À Paris, l’automne 2026 place l’habitat indigne sous les projecteurs : la Ville de Paris affiche sa lutte contre l’insalubrité, l’agence régionale de santé d’Île-de-France multiplie les fronts contre les marchands de sommeil et la presse généraliste s’empare du sujet. Mais l’insalubrité n’est pas toujours le fait d’un propriétaire indélicat. De nombreux bailleurs parisiens découvrent, lors d’une visite ou au départ du locataire, un appartement méconnaissable : sols souillés, murs troués, sanitaires entartrés, cuisine encrassée, balcon transformé en dépotoir, odeurs persistantes qui imprègnent la cage d’escalier. Certains logements frôlent l’insalubrité alors qu’ils avaient été loués en parfait état. Face à ce spectacle, le bailleur se pose trois questions très concrètes : peut-il obliger le locataire à remettre le logement en état pendant le bail, peut-il obtenir la résiliation du bail et l’expulsion, et peut-il retenir le dépôt de garantie pour payer les réparations. La réponse tient en une méthode : constater par écrit, mettre en demeure, prouver par comparaison des états des lieux, puis saisir le juge avec des demandes chiffrées. Les juridictions prononcent régulièrement la résiliation du bail quand le défaut d’entretien est grave et établi, comme l’a fait la cour d’appel de Toulouse le 10 septembre 2026, et elles sanctionnent en revanche les bailleurs qui retiennent des sommes sans facture, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris le 28 novembre 2025. Cet article expose, textes et décisions à l’appui, la marche à suivre du bailleur parisien dont le locataire a dégradé ou rendu insalubre le logement.

I. Ce que le bailleur est en droit d’exiger du locataire qui dégrade le logement

A. Entretenir le logement, le réparer et en jouir paisiblement : des obligations écrites dans la loi

Le locataire d’un logement vide ou meublé à usage d’habitation ne dispose pas d’un droit d’user du bien sans limite. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose notamment de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure », selon le texte en vigueur consulté sur Légifrance. Le même article lui impose de jouir paisiblement des lieux et de répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance. Le principe est complété par l’article 1732 du code civil, qui dispose qu’« Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », texte consultable sur Légifrance. Concrètement, un locataire parisien doit entretenir les joints, détartrer les sanitaires, graisser les serrures, remplacer les petites pièces d’usure, reboucher les trous de chevilles et maintenir le logement dans un état de propreté compatible avec une occupation normale. L’accumulation d’encombrants, la saleté durable qui dégrade les revêtements, les trous dans les cloisons, les portes arrachées, les appareils sanitaires cassés ou les peintures noircies par défaut d’aération et d’entretien relèvent de sa responsabilité, sauf à démontrer la vétusté, la malfaçon ou la force majeure. La vétusté joue un rôle central à Paris où le parc locatif ancien est important : un papier peint défraîchi après douze ans d’occupation ou une moquette usée par le passage normal ne constituent pas des dégradations imputables au locataire. En revanche, une moquette souillée par défaut d’entretien, des brûlures de cigarettes sur les sols, des graffitis dans l’escalier privé ou un carrelage fendu par un choc caractérisent des dégradations dont le locataire répond. La distinction entre usure normale et dégradation se prouve par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, par des photographies datées, par des constats de commissaire de justice et par des devis détaillés poste par poste.

Un réflexe doit être écarté d’emblée : insérer dans le bail une clause qui résilierait automatiquement le contrat en cas de défaut d’entretien ou de dégradations. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 limite strictement la clause résolutoire, qui ne peut prévoir « la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée », selon le texte consultable sur Légifrance. Le défaut d’entretien et les dégradations du logement ne figurent pas dans cette liste. Le bailleur ne peut donc pas expulser son locataire en activant une clause du bail pour ce motif : il doit passer par le juge et démontrer une inexécution suffisamment grave. Cette exigence protège aussi le bailleur sérieux, car une résiliation obtenue en justice, avec indemnité d’occupation et délais encadrés, résiste aux contestations ultérieures, tandis qu’une expulsion décidée seul expose à des dommages et intérêts. Quand les dégradations s’accompagnent de troubles pour le voisinage, comme des odeurs, des insectes ou des risques d’incendie liés à un entassement pathologique, la situation appelle en outre un signalement à la mairie et, le cas échéant, une mesure de protection de la personne, dimension traitée sous l’angle du voisinage dans notre article consacré au syndrome de Diogène et aux recours du voisinage.

B. Prouver les dégradations : états des lieux comparés, constats et devis poste par poste

Tout se joue sur la preuve. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux est « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location », selon le texte consultable sur Légifrance. À Paris, où la plupart des locations passent par un agent immobilier ou un commissaire de justice, l’état des lieux d’entrée doit être précis pièce par pièce : nature des sols, état des murs, fonctionnement des équipements, photographies annexées. Un état des lieux d’entrée sommaire, avec des mentions vagues comme « état correct », prive le bailleur de point de comparaison et fragilise toute demande ultérieure. Quand le bailleur découvre des dégradations en cours de bail, lors d’une visite autorisée ou après un signalement du gardien, il doit faire établir un constat par un commissaire de justice, avec photographies, et adresser au locataire une mise en demeure de remettre le logement en état dans un délai déterminé. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Toulouse le 10 septembre 2026, le bailleur social avait fait délivrer au locataire, « Par actes de commissaire de justice des 9 novembre 2023 et 12 mars 2024 », le bailleur « a fait délivrer au locataire une sommation d’avoir à respecter ses obligations d’entretien du logement et de jouissance paisible de l’immeuble en cessant les nuisances causées au voisinage », avant de poursuivre la résiliation, selon l’arrêt RG 25/00932 consultable sur courdecassation.fr. Cette chronologie compte : le juge constate que le locataire a été averti et mis en mesure de corriger son comportement, ce qui rend la demande de résiliation crédible. Le bailleur parisien adopte donc la même discipline : premier courrier recommandé décrivant précisément les désordres, mise en demeure par commissaire de justice visant les obligations d’entretien et de jouissance paisible, nouveau constat si rien ne change, puis assignation. Les attestations du gardien, des voisins et du syndic, les rapports de dératisation ou de désinsectisation, les factures de remise en état des parties communes et les échanges écrits avec le locataire complètent utilement le dossier.

Au départ du locataire, la comparaison des deux états des lieux devient la pièce maîtresse. Les juges comparent ligne à ligne et écartent les demandes gonflées. La cour d’appel de Chambéry, dans son arrêt du 15 mai 2025 RG 23/01148 consultable sur courdecassation.fr, a relevé qu’un bailleur « ne justifie pas en quoi un simple nettoyage de la moquette serait insuffisant de sorte qu’il faudrait intégralement la changer », alors que son devis chiffrait les travaux à 9 182 euros TTC quand il offrait 530 euros pour des peintures. La cour a ajouté qu’« un coefficient de vétusté serait nécessairement applicable aux réparations revendiquées si elles étaient justifiées », après deux ans d’occupation, et que les états des lieux d’entrée et de sortie, où la plupart des éléments avaient été qualifiés de bon état, ne révélaient pas d’incohérence. Trois enseignements pour le bailleur : chiffrer chaque désordre par un devis ou une facture d’entreprise, et non par une estimation interne ; appliquer un coefficient de vétusté tenant compte de la durée d’occupation, conformément aux grilles qui tiennent compte de la durée de vie des matériaux ; ne réclamer que la remise en état à l’identique, sans amélioration du bien aux frais du locataire. Le tribunal judiciaire de Paris applique la même sévérité : le 28 novembre 2025, RG 25/03712, décision consultable sur courdecassation.fr, il a « DÉBOUTE Mme [C] [H] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1590,88 euros au titre des réparations locatives », faute de justification suffisante, tout en condamnant la bailleresse à restituer une partie du dépôt de garantie. Le bailleur qui retient des sommes sans facture, sans comparaison d’états des lieux ou en confondant usure et dégradation perd devant le juge et paie en outre des intérêts de retard. La constitution du dossier commence donc le jour de l’entrée dans les lieux et se poursuit par des constats réguliers, car un dossier photographique et chiffré vaut mieux qu’une indignation, même légitime.

II. Faire partir le locataire et faire payer la remise en état à Paris

A. Résiliation judiciaire du bail puis expulsion : le chemin procédural qui aboutit

Quand le locataire refuse de remettre le logement en état malgré les mises en demeure, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du bail pour inexécution grave. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice », texte consultable sur Légifrance. En matière de bail d’habitation, et dès lors que la clause résolutoire ne peut viser le défaut d’entretien, c’est la résiliation judiciaire qui s’applique : le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris, et demande au juge de constater que les manquements justifient la fin du contrat. La cour d’appel de Toulouse a tracé la voie le 10 septembre 2026 : elle a jugé « que M. [Y] [B], locataire, ne respecte pas ses obligations contractuelles au titre de l’entretien, de la jouissance paisible des lieux, du trouble à la tranquillité, à la bonne tenue et à la sécurité de l’immeuble, cette inexécution est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat », puis a « Prononce la résiliation du contrat de bail conclu le 14 novembre 2016 » entre le bailleur social et le locataire, selon l’arrêt RG 25/00932 consultable sur courdecassation.fr. La cour a « Ordonne en conséquence à M. [Y] [B], assisté par l’APAJH [Localité 3], en qualité de curatrice, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clefs dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt », et a condamné le locataire « à verser à la SA Les [Localité 2] Claires une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges au jour de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux », fixée à 353,94 euros. Cet arrêt montre que le défaut d’entretien, combiné à des troubles de jouissance pour l’immeuble, constitue une inexécution suffisamment grave, à condition d’avoir été constaté par commissaire de justice et précédé de sommations restées sans effet. Le bailleur parisien qui veut expulser un locataire qui saccage son bien suit exactement ce schéma : constats, sommations, assignation en résiliation et expulsion, demande d’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges.

La résiliation prononcée ne signifie pas un départ immédiat avec les meubles sur le trottoir. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », selon le texte consultable sur Légifrance. La cour d’appel de Toulouse l’a rappelé en autorisant l’expulsion « deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution », selon l’arrêt RG 25/00932 consultable sur courdecassation.fr, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier. S’y ajoute à Paris un calendrier impératif : La fiche officielle précise que la trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante, fiche consultable sur service-public.fr, période pendant laquelle l’expulsion avec le concours de la force publique est suspendue. Un bailleur qui obtient une décision à l’automne 2026 doit donc intégrer ce calendrier dans sa stratégie : faire signifier le commandement de quitter les lieux sans tarder, solliciter du juge des délais strictement nécessaires, et chiffrer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective. Le juge peut aussi tenir compte de la situation personnelle de l’occupant : la cour d’appel d’Agen, le 16 avril 2025 RG 24/00719, décision consultable sur courdecassation.fr, a confirmé une décision d’expulsion tout en ordonnant « d’office la transmission de la présente décision par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ». À Paris, cela correspond au signalement au préfet pour un relogement ou un hébergement, notamment quand l’occupant est vulnérable, âgé ou en situation de protection juridique, comme la personne sous curatelle dans l’affaire toulousaine. Le bailleur avisé n’attend pas le jour de l’audience pour préparer ce volet social du dossier : diagnostic social, proposition de relogement, saisine des services compétents. Cette anticipation accélère l’exécution et évite que la procédure ne s’enlise après le jugement.

B. Retenir le dépôt de garantie et faire payer la facture : ce que le juge valide à Paris

Le dépôt de garantie n’est ni un loyer d’avance ni une somme acquise au bailleur : il garantit l’exécution des obligations du locataire et se restitue selon des délais stricts. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’il est « restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », selon le texte consultable sur Légifrance. Quand l’état des lieux de sortie révèle des dégradations, le délai passe à deux mois et le bailleur peut retenir les sommes correspondant aux réparations, à condition de les justifier par la comparaison des états des lieux, des factures, des devis ou des constats. Le même article sanctionne le retard : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » À Paris, où les loyers atteignent couramment 1 200 à 2 000 euros pour un deux-pièces, chaque mois de retard coûte donc 120 à 200 euros de pénalité, avant même tout débat sur le fond. Le tribunal judiciaire de Paris l’applique sans hésiter : le 28 novembre 2025, RG 25/03712, il a « CONDAMNE Mme [C] [H] à verser à Mme [B] [S] [R] la somme de 2 721 euros à titre de restitution partielle du montant du dépôt de garantie » et « la somme de 152,60 euros par mois à compter du 9 avril 2024 jusqu’à restitution complète du montant du dépôt de garantie, au titre des intérêts », selon la décision consultable sur courdecassation.fr. La bailleresse, qui réclamait des réparations locatives, a été déboutée de 1 590,88 euros faute de preuves suffisantes. La leçon est double : restituer dans les délais la part non contestée du dépôt, et ne retenir que des sommes documentées, faute de quoi le juge ordonne la restitution avec majoration et condamne en outre aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les dégradations avérées, le bailleur retient sur pièces et réclame le solde en justice. La cour d’appel de Chambéry illustre le tri opéré par les juges : elle a confirmé le jugement « sauf à ramener la somme due par M. [B] [H] et Mme [L] [H] à M. [I] [T] à 458,46 euros », ne conservant que les retenues établies, selon l’arrêt du 15 mai 2025 RG 23/01148 consultable sur courdecassation.fr. Le bailleur parisien prépare donc un décompte précis : devis d’entreprise poste par poste pour chaque dégradation relevée dans l’état des lieux de sortie, application d’un coefficient de vétusté selon la durée d’occupation, déduction des sommes déjà retenues sur le dépôt, puis mise en demeure de payer le solde avant assignation en paiement. Quand le logement frôle l’insalubrité du fait du locataire, avec des risques sanitaires pour l’immeuble, le bailleur signale en outre la situation à la mairie de Paris et à l’agence régionale de santé, car un arrêté peut imposer des mesures dont le coût se discute ensuite devant le juge, et les situations d’entassement pathologique relèvent aussi de la protection des majeurs vulnérables. Les condamnations pénales prononcées à Bobigny contre des marchands de sommeil, rappelées dans notre article sur le relogement et l’indemnisation après les condamnations de Bobigny, montrent que l’habitat indigne mobilise l’ensemble des acteurs publics parisiens, et le bailleur qui signale vite une dégradation grave protège à la fois son immeuble, ses voisins et sa propre position procédurale. À l’inverse, le bailleur qui laisse pourrir la situation pendant des mois sans constat ni mise en demeure verra le juge s’interroger sur la gravité réelle des désordres et sur la part d’inaction qui lui incombe.

Conclusion

Le bailleur parisien confronté à un locataire qui dégrade ou rend insalubre son logement dispose d’un arsenal complet, à condition de respecter l’ordre des opérations. Les obligations d’entretien et de jouissance paisible résultent de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1732 du code civil, mais la clause résolutoire ne peut pas sanctionner le défaut d’entretien : seule la résiliation judiciaire, pour inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, permet de mettre fin au bail, comme la cour d’appel de Toulouse l’a prononcée le 10 septembre 2026 avec expulsion, délai de quinze jours et indemnité d’occupation. La preuve se construit dès l’entrée dans les lieux par des états des lieux précis, puis par des constats de commissaire de justice et des mises en demeure, car les juges de Paris, Chambéry et Toulouse écartent systématiquement les demandes non chiffrées et non justifiées. Le dépôt de garantie se restitue sous un à deux mois selon l’article 22, avec une majoration de 10 % du loyer par mois de retard, et seules les retenues documentées survivent au contrôle du juge. L’expulsion suit le rythme du commandement de quitter les lieux et du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans le respect de la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, avec transmission au préfet pour le relogement des occupants vulnérables. Constatez tôt, mettez en demeure par écrit, chiffrez avec des professionnels et saisissez le juge des contentieux de la protection avec un dossier complet : c’est cette méthode qui transforme un logement saccagé en décision exécutoire et en remise en état financée.