Le mardi 20 octobre 2026, en début d’après-midi, le centre commercial Créteil Soleil, dans le Val-de-Marne, a été évacué. D’après les informations publiées par Le Parisien à 15 h 28, l’évacuation faisait suite à des bruits de rassemblement relayés sur les réseaux sociaux, avec un rendez-vous évoqué pour 16 heures, et une source proche du dossier décrivait une mesure préventive. Le journal précisait qu’aucun pillage n’avait eu lieu pour l’instant. Quelques minutes plus tard, Le Figaro rapportait que la préfecture de police démentait la thèse d’une évacuation policière ordonnée par crainte de pillages. Autrement dit, les grilles ont été baissées avant tout dommage, sur une décision de prévention, et non sur un ordre de l’autorité dont l’existence aurait été établie.

Pour les commerçants du centre, la situation est à la fois simple et redoutable. Simple, parce que les vitrines sont intactes et que le bail continue. Redoutable, parce qu’une journée de chiffre d’affaires s’est évaporée sans qu’aucun dégât matériel ne permette de déclencher les garanties habituelles. Le réflexe naturel consiste à demander une ristourne de loyer, à invoquer la force majeure ou à se tourner vers l’assurance perte d’exploitation. Or le droit français répond à ces trois réflexes par des distinctions sévères, forgées pour l’essentiel pendant la crise sanitaire par la Cour de cassation : un local intact mais inexploitable n’est pas un local partiellement détruit, et une dette d’argent ne s’éteint pas par la force majeure. Cet article expose, textes et arrêts à l’appui, ce que le commerçant fermé par précaution doit payer, ce qu’il peut réclamer et les pièces qu’il doit réunir dès aujourd’hui, avec un point particulier pour Paris et l’Île-de-France.

I. Le loyer reste dû quand le local est intact : la fermeture préventive ne fait pas disparaître le bail

La première question posée par un commerçant évacué porte sur le loyer. La boutique est fermée, les salariés sont renvoyés chez eux, la caisse est vide : pourquoi payer un loyer pour une journée, voire plusieurs, sans exploitation ? La réponse tient en deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendus à propos des fermetures administratives de la crise sanitaire, et dont le raisonnement s’applique trait pour trait à une évacuation préventive sans dommage. Le local de Créteil Soleil n’a pas été saccagé : il a seulement été rendu inaccessible pendant quelques heures. Cette différence de fait commande tout le régime juridique.

A. Sans destruction du local, l’article 1722 du Code civil n’ouvre ni réduction ni résiliation

L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Ce texte, consultable dans sa version en vigueur sur Légifrance à l’article 1722 du Code civil, suppose donc une destruction, totale ou partielle, de la chose louée par cas fortuit. Quand le magasin a été saccagé ou pillé, la discussion peut s’ouvrir, comme l’expose notre analyse consacrée au local commercial saccagé et à l’article 1722. Quand le magasin est intact, elle ne peut pas s’ouvrir.

La Cour de cassation l’a jugé sans détour dans un arrêt du 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi numéro 24-10.097, cassation partielle), publié sur le site de la Cour de cassation pour le pourvoi 24-10.097. Dans cette affaire, une cour d’appel avait réduit les provisions de loyers en retenant que la locataire avait subi une perte partielle de la chose louée pendant la fermeture administrative, au motif qu’elle n’avait pu ni jouir du local ni en user conformément à sa destination. La Cour de cassation casse : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». La Cour vise au passage sa décision du 23 novembre 2022 (pourvoi numéro 21-21.867, publié), qui avait déjà posé la même solution.

Le parallèle avec Créteil Soleil est direct. Une évacuation préventive de quelques heures, décidée face à une rumeur de rassemblement, est une mesure générale et temporaire, sans lien avec la destination contractuelle de chaque boutique, et elle laisse les locaux intacts. Elle ne constitue donc pas une destruction partielle au sens de l’article 1722. Le preneur ne peut pas exiger sur ce fondement une diminution du prix ni la résiliation du bail. Le bailleur, de son côté, reste tenu de son obligation de délivrance et de jouissance paisible : l’article 1719 du Code civil lui impose, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer la chose, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil sur Légifrance). Mais cette obligation ne se transforme pas en garantie de chiffre d’affaires : quand l’obstacle vient d’une mesure de sécurité extérieure au bailleur, le preneur ne peut pas convertir sa perte commerciale en remise de loyer. Le loyer de la période reste exigible, charges comprises, et le défaut de paiement expose aux sanctions ordinaires du bail, clause résolutoire le cas échéant.

Le Code civil ajoute une précision qui ferme une dernière porte au locataire tenté de se retourner contre son bailleur. L’article 1725 dispose : « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. » Ce texte est consultable sur Légifrance à l’article 1725 du Code civil. Des pilleurs, réels ou seulement redoutés, sont des tiers agissant par voies de fait, sans aucun droit sur les boutiques. Le bailleur du centre commercial ne garantit donc pas le preneur contre ce trouble : il n’a ni à répondre de la rumeur née sur les réseaux sociaux, ni à indemniser la fermeture qui en a résulté, sauf clause contraire du bail commercial, que le commerçant doit rechercher mais qu’il trouvera rarement. La fin du texte ouvre en revanche la voie utile : « sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». Autrement dit, c’est au commerçant d’agir lui-même contre les auteurs des faits, par la plainte pénale et la constitution de partie civile, et contre l’assureur par la déclaration de sinistre. Le bailleur reste extérieur à ce triangle. Cette répartition des rôles explique pourquoi la négociation d’un geste commercial, évoquée plus haut, relève de la relation d’affaires et non d’une obligation : le gestionnaire qui consent un avoir sur les charges ou une franchise de loyers le fait pour préserver l’occupation du centre, pas parce que la loi l’y contraindrait. Le commerçant a donc intérêt à formuler sa demande tôt, chiffres à l’appui, en rappelant sa ponctualité dans ses paiements et la brièveté de la fermeture, plutôt que d’exiger une remise comme un dû.

B. La force majeure n’efface pas une dette de loyer, même quand l’exploitation devient impossible

Le second réflexe consiste à invoquer la force majeure : l’évacuation était imprévisible et irrésistible, donc le commerçant serait libéré de payer. Ce raisonnement confond deux choses. La force majeure peut empêcher d’exploiter, elle n’éteint pas une obligation de payer une somme d’argent. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 15 juin 2023 (troisième chambre civile, pourvoi numéro 21-10.119, arrêt numéro 423 FS-B, publié au Bulletin), consultable sur le site de la Cour de cassation pour le pourvoi 21-10.119. La locataire, une société d’exploitation de résidences de tourisme, soutenait que l’interdiction d’exercer son activité pendant le confinement constituait un cas de force majeure de nature à l’exonérer, au moins temporairement, du paiement des loyers, en faisant valoir une perte totale de clientèle s’apparentant à la perte de la chose due.

La Cour répond par un motif de pur droit, en deux temps. D’abord : « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, pourvoi n° 21-10.119). Ensuite, appliqué aux loyers : « l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020. » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, pourvoi n° 21-10.119). La Cour rappelle au passage la définition classique : constitue un cas de force majeure un événement imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution, l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse.

Pour le commerçant de Créteil Soleil, la leçon est claire. Même si l’évacuation présentait les caractères de la force majeure à l’égard de l’exploitation, le loyer, dette de somme d’argent, reste dû. Le preneur ne peut pas non plus prétendre que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance : le bailleur n’est ni l’auteur de la mesure ni le garant de l’ordre public aux abords du centre. Restent deux vraies pistes : négocier un geste commercial avec le bailleur ou le gestionnaire du centre, en s’appuyant sur la relation commerciale et sur les charges réellement économisées, et activer les garanties d’assurance, qui obéissent à une logique différente de celle du bail. C’est l’objet de la seconde partie. Les commerçants qui estiment subir un trouble durable trouveront aussi un appui utile auprès d’un avocat en contentieux commercial à Paris pour cadrer la négociation avant tout conflit.

II. Ce que le commerçant peut sauver : assurance, preuves et recours, sans attendre

Si le loyer reste dû, tout n’est pas perdu pour autant. La journée d’évacuation préventive fait entrer en jeu trois leviers : le contrat d’assurance de l’entreprise, la documentation rigoureuse des faits et, lorsque les conditions sont réunies, un recours contre l’État. Chacun obéit à des conditions strictes, et chacun se prépare le jour même, pas trois mois plus tard devant l’expert. Le commerçant qui agit vite protège ses droits ; celui qui attend s’expose à des fins de non-recevoir contractuelles.

A. Assurance perte d’exploitation sans dommage et clause émeutes : tout se joue dans le contrat

La garantie perte d’exploitation couvre en principe la baisse de chiffre d’affaires consécutive à un dommage matériel direct : incendie, dégât des eaux, ou pillage avec dégradations. Sans dommage matériel, comme à Créteil Soleil où aucun pillage n’avait eu lieu au moment de l’évacuation, la garantie de base ne joue pas. Le commerçant doit alors chercher dans sa police deux extensions possibles : la garantie des pertes sans dommage, parfois appelée carence ou fermeture administrative, et l’extension émeutes et mouvements populaires. La seconde mérite une lecture attentive, car le Code des assurances pose un principe de non-garantie : « L’assureur ne répond pas, sauf convention contraire, des pertes et dommages occasionnés soit par la guerre étrangère, soit par la guerre civile, soit par des émeutes ou par des mouvements populaires. » Ce texte figure sur Légifrance à l’article L121-8 du Code des assurances, dans sa version en vigueur. Autrement dit, les dommages liés à des émeutes ne sont couverts que si le contrat le prévoit expressément. Le commerçant doit vérifier la clause, son plafond, sa franchise et la définition contractuelle de l’événement garanti : un simple rassemblement redouté mais qui ne s’est pas produit entre-t-il dans la définition ? Souvent non.

Quand une garantie paraît mobilisable, la déclaration doit partir vite. L’article L113-2 du Code des assurances oblige l’assuré « 4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L113-2 du Code des assurances sur Légifrance). Concrètement, le commerçant déclare par écrit, de préférence par lettre recommandée ou par le canal prévu au contrat, en décrivant l’événement, ses dates et heures exactes, et la perte subie. Il joint dès le premier envoi ce qu’il possède : l’attestation du gestionnaire du centre sur l’évacuation et sa durée, les relevés de caisse et de chiffre d’affaires des mêmes jours des semaines précédentes pour chiffrer la perte, les plannings et bulletins de salaire si des heures ont été payées sans activité, les photographies datées des grilles baissées et des abords, ainsi que les coupures et captures de presse établissant le contexte. Le dossier consacré au magasin pillé pendant le couvre-feu, avec ses conseils d’assurance, de preuves et de recours, détaille la même méthode probatoire quand des dégradations existent : elle vaut aussi quand il n’y en a pas, car l’assureur exigera la preuve de la fermeture subie et de la perte chiffrée.

Deux erreurs doivent être évitées. La première consiste à déclarer un sinistre inexistant, par exemple en présentant comme un pillage une évacuation qui n’a causé aucun dégât : la fausse déclaration expose à la nullité du contrat et à des poursuites. La seconde consiste à attendre la réponse de l’assureur avant de chiffrer : le commerçant doit reconstituer sa perte au jour le jour, extraire ses journaux de caisse, conserver ses tickets de caisse et ses relevés de stocks, et demander par écrit au gestionnaire du centre une attestation précise des heures de fermeture. Sans ces pièces, même une extension de garantie bien rédigée restera lettre morte devant l’expert.

B. Recours contre l’État, pouvoirs de police et salariés : le cadre exact, y compris à Paris et en Île-de-France

Le recours contre l’État obéit à une condition que l’affaire de Créteil Soleil ne remplit pas en l’état : il faut des dégâts. L’article L211-10 du Code de la sécurité intérieure dispose : « L’Etat est civilement responsable des dégâts et dommages résultant des crimes et délits commis, à force ouverte ou par violence, par des attroupements ou rassemblements armés ou non armés, soit contre les personnes, soit contre les biens. » Le texte est consultable sur Légifrance à l’article L211-10 du Code de la sécurité intérieure. Trois éléments cumulatifs en découlent : des dégâts ou dommages réels, des crimes ou délits commis à force ouverte ou par violence, et un attroupement ou rassemblement. Une évacuation préventive sans pillage, comme celle constatée le 20 octobre en début d’après-midi, ne réunit pas ces éléments : il n’y a ni dégât ni infraction commise, seulement une crainte. Le commerçant ne peut donc pas, sur ce seul événement, engager la responsabilité de l’État pour obtenir le remboursement de sa journée perdue. En revanche, si un rassemblement avait dégénéré ensuite et causé des dégradations, chaque commerçant victime pourrait agir sur ce fondement, en prouvant le lien entre l’attroupement et ses dommages. D’où l’importance du dépôt de plainte et du constat dès que le moindre dégât apparaît.

Symétriquement, le commerçant doit comprendre qui peut ordonner quoi. Le maintien de l’ordre relève de l’autorité publique, et le représentant de l’État dans le département peut prendre, pour toutes les communes du département ou plusieurs d’entre elles, et dans tous les cas où il n’y aurait pas été pourvu par les autorités municipales, « toutes mesures relatives au maintien de la salubrité, de la sûreté et de la tranquillité publiques », selon l’article L2215-1 du Code général des collectivités territoriales, consultable sur Légifrance à l’article L2215-1 du Code général des collectivités territoriales. Mais dans l’épisode de Créteil Soleil, la préfecture de police a démenti une évacuation policière : la fermeture a été le fait du centre lui-même, par précaution. Cette distinction change tout pour les recours. Contre un ordre de l’autorité, le commerçant conteste un acte administratif et peut rechercher la responsabilité de la puissance publique selon les règles propres à chaque fondement. Contre une décision privée du gestionnaire du centre, le commerçant se tourne vers ses relations contractuelles : bail avec le bailleur, règlement intérieur du centre, et discussion sur les charges correspondant à la période de fermeture. Dans les deux cas, la preuve de l’origine exacte de la décision est déterminante : qui a ordonné, à quelle heure, par quel écrit. Le commerçant demande donc au gestionnaire une attestation écrite précisant si la fermeture répondait à une injonction de l’autorité ou à une initiative du centre.

À Paris et en Île-de-France, ce point de vigilance est redoublé par l’enchevêtrement des autorités : préfet de département, préfet de police, maire. Le commerçant parisien ou francilien ne présume jamais l’auteur de la mesure : il le fait écrire. C’est cette pièce qui conditionnera, des mois plus tard, la voie de recours recevable. Pour les salariés présents le jour de l’évacuation, le droit du travail fournit un cadre simple. Le salarié qui s’estime en danger peut alerter et se retirer : l’article L4131-1 du Code du travail prévoit que « Le travailleur alerte immédiatement l’employeur de toute situation de travail dont il a un motif raisonnable de penser qu’elle présente un danger grave et imminent pour sa vie ou sa santé », et qu’« Il peut se retirer d’une telle situation. » (article L4131-1 du Code du travail sur Légifrance). L’employeur qui organise lui-même l’évacuation et renvoie son équipe ne peut pas reprocher aux salariés d’avoir quitté leur poste, et les heures perdues se traitent selon les règles ordinaires du contrat de travail, sans sanction. Le bulletin de paie du mois doit refléter exactement la situation, et tout incident, menace ou dégradation fait l’objet d’une mention écrite le jour même, visée par l’employeur.

Conclusion

L’évacuation préventive de Créteil Soleil, le 20 octobre 2026, illustre une configuration que le droit traite avec rigueur : un commerce intact, une exploitation interrompue, une perte sèche. Le loyer reste dû, car une fermeture temporaire sans destruction n’est pas une perte partielle de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil, comme l’a jugé la Cour de cassation le 7 mai 2025, et car une dette de loyer ne s’éteint pas par la force majeure, comme la même Cour l’a rappelé le 15 juin 2023. L’assurance ne compense la perte que si le contrat contient une extension adaptée, notamment pour les émeutes et mouvements populaires, qui ne sont couverts que sauf convention contraire, et à condition de déclarer vite et de prouver chiffre à l’appui. Le recours contre l’État suppose des dégâts causés par un attroupement, ce qui n’est pas le cas d’une simple évacuation préventive. Pour le commerçant, la conduite à tenir tient donc en quatre gestes : payer le loyer pour éviter tout contentieux locatif, faire attester par écrit l’origine et la durée exacte de la fermeture, déclarer à l’assureur dans le délai du contrat avec un chiffrage précis, et déposer plainte au moindre dégât constaté. La journée perdue ne se récupère pas par une phrase dans une lettre, mais par un dossier constitué le jour même.