Chaque fin septembre, le même scénario se répète dans des milliers d’escaliers parisiens : l’état des lieux de sortie est signé, les clés sont rendues, le locataire attend sa caution — et rien ne vient. Puis arrive un courrier qui annonce des retenues : peinture à refaire, ménage facturé, régularisation de charges. Certains montants sont dus, d’autres non, et la frontière entre les deux vaut souvent plusieurs centaines d’euros. Quand le bailleur garde le dépôt de garantie sans justification ou le rend en retard, la loi ne le laisse pas faire : délais impératifs d’un ou deux mois, retenues admises seulement si elles sont prouvées par des pièces, et pénalité de 10 % du loyer par mois de retard qui court de plein droit. Deux arrêts récents de la Cour de cassation, rendus en 2025 et 2026, précisent comment se joue la partie : un chèque envoyé mais jamais reçu ne vaut pas restitution, et des photographies acceptées ensemble par les deux parties peuvent suffire à comparer l’entrée et la sortie. Cet article expose la méthode complète : vérifier ce que le bailleur pouvait garder, chiffrer la pénalité, puis agir à Paris et en Île-de-France, de la mise en demeure jusqu’au juge, avant que la prescription de trois ans n’éteigne le droit.

Le point de départ se trouve à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre la restitution dans des termes stricts : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Chaque mot de cette phrase sera utile : le délai, la remise des clés, les sommes dues et surtout l’exigence de justification. Le locataire qui comprend cette mécanique récupère sa caution plus vite, et le bailleur qui l’applique évite la pénalité.

I. Retenues sur la caution : ce que le bailleur peut garder et ce qu’il doit rendre

Avant de contester, il faut trier : une partie des retenues est légitime, une autre ne l’est pas, et la loi donne des outils précis pour faire le partage. Le raisonnement tient en trois questions : le délai de restitution était-il échu, la somme retenue correspond-elle à une dette réelle du locataire, et le bailleur apporte-t-il la preuve de cette dette. Si l’une des réponses manque, la retenue tombe.

A. Délais d’un mois ou deux, provision de 20 % pour les charges et retenues prouvées par des pièces : comment vérifier le décompte du bailleur ?

Le délai de restitution dépend d’abord de la comparaison des états des lieux. Quand la sortie est conforme à l’entrée, le bailleur dispose d’un mois seulement en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Dans tous les autres cas, le délai est de deux mois à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le locataire a donc intérêt à faire constater la remise des clés par écrit et à indiquer, ce jour-là, l’adresse de son nouveau domicile, car la loi ajoute que la majoration pour retard n’est pas due quand le défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission de cette adresse. Concrètement : état des lieux de sortie sans réserve, clés rendues le 30 septembre, nouvelle adresse communiquée par écrit — la caution doit revenir avant le 30 octobre, faute de quoi chaque mois commencé fait courir la pénalité.

Le montant restituable se calcule ensuite ligne par ligne. Le bailleur peut déduire les loyers et charges restant dus, le coût des réparations locatives et des dégradations imputables au locataire, ainsi que les sommes qu’il a dû payer à la place du locataire, comme une taxe d’habitation ou une régularisation de charges. Mais chaque déduction doit être « dûment justifiée » : factures ou devis de travaux, décompte de régularisation des charges, avis d’imposition. Une retenue globale et forfaitaire, sans pièce jointe, ne satisfait pas à cette exigence. Le locataire qui reçoit un simple courrier annonçant « 800 euros de remise en état » sans aucun justificatif est fondé à exiger la facture correspondante, puis à vérifier que les travaux facturés correspondent bien à des désordres constatés dans l’état des lieux de sortie et imputables à son occupation. Les devis non suivis de factures, les montants manifestement disproportionnés par rapport aux désordres décrits et les travaux d’amélioration déguisés en remise en état se contestent utilement, pièces à l’appui.

Le cas des charges de l’immeuble collectif mérite une attention particulière, car il explique beaucoup de restitutions partielles à Paris. Quand l’arrêté annuel des comptes de la copropriété n’est pas encore approuvé au départ du locataire, le bailleur ne peut pas solder les charges ; l’article 22 l’autorise alors à « procéder à un arrêté des comptes provisoire » et à « conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », à condition que cette provision soit elle-même « dûment justifiée ». La suite est également écrite : « La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. » Le bailleur qui conserve 20 % doit donc adresser ensuite le décompte définitif avec les pièces de la copropriété, et le locataire qui n’a jamais reçu ni décompte ni justificatif peut réclamer le solde. L’illustration parisienne est donnée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mai 2026 (RG 24/00579) : un locataire avait versé 70 euros par mois de provision pour charges pendant deux ans sans jamais recevoir de régularisation ni de décompte, et le nouveau bailleur avait en outre retenu 97,65 euros au titre d’un différentiel de charges sans pièces ; la cour a condamné la société bailleresse à restituer 348,21 euros de principal, avec les pénalités légales de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 pour les années 2020, 2021, 2022 et le début de 2023, en ordonnant la capitalisation des sommes dues. L’enseignement est direct : des provisions versées sans régularisation et des retenues sans décompte ne résistent pas devant le juge.

La méthode de vérification du décompte tient donc en quatre gestes : dater précisément la remise des clés et la conformité ou non des états des lieux pour fixer le délai applicable ; exiger par écrit chaque justificatif manquant ; contrôler que chaque facture correspond à un désordre décrit à la sortie et non à de la vétusté ; refuser toute provision pour charges supérieure à 20 % du dépôt et réclamer l’arrêté définitif des comptes. Ce travail préparatoire conditionne tout le reste, car le juge statue sur pièces, et les photographies prises le jour de l’état des lieux, les échanges de courriers et les relevés de compte qui prouvent les provisions versées forment le dossier qui fera la différence.

B. Vétusté à la charge du bailleur, dégradations à la charge du locataire et comparaison des états des lieux : qui prouve quoi ?

La distinction entre vétusté et dégradation commande la moitié des litiges. Le principe est posé par l’article 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » Un papier peint jauni après huit ans d’occupation, une moquette usée dans le passage, des joints de salle de bain vieillis : tout cela relève de l’usure normale du temps, et le bailleur ne peut pas en mettre le coût sur la caution. À l’inverse, l’article 1732 du Code civil dispose que le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » : trou dans une porte, plaque de cuisson fêlée, parquet brûlé, ce sont des dégradations dont il répond, sauf à démontrer qu’elles sont survenues sans sa faute. Entre les deux, les zones grises se tranchent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, par l’ancienneté des revêtements et, quand le bail en prévoit une, par la grille de vétusté qui répartit la durée de vie des équipements entre bailleur et locataire. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale organise ce cadre, et les parties qui veulent sécuriser la sortie ont intérêt à le connaître avant de signer l’entrée.

L’état des lieux est établi contradictoirement par les parties, joint au contrat de location, et comparé à la sortie : seules les différences entre les deux documents peuvent fonder des retenues. Quand les parties ne parviennent pas à l’établir ensemble, l’article 3-2 prévoit le recours à un commissaire de justice, « sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire », les parties étant avisées au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. Et si aucun état des lieux n’a été dressé, l’article 1731 du Code civil pose une présomption simple : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 neutralise toutefois la manœuvre qui consisterait à empêcher l’état des lieux pour s’en prévaloir ensuite : « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. » Le bailleur qui refuse l’état des lieux d’entrée ne pourra donc pas soutenir que le logement était en parfait état, et le locataire qui refuse celui de sortie se prive d’un moyen de défense précieux.

La troisième chambre civile a précisé le 6 février 2025 (pourvoi n° 23-21.193) comment s’apprécie cette comparaison quand la sortie se passe mal. Dans cette affaire, l’état des lieux de sortie ne comportait aucune indication littérale sur l’état du logement, et le locataire soutenait que le bailleur aurait dû faire dresser l’acte par un commissaire de justice. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi : les parties étaient convenues, d’un commun accord, de consigner l’état du logement par des photographies prises sur le même document que l’entrée, accord mentionné dans la rubrique des observations et signé des deux parties, de sorte que « ce document avait été établi contradictoirement et amiablement, en sorte que le recours à un commissaire de justice n’était pas obligatoire », et que « ces photographies permettaient la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et qu’elles prouvaient l’existence de dégradations imputables au locataire lors de la restitution des lieux ». Trois leçons pratiques en découlent : tout accord sur les modalités de description doit être écrit et signé sur l’acte lui-même ; des photographies datées et acceptées ensemble valent description ; et le juge apprécie souverainement la valeur des preuves, ce qui rend décisif le soin apporté le jour de la visite. Pour le locataire parisien qui rend un studio après trois ans d’études, cela signifie photographier chaque pièce à l’entrée comme à la sortie, faire mentionner les réserves par écrit, et demander dans les dix jours le complément d’état des lieux d’entrée que l’article 3-2 l’autorise à solliciter : « Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement », et en cas de refus, saisir la commission départementale de conciliation.

La charge de la preuve, enfin, suit une règle simple que chacun doit garder en tête : l’article 1353 du Code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Le bailleur qui retient une somme prouve la dégradation et son montant ; le locataire qui prétend avoir tout payé prouve ses versements ; et celui qui affirme s’être libéré en adressant un chèque prouve que ce chèque est bien parvenu à son destinataire. C’est exactement sur ce terrain que s’est jouée la décision la plus récente de la Cour de cassation en la matière, qui concerne la pénalité de retard.

II. Bailleur qui ne paie pas : pénalité de 10 %, vente de l’immeuble et recours concrets à Paris

Quand le décompte est contesté et que le bailleur ne rend rien, le rapport de force change : le temps joue désormais contre le bailleur, car chaque mois de retard fait grossir sa dette. Encore faut-il réclamer dans les formes et devant le bon juge, en respectant un délai de prescription que beaucoup de locataires découvrent trop tard.

A. Majoration de plein droit après le délai, chèque jamais reçu qui ne libère pas et immeuble vendu en cours de bail : combien réclamer et à qui ?

La sanction du retard, prévue à l’article 22, est automatique et se calcule sans débat sur la faute : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Pour un loyer de 1 230 euros en principal, chaque mois de retard commencé ajoute 123 euros à la dette du bailleur, et ces majorations se cumulent mois après mois jusqu’au paiement. La Cour de cassation a jugé le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-21.258) que « la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés » : le locataire n’a pas à mettre le bailleur en demeure pour la faire courir, ni à démontrer un préjudice particulier, et le juge ne dispose d’aucun pouvoir de modération. Le point de départ se compte à partir de la remise des clés, en retenant le délai d’un mois si la sortie était conforme à l’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Seule échappatoire pour le bailleur : démontrer que le retard vient de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile, ce qui rend impérative la communication écrite de cette adresse le jour du départ.

Le même arrêt du 12 février 2026 tranche une situation fréquente : le bailleur affirme avoir payé par chèque, le locataire affirme ne l’avoir jamais reçu. En l’espèce, le bailleur d’un logement meublé soutenait avoir adressé un chèque de remboursement dès le 9 avril 2021, en produisant le talon de son chéquier et le courrier d’envoi, tout en constatant que ce chèque n’avait jamais été remis à l’encaissement. La Cour de cassation a cassé le 12 février 2026 le jugement qui avait écarté la majoration : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés », à savoir l’article du Code civil sur la preuve de la libération et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. La règle est donc nette : émettre un chèque ne suffit pas, encore faut-il prouver sa réception par le locataire quand celui-ci la conteste, et tant que cette preuve n’est pas rapportée, la majoration de 10 % continue de courir. Pour le locataire, la parade consiste à contester par écrit, dès le premier échange, la réception de tout chèque non reçu, et à exiger un virement dont la trace est incontestable. Pour le bailleur, la parade inverse consiste à payer par virement et à conserver l’avis d’exécution, plutôt que de confier la preuve de sa libération à un courrier simple.

Reste à savoir à qui réclamer quand l’immeuble a été vendu entre la signature du bail et le départ du locataire, situation courante à Paris où les ventes d’immeubles entiers se succèdent. L’article 22 désigne le débiteur sans ambiguïté : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. » Le locataire s’adresse donc à celui qui est bailleur au jour de la remise des clés, même si c’est l’ancien propriétaire qui avait encaissé le dépôt à l’entrée, et toute clause de l’acte de vente qui prétendrait en disposer autrement n’a d’effet qu’entre le vendeur et l’acquéreur. L’arrêt parisien du 7 mai 2026 l’illustre : la société devenue propriétaire de l’immeuble contestait devoir restituer un dépôt encaissé par la société venderesse et soutenait qu’aucune subrogation ne lui était opposable ; la cour d’appel l’a condamnée à restituer le principal de 348,21 euros avec les pénalités légales année par année et leur capitalisation. Le locataire d’un immeuble vendu n’a donc pas à reconstituer la chaîne des propriétaires ni à poursuivre le vendeur : il réclame au bailleur actuel, à charge pour celui-ci de se retourner contre son vendeur s’il estime avoir été lésé dans leurs comptes.

Le chiffrage complet d’une demande comprend ainsi quatre étages : le principal du dépôt restant dû après déduction des seules sommes justifiées ; la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, depuis l’expiration du délai d’un ou deux mois jusqu’au paiement effectif ; la capitalisation des sommes dues, que le juge parisien a accordée dans l’affaire citée ; et, le cas échéant, des dommages-intérêts si le retard a causé un préjudice distinct, comme un découvert bancaire documenté. Chiffrer avant d’écrire rend la mise en demeure crédible et évite de laisser de l’argent sur la table, car les majorations oubliées dans la demande initiale se réclament ensuite difficilement.

B. Mise en demeure, conciliation départementale et juge des contentieux de la protection à Paris : agir dans l’ordre et avant trois ans, avec les bons réflexes d’Île-de-France ?

La première étape est une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception : elle rappelle la date de remise des clés, l’adresse du nouveau domicile déjà communiquée, le délai applicable d’un ou deux mois, le détail chiffré de la demande avec la majoration courante, et elle joint les pièces qui manquaient au décompte du bailleur. Cette lettre ne fait pas courir la majoration, qui court déjà de plein droit, mais elle fige la position du locataire, interrompt les discussions informelles qui font perdre des mois, et constitue la première pièce du dossier judiciaire. Un délai de quinze jours pour payer est un usage raisonnable avant de passer à l’étape suivante.

La deuxième étape est la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges locatifs et que la loi désigne elle-même quand l’état des lieux d’entrée est incomplet. La saisine se fait par lettre exposant les faits et le montant contesté, accompagnée des copies du bail, des deux états des lieux, du décompte du bailleur et des échanges de courriers. La commission convoque les parties, tente de les rapprocher et rend un avis ; un accord trouvé devant elle vaut titre et met fin au litige, sans passer par le tribunal. À Paris et dans les départements d’Île-de-France, où les juridictions sont engorgées, un dossier complet et chiffré aboutit souvent à un accord à ce stade, car le bailleur assisté de son conseil mesure le coût d’une condamnation incluant des mois de majoration. Le locataire qui prépare cette étape comme une audience — classeur de pièces, chronologie des faits, calcul de la pénalité mois par mois — obtient les meilleurs résultats.

La troisième étape est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui est le juge naturel de ce contentieux, comme le montrent tous les arrêts cités dans cet article, rendus par des juges des contentieux de la protection de Bonneville, Mont-de-Marsan ou Strasbourg. Le locataire parisien saisit le tribunal judiciaire de Paris, celui des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne saisit le tribunal de son département, selon le lieu de situation de l’immeuble. La demande est formée par déclaration au greffe pour les petits montants et par assignation au-delà, avec l’ensemble des pièces : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, photographies, preuve de la remise des clés, preuve de la transmission de la nouvelle adresse, décompte du bailleur et justificatifs reçus, mise en demeure et avis de la commission de conciliation. Chaque affirmation du dossier doit renvoyer à une pièce numérotée, car le juge statue sur pièces et applique strictement la règle de preuve rappelée plus haut.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai de trois ans : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » Le point de départ court en pratique à compter de la remise des clés et de l’expiration du délai de restitution, quand le locataire sait que la caution n’est pas revenue ou que les retenues sont contestables. Trois ans paraissent longs, mais les échanges amiables, la conciliation et les changements d’adresse les consomment vite, et une action prescrite est définitivement perdue, quel que soit son bien-fondé. Le réflexe parisien consiste donc à mettre en demeure dans le mois qui suit l’échéance du délai légal, à saisir la conciliation dans les trois mois, et à saisir le juge dans l’année si rien n’a abouti. Les lecteurs qui souhaitent situer ce contentieux dans l’ensemble des litiges du bail d’habitation, des loyers impayés aux congés, trouveront un panorama des recours possibles dans notre page consacrée au contentieux du bail d’habitation à Paris et en Île-de-France, qui présente les différentes procédures devant le juge des contentieux de la protection.

Quelques réflexes propres à l’Île-de-France complètent la méthode. Dans les immeubles en copropriété, exiger dès la mise en demeure le décompte définitif des charges et les pièces de l’arrêté annuel des comptes, car la provision de 20 % ne dispense jamais le bailleur de justifier le solde. Quand le bailleur est une société qui a acquis l’immeuble en cours de bail, adresser la mise en demeure au propriétaire actuel en visant expressément la règle de la mutation, et joindre tout document établissant sa qualité, comme l’avis d’échéance à son en-tête. Quand le logement était meublé, vérifier le plafond du dépôt prévu au bail et appliquer la même méthode de chiffrage, la pénalité de 10 % jouant également, comme le montre l’arrêt du 12 février 2026 rendu pour un meublé. Et dans tous les cas, conserver les preuves de paiement des loyers et provisions, car le bailleur qui oppose des loyers impayés devra les prouver, et le locataire qui produit ses relevés coupe court à cette défense.

Conclusion

La caution n’est pas un acompte sur des travaux futurs : c’est l’argent du locataire que le bailleur détient temporairement et doit rendre dans un délai d’un ou deux mois, sous déduction des seules sommes prouvées par des pièces. La vétusté reste à la charge du bailleur, les dégradations se prouvent par la comparaison des états des lieux, et chaque mois de retard ajoute 10 % du loyer à la dette, de plein droit, jusqu’au paiement effectif. La jurisprudence récente verrouille les deux échappatoires les plus fréquentes : un chèque envoyé mais jamais reçu ne libère pas le bailleur, et des photographies acceptées ensemble à la sortie permettent de trancher le litige. Le locataire parisien qui rend ses clés fin septembre dispose donc d’un calendrier clair : mise en demeure à l’expiration du délai, conciliation départementale dans les mois qui suivent, puis juge des contentieux de la protection avant l’expiration des trois ans. Agir vite, chiffrer juste et prouver par pièces, c’est la méthode qui transforme une caution bloquée en somme récupérée.