Un dimanche soir d’octobre, une auréole brune s’élargit au plafond du salon, le parquet gondole près du radiateur et l’eau dégouline le long d’un mur. Le réflexe varie selon que l’on est locataire ou propriétaire, assuré ou non, à l’origine de la fuite ou victime de celle du voisin du dessus. Pourtant les mêmes questions reviennent dans tous les dossiers : que faire dans les premières heures pour ne pas perdre l’indemnisation, qui doit déclarer le sinistre à son assurance, qui paie la recherche de fuite, les réparations et le relogement éventuel, et comment réagir quand l’assureur refuse de payer ou propose une somme dérisoire. Les réponses tiennent en quelques règles de droit précises, posées par le code des assurances, le code civil et une jurisprudence récente de la Cour de cassation, dont un arrêt du 16 mars 2022 sur les infiltrations entre voisins et deux arrêts de 2025 sur les obligations du bailleur face à l’eau. Ce guide suit l’ordre dans lequel les problèmes se présentent : d’abord les gestes urgents et la déclaration dans les cinq jours, ensuite la recherche de fuite et l’expertise, puis la répartition des responsabilités entre locataire, propriétaire, voisin et copropriété, et enfin les recours quand l’assurance refuse ou indemnise mal, avec les délais et le chemin procédural applicable à Paris et en Île-de-France.

I. Dégât des eaux : que faire dans les cinq jours pour protéger l’indemnisation

A. Couper l’eau, photographier, déclarer : la check-list des premières heures

La première heure décide souvent du sort de l’indemnisation. Quand la fuite vient d’un appareil ou du circuit intérieur, fermer le robinet d’arrivée de l’appareil ou couper le compteur d’eau du logement, puis couper l’électricité dans la zone mouillée pour écarter tout risque d’électrocution. Quand l’eau vient d’en haut ou d’à côté, prévenir immédiatement le voisin concerné et le gardien ou le syndic, d’abord oralement, puis par écrit, en lui demandant de couper son arrivée d’eau. Chaque appel doit laisser une trace : un message écrit daté vaut mieux qu’un souvenir. La fiche officielle du service public consacrée à l’assurance dégâts des eaux rappelle cette priorité donnée à la limitation des dommages avant toute démarche d’indemnisation, et elle est consultable sur la page Assurance dégâts des eaux du service public.

Photographier et filmer ensuite l’ensemble des désordres avant tout nettoyage : origine visible de la fuite, plafonds, murs, sols, plinthes, meubles et appareils touchés, avec si possible un journal ou un écran affichant la date à côté des dégâts. Conserver les objets endommagés jusqu’au passage de l’expert, même détrempés, car l’assureur peut exiger de les voir. Relever les index du compteur d’eau avant et après la coupure aide à dater la fuite et à chiffrer la surconsommation, que la jurisprudence admet parfois dans le préjudice. Faire réparer la fuite elle-même sans attendre, en revanche, ne compromet pas l’indemnisation : cette intervention d’urgence évite l’aggravation et l’assureur ne peut pas la reprocher. Ce qui est risqué, c’est d’engager la remise en état, peinture, sols, plafonds et mobilier, sans l’accord de l’assureur. L’assureur ou l’expert qu’il mandate doit pouvoir constater les dégâts avant toute réparation définitive, et des travaux réalisés avant ce constat exposent à une réduction ou à un refus d’indemnisation des frais de remise en état. Conserver donc toutes les factures et tous les justificatifs des réparations d’urgence pour les transmettre à l’assureur ou à l’expert.

Vient ensuite la déclaration, qui obéit à un délai légal. L’article L113-2 du code des assurances dispose que l’assuré doit « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le texte exact figure sur l’article L113-2 du code des assurances sur Légifrance. En pratique, les contrats reprennent ce minimum de cinq jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre, et la déclaration part par lettre recommandée, par envoi recommandé électronique ou via l’espace en ligne de l’assureur, avec le numéro de contrat, la date et les circonstances du sinistre, l’inventaire des dommages et les premières photos. Le constat amiable de dégât des eaux, formulaire commun aux assureurs, remplit le même office quand un voisin est impliqué : chaque partie décrit sa version, les deux signent, et chacun adresse un exemplaire à son propre assureur. Un retard de déclaration n’est pas automatiquement fatal. La loi prévoit que « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Autrement dit, l’assureur qui invoque la tardiveté doit démontrer en quoi le retard l’a empêché de constater ou de limiter le dommage, et le cas fortuit ou la force majeure effacent la sanction. Chacun déclare à son propre assureur : le locataire au sien, le propriétaire occupant ou non occupant au sien, le voisin à la filtrer, et le syndic à l’assureur de l’immeuble quand les parties communes sont en cause.

B. Recherche de fuite et expertise : qui missionne, qui avance les frais, comment contester

Quand l’origine de l’eau n’est pas visible, une recherche de fuite par un professionnel devient nécessaire, et sa prise en charge suit des règles stables. Hors copropriété, la victime fait intervenir un professionnel à ses frais avant d’en demander le remboursement à son assureur, factures à l’appui. En copropriété, la répartition dépend de l’occupation du local soupçonné : dans un local occupé, c’est l’assureur de l’occupant qui organise la recherche, sauf si les investigations risquent de détruire le local, si l’occupant n’est pas assuré, ou si le locataire occupant a donné un préavis qui expire le jour du sinistre, trois hypothèses dans lesquelles l’assureur du propriétaire prend le relais. Si le propriétaire lui-même n’est pas assuré, l’assureur de l’immeuble organise la recherche. Refuser l’accès au logement pour cette recherche expose le récalcitrant à une action en justice et au paiement des aggravations : le syndic ou la victime peut saisir le juge des référés pour obtenir l’autorisation d’entrer et faire réaliser les investigations, aux frais de celui qui les rend nécessaires.

L’expertise diligentée par l’assureur constitue l’étape suivante, et elle mérite une vigilance particulière. L’expert mandaté par la compagnie constate, chiffre et propose, mais son rapport ne lie pas la victime. Assister à l’expertise, se faire accompagner par un homme de l’art ou un proche méthodique, présenter des devis d’artisans indépendants et exiger la communication du rapport créent les conditions d’une discussion équilibrée. Quand le chiffrage paraît bas, une contre-expertise amiable reste possible, à la charge de l’assuré sauf si son contrat comporte une garantie honoraires d’expert. Un arrêt récent montre l’importance de chaque écrit échangé à ce stade. Le 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel qui avait rejeté la demande d’une locataire victime d’infiltrations au motif qu’une proposition d’indemnisation de son assurance couvrait son préjudice matériel, alors que la pièce visée, selon la Cour, « était une lettre de l’expert mandaté par l’assureur proposant un règlement du sinistre avant envoi du rapport à l’assureur pour que celui-ci formule ensuite ses propositions d’indemnisation ». La cour d’appel avait dénaturé les termes clairs et précis de cette lettre, ce qui a entraîné la cassation (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, texte intégral sur la décision 23-24.005 sur le site de la Cour de cassation). La leçon vaut pour tous les dossiers : relire chaque courrier d’expert au mot près, ne jamais accepter une offre verbale, répondre par écrit et dater chaque envoi. Si l’assureur maintient une offre insuffisante, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, chiffrée et pièces jointes, ouvre la phase contentieuse et fait courir les intérêts.

II. Dégât des eaux : qui paie entre locataire, propriétaire, voisin et copropriété

A. La répartition des responsabilités et le jeu des assurances

Le locataire répond des désordres nés pendant sa jouissance dès lors qu’ils procèdent de son fait ou de son défaut d’entretien. L’article 1732 du code civil pose que « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. », texte disponible sur l’article 1732 du code civil sur Légifrance. Concrètement, le joint de baignoire jamais refait, le flexible de machine à laver éclaté par vétusté non signalée, le siphon bouché par défaut de nettoyage ou le radiateur qui fuit sans que le locataire ait alerté engagent sa responsabilité envers le propriétaire et envers les voisins. L’assurance habitation, obligatoire pour le locataire et couvrant systématiquement le dégât des eaux, prend alors en charge les dommages causés aux tiers et, selon les garanties souscrites, les dommages à ses propres biens. Le locataire qui n’est pas à l’origine de la fuite n’a en revanche rien à payer : il lui suffit de déclarer à son assureur, de laisser l’accès pour la recherche de fuite et de réclamer la remise en état au responsable.

Le bailleur, lui, doit délivrer un logement en bon état et l’y maintenir. L’article 1719 du code civil énonce que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée », comme le montre l’article 1719 du code civil sur Légifrance, et cette obligation d’entretien couvre les canalisations encastrées, la toiture, les façades, les colonnes communes et les équipements qu’il a fournis. Quand l’eau vient d’une canalisation vétuste, d’une toiture percée, d’une façade fissurée ou d’une colonne d’immeuble, le propriétaire supporte le coût des réparations et l’indemnisation des préjudices du locataire, trouble de jouissance, relogement, mobilier détérioré et surconsommation d’eau. Une clause du bail ne peut pas effacer cette obligation. Le 22 mai 2025, la troisième chambre civile a jugé, à propos d’inondations répétées d’un local dont l’origine tenait à des désordres structurels du bâtiment, que « Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. », approuvant la condamnation de la bailleresse à indemniser sa locataire (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-16.844, texte intégral sur la décision 23-16.844 sur le site de la Cour de cassation). Le bailleur qui tarde à réparer après signalement écrit s’expose en outre à une suspension partielle du loyer : le locataire privé durablement d’une pièce ou confronté à un logement devenu impropre à l’usage peut demander au juge une réduction du loyer pour trouble de jouissance, voire refuser de payer la part correspondant à la privation dans les conditions strictes de l’exception d’inexécution. Les infiltrations qui rendent durablement un logement humide ou malsain rejoignent par ailleurs la problématique des logements dégradés, traitée dans le guide du logement insalubre à Paris, suspension du loyer et relogement.

Quand l’eau vient du voisin, deux fondements se combinent. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. », texte accessible sur l’article 1240 du code civil sur Légifrance, ce qui vise le voisin négligent, baignoire qui déborde, travaux sur une canalisation sans précaution, défaut d’entretien manifeste. Au-delà de la faute, la théorie des troubles anormaux du voisinage permet d’obtenir réparation sans prouver aucune négligence : il suffit d’établir que les infiltrations excèdent les inconvénients ordinaires du voisinage. Le 16 mars 2022, la troisième chambre civile l’a rappelé dans une affaire d’infiltrations provenant de canalisations enterrées du fonds voisin : « L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit. » La Cour a ajouté que le nouveau propriétaire du fonds à l’origine des désordres répond du trouble qui subsiste, peu important qu’il n’ait pas été propriétaire quand les infiltrations ont commencé (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954, texte intégral sur la décision 18-23.954 sur le site de la Cour de cassation). Ce point compte pour les achats récents : l’acquéreur d’un appartement dont la salle de bains fuit chez le voisin du dessous depuis des années ne peut pas se retrancher derrière l’antériorité des désordres. Quand la fuite naît des parties communes, colonnes, toiture-terrasse, façade ou réseau collectif, le syndicat des copropriétaires répond des dommages, et son assureur multirisque immeuble indemnise ; les copropriétaires victimes déclarent parallèlement à leur propre assureur, les compagnies réglant ensuite entre elles selon la convention IRSI qui organise la répartition pour les sinistres courants. Les désordres d’étanchéité des toitures-terrasses parisiennes, fréquents à l’automne, obéissent à cette logique collective détaillée dans le dossier des fuites de toiture-terrasse à Paris, étanchéité et recours contre le syndic.

Reste le filtre des exclusions, que les assureurs opposent souvent trop vite. L’article L113-1 du code des assurances prévoit que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. », comme le montre l’article L113-1 du code des assurances sur Légifrance. Dans l’arrêt du 16 mars 2022 déjà cité, la Cour de cassation a rappelé le formalisme protecteur : « Selon le premier de ces textes, les clauses des polices édictant des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents », avant d’ajouter que « Selon le second, les clauses d’exclusion de garantie doivent être formelles et limitées », et elle a censuré une cour d’appel qui avait admis une exclusion des canalisations enterrées sans vérifier si elle mentionnait expressément les dégâts des eaux provenant de conduites enterrées. Le cadre de ces exigences est rappelé dans les motifs mêmes de l’arrêt du 16 mars 2022 sur le site de la Cour de cassation. En pratique, l’exclusion pour défaut d’entretien ou vétusté doit être lue à la loupe : une canalisation d’origine dans un immeuble haussmannien n’est pas un défaut d’entretien du locataire, et une infiltration par la toiture lors d’une tempête relève en principe de la garantie tempête plutôt que de l’exclusion, comme l’illustre le dossier des toitures arrachées par la tempête, déclaration et recours contre le refus d’assurance. Quand le sinistre mêle eau et événement climatique majeur, les règles de l’indemnisation des inondations et des catastrophes naturelles prennent le relais, détaillées dans le guide de l’indemnisation après inondation, assurance et recours.

B. Refus ou sous-indemnisation : délais, mise en demeure et juge à Paris et en Île-de-France

Un refus ou une offre dérisoire ne clos jamais le dossier, mais les délais commandent la stratégie. L’article L114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. », texte consultable sur l’article L114-1 du code des assurances sur Légifrance. Ce délai court en principe du sinistre, avec des reports quand l’assuré ignorait le dommage ou quand l’action répond au recours d’un tiers, et il s’interrompt par l’envoi d’une lettre recommandée, la saisine du médiateur ou l’assignation. Face au voisin ou au bailleur, le délai est plus confortable : l’article 2224 du code civil prévoit que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. », comme l’indique l’article 2224 du code civil sur Légifrance. Concrètement, agir dans les semaines qui suivent le sinistre contre l’assurance préserve tous les droits, pendant que le recours contre le responsable peut encore être affiné par une expertise judiciaire.

La séquence amiable commence par une mise en demeure chiffrée, adressée en recommandé avec accusé de réception à l’assureur et au responsable, rappelant les faits datés, les textes applicables, le montant réclamé poste par poste, frais de recherche de fuite, remise en état sur devis, mobilier, relogement, trouble de jouissance et surconsommation d’eau, avec un délai de paiement de quinze jours à un mois. En parallèle, la réclamation auprès du service réclamations de la compagnie puis la saisine du médiateur de l’assurance suspend la prescription et aboutissent souvent à une réévaluation. Si l’expertise de la compagnie reste contestée, demander au juge des référés la désignation d’un expert judiciaire indépendant fige techniquement le débat : ses constats sur l’origine, la cause et le chiffrage s’imposent ensuite dans la discussion comme devant le juge du fond. Devant le tribunal judiciaire, territorialement compétent au lieu du sinistre ou au domicile du défendeur, la victime sollicite la condamnation solidaire ou in solidum du responsable et de son assureur, avec provision, intérêts et indemnité de procédure. Chaque pièce compte : contrat de bail et état des lieux, échanges avec le voisin et le syndic, déclaration de sinistre et accusés de réception, constats, rapports d’expertise amiable et judiciaire, devis, factures et photographies datées.

À Paris et en Île-de-France, ce chemin contentieux présente des particularités utiles. Le tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal de Paris dans le dix-septième arrondissement, connaît des litiges dont le montant dépasse les seuils des juridictions de proximité et statue en matière de référé-expertise dans des délais courts, souvent quelques semaines entre l’assignation et l’ordonnance désignant l’expert. Faire constater les dégâts par un commissaire de justice dans les jours qui suivent le sinistre coûte quelques centaines d’euros et produit un procès-verbal dont la force probante tranche régulièrement les contestations sur l’étendue des désordres, notamment quand le voisin du dessus minimise ou quand le syndic tarde à mandater la recherche de fuite. Les copropriétés parisiennes anciennes, avec leurs colonnes en plomb ou en fonte et leurs toitures-terrasses sollicitées par les épisodes de pluie intense d’automne, génèrent des dossiers où l’origine collective se discute pied à pied : exiger du syndic la communication du contrat multirisque immeuble, des procès-verbaux d’assemblée générale votant les travaux et du carnet d’entretien de l’immeuble permet de vérifier si l’entretien a été négligé. En grande couronne, les tribunaux judiciaires de Nanterre, Créteil, Bobigny, Évry, Versailles, Pontoise, Melun et Meaux appliquent les mêmes règles avec des délais d’audiencement variables, et le réflexe reste identique : déclarer dans les cinq jours, écrire plutôt que téléphoner, faire constater avant de réparer, et saisir le juge des référés dès que l’accès pour la recherche de fuite est refusé ou que l’assureur enterre le dossier.

Conclusion

Le dégât des eaux se gagne dans les cinq jours et se paie dans les deux ans. Couper l’eau et l’électricité, photographier avant de nettoyer, faire réparer la fuite sans attendre mais ne remettre en état qu’avec l’accord de l’assureur, déclarer à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés par écrit, exiger et relire chaque rapport d’expertise au mot près : ces cinq gestes conditionnent l’indemnisation. La répartition suit ensuite une logique simple, le locataire répond de son fait et de son défaut d’entretien, le bailleur de la délivrance et de l’entretien du gros œuvre et des équipements fournis, le voisin de sa faute et, même sans faute, du trouble anormal que son immeuble cause, et la copropriété de ses parties communes, pendant que les assureurs règlent entre eux les sinistres courants. Quand l’assureur oppose une exclusion, vérifier qu’elle est formelle, limitée et imprimée en caractères très apparents reste le premier réflexe, et quand il refuse ou sous-évalue, la mise en demeure chiffrée, la médiation puis l’expertise judiciaire ouvrent un chemin procédural balisé, sous le double délai de deux ans contre l’assureur et de cinq ans contre le responsable.