Vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail d’habitation et vous craignez de perdre votre logement. Depuis le 1er octobre 2026, tous les baux signés ou renouvelés suivent un nouveau contrat type qui intègre d’office cette clause, avec un délai de six semaines pour payer avant que la résiliation ne produise effet. Ce délai n’est pas une simple formalité : il constitue votre principale fenêtre d’action pour payer, contester le décompte, saisir le fonds de solidarité pour le logement ou demander au juge des délais de paiement. Encore faut-il vérifier que le commandement respecte les six mentions obligatoires prévues par la loi, car leur absence l’annule. Cet article explique, pas à pas, comment lire l’acte reçu, quels recours exercer pendant les six semaines et comment obtenir du juge la suspension de la clause résolutoire pour sauver votre bail, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : un acte à vérifier pendant le délai de six semaines
A. Nouveau bail du 1er octobre 2026 : que change la clause résolutoire intégrée d’office pour les impayés de loyer
Depuis le 1er octobre 2026, les contrats types de location vide, meublée et de colocation à bail unique intègrent directement la clause de résiliation de plein droit pour impayé. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret du 29 mai 2015 sur les contrats types afin de tirer les conséquences de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui avait rendu cette clause obligatoire. La notice du décret est explicite : les modifications sont prises dans le cadre de cette loi, qui a introduit une obligation de faire figurer dans les contrats de location une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ou d’absence de versement du dépôt de garantie. Concrètement, le nouveau modèle stipule :
Le nouveau modèle prévoit ainsi la résiliation de plein droit du contrat en cas d’impayé de loyer ou de charges ou de non-versement du dépôt de garantie, tout en maintenant le garde-fou des six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Cette formulation reprend le régime légal posé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (art. 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Deux précisions rassurent les locataires dont le bail est déjà en cours. D’abord, un bail signé avant le 1er octobre 2026 n’a pas à être réécrit : il reste régi par les clauses valablement prévues lors de sa signature, et la clause résolutoire légale s’appliquait déjà depuis 2023. Ensuite, l’intégration d’office ne rend pas l’expulsion plus rapide : le délai de six semaines après commandement infructueux demeure incompressible, et la résiliation doit toujours être constatée par le juge avant toute expulsion. Le mécanisme de droit commun éclaire cette logique : l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat » et que « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Autrement dit, sans commandement régulier visant expressément la clause, aucune résiliation ne peut être acquise.
Le décret du 6 juillet 2026 ajoute deux autres mentions au contrat type que le locataire doit connaître. D’une part, un champ facultatif pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, destiné à joindre plus vite le locataire en difficulté afin de prévenir les expulsions : chacun reste libre de ne pas le renseigner. D’autre part, lorsque le logement est soumis à la servitude d’occupation exclusive à titre de résidence principale que le plan local d’urbanisme peut instaurer, le bail doit le mentionner. Cette servitude découle de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, et sa violation peut donner lieu à une clause résolutoire facultative qui ne produit effet qu’après mise en demeure du maire conformément à l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. Pour un locataire qui occupe paisiblement son logement à titre de résidence principale, cette mention reste sans effet pratique, mais elle doit figurer au bail sous peine de nullité du contrat dans les secteurs concernés.
Enfin, la loi verrouille le contenu admissible de la clause. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause « Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, ou, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, que le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Dans ce dernier cas, la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du même code ». Si votre bail contient une clause de résiliation automatique pour un autre motif, par exemple un retard de quelques jours dans la transmission d’une attestation ou l’interdiction de recevoir des invités, cette clause est réputée non écrite et ne peut fonder aucune expulsion.
B. Commandement de payer nul : les six mentions obligatoires à contrôler ligne par ligne
Le commandement de payer visant la clause résolutoire obéit à un formalisme strict, sanctionné par la nullité. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » Chacune de ces mentions doit figurer dans l’acte délivré par le commissaire de justice. En pratique, les actes anciens rédigés sur des modèles prévoyant encore un délai de deux mois, ou qui omettent l’adresse du fonds de solidarité pour le logement, encourent l’annulation.
Le contrôle commence par le délai. Si l’acte indique « deux mois » au lieu de six semaines, ou s’il ne reproduit pas la mention du délai de six semaines pour payer la dette, il est nul. Vérifiez ensuite le décompte : le montant mensuel du loyer et des charges doit apparaître, avec le détail période par période de la dette réclamée. Un montant global sans décompte, ou un décompte qui mélange loyers, charges, frais de relance et pénalités, fragilise l’acte. Les frais de relance facturés au locataire sont d’ailleurs prohibés par l’article 4 de la loi de 1989, qui répute non écrite la clause faisant supporter au locataire des frais de relance. Si le décompte inclut de tels frais, contestez-les par écrit et déduisez-les du montant réellement dû, en conservant la preuve de vos calculs.
Le troisième point de contrôle porte sur les avertissements. L’acte doit avertir le locataire du risque de procédure de résiliation et d’expulsion, rappeler la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement avec son adresse exacte, et rappeler le droit de demander à tout moment un délai de grâce au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. L’absence d’un seul de ces rappels entraîne la nullité du commandement, ce qui anéantit la procédure de résiliation engagée sur son fondement. La nullité doit être soulevée devant le juge, qui ne la relève pas toujours d’office en cette matière : préparez dès la réception de l’acte un tableau comparant chacune des six mentions légales à son contenu réel, et faites-le vérifier par un professionnel avant l’audience.
Le quatrième réflexe consiste à vérifier la dette elle-même. Le bailleur ne peut réclamer que le loyer et les charges convenus, déduction faite des aides au logement versées en tiers payant, des paiements partiels déjà effectués et des charges locatives non justifiées par le décompte annuel de régularisation. Une erreur de calcul, un loyer révisé sur un indice erroné, un arriéré déjà apuré ou des charges non récupérables gonflent artificiellement la dette et faussent le point de départ des six semaines. Rassemblez vos quittances, vos relevés de la caisse d’allocations familiales, vos avis de régularisation de charges et vos preuves de paiement, puis adressez au bailleur une contestation écrite et chiffrée en recommandé avec accusé de réception. Cette contestation servira deux objectifs : démontrer votre bonne foi devant le juge et établir que la dette invoquée pour activer la clause résolutoire est incertaine dans son montant.
Enfin, gardez à l’esprit que le paiement intégral dans les six semaines fait échec à la clause : la résiliation ne peut plus être constatée pour cette dette. Si vous ne pouvez pas payer la totalité, versez ce que vous pouvez et reprenez impérativement le paiement du loyer courant, car le juge n’accorde des délais que si le loyer courant est de nouveau payé à la date de l’audience. Chaque versement doit être traçable, par virement ou chèque de banque, et affecté par écrit au loyer du mois en cours puis à l’arriéré, afin d’éviter toute imputation contestable.
II. Contester le commandement et obtenir des délais pour sauver son bail d’habitation
A. Contester la dette, invoquer l’exception d’inexécution et demander des délais de paiement au juge
Une fois le commandement reçu, trois leviers se combinent : contester la dette, opposer les manquements du bailleur et solliciter des délais. La contestation de la dette s’appuie sur les pièces rassemblées pendant les six semaines : loyers déjà payés, aides au logement non déduites, charges non récupérables, révision de loyer erronée, dépôt de garantie imputé à tort. Présentez au juge un décompte contradictoire, mois par mois, qui fait apparaître le montant réellement dû. Lorsque le locataire qui ne paie pas son loyer conteste utilement le montant réclamé, le juge peut écarter la résiliation si la dette fondant le commandement n’est pas établie, ou réduire l’arriéré au montant justifié avant d’accorder des délais pour le reliquat.
Le deuxième levier, souvent négligé, tient aux propres obligations du bailleur. Lorsque le logement est indécent, insalubre ou affecté de désordres graves que le bailleur refuse de réparer malgré vos signalements, vous pouvez opposer l’exception d’inexécution, c’est-à-dire refuser de payer tout ou partie du loyer tant que le bailleur n’exécute pas son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux. La Cour de cassation impose au juge d’examiner ce moyen : dans un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820). Cet arrêt, rendu en matière de bail commercial où le délai est d’un mois, illustre une règle d’office du juge transposable au raisonnement du juge du bail d’habitation : le moyen tiré de l’inexécution du bailleur doit être examiné même si vous n’avez pas sollicité de délais dans le délai du commandement. Pour le rendre crédible, constituez un dossier de preuves : constats, photographies datées, courriers de signalement au bailleur, attestations, rapports de la mairie ou de l’agence régionale de santé.
Le troisième levier est la demande de délais de paiement, qui suspend les effets de la clause résolutoire. Deux fondements coexistent. D’une part, le droit commun de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Et « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » D’autre part, le régime spécial des baux d’habitation de l’article 24 de la loi de 1989, plus favorable : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » Retenez les deux conditions cumulatives : être en mesure d’apurer la dette sur trois ans maximum et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Préparez un budget mensuel réaliste, avec l’échéancier proposé, vos ressources, vos charges et les aides sollicitées, car le juge n’accorde rien sans perspective crédible d’apurement.
La jurisprudence confirme que le juge dispose d’un véritable pouvoir de suspension. La troisième chambre civile a ainsi rappelé que les juges peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée, et que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902). Pendant la durée des délais accordés, les effets de la clause sont suspendus : si vous respectez l’échéancier et payez le loyer courant, la résiliation ne sera pas constatée. En revanche, un seul impayé du loyer courant ou une échéance manquée pendant la période de suspension peut rouvrir la voie à la résiliation, d’où l’importance d’un échéancier tenable plutôt qu’optimiste.
Face à l’assignation en constat de résiliation, adoptez une défense méthodique. Vérifiez d’abord la régularité de l’assignation : pour les bailleurs personnes morales, elle n’est recevable qu’après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois auparavant, et elle doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité. Soulevez ensuite la nullité du commandement si une mention obligatoire manque. Contestez le montant de la dette avec votre décompte contradictoire. Invoquez l’exception d’inexécution si le bailleur manque à ses obligations. Et sollicitez à titre principal des délais de paiement sur trois ans avec un échéancier chiffré, en démontrant la reprise du loyer courant. Cette défense en cinq temps maximise vos chances de conserver le bail.
B. À Paris et en Île-de-France : tribunal compétent, aides mobilisables et calendrier de la procédure d’expulsion
À Paris, le contentieux de la résiliation du bail d’habitation relève du tribunal judiciaire de Paris, pôle des loyers d’habitation, saisi par assignation délivrée par commissaire de justice. L’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au préfet de Paris au moins six semaines avant l’audience, afin que soit réalisé un diagnostic social et financier au cours duquel vous êtes mis en mesure de présenter vos observations. Ce diagnostic est transmis au juge avant l’audience : répondez à toute convocation des services sociaux, transmettez vos justificatifs de ressources et exposez vos démarches de reprise des paiements, car le juge s’appuie sur ce document pour apprécier votre capacité à apurer la dette. Si l’assignation ne respecte pas ce délai de notification au préfet, soulevez son irrecevabilité dès l’ouverture des débats.
Parallèlement, mobilisez les dispositifs parisiens de prévention des expulsions. Saisissez le fonds de solidarité pour le logement de Paris pour solliciter une aide financière apurant tout ou partie de l’arriéré : l’adresse du fonds doit d’ailleurs figurer dans le commandement, et son absence annule l’acte. Si vos difficultés sont temporaires, demandez à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives l’examen de votre situation et la mise en place d’un accompagnement social. Les locataires du parc privé parisien peuvent également se tourner vers Action Logement pour une avance ou un prêt couvrant l’arriéré, et vers leur caisse d’allocations familiales pour le maintien ou la reprise des aides au logement, dont le versement en tiers payant réduit mécaniquement la dette réclamée. Chaque démarche doit être documentée : attestations de dépôt de dossier, réponses des organismes, calendriers de versement. Présentées au juge, elles démontrent votre diligence et renforcent votre demande de délais.
Anticipez aussi le calendrier après le jugement. Si le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, il statue sur l’expulsion mais peut accorder des délais pour quitter les lieux, et l’exécution reste soumise à la trêve hivernale qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Le préfet, saisi avant toute exécution, peut accorder le concours de la force publique ou le refuser, et son refus ouvre droit à indemnisation du bailleur sans pour autant vous maintenir dans les lieux indéfiniment. Pour une analyse détaillée de cette phase post-jugement, notre article consacré au commandement de quitter les lieux et à la trêve hivernale à Paris décrit les recours contre le commandement de quitter et les délais pour s’y opposer. L’objectif reste toutefois d’éviter d’en arriver là : chaque mois de loyer courant payé et chaque échéance d’arriéré respectée pendant les délais judiciaires éloigne la résiliation.
En Île-de-France hors Paris, les réflexes sont identiques mais les interlocuteurs changent : tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, préfet du département pour la notification six semaines avant l’audience, fonds de solidarité pour le logement départemental et agence départementale d’information sur le logement pour une information sur vos droits. Les locataires de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, des Hauts-de-Seine, de Seine-et-Marne, des Yvelines, de l’Essonne et du Val-d’Oise suivent la même procédure et bénéficient des mêmes délais de six semaines et de trois ans : seule l’adresse des organismes varie. Notez soigneusement les dates de signification de chaque acte, car tous les délais se calculent à partir de ces dates, et une erreur de computation peut faire gagner ou perdre la procédure.
Conclusion
Recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire en octobre 2026 n’équivaut pas à perdre son logement. Le nouveau contrat type applicable depuis le 1er octobre ne raccourcit aucun délai : la résiliation ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement est nul s’il omet l’une des six mentions légales, du décompte détaillé à l’adresse du fonds de solidarité pour le logement. Pendant ces six semaines, payez ce que vous pouvez, reprenez le loyer courant, contestez par écrit tout décompte inexact et saisissez les organismes d’aide. Devant le juge, cumulez les moyens : nullité du commandement, contestation de la dette, exception d’inexécution si le bailleur manque à ses obligations, et demande de délais de paiement jusqu’à trois ans avec un échéancier réaliste. Le juge peut suspendre les effets de la clause et vous maintenir dans les lieux si vous démontrez votre capacité à apurer l’arriéré. La rigueur du dossier et le respect de l’échéancier font toute la différence entre un bail sauvé et une résiliation constatée.