Dans douze jours, le modèle de bail que les agences et les bailleurs parisiens utilisent chaque jour va changer. Le décret du 6 juillet 2026 réécrit le contrat type de location : à partir du 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé devra reprendre la nouvelle clause résolutoire, qui produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans résultat. Pendant trois ans, l’ancien modèle officiel a continué d’afficher un délai de deux mois alors que la loi l’avait déjà réduit : des centaines de procédures d’expulsion ont été fragilisées par ce décalage, et la Cour de cassation a dû trancher pour les baux en cours. Pour un locataire, un commandement de payer reçu à la rentrée se joue désormais en six semaines, pas en deux mois. Pour un bailleur, un bail signé sur un modèle périmé après le 1er octobre expose toute la procédure à la contestation. Cet article explique le calendrier exact, le contenu à vérifier ligne par ligne dans votre contrat, puis les réflexes concrets des deux côtés : payer, demander des délais, contester un commandement irrégulier ou sécuriser une procédure jusqu’à l’expulsion, avec les spécificités parisiennes.
I. Nouveau contrat type au 1er octobre 2026 : quels baux sont concernés et ce qui change vraiment
A. Baux conclus ou renouvelés dès le 1er octobre 2026 : le calendrier exact du décret du 6 juillet 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui modifie le décret du 29 mai 2015 sur les contrats types de location et le livre VIII du code de la construction et de l’habitation, organise la réforme en deux temps. Son article 1er réécrit les contrats types ; son article 2 retouche le droit des aides au logement. La date à retenir figure dans le décret lui-même : l’article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et vise les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Le volet relatif aux aides au logement, lui, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Concrètement, un bail signé le 30 septembre 2026 reste régi par l’ancien modèle, tandis qu’un bail signé ou renouvelé le 1er octobre 2026 doit reprendre le nouveau.
Les modèles visés sont ceux du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, c’est-à-dire les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 : location nue, location meublée et colocation à bail unique. Les conventions qui ne relèvent pas de ce statut, comme certaines locations saisonnières ou les résidences secondaires occupées à ce titre, obéissent à d’autres règles et ne sont pas concernées par ce nouveau modèle. Si vous signez à Paris à la rentrée, vérifiez donc d’abord la nature exacte de votre contrat : c’est elle qui détermine le régime applicable, et un intitulé fantaisiste ne change rien à la qualification réelle du bail.
Les baux en cours n’ont pas à être refaits. C’est l’enseignement de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2026, demande n° 24-70.002, publié au Bulletin, rendu sur la loi précédente qui avait déjà réduit le délai. La Cour rappelle que « la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif », en visant l’article 2 du code civil, et juge que le nouveau délai « ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ». La règle vaut pour le décret de 2026 : si votre bail conclu avant le 1er octobre 2026 prévoit expressément deux mois, c’est ce délai qui s’applique à votre commandement. Viser six semaines tout en reproduisant une clause de deux mois crée une contradiction qui fragilise l’acte, et c’est exactement le piège qui a fait échouer des procédures depuis 2023. Relisez donc votre bail avant d’agir, des deux côtés.
Ce calendrier s’inscrit dans une mise à jour permanente du contrat type. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite avait déjà réduit le délai de deux mois à six semaines et ajouté le non-versement du dépôt de garantie aux causes de résiliation, mais sans réécrire le modèle officiel : pendant trois ans, les praticiens ont travaillé avec un contrat type en décalage avec la loi. Le décret du 6 juillet 2026 referme cet angle mort. Il modifie aussi des mentions de forme : le numéro de téléphone portable des parties devient une mention facultative, et la référence à l’ancien article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation est remplacée par la référence à l’article L. 831-1. Enfin, le contrat type intègre désormais la servitude de résidence principale prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, qui permet au règlement local de réserver des secteurs aux constructions neuves à usage exclusif de résidence principale : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Ce point, issu de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 renforçant les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, ne concerne que les logements neufs situés dans ces secteurs délimités, ce qui reste rare à Paris intra-muros, mais il doit figurer dans le bail quand le logement est concerné.
B. Clause résolutoire à six semaines, dépôt de garantie et nouvelles mentions : le contenu à vérifier ligne par ligne
Le cœur du nouveau modèle, c’est le paragraphe VIII, entièrement réécrit. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs fixe la règle : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le modèle de bail reprend cette formulation mot pour mot. Trois éléments méritent l’attention. D’abord, la résiliation dite « de plein droit » ne joue jamais seule : le bailleur doit faire délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire, avec un décompte précis des sommes réclamées. Ensuite, le délai passe de deux mois à six semaines, ce qui rend la clause actionnable plus tôt : dans un dossier où la dette augmente chaque mois, deux semaines gagnées représentent souvent un terme de loyer supplémentaire évité. Enfin, le non-versement du dépôt de garantie entre dans le modèle : il ne s’agit pas de la restitution en fin de bail, qui obéit à ses propres règles, mais du locataire qui n’a jamais réglé la somme convenue à son entrée dans les lieux.
Ce dernier fondement est entièrement nouveau et doit être manié avec prudence. Le bailleur doit prouver l’absence de versement, ce qui devient délicat quand le locataire affirme avoir payé en espèces, quand un tiers a effectué un virement sans référence claire ou quand les documents d’entrée se contredisent. Un relevé bancaire, un reçu, une quittance ou la comptabilité du gestionnaire deviennent alors déterminants. Avant d’engager quoi que ce soit sur ce fondement, constituez le dossier de preuve : un commandement qui réclame un dépôt en réalité versé se retourne contre son auteur et discrédite toute la procédure.
À côté de cette clause obligatoire pour impayés, le nouveau contrat type autorise des clauses résolutoires facultatives pour d’autres manquements, qui n’obéissent pas au même régime. Le décret vise la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, le non-respect de l’obligation de jouissance paisible résultant de troubles de voisinage constatés par une décision définitive ou, pour les logements soumis à servitude, le non-respect de l’obligation d’occupation exclusive à titre de résidence principale. Chaque hypothèse a son délai propre : un mois pour l’assurance, une décision définitive pour les troubles de voisinage, et pour la résidence principale un délai de mise en demeure fixé par le maire. Sur ce dernier point, l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme précise que le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, « met en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire de régulariser la situation », puis « fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an ». Ne mélangez pas ces régimes : viser la clause pour impayés quand le litige porte sur l’assurance, ou invoquer les troubles de voisinage sans décision définitive, c’est choisir le mauvais fondement et perdre des mois.
Que risque un bailleur qui continue d’utiliser l’ancien modèle après le 1er octobre 2026 ? Le bail ne sera pas nul pour autant, mais trois risques concrets apparaissent. D’abord, certaines clauses du nouveau modèle vous manqueront, à commencer par la formulation exacte de la clause à six semaines. Ensuite, votre procédure s’expose à une contestation sur le calcul des délais, puisque le juge comparera le commandement, la clause et la loi applicable au jour de la signature. Enfin, la couverture d’une assurance loyers impayés peut être conditionnée à la conformité du contrat : un bail périmé donne à l’assureur un motif de discussion au moment où vous avez le plus besoin de lui. Vérifiez donc que votre modèle, celui de votre agence ou celui de votre logiciel de gestion reprend la clause à six semaines et les nouvelles mentions avant de faire signer.
Un dernier point de calendrier mérite d’être anticipé : la trêve hivernale. Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes ». Un bail signé le 1er octobre avec un premier impayé en novembre entre donc presque immédiatement dans la zone de la trêve : la clause pourra être acquise, le juge pourra statuer, mais l’expulsion matérielle attendra le printemps. Cette perspective ne doit paralyser ni le bailleur, qui a intérêt à agir tôt pour figer sa créance, ni le locataire, qui dispose de l’automne pour apurer ou négocier.
II. Commandement de payer reçu ou loyers impayés : comment réagir concrètement et où agir à Paris
A. Locataire : payer dans les six semaines, demander des délais au juge ou contester le commandement
Vous venez de recevoir un commandement de payer visant la clause résolutoire. La première chose à faire, c’est de lire l’acte et votre bail côte à côte. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction actuelle, énonce l’exigence légale : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ». Si cette mention manque, si le délai indiqué ne correspond pas à votre bail ou si le décompte réclame des sommes déjà payées ou manifestement indues, l’acte est contestable, et la nullité est encourue sans que vous ayez à démontrer un préjudice. Faites vérifier l’acte rapidement : une fois le délai expiré, la discussion devient beaucoup plus difficile. Notre analyse des suites d’un loyer impayé, du commandement de payer jusqu’à l’expulsion détaille pas à pas les réflexes à adopter dès les premiers jours.
Si la dette est fondée, le plus sûr reste de payer dans le délai, en totalité, loyer courant compris, et de conserver chaque preuve de paiement. Quand le paiement intégral est impossible, saisissez le juge des contentieux de la protection pour solliciter des délais de paiement : l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». La décision du juge « suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier ». Présentez un budget honnête, la preuve de la reprise du loyer courant et un échéancier réaliste : un locataire de bonne foi qui paie à nouveau son loyer obtient plus facilement des délais qu’un débiteur qui laisse la dette filer.
Troisième voie, la contestation sur le fond. Quand le logement est indigne ou que le bailleur manque gravement à ses obligations, l’exception d’inexécution permet de discuter la dette elle-même. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », à « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », à « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et à « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ce texte protège aussi l’occupant d’un logement impropre à l’habitation, puisque le bailleur « ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Conservez les preuves du désordre : constats, photographies datées, échanges écrits avec le bailleur, signalements à la mairie ou à l’agence régionale de santé.
Sur ce terrain, un arrêt récent mérite d’être connu. Par arrêt du 5 mars 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-15.820, la Cour de cassation juge : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » L’affaire concernait un bail commercial, soumis au délai d’un mois de l’article L. 145-41 du code de commerce, et non un bail d’habitation : la solution ne se transpose pas automatiquement à votre dossier. Elle illustre néanmoins une ligne de force que les juges appliquent largement : le locataire qui oppose une inexécution sérieuse du bailleur a droit à un examen réel de son moyen, et le juge ne peut pas l’écarter d’un revers de main au seul motif qu’aucun délai n’a été sollicité dans le délai du commandement. Si votre bailleur refuse tous travaux alors que le logement se dégrade, faites constater et opposez le moyen proprement, avec pièces, plutôt que de cesser seul de payer sans rien dire.
Enfin, ne confondez pas la résiliation et l’expulsion. La formule « résiliation de plein droit » ne signifie pas que vous devrez quitter les lieux six semaines après le commandement. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux ». Le bailleur doit saisir le juge, obtenir une décision, la faire signifier, puis suivre la procédure d’exécution, avec le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du même code : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Toute reprise des lieux sans titre exécutoire est interdite et pénalement sanctionnée. Si quelqu’un change vos serrures ou coupe vos fluides, déposez plainte et saisissez le juge sans attendre.
B. Bailleur à Paris et en Île-de-France : sécuriser la procédure jusqu’à l’expulsion
Côté bailleur, la rigueur commence avant le premier impayé, au moment de la signature. Pour tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, utilisez le modèle actualisé : clause résolutoire à six semaines, mention du dépôt de garantie, téléphone portable facultatif, servitude de résidence principale quand le logement est concerné. Vérifiez le modèle de votre agence ou de votre logiciel, car beaucoup d’outils mettront des semaines à se mettre à jour. Un état des lieux précis, un décompte de charges clair et une quittance pour chaque versement du dépôt valent leur pesant d’or le jour où il faut prouver : photographiez, datez, conservez. À Paris, où l’encadrement des loyers s’applique, contrôlez aussi le loyer de base et le complément éventuel dès la signature, comme dans notre dossier sur le loyer plafond à Paris et la contestation du complément : un bail dont le loyer est ensuite revu à la baisse complique tout recouvrement ultérieur.
Quand l’impayé survient, faites délivrer un commandement de payer qui vise expressément la clause résolutoire, avec le délai exact prévu par le bail applicable : six semaines pour un bail signé sous le nouveau modèle, deux mois pour un bail ancien qui mentionne encore deux mois, conformément à l’avis du 13 juin 2024. Joignez un décompte rigoureux, mois par mois, distinguant loyers, charges et dépôt de garantie, et déduisez les versements partiels et les aides au logement perçues. L’erreur la plus coûteuse reste le décompte approximatif : un commandement qui réclame des sommes indues s’annule, et il faut tout recommencer. Pendant le délai, gardez la trace de chaque relance et de chaque réponse du locataire.
À l’expiration du délai sans paiement, saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause, obtenir la condamnation au paiement, fixer une indemnité d’occupation et solliciter l’expulsion. La procédure d’expulsion du locataire suit ensuite son cours : décision, signification, commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, puis, si nécessaire, demande de concours de la force publique. Préparez dès l’audience la suite : diagnostic social du ménage, échanges avec la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, calendrier réaliste intégrant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Un dossier complet obtient une décision exécutable plus vite qu’un dossier approximatif qui multiplie les renvois.
À Paris et en Île-de-France, trois spécificités pratiques méritent l’attention. D’abord, la juridiction : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est compétent, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien, avec des audiences chargées où les dossiers incomplets sont systématiquement renvoyés. Arrivez avec le bail complet et ses annexes, le commandement et sa signification, le décompte actualisé, les preuves du dépôt de garantie, les échanges avec le locataire et, le cas échéant, l’attestation de votre assurance loyers impayés. Ensuite, les pièces à préparer côté locataire comme côté bailleur : avis d’imposition, justificatifs de ressources, décomptes de la caisse d’allocations familiales, attestations d’aide sociale, constats et devis en cas de litige sur l’état du logement. Enfin, le canal procédural parisien suppose d’anticiper les délais d’exécution : signification par commissaire de justice, intervention du préfet pour le concours de la force publique, relogement examiné avant toute expulsion effective. Les expulsions prononcées à l’automne se heurtent à la trêve hivernale : intégrez ce calendrier dans votre stratégie plutôt que de le découvrir au moment de l’exécution.
Conclusion
Le 1er octobre 2026 n’est pas une simple date administrative : c’est le jour où le contrat type de location se remet à l’heure de la loi. Bailleurs, refusez de signer sur un modèle périmé et vérifiez la clause à six semaines, le dépôt de garantie et les nouvelles mentions. Locataires, lisez chaque commandement à la loupe, payez dans le délai quand la dette est fondée, demandez des délais au juge quand elle ne peut pas être apurée d’un coup, et contestez proprement quand l’acte ou le logement ne tient pas la route. Des deux côtés, le bail signé aujourd’hui conditionne la procédure de demain : un contrat conforme ne protège pas de l’impayé, mais il garantit de ne pas perdre des mois sur un vice de forme. À Paris comme ailleurs en Île-de-France, l’automne 2026 sera la saison des nouveaux baux : autant qu’ils soient signés sur le bon modèle.
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