Usted vive en España y tiene una casa en Francia: una segunda residencia en la costa, un piso heredado de sus padres que usa algunas semanas al año, una vivienda que compró como inversión y que está vacía entre dos alquileres. Un día, un vecino le avisa de que hay luz en las ventanas, o usted mismo llega y descubre que la cerradura ha cambiado y que dentro vive gente a la que jamás autorizó a entrar. La primera reacción suele ser la peor: forzar la puerta, cambiar la cerradura o cortar la luz y el agua para que se marchen. En Francia, esa justicia por mano propia es un delito y puede volverse en su contra, incluso cuando usted es el propietario legítimo. Este artículo explica el camino correcto en derecho francés para un propietario hispanohablante: cómo se califica la ocupación, qué pruebas debe reunir desde el primer día y qué dos vías permiten recuperar la vivienda, con sus plazos y sus condiciones reales, verificados en los textos vigentes y en decisiones dictadas en 2025.

Conviene fijar desde el principio una distinción que estructura todo lo demás. Francia no trata igual al inquilino que deja de pagar que al ocupante que entró sin ningún título. El inquilino con contrato de arrendamiento, aunque deba meses de renta, es un arrendatario protegido por todo el procedimiento de impagos: ese caso ya se explica en detalle en nuestro artículo sobre el propietario que recupera su vivienda frente a un inquilino moroso, con sus requerimientos, plazos y resolución judicial del contrato. Tampoco es este el caso del hermano o coheredero que se instala en la casa heredada: esa ocupación entre herederos en indivisión tiene sus propias reglas de indemnización y rendición de cuentas, tratadas en nuestro artículo sobre el hermano que ocupa la casa heredada. Aquí hablamos del tercer supuesto, el más brutal: personas extrañas que se introducen en su vivienda por la fuerza, el engaño o la amenaza, sin contrato, sin autorización y sin ningún derecho. En francés se habla de squat y de ocupante sans droit ni titre, es decir, sin derecho ni título, y la ley del 27 de julio de 2023 ha endurecido notablemente la respuesta contra esta ocupación ilícita.

I. Calificar la ocupación y blindar la prueba desde el primer día

A. Domicilio amueblado o local vacío: dos delitos distintos con penas distintas

El punto de partida es el derecho de propiedad. El artículo 544 del Código civil dispone: « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Traducción al español, sin carácter oficial: la propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, siempre que no se haga un uso prohibido por las leyes o los reglamentos. Ser propietario le da, por tanto, el derecho a recuperar el goce de su casa, pero solo por las vías que la ley permite: la expulsión de un inmueble habitado exige en principio una decisión de justicia y un requerimiento formal previo, como se verá.

El derecho penal francés distingue dos infracciones según lo que sea el inmueble ocupado. La primera es la violación de domicilio, el violation de domicile. El artículo 226-4 del Código penal, en su versión vigente desde el 29 de julio de 2023, dispone: « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Traducción al español, sin carácter oficial: introducirse en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, fuera de los casos en que la ley lo permite, se castiga con tres años de prisión y 45 000 euros de multa, y la misma pena se aplica a mantenerse en él tras esa introducción. Antes de la reforma de 2023 la pena era de un año de prisión y 15 000 euros: el legislador la ha triplicado. Y lo decisivo para un propietario español con segunda residencia está en el último párrafo del mismo artículo: constituye domicilio todo local de habitación que contenga bienes muebles pertenecientes a la persona, habite o no en él y se trate o no de su residencia principal. Dicho de otro modo, su casa de vacaciones amueblada en Francia, aunque usted viva en Madrid o Barcelona y solo vaya en agosto, es su domicilio en el sentido de este delito desde el momento en que conserva allí sus muebles y efectos personales. Los términos franceses merecen explicación: manoeuvres son las maniobras o engaños, como hacerse pasar por el propietario ante un cerrajero; voies de fait son las vías de hecho, típicamente forzar una puerta, romper una ventana o cambiar la cerradura; la contrainte es la coacción.

La Corte de Casación, el tribunal supremo francés en materia penal, ha precisado qué es un domicilio con una fórmula que conviene conocer porque los tribunales la citan constantemente. En su sentencia de la Sala de lo Penal de 3 de junio de 2025, n.º 23-81.916, dictada en un caso en que la antigua propietaria de un inmueble adjudicado en subasta volvió a introducirse por la fuerza tras su expulsión, la Corte declara: « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » Traducción al español, sin carácter oficial: solo constituye domicilio, en el sentido de este texto, el lugar donde una persona, habite o no en él, tiene derecho a considerarse en su casa, cualesquiera que sean el título jurídico de su ocupación y el destino dado a los locales, sin que este texto tenga por objeto garantizar de manera general los inmuebles contra una usurpación. La enseñanza práctica es doble. Por un lado, basta con tener derecho a considerarse en casa, sin necesidad de vivir allí a diario: la segunda residencia amueblada entra. Por otro, la violación de domicilio no protege cualquier inmueble por el mero hecho de ser suyo: si el local está vacío de muebles y usted no puede decir que es su casa en el sentido vivido del término, el delito aplicable es el segundo, no este.

El segundo delito es la ocupación fraudulenta de locales, creado por la ley n.º 2023-668 del 27 de julio de 2023 de protección de las viviendas contra la ocupación ilícita, publicada en el Diario Oficial el 28 de julio de 2023 y en vigor desde el 29 de julio de 2023. El artículo 315-1 del Código penal, vigente desde esa misma fecha, dispone: « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. » Traducción al español, sin carácter oficial: introducirse en un local destinado a vivienda o a uso comercial, agrícola o profesional mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, fuera de los casos en que la ley lo permite, se castiga con dos años de prisión y 30 000 euros de multa, con la misma pena para quien se mantiene en el local tras esa entrada. La diferencia con la violación de domicilio es objetiva, como precisó la circular del Ministerio de Justicia de 23 de noviembre de 2023 citada por la Agencia Nacional de Información sobre la Vivienda: el local de uso habitación se define por su finalidad, habite o no alguien en él, y puede ser una vivienda vacía que no constituye domicilio de nadie. En la práctica: casa amueblada con sus pertenencias, aunque sea segunda residencia, artículo 226-4 con tres años y 45 000 euros; piso vacío, en obras o pendiente de alquilar, sin muebles suyos, artículo 315-1 con dos años y 30 000 euros. Calificar bien desde el inicio no es un capricho teórico: de la calificación dependen la vía administrativa de desalojo, que exige en principio un domicilio, y la estrategia penal de la denuncia.

B. Probar la propiedad y la ocupación: el acta del comisario de justicia y la denuncia

En Francia, quien afirma debe probar, y en materia de ocupación ilícita la prueba se juega en las primeras horas. Tres piezas forman el expediente mínimo que le pedirá cualquier comisaría, cualquier prefecto y cualquier juez. La primera es la prueba de su derecho sobre la vivienda. Lo ideal es la escritura de compra otorgada ante notario francés, el acte authentique de vente, o la escritura de adjudicación hereditaria, la attestation immobilière que otorga el notario cuando usted hereda. Si no tiene los papeles a mano porque vive en España, valen como indicios complementarios el último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles, la taxe foncière, las facturas de electricidad o agua a su nombre, el seguro de vivienda y cualquier correspondencia recibida en esa dirección. La ley prevé el caso en que el propietario no puede probar su derecho precisamente por culpa de la ocupación, por ejemplo porque sus documentos están dentro de la casa ocupada: entonces corresponde al representante del Estado en el departamento, es decir, al prefecto, dirigirse a la administración fiscal para acreditar ese derecho en un plazo de 72 horas, y el plazo de 48 horas de instrucción de su solicitud solo empieza a contar desde la respuesta de Hacienda. Guarde también fotografías antiguas del interior con sus muebles, porque serán la prueba de que el local era su domicilio amueblado y no una vivienda vacía.

La segunda pieza es la prueba de la ocupación ilícita misma, y aquí la figura clave es el commissaire de justice, el antiguo huissier de justice, una especie de fedatario y agente de ejecución: desde la reforma de 2022 los antiguos huissiers se llaman commissaires de justice. Encargue cuanto antes a uno de ellos un acta de constatación, un procès-verbal de constat: se desplaza a la vivienda, describe las huellas de efracción en la puerta, la cerradura cambiada, la presencia de ocupantes desconocidos y recoge sus declaraciones. Esa acta, firmada por un oficial ministerial, tiene ante el prefecto y ante el juez un peso que ninguna foto tomada por usted o por un vecino puede igualar. La tercera pieza es la denuncia penal, la plainte, que debe interponer en la comisaría o la gendarmería del lugar donde esté la vivienda, no en España: puede denunciar el propietario, pero también el arrendatario o el titular de un derecho de ocupación sobre el domicilio ocupado. Lleve el título de propiedad o sus copias, el acta del comisario de justicia y una lista de los objetos o desperfectos observados. Tras la denuncia, un oficial de policía judicial levanta su propio atestado de ocupación, el constat, e intenta identificar a los ocupantes. Conserve el número de denuncia y pida copia del atestado: sin denuncia no hay vía administrativa posible.

Dos advertencias prácticas valen oro. Primera: no toque nada ni intente recuperar la casa por sus medios. Forzar a alguien a abandonar el lugar donde habita, sin haber obtenido el concurso del Estado, mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, es a su vez un delito castigado con tres años de prisión y 30 000 euros de multa. Cambiar la cerradura mientras los ocupantes han salido a comprar, cortar los suministros o amenazarles puede convertirle de víctima en imputado y arruinar su expediente de desalojo. Segunda: no firme ningún papel que le presenten los ocupantes, no acepte dinero a cambio de unos días más y no les proponga un alquiler verbal para ganar tiempo: cualquier pago o acuerdo puede ser invocado después como indicio de un título de ocupación y desplazar su caso desde la ocupación sin derecho hacia un litigio de arrendamiento, mucho más largo. Si los ocupantes alegan un contrato de alquiler, pida verlo y transmítalo a su abogado: los contratos falsos o firmados por quien no era propietario son frecuentes en estos asuntos y se combaten con la escritura notarial y el acta del comisario de justicia.

II. Recuperar la vivienda: la vía rápida del prefecto y la vía del juez

A. La vía administrativa: el prefecto ordena salir en 48 horas y desaloja

La vía más rápida no pasa por el juez sino por el prefecto, el préfet, que es el representante del Estado en cada departamento francés y la autoridad que dirige a la policía y la gendarmería sobre el terreno. El artículo 38 de la ley n.º 2007-290 del 5 de marzo de 2007, que crea el derecho a la vivienda oponible, organiza un procedimiento administrativo de desalojo forzoso que constituye una excepción al principio general: normalmente, como recuerda el artículo L411-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución, « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Traducción al español, sin carácter oficial: salvo disposición especial, la expulsión de un inmueble o lugar habitado solo puede llevarse a cabo en virtud de una decisión judicial o de un acta de conciliación ejecutoria y tras la notificación de un requerimiento de abandonar los locales. El artículo 38 es precisamente esa disposición especial: permite al prefecto, tras un requerimiento, desalojar a quienes se introdujeron y se mantienen en el domicilio ajeno sin pasar previamente por el juez. La ficha oficial de service-public.fr sobre qué hacer cuando hay okupas en la vivienda describe el mecanismo en los mismos términos.

Las condiciones son tres y ya las conoce: haber interpuesto denuncia, probar que la vivienda es su domicilio o acreditar su propiedad sobre el local, y hacer constatar la ocupación ilícita por un oficial de policía judicial. La solicitud se dirige a los servicios de la prefectura del departamento. A partir de una solicitud completa, el prefecto dispone de 48 horas para decidir si requiere a los ocupantes que abandonen el lugar, mediante una mise en demeure de quitter les lieux, es decir, un requerimiento formal de desalojo. Ese requerimiento va acompañado de un plazo de ejecución que no puede ser inferior a 24 horas cuando el local es el domicilio del solicitante, y de 7 días como mínimo en los demás casos; se notifica a los ocupantes y al solicitante y se publica mediante edictos en el ayuntamiento y en el propio lugar. Si el requerimiento no se cumple en el plazo fijado, el prefecto debe proceder al desalojo forzoso de la vivienda con la policía o la gendarmería, salvo que el propio solicitante se oponga dentro de ese plazo. La circular de 2 de mayo de 2024, con referencia NOR TREL2327219C, precisa las modalidades de aplicación de este procedimiento reformado y pide a los prefectos un seguimiento mensual de los datos, señal de que el Estado considera prioritaria su ejecución.

El prefecto solo puede negarse por dos motivos, y ambos deben constarle: que no se cumplan las condiciones citadas, por ejemplo denuncia inexistente, propiedad no acreditada u ocupación no constatada, o que exista un motivo imperioso de interés general, como la presencia de menores, mujeres embarazadas, personas mayores sin solución de realojo o situaciones de precariedad que requieren protección social; en ese caso se invita al prefecto a evaluar las posibilidades de alojamiento o realojo de las personas afectadas. En caso de negativa, los motivos deben comunicarse sin demora al solicitante, y el propietario puede entonces plantearse reclamar una indemnización al Estado por denegación del concurso de la fuerza pública. Tenga en cuenta un matiz importante introducido por la ley de 2023: cuando el local ocupado es un local de uso habitación pero no el domicilio del solicitante, por ejemplo un piso vacío sin muebles, solo el propietario del local puede pedir la intervención del prefecto, no cualquier persona que actúe por su cuenta. Y conviene saber que la vía administrativa no excluye la vía penal: el fiscal de la República puede ejercer la acción penal en paralelo contra los ocupantes por violación de domicilio u ocupación fraudulenta mientras se ejecuta el desalojo.

B. La vía judicial: el juez declara la ocupación sin derecho, expulsa sin esperar al invierno y fija una indemnización

Cuando la vía administrativa no es posible, por ejemplo porque la prefectura deniega la intervención por un motivo de interés general, porque el local vacío no permite acreditar un domicilio, o porque usted prefiere una decisión judicial ejecutable con indemnización, queda la vía del juez. El competente es el juez de lo contencioso de la protección, el juge des contentieux de la protection, ante el tribunal judicial del lugar de la vivienda, al que se acude por el procedimiento de urgencia llamado référé, que permite obtener una orden en semanas cuando la ocupación sin derecho ni título es evidente. La demanda se interpone mediante assignation, el emplazamiento formal notificado por comisario de justicia a los ocupantes, y se apoya en las mismas tres piezas: título de propiedad, denuncia y acta de constatación. Un ejemplo reciente muestra el itinerario completo: en una orden de 22 de mayo de 2025 del juez de lo contencioso de la protección de Grenoble, repertorio n.º 25/00334, el organismo propietario de un piso que había quedado vacante tras la marcha de sus inquilinos constató la presencia de una ocupante que reconoció haberse instalado ilegalmente, interpuso denuncia el 17 de enero de 2025, hizo levantar acta de comisario de justicia el 29 de enero con huellas de efracción en la puerta de entrada y demandó en référé el 21 de febrero; el juez constató que la demandada era ocupante sin derecho ni título entrada por vías de hecho y ordenó su expulsión.

Esa misma orden ilustra las tres ventajas que la ley reserva al propietario frente a un ocupante que entró por la fuerza. Primera, no hay que esperar dos meses: el artículo L412-1 del Código de procedimientos civiles de ejecución impone en principio un plazo de dos meses tras el commandement de quitter les lieux, el requerimiento judicial de abandonar los locales, pero añade: « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Traducción al español, sin carácter oficial: el plazo de dos meses no se aplica cuando el juez que ordena la expulsión constata la mala fe de la persona expulsada o que las personas cuya expulsión se ordena entraron en los locales mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción. El juez de Grenoble suprimió expresamente ese plazo de dos meses. Segunda, no hay que esperar a la primavera: el artículo L412-6 del mismo código suspende toda expulsión no ejecutada entre el 1 de noviembre y el 31 de marzo de cada año, la llamada tregua invernal o trêve hivernale, pero establece: « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Traducción al español, sin carácter oficial: esta suspensión no se aplica cuando la medida de expulsión se pronuncia por una introducción sin derecho ni título en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción. Y añade que el juez puede suprimir o reducir la tregua cuando los expulsados entraron por esos mismos procedimientos en cualquier otro lugar distinto del domicilio: el juez de Grenoble retiró también el beneficio de la tregua invernal. Tercera, el juez puede presionar con una multa coercitiva diaria, la astreinte: 25 euros por día de retraso hasta la liberación efectiva, durante doce meses, a lo que se suma la condena en costas y 500 euros con fundamento en el artículo 700 del Código de procedimiento civil para los gastos de abogado.

Además de la expulsión, el juez fija una indemnización de ocupación, la indemnité d’occupation, que no es un alquiler sino la reparación del perjuicio de haberse visto privado de su vivienda: se calcula habitualmente por referencia al valor locativo, la renta y cargas que el piso habría producido. En Grenoble se fijó en 590,30 euros mensuales desde el 26 de diciembre de 2024 hasta la liberación efectiva, con intereses legales sobre cada mensualidad vencida. Otro ejemplo: el 13 de mayo de 2025, el juez de París condenó a un ocupante sin derecho ni título, un antiguo guardián de fincas que conservaba la vivienda de función tras su despido, a pagar 7 158,77 euros por los atrasos de indemnización de ocupación y cargas del período del 31 de julio de 2023 al 25 de julio de 2024, recordando que la decisión es ejecutiva a título provisional. Pida por tanto sistemáticamente, además del desalojo, la indemnización mensual desde el inicio de la ocupación, los intereses, la astreinte, las costas y el artículo 700. Una vez dictada la sentencia, el comisario de justicia la notifica a los ocupantes con el requerimiento de abandonar; si no se van, les requiere por segunda vez y solicita al prefecto el concurso de la fuerza pública, el concours de la force publique, para ejecutar el lanzamiento. Todo el itinerario, desde la denuncia de enero hasta la orden de mayo en el caso de Grenoble, muestra que un expediente bien documentado desde el primer día avanza sin tiempos muertos: denuncia inmediata, acta inmediata, demanda inmediata.

Conclusión

Si encuentra su casa de Francia ocupada por desconocidos, el orden correcto es siempre el mismo. Primero, califique: vivienda amueblada con sus pertenencias, aunque sea segunda residencia, es domicilio protegido por la violación de domicilio con tres años y 45 000 euros; piso vacío sin muebles es local de uso habitación protegido por la ocupación fraudulenta con dos años y 30 000 euros. Segundo, pruebe sin demora: escritura notarial o certificado hereditario, recibo de la taxe foncière, fotos antiguas del interior, acta de constatación del comisario de justicia y denuncia en la comisaría o gendarmería del lugar, sin tocar nada ni negociar con los ocupantes. Tercero, elija la vía: solicitud al prefecto con requerimiento en 48 horas y desalojo en 24 horas cuando el expediente esté completo, o demanda urgente ante el juez de lo contencioso de la protección, que expulsa sin plazo de dos meses ni tregua invernal frente a quien entró por vías de hecho y fija indemnización de ocupación, astreinte y costas. Y recuerde lo prohibido: recuperar la casa por la fuerza, cortar suministros o aceptar dinero de los ocupantes puede invertir los papeles y convertirle en imputado. Con el expediente bien construido desde el primer día, el propietario español que vive en España puede dirigir todo el procedimiento a distancia con su abogado, sin necesidad de desplazarse para cada trámite.

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