató que no se había justificado ninguna renovación del convenio y, en consecuencia, ordenó la partición y designó notario para practicarla, condenando a la esposa a las costas y a mil euros por los gastos del proceso. La enseñanza para los herederos es directa: una cláusula de renovación automática solo sirve si se redactó correctamente y si, llegado el momento, alguien puede probar que se cumplieron sus condiciones; en caso contrario, el convenio muere con su término y la partición se impone.
La corte de apelación de Metz confirmó en 2025 la otra cara de la misma moneda: cuando el convenio está vigente, la puerta de salida permanece cerrada. En su sentencia de 22 de mayo de 2025, la corte rechazó una demanda de partición judicial porque existía un convenio de indivisión firmado en marzo de 2023 sobre el inmueble litigioso, redactado por escrito y con designación de los bienes, de modo que el término convenido no había vencido y no se habían acreditado motivos justos para anticipar la salida (corte de apelación de Metz, 22 de mayo de 2025, RG 24/00996). La corte recordó además que, a pena de nulidad, el convenio debe designar los bienes y las cuotas, y que el inmueble no puede enajenarse sin el acuerdo de todos. Quien firma un convenio de cinco años debe saber que firma también una renuncia temporal a exigir la partición: solo unos motivos justos, apreciados por el juez, permiten salir antes. Un simple cambio de opinión, una oferta de compra interesante o el cansancio de la gestión común no son, por sí solos, motivos justos.
II. Quién decide y quién paga mientras dura el convenio, y cómo salir si todo se bloquea
Firmar el convenio es solo el principio. La vida cotidiana de la indivisión plantea preguntas constantes: quién contrata el seguro de la casa, quién paga el impuesto sobre la propiedad y las obras del tejado, quién puede alquilar la vivienda por un verano, qué ocurre si un hermano se instala en la casa sin pagar nada y qué hacer si el gerente deja de rendir cuentas. El Código civil responde con un reparto de poderes preciso, y conocerlo evita que cada decisión menor se convierta en un conflicto mayor. La regla de oro es distinguir los actos de administración, que pueden decidirse por mayoría, de los actos de disposición, que exigen la unanimidad de todos los coherederos.
A. Gerente, mayorías y dinero: el reparto de poderes que evita el bloqueo
El convenio puede designar a uno o varios gerentes, elegidos entre los coherederos o fuera de ellos. El artículo 1873-5 del Código civil permite que las modalidades de designación y revocación del gerente se fijen por decisión unánime, y prevé que, a falta de acuerdo, el gerente elegido entre los indivisarios solo puede ser revocado por decisión unánime de los demás, mientras que la revocación siempre puede pronunciarla el tribunal, a petición de un coheredero, cuando el gerente pone en peligro por sus faltas de gestión los intereses de la indivisión. Para el hermano que vive en España, esta figura es esencial: puede confiar la gestión diaria al hermano que vive cerca de la casa, o a un tercero profesional, conservando el control a través de la rendición anual de cuentas y de la posibilidad de pedir al juez la revocación si la gestión es desastrosa. El gerente representa a los indivisarios en la medida de sus poderes, tanto en la vida civil como en juicio, y administra la indivisión, pero no puede disponer de los muebles más que para las necesidades de una explotación normal, como recuerda el artículo 1873-6 citado más arriba.
Las decisiones que exceden los poderes del gerente se toman por unanimidad, aunque el pacto puede prever, cuando no hay incapaces entre los coherederos, que ciertas categorías de decisiones se adopten de otra forma. El límite infranqueable lo marca el artículo 1873-8 del Código civil: ningún inmueble indiviso puede enajenarse sin el acuerdo de todos los indivisarios. Vender la casa, hipotecarla o constituir sobre ella un derecho real exige siempre el sí de los tres hermanos, sin excepción posible dentro del convenio. En cambio, para la gestión corriente, el derecho común de la indivisión completa útilmente el pacto: el artículo 815-3 del Código civil permite a los indivisarios titulares de al menos dos tercios de los derechos indivisos realizar los actos de administración de los bienes, dar mandato general de administración, vender los muebles para pagar las deudas y cargas, y celebrar o renovar los arrendamientos que no sean agrícolas, comerciales, industriales o artesanales, con obligación de informar a los demás. Dos hermanos que suman dos tercios pueden, por tanto, contratar el seguro, encargar una reparación urgente o alquilar la casa por un verano, informando al tercero; pero no pueden venderla ni regalarla sin él.
El dinero es el segundo gran capítulo. Cada coheredero puede usar y disfrutar los bienes conforme a su destino, de forma compatible con el derecho de los demás, y quien usa o disfruta privativamente el bien indiviso debe, salvo pacto en contrario, una indemnización a los demás. Así lo establece el artículo 815-9 del Código civil. Si el hermano que vive en Francia se instala en la casa familiar durante todo el año mientras los otros dos viven en España, debe en principio una indemnización por ocupación, calculada normalmente por referencia al valor locativo, salvo que el convenio disponga otra cosa. El cálculo detallado de esa indemnización, su prueba y su plazo de reclamación se explican en el artículo dedicado a la indemnización por ocupación cuando un hermano vive en la casa heredada. Los gastos de conservación, en cambio, se reparten entre todos en proporción a sus cuotas: el impuesto sobre la propiedad, el seguro, las reparaciones necesarias y las cargas de copropiedad si la casa es un piso. Conviene que el convenio prevea una cuenta bancaria común, alimentada por cada hermano en proporción a su cuota, y que el gerente justifique cada gasto con factura. Cuando la casa necesita una obra importante, como rehacer el tejado, la decisión exige el acuerdo de todos si excede la administración normal, y el hermano que adelanta el dinero debe conservar cada justificante para repetir contra la indivisión. Si la madre viuda conserva además un usufructo sobre la casa, el reparto de gastos entre usufructuaria y nudos propietarios sigue reglas propias que se analizan en el artículo sobre la madre viuda con usufructo sobre la casa heredada.
B. Prueba, plazos y recursos: qué hacer cuando el pacto se rompe
La primera recomendación práctica es conservarlo todo desde el primer día: el ejemplar notarial del convenio, la publicación registral, los correos en los que se aprueban los gastos, las facturas pagadas por cada hermano, las fotos del estado de la casa a la firma y las cuentas anuales del gerente. Los dos litigios de 2025 citados más arriba se ganaron o se perdieron sobre la prueba: en Blois, el esposo obtuvo la partición porque nadie pudo justificar una renovación del convenio, y la petición de indemnización por degradación se remitió al notario porque no existía prueba del estado inicial del bien en 2013. Sin fotos ni inventario de entrada, reclamar años después por una degradación es casi imposible. Para el hermano residente en España, que no puede inspeccionar la casa cada mes, el acta notarial o el informe de un comisario de justicia que describa el estado del inmueble al firmar el convenio es la mejor inversión probatoria del expediente.
El segundo punto de vigilancia son los plazos del propio pacto. La duración máxima de cinco años del artículo 1873-3 del Código civil corre desde la firma, y la renovación debe decidirse expresamente antes del vencimiento: anotar la fecha en el calendario familiar evita descubrir un día que el convenio expiró y que el hermano impaciente ya puede exigir la partición. Si el pacto previó la tácita reconducción, conviene dejar constancia escrita de que nadie se opuso y del periodo renovado. Si el pacto se celebró por duración indeterminada, cualquiera puede provocar la partición en cualquier momento, siempre que no sea de mala fe ni a destiempo: vender las vacaciones de verano ya alquiladas a un tercero para forzar la venta inmediata sería un ejemplo de salida a destiempo. Y si el término no ha vencido y un hermano quiere salir igual, debe convencer al juez de que existen motivos justos, como muestra la sentencia de Metz: la simple voluntad de vender no basta.
Cuando el bloqueo es total, el derecho francés ofrece una salida graduada. El primer escalón es la negociación notarial: el notario que publicó el convenio puede convocar a los hermanos, proponer una renovación con nuevas reglas o una venta amistosa con reparto del precio. El segundo escalón es la vía judicial. Si el convenio expiró sin renovación, cualquier coheredero puede demandar la partición, como en Blois, y el tribunal designará un notario para las operaciones. Si el convenio sigue vigente pero el gerente pone en peligro la indivisión con sus faltas, cualquier coheredero puede pedir al tribunal su revocación en aplicación del artículo 1873-5. Si un hermano ocupa solo la casa y se niega a pagar la indemnización, la reclamación sigue el régimen de la indemnización por ocupación. Y si un hermano quiere vender su cuota a un extraño porque ya no soporta la indivisión, debe respetar el tanteo de los demás bajo pena de nulidad, como se detalla en el artículo citado sobre el aviso y el tanteo de los hermanos antes de vender a un extraño. Para quien compra una casa en Francia desde España sin conocer estos mecanismos, el artículo sobre comprar una casa en Francia viviendo en España explica el papel del poder notarial, la señal y los plazos que protegen el dinero. Cada vía tiene su prueba y su momento: precipitarse a la partición con un convenio vigente expone a una desestimación como la de Metz, con condena en costas; esperar pasivamente el vencimiento sin preparar el inventario y la valoración expone a una liquidación apresurada y mal pagada.
Conclusión
El convenio de indivisión permite a los hermanos que heredan una casa en Francia ganar tiempo sin perder derechos: durante un máximo de cinco años renovables, la casa se administra con reglas escritas, un gerente identificable y mayorías claras, y ningún hermano puede ser desposeído sin su acuerdo. Su validez depende de tres formalidades que no admiten atajos: el consentimiento de todos, el escrito con designación de los bienes y de las cuotas, y el otorgamiento ante notario con publicación registral cuando hay un inmueble. Su duración exige vigilancia de calendario, porque solo la renovación expresa o la tácita reconducción pactada prorrogan el pacto, y solo unos motivos justos permiten salir antes del término. Cuando el pacto se rompe, los tribunales franceses de 2025 aplican estas reglas al pie de la letra: partición ordenada si el convenio expiró sin renovación, demanda rechazada si el convenio sigue vigente. Preparar desde el primer día la prueba del estado de la casa, de los gastos y de las cuentas del gerente es lo que convierte un pacto de familia en una protección eficaz.