Votre bail s’est terminé cet été, vous avez rendu les clés, et le bailleur vous affirme que la caution a été restituée : un chèque aurait été envoyé, un virement serait parti, le solde serait réglé. Pourtant, rien n’est arrivé sur votre compte, aucune somme n’a été encaissée, et le bailleur refuse de payer une seconde fois en expliquant qu’il a déjà fait le nécessaire. En octobre 2026, cette situation se répète dans de nombreux dossiers parisiens, car les délais légaux de restitution des dépôts de garantie des congés de l’été viennent d’expirer et les locataires découvrent que la parole du bailleur ne vaut pas paiement. La Cour de cassation a tranché cette question le 12 février 2026 : un chèque adressé au locataire mais jamais remis à l’encaissement ne libère pas le bailleur, et la majoration légale de 10 % par mois de retard reste due. Cet article expose comment prouver que l’argent n’a jamais été reçu, quelles retenues le bailleur peut réellement justifier, comment calculer la pénalité et quelles démarches engager à Paris pour récupérer la caution et la majoration.
I. Le bailleur qui affirme avoir payé doit prouver un paiement effectif
A. Un chèque adressé mais jamais encaissé ne libère pas le bailleur
Le point de départ du raisonnement se trouve dans l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui organise la restitution du dépôt de garantie : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Le texte ajoute que le délai tombe à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Quand le bailleur soutient qu’il a restitué la somme dans ce délai, c’est donc à lui d’établir la réalité du versement, et non au locataire d’établir qu’il n’a rien reçu. L’article 1353 du code civil pose la règle de preuve applicable : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 12 février 2026, pourvoi numéro 24-21.258, donne à cette règle une illustration directe. Dans cette affaire, un bailleur d’un logement meublé affirmait avoir adressé au locataire, le 9 avril 2021, un chèque de remboursement du dépôt de garantie, en produisant le talon de son chéquier et le courrier d’envoi. Le locataire contestait avoir reçu ce chèque, et le chèque n’avait jamais été remis à l’encaissement. Le juge du fond avait écarté la majoration légale en retenant que le bailleur avait fait le nécessaire et qu’aucune réclamation n’était parvenue avant le mois de décembre 2022. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés. » La cassation est prononcée sur le fondement de l’article 1353 du code civil et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, et l’affaire est renvoyée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon.
La portée pratique de cette décision dépasse le cas du chèque égaré. D’abord, la Cour rappelle le régime de la majoration : « Il résulte du second qu’à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. » Ensuite, le moyen soulevé par le locataire rappelait que la remise d’un chèque ne vaut paiement que sous réserve de son encaissement par le créancier. Le code civil définit le paiement comme « l’exécution volontaire de la prestation due », qui « libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette » : un chèque qui dort dans un tiroir, qui s’est perdu dans le courrier ou qui n’a jamais été présenté à la banque n’éteint rien. Le talon du chéquier prouve l’émission d’un chèque, jamais sa réception ni son encaissement.
Concrètement, face à un bailleur qui oppose un chèque prétendument envoyé, le locataire demande la copie du chèque, la preuve de l’envoi à la bonne adresse, le relevé bancaire du bailleur montrant le débit et, si le chèque est perdu, une attestation de non-encaissement de la banque du bailleur suivie de la réémission d’un nouveau chèque. Un bailleur de bonne foi dont le chèque s’est égaré fait opposition sur l’ancien chèque et en émet un nouveau ; un bailleur qui se retranche derrière un envoi invérifiable sans jamais réémettre le paiement s’expose à la majoration. Le même raisonnement vaut pour un virement prétendu : seul un ordre exécuté et crédité, établi par les relevés des deux comptes, vaut paiement. Pour un paiement en espèces, seul un reçu signé par le locataire fait preuve. Dans chaque cas, la charge de cette preuve pèse sur le bailleur, et son silence ou ses approximations profitent au locataire demandeur de la restitution et de la majoration.
Une limite mérite d’être signalée avec précision, car elle fait perdre des majorations à des locataires pourtant fondés sur le principe. L’article 22 prévoit que « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » Le locataire qui omet d’indiquer son adresse nouvelle lors de la remise des clés, alors que le texte l’y invite expressément, prive la majoration de son fondement lorsque le retard de restitution découle de cette omission. La parade est simple : mentionner la nouvelle adresse dans l’état des lieux de sortie, la confirmer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et conserver la preuve de cet envoi. Cette précaution documentaire conditionne tout le reste de la procédure.
B. Retenues, provision pour charges et avoirs : chaque euro retenu doit être justifié
Le bailleur qui a réellement payé une partie de la somme invoque souvent des retenues : réparations locatives, loyers résiduels, régularisation de charges, provision pour l’arrêté annuel des comptes. Chacune de ces retenues obéit à un régime de justification strict, et le locataire qui conteste point par point obtient régulièrement la restitution du solde assortie de la majoration. La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie constitue le socle de tout débat sur les dégradations. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’état des lieux « Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Lorsqu’il ne peut pas être établi dans ces conditions, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Sans comparaison possible entre l’entrée et la sortie, aucune dégradation ne peut être imputée au locataire, et la retenue correspondante doit être restituée.
Deux décisions récentes précisent comment les juges apprécient ces documents. Le 6 février 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’un locataire qui contestait des retenues fondées sur un état des lieux de sortie illustré de photographies convenues entre les parties : la Cour relève que « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », pourvoi numéro 23-21.193. L’enseignement est double : des photographies acceptées ensemble par les deux parties au moment de la sortie peuvent valablement décrire l’état du logement, mais des photographies prises seul par le bailleur après le départ, ou l’attestation du nouveau locataire, ne remplacent pas un constat contradictoire. Le locataire qui a signé un état des lieux de sortie vide de toute description, comme dans cette affaire où le document ne comportait aucune indication littérale sur l’état du logement, prend un risque sérieux ; celui qui a fait décrire chaque pièce, volet par volet, se donne les moyens de contester chaque retenue.
La nature des désordres invoqués se contrôle ensuite au regard de la vétusté. L’article 1755 du code civil énonce que « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Une peinture jaunie après neuf ans d’occupation, une moquette usée dans le passage, des joints vieillis relèvent de l’usure normale et restent à la charge du bailleur, même si l’état des lieux de sortie les mentionne. À l’inverse, un trou dans une porte, une vitre brisée ou des équipements détériorés par un usage anormal peuvent justifier une retenue, à condition que le bailleur produise des devis ou des factures correspondant aux désordres relevés contradictoirement. Une retenue chiffrée au hasard, sans pièce, ou adossée à une facture sans rapport avec l’état des lieux, doit être restituée. En l’absence de tout état des lieux, le code civil prévoit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. », et l’article 3-2 prive de cette présomption la partie qui a fait obstacle à l’établissement ou à la remise du document : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. »
Le sort des charges en immeuble collectif mérite un développement propre, car il constitue la retenue la plus fréquente à Paris et la plus mal comprise. L’article 22 autorise le bailleur à conserver temporairement une partie du dépôt : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », puis « La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. » La Cour de cassation a fixé les limites de ce mécanisme le 31 mai 2018, pourvoi numéro 17-18.069 : « il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble ». Dans cette affaire, le juge du fond avait appliqué la majoration de 10 % à un solde issu de la régularisation des charges alors que les réparations locatives excédaient déjà le dépôt : la Cour casse, car le solde de charges suit son propre calendrier et ne se confond pas avec le dépôt restituable sous majoration. Pour le locataire parisien, la leçon est nette : exiger le décompte définitif des charges et l’approbation des comptes de copropriété, vérifier que la provision conservée ne dépasse pas 20 % et qu’elle était justifiée, puis réclamer le solde dans le mois de l’approbation. Pour une analyse complète des délais applicables selon que l’état des lieux de sortie est conforme ou non, le lecteur peut se reporter à l’étude consacrée aux délais et aux retenues du dépôt de garantie non restitué à Paris.
II. Récupérer la caution et la majoration de 10 % à Paris
A. Calculer la majoration et adresser une mise en demeure complète
Le calcul de la majoration obéit à une mécanique simple que les bailleurs contestent souvent à tort. Le texte prévoit que « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Le loyer pris en compte s’entend hors charges, et chaque mois commencé compte pour un mois entier, sans proratisation. Prenons un loyer mensuel de 1 200 euros hors charges et un dépôt de garantie d’un mois, soit 1 200 euros, avec des clés remises le 30 juin 2026 et un état des lieux de sortie non conforme à l’entrée : le délai de deux mois expire le 30 août 2026, la période du 31 août au 30 septembre ouvre une première majoration de 120 euros, celle du 1er octobre au 31 octobre une deuxième, et ainsi de suite jusqu’au paiement effectif. Au 3 octobre 2026, le locataire réclame donc 1 200 euros de dépôt et 240 euros de majoration, et la somme augmente de 120 euros à chaque mois commencé. Si l’état des lieux de sortie était conforme à l’entrée, le délai d’un mois expirait dès le 30 juillet 2026 et trois périodes de majoration seraient déjà acquises à la même date, soit 360 euros.
Le point de départ du délai se fixe à la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et non à la fin administrative du bail ni à la date d’envoi d’un chèque. C’est l’enseignement direct de l’arrêt du 12 février 2026 : le bailleur qui avait adressé un chèque le 9 avril 2021 pour des clés rendues le 11 mars 2021 ne pouvait pas soutenir qu’il avait respecté le délai, dès lors que le chèque n’était ni reçu ni encaissé. Le locataire calcule donc son délai depuis la date portée sur l’état des lieux de sortie ou sur le reçu de remise des clés, ajoute un ou deux mois selon la conformité des états des lieux, puis compte les mois de retard jusqu’au jour du paiement réel, c’est-à-dire de l’encaissement effectif des fonds. Un chèque reçu mais présenté tardivement à la banque par le locataire lui-même ne prolonge pas le retard imputable au bailleur ; à l’inverse, un chèque jamais reçu laisse courir la majoration sans interruption.
La mise en demeure constitue l’acte qui transforme un litige oral en dossier gagnable. Elle prend la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire, qui rappelle la date de remise des clés, le montant du dépôt versé à l’entrée avec la référence du bail, la conformité ou la non-conformité des états des lieux, le délai applicable d’un ou deux mois, le décompte précis de la majoration mois par mois, l’adresse du nouveau domicile et un délai de paiement, généralement de huit à quinze jours. Elle joint la copie du bail, des deux états des lieux, du reçu de remise des clés, des relevés bancaires montrant l’absence de crédit et, le cas échéant, de la correspondance antérieure. Elle demande expressément, outre le dépôt et la majoration, la production des justificatifs de toute retenue : devis, factures, décompte de charges et arrêté provisoire des comptes. Cette lettre interrompt toute discussion sur la réalité de la réclamation, fixe la créance à une date certaine et servira de première pièce devant le conciliateur puis devant le juge. Lorsque le bailleur est un professionnel de la gestion locative, l’envoi simultané d’une copie au service réclamation de l’agence accélère fréquemment le règlement.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées à ce stade. La première consiste à réclamer la majoration sur la totalité du dépôt alors qu’une partie a été régulièrement restituée ou valablement retenue : la pénalité ne s’applique qu’au solde restant dû, déduction faite des sommes justifiées. La seconde consiste à réclamer la majoration sur un avoir de charges ou un trop-perçu de provisions : l’arrêt du 31 mai 2018 rappelle que la régularisation des charges suit son propre délai, lié à l’approbation des comptes de l’immeuble, et que la majoration de l’article 22 ne s’y applique pas dans les mêmes conditions. Un décompte rigoureux distingue donc trois masses : le dépôt de garantie soumis à la majoration, les retenues locatives contestées ou non, et les charges en attente de régularisation définitive. Cette clarté comptable donne au dossier sa force devant le juge des contentieux de la protection.
B. Conciliation puis juge des contentieux de la protection : le dossier qui emporte la décision à Paris
Lorsque la mise en demeure reste sans effet, la voie de la conciliation offre une issue rapide et peu coûteuse, particulièrement adaptée aux litiges de caution dont les montants se situent le plus souvent entre quelques centaines et quelques milliers d’euros. La commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour les rapports entre bailleurs et locataires, peut être saisie par simple courrier exposant le différend et joignant les pièces. La convocation des deux parties devant un conciliateur aboutit fréquemment à un accord écrit prévoyant le paiement du solde et d’une partie de la majoration, avec un échéancier contraignant. L’accord de conciliation, une fois signé, vaut engagement exécutoire entre les parties et évite une procédure judiciaire. Le recours à un conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Paris constitue une autre voie préalable, accessible sur rendez-vous dans les mairies d’arrondissement et au tribunal, qui produit des accords semblables. Ces démarches préalables présentent un avantage procédural décisif : elles établissent la bonne foi du locataire et l’obstination du bailleur, éléments que le juge apprécie lorsqu’il statue sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile.
En cas d’échec de la conciliation, l’action se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juridiction compétente pour les litiges nés du bail d’habitation. La procédure débute par une assignation délivrée par commissaire de justice ou, pour les demandes d’un montant modeste, par une déclaration au greffe, et le dossier doit contenir l’ensemble des pièces dans un ordre qui raconte l’affaire sans détour : le contrat de bail avec le montant du dépôt, la preuve de son versement initial, les états des lieux d’entrée et de sortie avec leurs photographies, le reçu de remise des clés, la lettre recommandée indiquant la nouvelle adresse, les relevés bancaires couvrant toute la période et établissant qu’aucun crédit correspondant n’est intervenu, la mise en demeure avec son accusé de réception, le décompte détaillé de la majoration mois par mois et, si une conciliation a eu lieu, le procès-verbal de carence ou d’échec. Le bailleur qui oppose un chèque devra produire de son côté la preuve de la réception et de l’encaissement, et l’arrêt du 12 février 2026 prive d’effet sa simple affirmation. Le bailleur qui oppose des retenues devra produire le comparatif des états des lieux et les factures correspondantes, et les arrêts des 6 février 2025 et 31 mai 2018 encadrent strictement cette démonstration.
Le juge statue sur trois postes : la restitution du solde du dépôt, la majoration de 10 % par mois de retard courue jusqu’au paiement effectif, et les frais de la procédure. Sur ce dernier point, l’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, ce qui couvre notamment les frais de commissaire de justice et une partie des honoraires engagés. Dans l’affaire jugée le 12 février 2026, la Cour de cassation a ainsi condamné le bailleur aux dépens et à verser 3 000 euros au locataire sur ce fondement. Le locataire qui a subi un préjudice distinct du seul retard, par exemple un découvert bancaire provoqué par l’absence de restitution ou la nécessité de renoncer à un nouveau logement faute de trésorerie, peut en outre solliciter des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Ce poste exige la preuve d’un dommage précis et chiffré, pièces bancaires ou attestations à l’appui, et reste apprécié strictement par les juges parisiens.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent l’attention du lecteur. Les logements situés en immeuble collectif, situation de loin la plus fréquente dans la capitale, exposent le locataire à la provision pour charges de 20 % : vérifier auprès du syndic la date d’approbation des comptes et réclamer le décompte définitif dès cette approbation évite de laisser dormir plusieurs centaines d’euros pendant des mois. Les locations meublées, nombreuses à Paris, obéissent aux mêmes règles de restitution et de majoration que les locations nues pour l’essentiel du mécanisme décrit ici. Les délais de convocation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, imposent d’anticiper de plusieurs semaines la délivrance de l’assignation, et la conciliation préalable devant la commission départementale de Paris réduit souvent ce délai en produisant un accord exécutoire. Enfin, le locataire qui a quitté Paris pour la province conserve la possibilité de saisir la juridiction du lieu de situation de l’immeuble, ce qui évite un déplacement coûteux lorsque le logement litigieux se trouve hors de la capitale.
Conclusion
Le bailleur qui affirme avoir restitué la caution sans que l’argent soit jamais parvenu au locataire ne s’est pas libéré : un chèque adressé mais jamais reçu ni encaissé laisse courir la majoration légale, et c’est au bailleur de prouver la réception et l’encaissement effectifs. L’arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 fixe cette règle avec une netteté qui simplifie chaque dossier construit sur ce scénario. Le locataire méthodique réunit son bail, ses états des lieux, ses relevés bancaires et sa mise en demeure, calcule la majoration de 10 % par mois commencé depuis l’expiration du délai d’un ou deux mois, conteste chaque retenue non justifiée pièce par pièce et distingue le dépôt soumis à majoration des charges en attente de régularisation. La conciliation parisienne règle une grande partie de ces litiges, et le juge des contentieux de la protection tranche les autres sur la base de ces preuves. En octobre 2026, alors que les délais des congés de l’été sont expirés, vérifier son compte et agir sans attendre reste le moyen le plus sûr de récupérer l’intégralité de sa caution.