Le courrier du commissaire de justice est arrivé un matin ordinaire : un commandement de payer valant saisie vise votre appartement ou votre maison, une audience d’orientation est fixée devant le juge de l’exécution, et le mot de vente aux enchères est prononcé pour la première fois. Vous avez déposé un dossier de surendettement devant la Banque de France, ou votre dossier vient d’être déclaré recevable, et vous vous demandez si cette procédure arrête la machine : la banque peut-elle encore faire vendre votre logement, l’audience est-elle maintenue, que devez-vous demander et à qui, et dans quel délai ? La réponse tient en trois temps qu’il faut comprendre dans l’ordre. D’abord, la recevabilité suspend et interdit les procédures d’exécution, mais cette protection a des bornes précises et une durée limitée. Ensuite, la saisie immobilière obéit à une règle à part : quand la vente forcée a déjà été ordonnée, seul le juge chargé de la saisie immobilière, saisi par la commission, peut reporter la date de l’adjudication. Enfin, propriétaire ne veut pas dire exclu du surendettement : la commission cherche d’abord un accord avec vos créanciers, et plusieurs issues existent pour garder le toit ou vendre dans de bonnes conditions. Cet article vous explique chaque étape, avec les textes applicables et les décisions rendues par la Cour de cassation, afin d’agir vite et sans faute.

I. Commandement de payer valant saisie et dossier recevable : ce que la suspension bloque vraiment

A. Recevabilité et suspension des poursuites : le principe, sa durée et ses limites

La procédure d’exécution immobilière commence par la signification d’un commandement de payer valant saisie, à la requête du créancier poursuivant : l’article R. 321-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « En application de l’article L. 321-1 , la procédure d’exécution est engagée par la signification au débiteur ou au tiers détenteur d’un commandement de payer valant saisie à la requête du créancier poursuivant ». Ce commandement ouvre un délai avant l’audience d’orientation, et c’est souvent à ce stade que les familles découvrent le dossier de surendettement : faut-il déposer maintenant, et que produit la recevabilité sur la saisie en cours ? Le principe protecteur figure à l’article L. 722-2 du code de la consommation, selon lequel « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Concrètement, dès que la commission déclare votre demande recevable, aucun créancier ne peut plus engager une nouvelle voie d’exécution contre vos biens pour une dette autre qu’alimentaire, et les procédures déjà engagées sont suspendues. Les dettes alimentaires restent en dehors de cette protection : une pension due pour les enfants continue d’être recouvrée, et c’est un point à intégrer dans le budget soumis à la commission.

Cette suspension n’est ni générale ni indéfinie. L’article L. 722-3 du code de la consommation prévoit que « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans ». La protection court donc jusqu’à la mise en place du traitement, dans la limite de deux ans, et elle cesse si le dossier devient irrecevable ou si le bénéfice de la procédure est retiré. La Cour de cassation a donné à ce mécanisme toute sa portée : dans un arrêt du 8 février 2024, la deuxième chambre civile rendu au visa de « Vu l’article L. 331-3-1 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 1013-672 du 26 juillet 2013 : », juge que « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur » (Cass. 2e civ., 8 févr. 2024, n° 22-14.528, publié au Bulletin). Le texte cité est l’ancêtre de l’actuel article L. 722-2, et la solution vaut pour le droit en vigueur : la recevabilité paralyse les poursuites des créanciers contre vos biens.

Deux décisions précisent ce que le créancier ne peut plus faire une fois la recevabilité prononcée. D’une part, la deuxième chambre civile a jugé que « en application de l’article L. 331-3-1, devenu l’article L. 722-2, du code de la consommation, suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur, il ne saurait être imposé au créancier qui recherche l’exécution du titre exécutoire notarié dont il dispose déjà, d’introduire une action au fond » et que « Et attendu que le créancier ne peut, à compter de la décision de recevabilité de la demande, interrompre la prescription en délivrant au débiteur un commandement à fins de saisie-vente » (Cass. 2e civ., 28 juin 2018, n° 17-17.481, publié au Bulletin). Autrement dit, le créancier muni d’un acte notarié n’a pas à recommencer un procès au fond, mais il ne peut pas non plus contourner la suspension en faisant signifier un commandement à fins de saisie-vente pour interrompre la prescription : cet acte, postérieur à la recevabilité, ne produit pas l’effet interruptif recherché. D’autre part, la Cour de cassation juge que « Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797, publié au Bulletin). Les textes ainsi combinés sont la suspension des poursuites et les interdictions qui l’accompagnent : un créancier ne peut pas, après la recevabilité, prendre une hypothèque provisoire sur votre logement pour verrouiller sa créance. Si une telle inscription a été prise après la recevabilité, elle doit être contestée devant le juge de l’exécution, qui peut l’annuler.

En pratique, le calendrier décide de tout. Si le commandement de payer valant saisie vous est signifié avant la recevabilité, la procédure est engagée et la recevabilité la suspend ; s’il est signifié après, il méconnaît l’interdiction et doit être contesté. Conservez chaque acte avec sa date de signification, la décision de recevabilité de la commission, et tout courrier de la Banque de France : ces dates font le sort des contestations. Quand un créancier poursuit malgré la suspension, saisissez le juge de l’exécution d’une demande de suspension ou de nullité de l’acte litigieux, en joignant la preuve de la recevabilité et l’historique des significations. Quand c’est votre propre dossier qui est contesté par un créancier devant le juge des contentieux de la protection, préparez l’état de vos dettes exigibles et à échoir, vos revenus et charges, et les pièces qui montrent que l’impossibilité de payer est manifeste et non organisée. Si votre dossier a déjà connu une irrecevabilité ou une déchéance, relisez notre article sur le redépôt après irrecevabilité (dossier de surendettement redéposé après irrecevabilité ou déchéance : redéposer, suspendre et contester devant le juge) avant d’agir, car un nouveau dépôt suppose un changement réel de situation.

B. Propriétaire de votre logement : un dossier recevable et une commission qui cherche d’abord l’accord

Beaucoup de propriétaires renoncent au dossier de surendettement par crainte d’être rejetés d’office : puisque je possède un appartement ou une maison, la commission va me déclarer non surendetté. C’est une erreur, et la loi tranche ce point en votre faveur. L’article L. 711-1 du code de la consommation prévoit que « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement ». La commission examine votre capacité réelle à payer : des échéances devenues insoutenables après une perte d’emploi, une maladie, une séparation ou une hausse des charges caractérisent le surendettement même quand la valeur du logement couvrirait le passif sur le papier. Le même article ouvre le bénéfice de la procédure aux personnes physiques de bonne foi et définit la situation par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir. Déposez donc sans attendre que la dette devienne abyssale : un dépôt précoce, complet et sincère protège mieux qu’un dépôt tardif consenti sous la pression de l’adjudication.

Quand le débiteur est propriétaire, la commission suit une voie particulière. L’article L. 732-1 du code de la consommation dispose que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers ». La conciliation prime : la commission réunit vos créanciers principaux, propose un plan de remboursement adapté à vos ressources, et cherche l’accord de chacun. Ce plan peut rééchelonner les dettes, réduire les intérêts, suspendre certaines exigibilités et organiser la vente amiable du bien si elle règle la situation. Pour que cette phase réussisse, la base doit être exacte : l’article L. 723-2 du code de la consommation indique que « La commission informe le débiteur de l’état du passif qu’elle a dressé », et vous devez vérifier cet état ligne par ligne, signaler les créances contestées, les doublons, les frais ajoutés sans titre et les dettes déjà prescrites. Si un montant paraît gonflé ou infondé, l’article L. 723-4 du code de la consommation permet que « Même en l’absence de demande du débiteur, la commission peut, en cas de difficultés, saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées ». Ne laissez jamais passer un passif inexact : chaque euro injustifié pèse sur vos mensualités pendant des années et peut conduire à vendre un bien qu’un décompte exact aurait permis de garder.

II. Vente forcée ordonnée et adjudication fixée : comment sauver la maison sans aggraver le dossier

A. Adjudication fixée malgré le dossier recevable : seul le juge de la saisie immobilière peut reporter la vente

Le point le plus mal compris du croisement entre surendettement et saisie immobilière tient en une phrase : la recevabilité ne fait pas disparaître une vente forcée déjà ordonnée. L’article L. 722-4 du code de la consommation dispose que « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées ». Trois conditions se cumulent : la vente forcée a été ordonnée par le jugement d’orientation, la demande de report est portée par la commission qui saisit le juge, et des causes graves dûment justifiées sont établies. Ce n’est donc ni au débiteur seul ni à la commission seule de décaler l’audience : le juge de la saisie immobilière reste maître du calendrier, et il statue au vu des motifs transmis par la commission. La Cour de cassation l’a jugé avec netteté dans une affaire où des époux poursuivis en saisie immobilière avaient obtenu, après le jugement d’orientation ordonnant la vente forcée, une décision judiciaire déclarant leur demande de surendettement recevable. La deuxième chambre civile casse l’arrêt qui avait déduit de la recevabilité l’anéantissement de la vente forcée et juge que « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Cass. 2e civ., 5 sept. 2019, n° 18-15.547, publié au Bulletin). L’enseignement vaut pour tous les dossiers : une recevabilité obtenue après l’ordonnance de vente forcée n’annule pas cette ordonnance, elle ouvre seulement la voie d’une demande de report devant le bon juge, par le bon canal, avec les bonnes justifications.

Pour comprendre où placer cette demande, il faut visualiser l’audience d’orientation. L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ». Tout se joue donc à cette audience : si vous demandez la vente amiable et que le juge l’autorise en fixant les conditions et le délai, vous gardez la main sur la vente ; s’il ordonne la vente forcée, le calendrier de l’adjudication est fixé et seul le mécanisme de l’article L. 722-4 permet ensuite d’obtenir un report. Présentez-vous à l’audience avec le dossier de surendettement, la décision de recevabilité si elle est déjà intervenue, une estimation récente du bien par un professionnel, vos justificatifs de ressources et de charges, et, quand c’est possible, un mandat de vente ou des démarches déjà engagées : le juge autorise d’autant mieux la vente amiable qu’elle paraît réalisable dans le délai imparti, à un prix conforme au marché. Si la vente forcée est néanmoins ordonnée, écrivez aussitôt à la commission pour lui demander de saisir le juge d’une demande de report, en exposant les causes graves : mise en vente amiable en cours avec visites attestées, promesse ou offre d’achat imminente, expertise qui montre qu’une vente précipitée braderait le bien, dégradation de santé documentée, ou plan conventionnel en voie d’aboutir qui désintéresserait le poursuivant. Joignez chaque preuve : attestations d’agence, échanges avec le notaire, avis de valeur, certificats médicaux, tableau d’amortissement du plan envisagé. Le juge n’accorde le report que pour des motifs sérieux et documentés, jamais sur de simples affirmations.

B. Vente amiable, mesures imposées ou rétablissement personnel : choisir la bonne issue et contester dans les délais

Quand la conciliation n’aboutit pas, la commission peut imposer des mesures, à votre demande et après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet notamment de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours », d’« Imputer les paiements, d’abord sur le capital », de réduire les intérêts, et de « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans ». Pour un propriétaire, ces mesures changent la donne : un rééchelonnement adossé à vos revenus réels peut rendre les échéances soutenables et justifier le maintien dans le logement, tandis qu’une suspension de deux ans donne le temps de vendre à l’amiable dans de bonnes conditions au lieu de subir l’adjudication. La vente amiable mérite presque toujours d’être tentée avant la vente forcée : elle se réalise généralement à un prix supérieur au montant de l’adjudication, elle évite les frais d’une procédure menée à son terme, et elle laisse au débiteur la maîtrise du prix plancher. Fixez avec le notaire ou l’agent un prix cohérent avec les estimations, diffusez largement l’annonce, conservez les preuves de vos diligences, et informez-en la commission comme le juge : des démarches sérieuses et documentées fondent aussi bien une demande de délai qu’une demande de report de l’adjudication.

Quand la situation est irrémédiablement compromise, la loi organise l’orientation vers le rétablissement personnel. L’article L. 724-1 du code de la consommation prévoit que « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut, dans les conditions du présent livre : 1° Soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ». Un propriétaire dont l’immeuble a une valeur marchande réelle n’entre pas dans ce cadre : la commission saisit alors le juge, avec votre accord, aux fins d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation judiciaire, et c’est le juge qui statue. Dans le cas sans liquidation, l’article L. 741-1 du code de la consommation dispose que « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire », ce qui efface les dettes autres que celles exclues par la loi. Retenez l’articulation : propriétaire d’un bien vendable, le traitement passe par le plan, les mesures imposées ou la vente organisée ; sans actif réalisable, le rétablissement personnel sans liquidation efface le passif et permet de repartir.

Chaque étape se conteste devant le juge des contentieux de la protection, mais dans des délais fixés par décret et donc très courts. L’article L. 733-10 du code de la consommation ouvre ce recours en prévoyant qu’« Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1 , L. 733-4 ou L. 733-7 . ». Vérifiez sur chaque notification le délai indiqué et le tribunal destinataire, et formez le recours par lettre recommandée avec accusé de réception ou par déclaration au greffe selon les mentions portées sur l’acte. À Paris et en Île-de-France, où les calendriers d’audience sont chargés et les ventes suivies par des créanciers bien représentés, l’anticipation fait la différence : déposez le dossier de surendettement dès le commandement reçu, sollicitez la commission par écrit pour chaque demande, présentez-vous à l’audience d’orientation avec un dossier chiffré, et ne manquez aucune convocation. Quand le plan arrive à son terme, gardez l’attestation de fin d’exécution et vérifiez la sortie du fichage : notre article sur la fin de plan (dossier de surendettement et plan terminé : attestation de fin, effacement du reliquat et sortie du FICP) détaille les réflexes utiles face au créancier qui reviendrait après coup.

Trois fautes reviennent sans cesse dans les dossiers et les aggravent. La première consiste à payer un créancier au détriment des autres après le dépôt, ou à vendre un bien pour rembourser un seul poursuivant. La Cour de cassation rappelle que « la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. » (Cass. 2e civ., 28 mars 2024, n° 22-12.797, publié au Bulletin) : ces paiements préférentiels fragilisent la bonne foi exigée pour le bénéfice de la procédure et faussent l’égalité entre créanciers que la commission doit organiser. La deuxième consiste à contracter un nouveau crédit pour faire face aux échéances : l’endettement nouveau, souscrit alors que la situation est déjà compromise, ruine la crédibilité du dossier et alourdit un passif que le plan ne pourra plus absorber. La troisième consiste à ignorer le commandement ou à ne pas se présenter à l’audience d’orientation : l’absence laisse le juge ordonner la vente forcée sur les seules pièces du créancier, et fait perdre la chance d’obtenir la vente amiable ou un délai. Face à chaque acte, le réflexe reste le même : dater, classer, transmettre à la commission, et demander par écrit ce que vous attendez d’elle, qu’il s’agisse de la conciliation, de la vérification d’une créance ou de la saisine du juge pour reporter l’adjudication.

Conclusion

Commandement de payer valant saisie, audience d’orientation, vente forcée ordonnée, adjudication fixée : chaque stade de la saisie immobilière appelle une réponse différente, et le dossier de surendettement y tient une place précise. La recevabilité suspend et interdit les poursuites contre vos biens, dans la limite de deux ans et jusqu’à la mise en place du traitement, à l’exception des dettes alimentaires. Propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez être déclaré surendetté, et la commission recherche d’abord un plan convenu avec vos principaux créanciers. Quand la vente forcée a déjà été ordonnée, la recevabilité ne l’efface pas : seul le juge chargé de la saisie immobilière, saisi par la commission pour des causes graves dûment justifiées, peut reporter l’adjudication, comme la Cour de cassation l’a jugé en 2019. Vente amiable préparée avec sérieux, mesures imposées adaptées à vos revenus, rétablissement personnel quand la situation l’exige, contestation des mesures devant le juge des contentieux de la protection dans les délais : ces leviers ne fonctionnent que si vous agissez tôt, par écrit, avec des preuves datées. Gardez chaque acte, vérifiez l’état du passif, ne payez aucun créancier au détriment des autres, et faites de la commission votre interlocutrice permanente jusqu’à l’issue.