Usted vive en España y acaba de heredar una casa en Francia. Quizá el fallecido vivía en Francia y usted viaja para recoger las llaves, o quizá vivía en España y deja un piso al otro lado de los Pirineos. En ambos casos la pregunta práctica es la misma: ¿puedo vender ya, qué papeles me va a pedir el notario francés y cuánto tiempo tengo antes de que lleguen los recargos?
Este artículo responde a esa pregunta concreta. No trata del impuesto español ni del convenio para evitar la doble imposición, que ya tiene su propio análisis, ni de la decisión previa de aceptar o renunciar la herencia. Parte de que usted ya ha aceptado, o va a aceptar, y quiere vender el inmueble en Francia sin bloquear la venta y sin pagar de más por un retraso evitable.
La idea central es doble. Primero, la casa heredada debe declararse ante la administración fiscal francesa en un plazo corto, seis o doce meses según dónde falleció el causante, mediante una declaración detallada que prepara normalmente el notario. Segundo, la casa no se puede vender de forma segura hasta que el notario haya firmado un documento llamado attestation immobilière y lo haya publicado en el registro inmobiliario francés. Sin esa publicación, la venta no se registra. Y si la declaración llega tarde, se aplican un recargo del diez por ciento y unos intereses mensuales que solo el juez puede moderar en parte y en condiciones estrictas.
Cada término francés se explica en su primera aparición. Las citas breves en francés son el texto oficial; la explicación en español es una traducción de trabajo, no el texto oficial.
I. Declarar la casa heredada en plazo: quién, dónde y en cuánto tiempo
Cuando alguien fallece y deja bienes en Francia, el derecho francés distingue dos cosas que en España suelen mezclarse. Por un lado, la transmisión civil: desde el fallecimiento, los herederos designados por la ley quedan investidos de los bienes. Por otro, la obligación fiscal de declarar esos bienes y pagar, en su caso, los derechos de sucesión. La primera es automática; la segunda tiene plazo y sanción.
El artículo 724 del Code civil dispone que « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt », lo que significa en español que los herederos legales quedan investidos de pleno derecho de los bienes, derechos y acciones del fallecido desde el momento del óbito, sin necesidad de una aceptación formal previa para ser considerados titulares a efectos civiles. Esa regla, recogida en el artículo 724 del Code civil, explica por qué el banco o el notario le pedirán después un acte de notoriété, es decir, un acta notarial que identifica quiénes son los herederos, aunque civilmente usted ya sea heredero. Pero esa investidura civil no sustituye la declaración fiscal ni la escritura inmobiliaria que permite vender.
A. El plazo de seis o doce meses y la declaración detallada
El plazo depende del lugar del fallecimiento, no de su domicilio en España. El artículo 641 del Code général des impôts fija el texto aplicable: « Les délais pour l’enregistrement des déclarations que les héritiers, donataires ou légataires ont à souscrire des biens à eux échus ou transmis par décès sont : De six mois, à compter du jour du décès, lorsque celui dont on recueille la succession est décédé en France métropolitaine; D’une année, dans tous les autres cas. » En español, esto significa que los herederos, donatarios o legatarios deben registrar la declaración de los bienes recibidos por fallecimiento en seis meses contados desde el óbito cuando el causante murió en la Francia metropolitana, y en un año en todos los demás casos. Si su padre falleció en un hospital de Toulouse, el plazo es de seis meses. Si falleció en Madrid o en Barcelona y deja un apartamento en Perpiñán o en París, el plazo es de doce meses. Esa diferencia es decisiva para muchos lectores en España y conviene calcularla el primer día, con el certificado de defunción en la mano.
La administración francesa lo resume de la misma forma. La página oficial de impuestos precisa que debe presentarse la declaración de sucesión, impreso 2705-SD, en seis meses contados desde el fallecimiento cuando el deceso se produjo en Francia, y en doce meses en los demás casos, como recuerda la página oficial de la administración fiscal sobre la declaración de sucesión. La página general de Service-Public sobre la sucesión y la declaración confirma que la declaración debe depositarse en seis meses contados desde el óbito en el caso ordinario en Francia metropolitana. Estas dos páginas son guías prácticas; el texto que obliga es el del Code général des impôts, pero coinciden en el cómputo.
La declaración no es una carta libre. El artículo 800 del Code général des impôts impone a herederos, legatarios o donatarios, y a sus tutores o curadores, suscribir una declaración detallada. Solo dispensa en dos casos de activo bruto pequeño: por un lado, los causahabientes en línea directa, el cónyuge supérstite y la pareja vinculada por un pacto civil de solidaridad, que en francés se llama pacte civil de solidarité y se abrevia Pacs, cuando el activo bruto sucesorio es inferior a 50 000 euros y siempre que no hubieran recibido antes del fallecido una donación o un don manual no registrado ni declarado; por otro, las demás personas cuando el activo bruto es inferior a 3 000 euros. En la práctica de una casa en Francia, esos umbrales rara vez dispensan, porque el valor del inmueble suele superarlos por sí solo. Una casa, incluso modesta, obliga casi siempre a declarar con detalle: identidad de herederos, inventario, valor del inmueble, deudas deducibles y donaciones anteriores que deban reunirse contablemente.
El valor declarado no es una estimación libre. Debe corresponder al valor venal, es decir, al valor de mercado el día del fallecimiento, y la administración puede discutirlo después. Por eso conviene guardar desde el inicio las pruebas del valor: tasación de agencia con método comparable, acta notarial de compra anterior, referencia catastral y fotos del estado, facturas de obras, diagnósticos técnicos obligatorios para vender, y cualquier oferta escrita recibida. Si declara un valor demasiado bajo para pagar menos, se expone a una rectificación con intereses; si declara demasiado alto por prisa, pagará derechos de más y la corrección posterior será lenta. El notario francés, que en francés se llama notaire y es un oficial público distinto del notario español en su estatuto aunque cercano en su función de autenticar, suele encargar o revisar esa valoración antes de firmar la declaración.
Un error frecuente entre herederos en España consiste en confundir este plazo de seis o doce meses con el plazo para aceptar o renunciar. Son cosas distintas. La opción entre aceptar pura y simplemente, aceptar a beneficio de inventario o renunciar tiene sus propias reglas y su propio calendario, ya explicadas en el artículo sobre aceptar o renunciar la herencia con casa en Francia, plazos, deudas y trámite ante notario. La declaración fiscal corre aunque usted todavía esté reuniendo documentos bancarios o esperando un certificado español. El tribunal de Grasse lo recuerda con claridad en una sentencia de 2026: el plazo de seis meses se aplica aunque no todos los herederos o legatarios sean conocidos el día del fallecimiento. La complejidad internacional, la búsqueda de herederos o la espera de documentos extranjeros no suspenden el plazo por sí solas. Solo una actuación rápida y documentada ante el notario permite pedir después, si llega la sanción, que el juez la modere.
Otro error consiste en pensar que, por ser cónyuge, no hay nada que declarar. El artículo 796-0 bis del Code général des impôts dispone que « Sont exonérés de droits de mutation par décès le conjoint survivant et le partenaire lié au défunt par un pacte civil de solidarité », es decir, que el cónyuge supérstite y la pareja vinculada por Pacs están exentos de derechos de mutación por fallecimiento. Esa exención del pago no equivale siempre a una dispensa de declarar. Si el activo supera los umbrales del artículo 800, el cónyuge exento debe igualmente presentar la declaración detallada, aunque la cuota a pagar sea cero. Para una viuda española que hereda con sus hijos la casa familiar en Francia, esto significa que el notario preparará la declaración completa aunque ella no pague derechos: su exención no evita el papel ni el plazo.
La misma lógica se aplica a los hijos. El artículo 779 del Code général des impôts concede, para la percepción de los derechos de sucesión y donación, una reducción personal llamada abattement de 100 000 euros sobre la parte de cada ascendiente y sobre la parte de cada hijo vivo o representado por predeceso o renuncia. Ese abattement, que en español puede entenderse como una cantidad exenta personal que se resta antes de aplicar la tarifa, se divide entre los representantes cuando hay representación. Y el artículo 777 del Code général des impôts fija la tarifa progresiva por tramos, desde el cinco por ciento hasta el cuarenta y cinco por ciento en línea directa según la parte neta taxable. Para una casa de valor medio, cada hijo aplicará primero sus 100 000 euros exentos y solo tributará por el resto según esos tramos. Pero la existencia de esa cantidad exenta no elimina la declaración: si el activo bruto supera 50 000 euros, hay que declarar aunque después cada cuota quede reducida o a cero.
En la práctica, el calendario útil para un heredero en España es el siguiente. Primera semana: certificado de defunción, livret de famille o libro de familia, testamento si existe, títulos de propiedad franceses, últimos avisos de taxe foncière, que es el impuesto local francés sobre la propiedad inmobiliaria, y contacto con un notario en Francia. Primer mes: acte de notoriété, inventario de cuentas, valoración del inmueble, búsqueda de donaciones anteriores y de seguros de vida, que en Francia se llaman assurance-vie y siguen reglas propias. Antes del tercer mes: proyecto de declaración 2705-SD con valoración y pasivo deducible. Antes del sexto mes, o del duodécimo si el fallecimiento fue fuera de Francia: firma y depósito con pago o solicitud de facilidades. Cada semana de retraso después del vencimiento genera intereses y acerca el recargo.
B. Dónde se declara, quién paga y qué pasa con el cónyuge exento pero obligado a declarar
La declaración se presenta ante el servicio de impuestos competente en Francia y la prepara en la práctica el notario encargado de la sucesión, que centraliza los documentos españoles y franceses. Los herederos en España suelen preguntar si pueden declarar desde España o ante el consulado. La respuesta operativa es que el expediente se trata en Francia, con el notario francés como interlocutor del fisco, aunque usted firme poderes y aporte documentos españoles traducidos y apostillados cuando sea necesario. El poder notarial español para actuar en Francia debe ser claro, identificar el inmueble por su referencia catastral y los datos del fichier immobilier, que es el registro inmobiliario francés llevado por el servicio de publicidad inmobiliaria, y autorizar expresamente a aceptar, declarar, pagar y vender.
¿Quién paga los derechos? Cada heredero por su parte, según su parentesco y su abattement. El cónyuge supérstite exento no paga, pero, como se ha dicho, puede tener que firmar la declaración. Los hijos pagan cada uno por su parte neta después de su abattement de 100 000 euros. Los hermanos tienen otro abattement más bajo y otra tarifa más alta, y los no parientes tributan aún más. Por eso dos herederos de la misma casa pueden tener cuotas muy distintas: la viuda exenta, la hija con 100 000 euros exentos y un sobrino sin parentesco directo no están en la misma situación aunque hereden del mismo inmueble.
La prueba del parentesco y del estado civil es esencial cuando la familia vive entre España y Francia. El notario pedirá el certificado literal de nacimiento, el certificado de matrimonio, el testamento o la declaración de herederos española si el fallecido residía en España, y la traducción jurada cuando el documento esté solo en español. Conviene pedir esos papeles a España desde la primera semana, porque el registro civil español y la apostilla de la Haya, que en francés se llama apostille y certifica la autenticidad de un documento público extranjero, tardan. Un expediente bloqueado por un papel español que no llega es la causa más habitual de declaración tardía en los casos franco-españoles, y los tribunales solo moderan la sanción si se prueba que se actuó con diligencia real, no con una simple espera pasiva.
Otro punto sensible es el pasivo deducible. No todas las deudas se restan. Solo las deudas existentes el día del fallecimiento, debidamente justificadas, y los gastos funerarios dentro de límites, pueden deducirse en condiciones estrictas. Las deudas posteriores, los gastos de viaje a Francia o los honorarios de agencia para vender no reducen la base de la declaración de sucesión. Guardar facturas y justificantes bancarios con fecha y concepto claros es una prueba que vale dinero: cada euro de pasivo admitido reduce la base antes de aplicar la tarifa del artículo 777.
Cuando hay varios herederos y uno vive en España y otro en Francia, el pago puede organizarse pero el plazo no se divide. Si un coheredero bloquea la firma, el que quiere cumplir debe dejar rastro escrito: requerimiento al notario, propuesta de valoración, ofrecimiento de pago de su parte y solicitud de depósito. Esa correspondencia servirá después para discutir la sanción y para pedir al juez de la indivisión, que en francés se llama indivision y designa la situación en que varios propietarios comparten sin dividir un mismo bien, que autorice medidas urgentes o la venta. El artículo dedicado al bloqueo de un coheredero que se niega a vender la casa heredada en Francia, indivisión, reparto, subasta y atribución explica esos recursos entre coherederos. Aquí basta retener que el bloqueo interno no es una excusa automática frente al fisco: hay que probar gestiones concretas y fechas.
Por último, conviene distinguir la declaración de sucesión de la declaración anual de impuestos del fallecido y de la tributación posterior de la venta. La venta de la casa heredada tendrá sus propias reglas de plusvalía, que pertenecen a otro análisis fiscal y no se desarrollan aquí salvo para advertir que vender rápido no borra la declaración de sucesión. Primero se declara lo heredado por su valor al fallecimiento; después, si se vende, se calculará por separado el resultado de la venta. No mezclar ambos momentos evita el error de creer que los gastos de la venta reducen los derechos de sucesión.
II. Poder vender: la attestation immobilière y la publicidad inmobiliaria
Muchos herederos descubren el problema el día en que encuentran comprador. La agencia dice que todo está listo, el comprador quiere firmar, y el notario responde que falta la attestation. Ese documento, que retrasa la venta varias semanas si no se anticipó, es la llave jurídica de la venta en Francia.
La attestation immobilière, también llamada attestation de propriété o attestation de mutation immobilière, es el acta notarial que constata la transmisión del inmueble del fallecido a sus herederos. En español puede describirse como el certificado notarial de mutación inmobiliaria por fallecimiento: identifica el inmueble, designa a los herederos y su cuota, y permite publicar su derecho en el registro. Sin ella, usted es heredero civilmente por el artículo 724, pero su título no figura en el fichier immobilier y el comprador no queda protegido frente a terceros.
A. Por qué sin attestation publicada no se registra la venta
El derecho francés exige forma auténtica y publicidad para los inmuebles. El artículo 710-1 del Code civil dispone que « Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d’une décision juridictionnelle ou d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative », es decir, que todo acto o derecho debe resultar de un documento otorgado en forma auténtica ante notario que ejerza en Francia, de una resolución judicial o de un documento auténtico de una autoridad administrativa para dar lugar a las formalidades de publicidad inmobiliaria. La publicidad foncière, que en español equivale a la publicidad inmobiliaria registral francesa, no admite el simple contrato privado para inscribir una transmisión de inmueble. El depósito de un documento privado en la notaría, aunque esté reconocido, no basta para publicar.
Esa exigencia se concreta después del fallecimiento en la attestation y su publicación. El sitio oficial del notariado francés lo dice sin rodeos: ante una sucesión, el notario otorga una attestation de mutation immobilière, también llamada attestation de propriété, que acredita el traspaso de la propiedad del inmueble del fallecido al heredero, y después se publica en el servicio de publicidad inmobiliaria, y sin esa formalidad la venta no podrá registrarse, como explica la nota oficial de los notarios de Francia sobre la attestation obligatoria para vender un bien heredado. La nota cita el artículo 29 del decreto número 55-22 del 4 de enero de 1955 sobre publicidad inmobiliaria. En la práctica, esto significa que el notario encargado de la venta exigirá la attestation ya publicada, o la publicará él mismo antes, y que ningún compromiso privado con el comprador sustituye ese paso.
La Cour de cassation, que es el tribunal supremo francés para lo civil y lo penal y cuyas sentencias publicadas en el Bulletin tienen especial autoridad, confirmó la lógica general en un arrêt de referencia sobre publicidad inmobiliaria. En su sentencia de la tercera sala civil del 1 de octubre de 2020, recurso 19-17.549, publicada en el Bulletin, declara que, si bien un acto de venta privado produce todos sus efectos entre los contratantes, de los artículos 28 y 30 del decreto del 4 de enero de 1955 resulta que el traspaso de la propiedad solo se hace oponible a terceros mediante la publicación del acto auténtico. En español, esto quiere decir que el contrato privado obliga entre vendedor y comprador, pero frente a otros posibles titulares, acreedores o adquirentes posteriores, solo cuenta lo publicado en forma auténtica. Para el heredero que vende, la lección es directa: firmar un papel privado con el comprador sin attestation publicada deja la venta frágil y el notario no podrá culminarla hasta regularizar la cadena de títulos.
Los plazos registrales refuerzan esa anticipación. El artículo 635 del Code général des impôts impone el registro en el plazo de un mes desde su fecha para los actos notariales y para los actos que transmiten la propiedad o el usufructo de inmuebles, entre otros. Y el artículo 647 del Code général des impôts organiza la formalité fusionnée, que en español es el trámite fusionado de registro y publicidad inmobiliaria, y exige solicitarla en el plazo de un mes desde la fecha del acto, dos meses en caso de adjudicación. Dicho de forma sencilla: una vez que el notario firma la attestation, debe llevarla a publicar en un mes. Si usted espera a tener comprador para pedir la attestation, añade al calendario de la venta el tiempo de redactarla, firmarla por todos los herederos y publicarla, además del plazo fiscal de seis o doce meses que corre en paralelo.
El contenido práctico de la attestation también explica los retrasos. El notario debe verificar la devolución sucesoria completa: quién hereda, en qué proporción, con qué testamento y con qué ley aplicable cuando hay elemento español, si existe usufructo del cónyuge, si hay donaciones anteriores que alteran las cuotas, y si el régimen matrimonial del fallecido afecta al inmueble. Por eso la attestation de una sucesión franco-española tarda más que la de una sucesión puramente francesa: hay que reunir certificados españoles, traducir, comprobar el testamento y, en su caso, el certificado sucesorio europeo. El artículo sobre testamento, ley aplicable, reserva hereditaria y notario para un español con casa en Francia explica por qué esa comprobación previa condiciona todo lo demás. Vender sin haber aclarado la cuota exacta de cada heredero es imposible: el notario no sabe quién debe firmar ni por cuánto.
En indivisión, la venta exige en principio el acuerdo de todos los indivisarios, salvo autorización judicial en casos tasados. Si un hermano en España quiere vender y otro en Francia se niega, la attestation podrá publicarse pero la venta quedará bloqueada hasta el acuerdo o la decisión judicial. Dejar constancia escrita de la oferta, del precio de mercado y de la negativa permite acudir al juez. Pero incluso con acuerdo, cada indivisario debe estar identificado en la attestation con su parte exacta; un error en una cuota obliga a rectificar y vuelve a correr el plazo de publicación.
Para no perder la venta, el orden útil es este. Primero, encargar al notario desde el primer mes la attestation además de la declaración, aunque todavía no haya comprador. Segundo, pedirle un calendario escrito con los documentos españoles pendientes y las fechas de firma y publicación. Tercero, no firmar con el comprador un compromis, que en francés designa el contrato preliminar de venta, sin que el notario confirme por escrito que la attestation está en curso y que el título permitirá vender. Cuarto, conservar la prueba de la publicación: referencia del servicio de publicidad inmobiliaria, fecha y volumen. Esa prueba es la que el notario de la venta pedirá el día de la firma del acto auténtico de venta.
B. Multas, intereses y cómo pedir la reducción cuando el retraso es defendible
Cuando la declaración llega tarde, se aplican dos capas distintas: un recargo proporcional y unos intereses mensuales. Conviene distinguirlos porque el juez no los trata igual.
El artículo 1728 del Code général des impôts fija la majoration, que en español es el recargo sancionador. En su redacción vigente, el impago o el depósito tardío conlleva un recargo del diez por ciento cuando no hubo requerimiento previo o cuando la declaración se presenta en los treinta días siguientes a la recepción de un requerimiento de presentarla en ese plazo, y del cuarenta por ciento cuando no se presenta en esos treinta días. Para las declaraciones de sucesión del artículo 800, el mismo artículo precisa que el recargo del diez por ciento se aplica a partir del primer día del séptimo mes siguiente al vencimiento de los plazos de seis meses y de veinticuatro meses previstos respectivamente en los artículos 641 y 641 bis, y que el recargo del cuarenta por ciento se aplica cuando la declaración no se presentó en los noventa días siguientes a la recepción de un requerimiento de presentarla en ese plazo. En lenguaje corriente: si el plazo era de seis meses y usted declara en el octavo mes sin haber recibido requerimiento, el diez por ciento se aplica desde el primer día del séptimo mes; si además ignora un requerimiento durante más de noventa días, el recargo sube al cuarenta por ciento. Sobre una base de derechos de 200 000 euros, el diez por ciento son 20 000 euros; el cuarenta por ciento son 80 000 euros. El salto justifica tomarse en serio cada requerimiento.
A ese recargo se añade el interés de demora. El artículo 1727 del Code général des impôts dispone que todo crédito fiscal no pagado en el plazo legal genera un interés de demora, al que se añaden en su caso las sanciones del código. El tipo es del 0,20 por ciento mensual y se calcula desde el primer día del mes siguiente a aquel en que debió pagarse el impuesto hasta el último día del mes del pago. A diferencia del recargo, que castiga, el interés compensa de forma global el perjuicio financiero del Tesoro por el cobro tardío. Por eso los jueces lo mantienen incluso cuando moderan el recargo: no es una pena, es una reparación.
La sentencia del tribunal judicial de Grasse del 27 de mayo de 2026, dictada en el asunto 25/04288 y consultable en su decisión oficial 25/04288 sobre recargo del diez por ciento y declaración tardía, ilustra cómo razona un juez francés ante un retraso en una sucesión compleja. El causante había fallecido en Francia, el plazo de seis meses resultaba aplicable y la declaración se presentó tarde, el 1 de febrero de 2023, con un recargo del diez por ciento de 324 089 euros. El heredero pedía la exoneración total y la devolución de lo pagado, invocando la complejidad del expediente y las diligencias realizadas, entre ellas la intervención de un genealogista para localizar a los herederos. La administración se oponía y destacaba que esas gestiones no eran indispensables para establecer la devolución y que el acta de notoriedad se firmó mes y medio después del informe genealógico sin justificar fechas clave.
El tribunal recuerda primero el marco: el artículo 641 impone seis meses cuando el fallecimiento ocurre en Francia metropolitana, aunque no todos los herederos sean conocidos, y el recargo del diez por ciento para las declaraciones del artículo 800 corre desde el primer día del séptimo mes tras el vencimiento. Declara adquirido el carácter tardío, no discutido. Después examina la proporcionalidad. Admite que las sanciones fiscales tienen carácter de castigo y pueden ser moduladas por el juez hasta la dispensa, conforme a los principios generales del derecho penal reconocidos por el Consejo de Estado y el Tribunal Europeo de Derechos Humanos. Pero exige pruebas concretas de diligencia y de desproporción. En este caso, concede una moderación parcial: ordena la desgravación de la mitad del recargo del diez por ciento, es decir, reduce a la mitad los 324 089 euros, y desestima el resto, incluida la petición de exonerar los intereses de demora. Los intereses se mantienen porque no son una sanción sino una compensación del retraso.
Para un heredero en España, las enseñanzas prácticas son claras. Primera, el juez puede reducir el recargo pero no lo anula por el simple hecho de que el expediente fuera internacional o complejo; hay que demostrar gestiones fechadas: encargo escrito al genealogista con fecha, correos con el notario, solicitudes a registros españoles, pagos parciales, proyecto de declaración. Segunda, la pasividad pesa: si el notario recibió el informe genealógico y el acta se firmó seis semanas después sin explicación, el juez lo anotará en contra. Tercera, los intereses de demora casi nunca se perdonan; integrarlos en el presupuesto desde el inicio evita sorpresas. Cuarta, actuar tras un requerimiento es urgente: depositar en treinta o noventa días según el caso evita el salto al cuarenta por ciento.
El camino procesal ordinario empieza antes del juez. Tras el pago o la propuesta de liquidación con recargo, cabe presentar una reclamación contenciosa ante la administración, después acudir al conciliador fiscal departamental, que en francés se llama conciliateur fiscal départemental y examina los litigios con la administración para buscar una solución, y finalmente demandar ante el tribunal judicial. En el caso de Grasse, el contribuyente reclamó en septiembre de 2023, fue desestimado en junio de 2025, acudió al conciliador en julio de 2025 sin éxito y obtuvo en mayo de 2026 una reducción judicial parcial. El calendario muestra que la vía amistosa rara vez basta cuando la cantidad es alta, pero intentarla con un dossier completo deja rastro y demuestra buena fe.
También existe la vía graciosa para pedir la remisión de sanciones, distinta de la discusión de su principio. Esa petición graciosa no suspende por sí sola el plazo para reclamar y debe motivarse con dificultades concretas, no con una simple queja general. En todo caso, nunca conviene dejar de declarar para ganar tiempo: no declarar agrava el recargo potencial hasta el cuarenta por ciento y añade intereses cada mes, mientras que declarar aunque sea para discutir después fija la base y permite pagar o consignar para detener los intereses.
En la práctica franco-española, el dossier que permite discutir útilmente un recargo contiene al menos estos elementos: copia del requerimiento si existió y prueba de la fecha de recepción, justificante del depósito con fecha, cronología de correos con el notario y con los registros españoles, facturas del genealogista y del traductor jurado, poderes notariales, certificados españoles con su apostilla y su fecha de solicitud, proyecto de declaración y prueba de pago parcial. Cada documento debe llevar fecha visible. Un juez modera una sanción desproporcionada cuando ve diligencia fechada; no modera una espera sin papeles.
Queda una pregunta frecuente: ¿puedo vender aunque la declaración esté pendiente o el recargo discutido? Jurídicamente, la venta y la declaración fiscal son trámites distintos de la attestation. Si la attestation ya está publicada y todos los indivisarios están de acuerdo, el notario puede en principio firmar la venta aunque la liquidación fiscal siga discutiéndose, siempre que el precio permita pagar o garantizar los derechos. Pero vender sin haber declarado no hace desaparecer la declaración: el fisco seguirá reclamando recargo e intereses sobre la sucesión, y el precio de venta posterior no corrige el valor al fallecimiento. La estrategia prudente es llevar ambos carriles en paralelo: publicar la attestation para no perder al comprador y depositar la declaración cuanto antes para detener el contador de intereses, aunque después se discuta el recargo.
Para cerrar el círculo, recuerde los tres controles antes de firmar la venta: declaración depositada o en curso con prueba de fecha, attestation publicada con referencia del servicio de publicidad inmobiliaria, y acuerdo escrito de todos los herederos sobre el reparto del precio neto después de impuestos y gastos. Con esos tres papeles, la venta se firma en forma auténtica, se publica y se hace oponible a terceros conforme a la jurisprudencia citada. Sin ellos, la venta se retrasa o queda frágil.
Conclusión
Heredar una casa en Francia desde España y venderla exige dos gestos coordinados. Declarar en seis meses si el fallecimiento ocurrió en Francia metropolitana y en doce meses en los demás casos, mediante la declaración detallada del artículo 800, aunque el cónyuge esté exento de pagar por el artículo 796-0 bis. Y encargar desde el primer mes la attestation immobilière para que, una vez publicada en el servicio de publicidad inmobiliaria en forma auténtica conforme al artículo 710-1 del Code civil, la venta pueda registrarse y oponerse a terceros como exige la Cour de cassation. El retraso cuesta un recargo del diez por ciento desde el séptimo mes, del cuarenta por ciento tras ignorar un requerimiento, más un interés del 0,20 por ciento mensual que el juez mantiene incluso cuando modera la sanción a la mitad por desproporción, como hizo el tribunal de Grasse.
Si usted está en ese caso, calcule hoy mismo su plazo según el lugar del fallecimiento, pida al notario francés un calendario escrito para la declaración y la attestation, reúna los certificados españoles con apostilla y guarde cada fecha. Esa disciplina documental es la que permite vender a tiempo y, si el recargo llega, discutirlo con pruebas.
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