Les premiers matins froids d’octobre ramènent le même rituel dans des milliers de logements loués : on rallume le chauffage, on referme les fenêtres, et quelques semaines plus tard des taches noires apparaissent dans un angle de chambre, derrière un placard ou au plafond de la salle de bain. Le locataire y voit la preuve que le logement est insalubre et demande des travaux ; le bailleur y voit la preuve que le locataire n’aère pas et refuse de payer. Les deux peuvent avoir tort en même temps, et c’est précisément ce que les tribunaux tranchent chaque année : la moisissure n’est pas en soi une faute, c’est un symptôme dont il faut établir la cause avant de désigner celui qui paie. La réponse tient en trois constats issus des textes en vigueur et de décisions rendues entre 2022 et septembre 2026. D’abord, le bailleur doit un logement qui protège des infiltrations et qui permet d’évacuer l’humidité, ventilation en état de marche comprise, et le juge le condamne quand la VMC est en panne ou que l’eau entre par la façade. Ensuite, le locataire doit aérer, entretenir et assumer les réparations locatives, et il perd son procès quand il ne prouve rien ou quand les désordres viennent de son propre défaut d’entretien. Enfin, la procédure compte autant que le fond : signalements écrits, constat de commissaire de justice, enquête du service communal d’hygiène et certificat médical font gagner, tandis que les photographies non datées et l’arrêt unilatéral du paiement des loyers font perdre. Ces constats s’accompagnent de réserves à poser d’emblée : le bail signé, l’état des lieux d’entrée et le règlement de copropriété priment sur toute analyse générale, les textes sont cités dans leur version en vigueur au 4 octobre 2026, les montants rappelés illustrent des espèces jugées et ne promettent aucun résultat, et seul le juge, saisi des faits exacts de chaque logement, tranche au cas par cas. Voici le parcours complet, de la première tache noire à la décision du juge.
I. Une tache noire, deux responsables possibles : départager le bailleur et le locataire
A. Ce que le bailleur doit au logement : le clos, le couvert et l’air qui circule
Le point de départ ne se discute pas : le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir. L’article 1719 du code civil l’oblige, je cite : « 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ». Et l’article 1720 du code civil ajoute la durée : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » La loi du 6 juillet 1989 décline la même obligation pour les locations d’habitation : son article 6 impose au bailleur « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », puis « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».
Concrètement, pour l’humidité, cela se joue sur deux tableaux que le décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent décrit avec précision. Premier tableau, l’eau ne doit pas entrer : « Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. » Le gros œuvre doit protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Deuxième tableau, l’humidité intérieure doit pouvoir sortir : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Autrement dit, une ventilation mécanique contrôlée en panne, des bouches d’extraction bouchées ou absentes, une façade qui laisse passer l’eau : tout cela relève du bailleur, pas du locataire.
Les décisions récentes appliquent cette grille sans détour. La cour d’appel de Paris, le 21 avril 2022, a condamné un bailleur social à verser 2 000 euros pour trouble de jouissance à une locataire qui se plaignait depuis octobre 2016 du dysfonctionnement de la VMC de sa salle de bain et de l’apparition de moisissures. La locataire avait écrit de nombreux courriers à son bailleur, produit des photographies, et surtout versé un rapport d’enquête établi le 28 avril 2017 par la sous-direction de l’habitat de la ville, qui confirmait l’humidité du logement : des infiltrations dans les murs et plafonds dues notamment à un défaut d’étanchéité de la façade et à une dégradation de la colonne d’eaux pluviales, ce qui occasionnait le développement de moisissures. Un constat amiable de dégât des eaux corroborait le tout. Face à ce faisceau, la cour a infirmé le jugement qui avait débouté la locataire et retenu le trouble de jouissance. L’enseignement est net : quand l’eau vient de l’extérieur ou d’un équipement collectif défaillant, le bailleur ne peut pas se retrancher derrière le comportement supposé de l’occupant.
Le tribunal judiciaire de Lyon, le 11 septembre 2026, va dans le même sens avec une motivation qui résume le droit applicable : le logement présentait un état d’indécence caractérisé par une aération et une évacuation de l’humidité insuffisantes, à l’origine du développement de moisissures dans plusieurs pièces avec un risque pour la santé des locataires. Dans cette affaire, un procès-verbal de constat dressé le 4 octobre 2024 par un commissaire de justice relevait de nombreuses traces d’humidité et de moisissures dans les différentes pièces, notamment aux plafonds, murs, huisseries et placards des chambres, ainsi qu’une ventilation mécanique contrôlée ne fonctionnant pas. Le courrier du service de santé urbaine de la ville, du 24 octobre 2024, constatait après enquête de salubrité un développement de moisissures dans l’ensemble du logement, une défaillance de la ventilation et précisait que cette situation était contraire à la réglementation sanitaire et susceptible de nuire à la santé des occupants. Le bailleur, informé des désordres dès novembre 2023, ne justifiait d’aucuns travaux utiles avant le départ des locataires en mai 2025, et ne démontrait pas que les désordres seraient exclusivement imputables à un défaut d’aération ou d’entretien des locataires. Résultat : 7 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, avec un certificat médical attestant que l’enfant du couple présentait un asthme sévère rendu particulièrement difficile à équilibrer par l’humidité et les moisissures. Le tribunal a fixé le préjudice à 55 % du loyer mensuel moyen, en tenant compte de la superficie concernée, des pièces touchées — chambres et salle de bain à l’étage — et du risque pour un enfant asthmatique.
La cour d’appel de Toulouse, le 8 avril 2025, confirme la même logique pour des moisissures liées à des ponts thermiques : un rapport de visite d’une société d’étanchéité faisait état d’une présence importante de moisissures sur les murs périphériques et autour des menuiseries, les locataires avaient signalé les désordres photographies à l’appui puis alerté à plusieurs reprises, et la cour a ajouté 2 660 euros de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance au jugement de première instance. Quant au juge des contentieux de la protection de Vannes, le 21 mai 2026, il a ordonné au bailleur de réaliser sous trois mois les travaux mettant fin aux infiltrations d’eau et à l’humidité, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, réduit le loyer de 100 euros par mois depuis mars 2021 jusqu’à la réalisation des travaux, et condamné le bailleur à rembourser 4 600 euros de trop-perçu de loyer. Dans ce dossier, les locataires avaient signalé rapidement les moisissures et les infiltrations, un constat amiable de dégât des eaux contradictoire du 7 novembre 2022 identifiait une fuite sur une canalisation d’évacuation, et le bailleur soutenait qu’il n’y avait en réalité que de la condensation et un manque de chauffage — sans produire aucune étude ni expertise pour déterminer les causes de l’humidité, et sans justifier avoir lui-même fait réaliser les investigations nécessaires. Le juge a tranché : à défaut de preuve contraire apportée par celui à qui la loi impose l’entretien, les travaux incombent au bailleur.
Il faut donc retenir l’ordre des responsabilités tel que les juges le pratiquent : étanchéité du bâti, ventilation en état de fonctionnement, équipements collectifs comme la VMC ou les colonnes d’eau, tout cela appartient au bailleur. Le locataire qui découvre des moisissures à l’automne doit d’abord se demander si l’air peut sortir et si l’eau peut entrer, car ce sont les deux questions que le tribunal posera. Et lorsque le litige se complique — infiltrations par la toiture relevant de la copropriété, désordres à cheval entre parties communes et privatives — l’expertise du cabinet en droit immobilier à Paris aide à identifier qui doit être mis en cause, du bailleur au syndicat des copropriétaires, avant que les désordres ne s’aggravent pendant l’hiver.
B. Ce que le locataire doit au logement : aérer, entretenir et prouver ce qu’il affirme
Le revers de la médaille est tout aussi solidement jugé : le locataire n’est pas un occupant passif. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure », et « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». Dépoussiérer les grilles d’aération, nettoyer les bouches d’extraction, aérer quotidiennement les pièces d’eau, signaler rapidement une fuite : voilà le quotidien attendu, et les juges sanctionnent son absence.
L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 13 mars 2025 l’illustre avec une précision utile pour chaque locataire. L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement en mars 2022, décrivait un logement en bon état, avec une grille d’aération de cuisine en bon état et une VMC simple en bon état dans les toilettes. Le bailleur avait fait fixer la grille dès le 12 mars 2022 puis réparer la gaine de la VMC le 14 mars. Quand les preneurs se sont plaints d’humidité en mai 2022, le bailleur a fait réaliser dès le 4 juin une recherche de fuite qui n’a révélé aucune anomalie sur le système de ventilation, composé de deux bouches d’extraction vers l’extérieur et de grilles. Et l’état des lieux de sortie a révélé un défaut d’entretien des lieux par les preneurs, justifiant des réparations locatives que la cour a chiffrées à 4 377,87 euros toutes taxes comprises, en sus des loyers et indemnités d’occupation impayés. Moralité : quand le bailleur entretient la ventilation et que l’humidité vient d’un défaut d’usage et d’entretien, c’est le locataire qui paie, et l’addition — loyers impayés plus réparations locatives — peut dépasser 6 000 euros.
L’arrêt de la cour d’appel de Nancy du 8 janvier 2026 enfonce le clou sur le terrain de la preuve, et tout locataire devrait le lire avant d’arrêter de payer son loyer. Un locataire avait cessé de régler ses loyers en invoquant des moisissures, demandait 8 000 euros de dommages et intérêts pour logement insalubre et la suspension du paiement des loyers jusqu’aux travaux. La cour a tout rejeté, et sa motivation est explicite : le locataire s’était contenté de verser aux débats des photographies jugées sans valeur probante, car il était impossible de les dater et de les replacer dans leur contexte. La cour ajoute, et c’est le cœur du raisonnement, que le locataire n’expliquait ni n’établissait que les moisissures invoquées étaient imputables à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrer un logement décent, alors que de telles moisissures peuvent aussi résulter d’un défaut d’entretien des locaux par le locataire, par exemple une aération insuffisante de certaines pièces. Autrement dit, trois fautes cumulées : aucune preuve datée, aucune démonstration que le bailleur a manqué à son obligation, et aucune prise en compte de sa propre part possible dans le désordre. La cour a en outre rejeté la suspension des loyers et les demandes de délais, laissant jouer la clause résolutoire pour les impayés. Cesser de payer son loyer au motif qu’il y a des moisissures, sans décision de justice et sans preuves solides, expose donc à perdre le bail en plus du procès.
La règle de preuve qui commande tout cela figure à l’article 9 du code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Concrètement, le locataire qui accuse doit prouver le désordre, sa persistance malgré ses signalements, et son imputabilité au bailleur ; le bailleur qui se défend en invoquant le défaut d’aération doit prouver que la ventilation fonctionne et que l’humidité vient de l’usage. Les photographies seules, non datées et sans contexte, ne valent rien aux yeux des juges dans les deux sens. C’est cette symétrie des obligations de preuve qui explique des résultats apparemment contradictoires : 7 000 euros à Lyon pour des locataires qui avaient tout documenté, zéro euro à Nancy pour un locataire qui n’avait que des photos floues et des impayés.
II. Agir dans l’ordre qui protège : signaler, constater, puis saisir le juge
A. Les bons réflexes dès la première tache : écrits, constats et certificats
La première erreur serait d’attendre le printemps en espérant que cela sèche. L’humidité d’octobre, nourrie par le chauffage rallumé et les fenêtres refermées, s’aggrave pendant l’hiver et marque les murs durablement. La deuxième erreur serait de repeindre par-dessus sans rien signaler : le repeint masque le symptôme, fait disparaître la preuve et peut même être retenu contre celui qui l’a réalisé. Les bons réflexes se déduisent directement des dossiers qui ont gagné.
Premier réflexe : écrire au bailleur, vite et par un moyen qui laisse une trace. Dans l’affaire parisienne de 2022, la locataire avait envoyé de nombreux courriers dès octobre 2016 pour signaler le dysfonctionnement de la VMC et la prolifération des taches ; c’est cette antériorité des signalements qui a permis à la cour de constater que le bailleur, informé, n’avait rien fait d’utile. Une lettre recommandée avec accusé de réception, ou à défaut un courriel conservé avec ses pièces jointes, décrivant précisément les pièces touchées, la date d’apparition et les démarches déjà tentées — aération, nettoyage, relevés d’hygrométrie — constitue le socle du dossier. Joindre des photographies datées, légendées pièce par pièce, et les renouveler chaque mois pour montrer la persistance ou l’aggravation : les juges de Lyon et de Toulouse se sont appuyés sur des constats qui montraient des désordres persistants sur plusieurs mois, pas sur une photo isolée.
Deuxième réflexe : faire constater par un tiers indépendant. Le palmarès des preuves efficaces dans les décisions lues est éloquent : le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, comme celui du 4 octobre 2024 à Lyon qui relevait traces d’humidité et de moisissures dans toutes les pièces et VMC hors service ; le rapport d’enquête du service communal d’hygiène ou de santé urbaine, comme celui de la sous-direction de l’habitat à Paris en 2017 ou le courrier du service de santé urbaine de Lyon du 24 octobre 2024 concluant à une situation contraire à la réglementation sanitaire ; le rapport d’une entreprise spécialisée, comme le diagnostic d’étanchéité retenant des ponts thermiques à Toulouse ; le constat amiable de dégât des eaux contradictoire, comme ceux de novembre 2016 à Paris et de novembre 2022 à Vannes, qui fixent la cause — fuite sur canalisation — à une date certaine. Chacune de ces pièces coûte moins cher qu’un mois de procédure perdue, et leur combinaison — signalements du locataire, constat d’huissier, enquête sanitaire — forme le faisceau que les tribunaux retiennent quand le bailleur n’apporte, lui, aucune étude ni expertise, comme à Vannes où le juge a relevé qu’aucune des parties ne justifiait d’une expertise mais que le bailleur ne justifiait pas non plus avoir fait les investigations nécessaires.
Troisième réflexe : documenter l’impact sur la santé quand il existe, sans l’exagérer. Le certificat médical du 22 novembre 2024 produit à Lyon, attestant l’asthme sévère de l’enfant déséquilibré par l’humidité et les moisissures, a pesé dans la fixation du préjudice à 55 % du loyer. Mais attention à ne pas transformer un inconfort en pathologie sans avis médical : les juges indemnisent le trouble de jouissance constaté — pièces inutilisables, odeurs, linge moisi, sommeil perturbé — et majorent quand un risque sanitaire est établi par un professionnel, pas sur de simples affirmations. Pour les occupants, conserver aussi les factures liées au désordre : déshumidificateur, chauffage d’appoint compensant une pièce inutilisable, relogement temporaire, remplacement de mobilier moisi. Ces frais, justifiés, alimentent le préjudice matériel en plus du trouble de jouissance.
Quatrième réflexe, le plus contre-intuitif : continuer à payer le loyer pendant le litige. L’arrêt de Nancy est une mise en garde brutale : le locataire qui cesse unilatéralement de payer s’expose à la clause résolutoire et perd ses demandes de suspension devant la cour. La consignation des loyers, elle, ne s’improvise pas : elle suppose en principe une autorisation judiciaire, et c’est le juge — pas le locataire seul — qui peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, comme l’a fait le juge de Vannes en ramenant la charge de loyer à 100 euros de moins par mois jusqu’aux travaux. En pratique, la lettre au bailleur doit donc mettre en demeure de réaliser les travaux sous un délai raisonnable, rappeler l’obligation de délivrance et d’entretien, et annoncer qu’à défaut le tribunal sera saisi pour ordonner les travaux, réduire le loyer et indemniser le trouble de jouissance. Cette mise en demeure préalable n’est pas une simple formalité de politesse : elle établit la mauvaise foi ou à tout le moins l’inertie du bailleur, et les juges la recherchent dans chaque dossier. C’est aussi le sens de l’article 1222 du code civil : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ».
B. Ce que le juge peut ordonner : travaux, loyer réduit et indemnités
Saisi d’un logement humide, le juge des contentieux de la protection dispose d’une palette complète, et les décisions de 2025 et 2026 montrent comment il dose chaque outil. Premier outil : l’injonction de faire des travaux, éventuellement sous astreinte. Le juge de Vannes a ordonné la mise aux normes du logement pour mettre fin aux infiltrations et à l’humidité dans un délai de trois mois, sous astreinte de 30 euros par jour de retard, en organisant les modalités pratiques — prévenir les occupants 72 heures avant l’intervention, laisser libre accès aux entreprises. Cette injonction vise le bailleur parce que les désordres — infiltrations, étanchéité, ventilation — relèvent de son obligation d’entretien, pas des réparations locatives. Pour le locataire, c’est souvent l’essentiel : obtenir que les travaux soient faits, plus que des dommages et intérêts.
Deuxième outil : la réduction du loyer pour la période du trouble. Là encore, Vannes donne l’étalon : 100 euros par mois en moins depuis mars 2021 jusqu’à la réalisation des travaux, soit 4 600 euros de trop-perçu à rembourser. À Lyon, le tribunal a préféré raisonner en pourcentage : 55 % du loyer mensuel moyen de 784 euros, sur toute la période où les désordres ont persisté de novembre 2023 à mai 2025, en fonction de l’étendue — plusieurs pièces dont les chambres — et de la gravité — risque sanitaire pour un enfant asthmatique. Les deux méthodes coexistent selon les tribunaux : réfaction forfaitaire mensuelle ou pourcentage du loyer appliqué à la durée du trouble. Dans les deux cas, le point de départ court en général du premier signalement documenté, d’où l’importance d’écrire tôt : chaque mois sans écrit repousse le point de départ de l’indemnisation.
Troisième outil : les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, qui s’ajoutent au trop-perçu de loyer. L’éventail observé va de 2 000 euros à Paris en 2022 pour une locataire partie au bout de huit mois de désordres, à 2 660 euros à Toulouse en 2025, jusqu’à 7 000 euros à Lyon en 2026 pour dix-huit mois de moisissures généralisées avec un enfant malade. Ces montants ne sont ni des barèmes ni des promesses : ils reflètent la durée, l’étendue, la persistance malgré les alertes et l’atteinte à la santé. S’y ajoutent classiquement les frais irrépétibles — 1 000 à 2 000 euros dans les espèces lues — fondés sur l’article 700 du code de procédure civile, qui permet de condamner « la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens », ainsi que les dépens mis à la charge du bailleur condamné. Le bailleur qui ignore des signalements répétés paie donc deux fois : les travaux qu’il aurait dû faire et l’indemnisation du temps perdu.
Reste la question que tout locataire excédé finit par poser : peut-on faire résilier le bail aux torts du bailleur et partir sans préavis ? La réponse des juges est prudente. La résiliation judiciaire suppose un manquement suffisamment grave pour empêcher le maintien du contrat, et les tribunaux préfèrent l’exécution forcée — les travaux — plus l’indemnisation, au départ fracassant. Surtout, le contentieux des moisissures croise celui des impayés : à Nancy, le locataire qui avait cessé de payer a vu ses demandes rejetées et la clause résolutoire produire ses effets ; à Caen, les preneurs ont été condamnés solidairement pour les loyers impayés et les réparations locatives. La stratégie gagnante n’est donc pas la rupture unilatérale — départ sans congé en règle, loyers impayés, serrure changée — mais la saisine du juge pour obtenir travaux, réfaction et indemnités tout en exécutant ses propres obligations. Et quand le logement est véritablement impropre à l’habitation au point de relever de l’insalubrité, ce sont les polices spéciales — arrêté préfectoral, travaux d’office, hébergement — qui prennent le relais du juge civil, avec leurs propres procédures devant l’autorité sanitaire.
Au terme de ce parcours, la leçon de l’automne 2026 est simple et tient en une phrase que chaque occupant devrait garder en tête devant sa première tache noire : écrire tout de suite, faire constater par un tiers, continuer à payer, puis laisser le juge répartir les travaux et les euros entre celui qui devait le clos et le couvert et celui qui devait l’aération et l’entretien. Les moisissures ne désignent jamais à elles seules un coupable, mais elles racontent toujours une histoire d’air qui ne circule pas ou d’eau qui entre où elle ne devrait pas — et cette histoire, bien documentée, les tribunaux savent la lire.