L’immeuble frappé d’un arrêté de péril ou de mise en sécurité dans le bail commercial : sort des loyers, obligation de délivrance du bailleur et voies de recours
La survenance d’un désordre structurel grave affectant l’immeuble d’exploitation place le preneur à bail commercial dans une insécurité juridique immédiate. L’autorité administrative dispose de prérogatives de police pour édicter un arrêté de mise en sécurité interdisant l’accès aux locaux dégradés. Cette mesure de police municipale interrompt brutalement l’exploitation commerciale sans pour autant dissoudre automatiquement les liens contractuels unissant les parties. Le bailleur continue fréquemment d’exiger le règlement des loyers alors même que l’accès aux locaux loués demeure totalement prohibé. Cette situation conflictuelle oppose frontalement les prérogatives de l’administration municipale aux obligations synallagmatiques souscrites dans le contrat de bail commercial.
La question centrale porte sur l’exigibilité des loyers commerciaux et sur l’étendue des obligations pesant sur le propriétaire de l’immeuble. L’ordonnance du seize septembre deux mille vingt avait suscité des hésitations majeures quant au bénéfice de la suspension légale des loyers. Le législateur a clarifié cette situation par l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation rénové. Par ailleurs, le droit commun des contrats offre des recours énergiques fondés sur le manquement caractérisé à l’obligation continue de délivrance. L’obligation continue de délivrance posée à l’article 1719 du Code civil protège efficacement le commerçant évincé.
Le contentieux récurrent se cristallise autour de la suspension des échéances, de l’indemnisation des préjudices d’exploitation et de la résiliation judiciaire. Dès lors, l’analyse combinée du droit administratif et du droit des baux commerciaux permet de définir une stratégie contentieuse particulièrement efficiente. La maîtrise de ces mécanismes juridiques s’avère indispensable pour préserver la viabilité financière de l’entreprise locataire confrontée à un péril imminent. L’examen attentif de l’incidence administrative de l’arrêté sur les loyers précède logiquement l’analyse des sanctions contractuelles de l’inexécution matérielle.
I. L’incidence administrative de l’arrêté de péril sur l’exigibilité des loyers commerciaux et l’obligation de délivrance
L’intervention d’une mesure administrative d’urgence bouleverse l’économie générale des rapports locatifs et suspend l’exécution matérielle des prestations contractuelles. La qualification juridique de l’arrêté municipal commande immédiatement le régime applicable au paiement des loyers et des charges locatives. Il importe d’analyser la portée des textes statutaires avant d’examiner le maintien impératif de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.
A. L’évolution du champ d’application de la suspension statutaire de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation
La police administrative de la sécurité et de la salubrité des immeubles a profondément refondu les anciens arrêtés de péril. L’ordonnance numéro deux mille vingt mille cent quarante-quatre du seize septembre deux mille vingt avait créé un cadre procédural unifié. Toutefois, la rédaction initiale de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation avait limité son champ d’application. Ce texte prévoyait la suspension automatique du loyer exclusivement pour les locaux occupés à titre effectif d’habitation principale ou secondaire. Les juridictions judiciaires ont refusé d’étendre par analogie cette exonération automatique légale aux preneurs exploitant des locaux purement commerciaux.
Cette interprétation rigoureuse du texte réglementaire a trouvé sa consécration solennelle dans un arrêt rendu par la Cour de cassation. Par un arrêt remarqué, la troisième chambre civile de la haute juridiction a censuré une décision d’appel favorable au preneur. Dans cette décision remarquable Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-20.553, la haute cour rappelle le principe d’interprétation stricte. Le texte réglementaire antérieur « réserve la suspension de l’obligation de payer le loyer aux locaux à usage d’habitation » de manière particulièrement stricte. Cette position privait de facto les entreprises d’une suspension statutaire de plein droit fondée sur le seul arrêté de péril.
Conscient du préjudice économique considérable subi par les commerçants évincés, le législateur a rapidement modifié les textes applicables. La loi numéro deux mille vingt-quatre trois cent vingt-deux du neuf avril deux mille vingt-quatre a élargi le dispositif protecteur. Désormais, le premier alinéa de l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation vise expressément les baux commerciaux. Le texte déclare sans équivoque que le loyer cesse d’être dû pour tout local qu’il soit à usage d’habitation ou commercial. Cette modification majeure entrée en vigueur le onze avril deux mille vingt-quatre rétablit un équilibre équitable entre bailleurs et commerçants.
La mise en œuvre temporelle de cette loi nouvelle soulève des contentieux fréquents devant les différentes juridictions du fond. La cour d’appel de Chambéry a récemment précisé les critères d’application ratione temporis de ce nouveau régime protecteur des preneurs. Dans son arrêt CA Chambéry, 1ère Ch., 2 juin 2026, n° 25/01035, la juridiction savoyarde a statué sur la portée de l’arrêté. La juridiction constate que « le loyer cesse d’être dû pour les locaux commerciaux à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté ». Ainsi, la date d’édiction de l’arrêté détermine si le preneur bénéficie de la suspension statutaire ou du droit commun.
Lorsque l’arrêté de mise en sécurité intervient sous le nouvel empire légal, la neutralisation de la créance locative est immédiate. Le bailleur ne peut conserver les sommes réglées par le commerçant pendant la période couverte par l’interdiction municipale d’exploiter. Le tribunal judiciaire de Marseille a rappelé ce principe fondamental dans une ordonnance de référé rendue au profit d’un locataire. Dans l’ordonnance TJ Marseille, Référés Cab. 3, 27 juillet 2026, n° 26/02552, le magistrat a sanctionné le comportement injustifié du bailleur. Le magistrat marseillais « ordonne au bailleur le remboursement des loyers indûment perçus pendant la durée de l’arrêté de mise en sécurité » sans différé.
L’opposabilité de la suspension du loyer n’est subordonnée à aucune démarche judiciaire préalable de la part du commerçant évincé. En outre, l’éventuelle contestation de la décision municipale par le propriétaire devant le tribunal administratif ne suspend nullement ses effets. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà posé ce principe dans une décision de principe indiscutable. Selon la décision Cass. 3e civ., 21 septembre 2022, n° 21-21.102, la force obligatoire de l’acte de police s’impose sans délai aux contractants. La troisième chambre civile retient que « l’arrêté de péril emporte interdiction immédiate d’habiter ou d’utiliser les lieux nonobstant l’exercice de tout recours administratif » suspensif.
Le preneur commercial bénéficie ainsi d’une immunité financière absolue pendant toute la durée d’application de l’arrêté municipal de péril. Aucune relance locative ne peut valablement prospérer tant que la mainlevée formelle de la mesure de police n’est pas notifiée. Le mécanisme légal opère de plein droit sans qu’une faute contractuelle du bailleur n’ait besoin d’être démontrée par le locataire. Ce statut légal protecteur se combine harmonieusement avec les exigences permanentes de l’obligation civile de délivrance pesant sur le propriétaire.
B. La persistance de l’obligation de délivrance conforme du bailleur et l’inefficacité des clauses exonératoires
Au-delà des dispositions statutaires du droit de la construction, le contrat de bail commercial impose des devoirs permanents au bailleur. En vertu de l’article 1719 du Code civil, le propriétaire a l’obligation essentielle de délivrer un bien apte à l’usage contractuellement prévu. Cette obligation fondamentale ne s’épuise pas lors de l’entrée initiale dans les lieux mais perdure durant toute l’exécution du bail. Le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. La survenance d’un péril structurel constitue la méconnaissance la plus grave de cette obligation primordiale pesant sur le propriétaire bailleur.
Les désordres affectant le clos et le couvert de l’immeuble relèvent de la structure même du bâtiment donné à bail. Le législateur a renforcé cette protection en encadrant strictement la répartition des charges d’entretien et de grosses réparations. L’article R. 145-35 du Code de commerce prohibe toute répercussion des grosses réparations sur le preneur à bail commercial. Les clauses du bail prétendant transférer la charge de ces travaux structurels au commerçant sont réputées non écrites par les tribunaux. Dès lors, l’effondrement ou la fragilité du bâti engage immédiatement la responsabilité contractuelle exclusive du propriétaire des murs.
Pour tenter d’échapper à leurs obligations de confortement, de nombreux propriétaires opposent des stipulations contractuelles dérogatoires insérées dans le bail. Certains baux comportent en effet des clauses dites de souffrance ou d’acceptation des lieux dans leur état matériel existant. Les magistrats refusent catégoriquement de conférer un quelconque effet absolutoire à ces stipulations conventionnelles face à un risque d’effondrement. Dans un jugement de principe TJ Alès, 1ère Ch., 24 juin 2025, n° 25/00610, la juridiction a écarté l’argumentation d’un bailleur récalcitrant. Le tribunal d’Alès juge que « le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme justifie l’exception d’inexécution opposée par le preneur » commerçant.
La portée de cette décision démontre que la clause de prise des lieux ne couvre jamais les vices structurels majeurs. Le preneur ne peut contractuellement renoncer à l’exigence minimale d’un immeuble sain ne menaçant pas la sécurité des personnes accueillies. De même, la clause de souffrance ne saurait contraindre le locataire à supporter des travaux excédant la durée légale de tolérance. En présence d’un arrêté interdisant l’occupation, l’impossibilité totale d’accéder au local rend toute clause contractuelle d’exonération manifestement inopérante. Le manquement du propriétaire à son obligation de délivrance conforme demeure ainsi entier et juridiquement caractérisé devant les tribunaux.
La complexité de la situation s’accroît notablement lorsque le local commercial dépend d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété. L’arrêté municipal de péril ou de mise en sécurité vise fréquemment les parties communes de l’immeuble collectif en dégradation. Le bailleur copropriétaire doit respecter l’article 1719 du Code civil sans pouvoir s’abriter derrière le syndicat défaillant. La jurisprudence constante retient qu’un arrêté affectant les parties communes s’impose rigoureusement à l’ensemble des lots privatifs de l’immeuble. Il appartient au bailleur de diligenter toutes les actions judiciaires utiles contre le syndic pour contraindre la copropriété à réagir.
L’inaction du bailleur au sein des assemblées générales de copropriété engage sa responsabilité contractuelle directe à l’égard de son locataire. L’inexécution des travaux prescrits justifie les sanctions prévues à l’article 1217 du Code civil contre le propriétaire négligent. Le preneur évincé n’a pas à subir les atermoiements des copropriétaires face à l’urgence des travaux prescrits par l’autorité municipale. La juridiction considère que le bailleur répond des troubles causés par l’état déplorable des parties communes indispensables à l’exploitation commerciale. À défaut d’entreprendre ces démarches diligentes, le bailleur demeure personnellement débiteur de la réparation intégrale du préjudice commercial subi.
L’obligation continue de délivrance constitue ainsi le pilier inébranlable protégeant le commerçant contre les défaillances structurelles du bâtiment loué. Les prérogatives de réfection et d’urgence s’articulent avec l’article 1724 du Code civil régissant les travaux imposés. Cette obligation fondamentale autorise le locataire à mobiliser les sanctions contractuelles prévues par le Code civil pour rétablir ses droits. Les voies de recours contentieuses s’articulent alors entre la neutralisation des poursuites et la réparation indemnitaire des pertes d’exploitation subies.
II. Les sanctions contractuelles de l’inhabitabilité matérielle et le dénouement contentieux du bail commercial
Face à l’inertie du bailleur et à la fermeture administrative des lieux, le commerçant dispose d’une panoplie de moyens d’action juridique. Le choix de la riposte contentieuse dépend de la volonté du preneur de maintenir ou de rompre définitivement le contrat de bail. Il convient d’analyser successivement les mesures conservatoires de sauvegarde contractuelle puis les actions en résiliation et indemnisation du fonds.
A. L’exercice de l’exception d’inexécution, la paralysie de la clause résolutoire et les prérogatives de réfection
La première prérogative à la disposition du locataire commercial réside dans l’exercice immédiat de l’exception d’inexécution contractuelle. Les dispositions de l’article 1217 du Code civil prévoient les sanctions applicables en cas de défaillance d’une partie contractante. En vertu de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne. Cette faculté permet au commerçant de suspendre le règlement des loyers même pour les périodes antérieures à la réforme de 2024. L’impossibilité totale d’exploiter les locaux constitue le manquement grave autorisant la rétention intégrale des loyers échus pendant l’arrêté.
Confrontés à cette suspension des règlements, de nombreux bailleurs délivrent hâtivement un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement de payer délivré par commissaire de justice vise l’article L. 145-41 du Code de commerce sanctionnant les arriérés. Une telle démarche d’exécution forcée est systématiquement neutralisée par le juge des référés en présence d’un arrêté de mise en sécurité. Dans son arrêt CA Douai, Ch. 2 Sect. 2, 29 janvier 2026, n° 25/00297, la juridiction du nord a sanctionné la mauvaise foi du bailleur. La cour d’appel décide que « la clause résolutoire ne saurait être acquise au titre d’arriérés locatifs » nés pendant l’arrêté.
La rigueur procédurale impose en effet au créancier de délivrer un acte parfaitement fondé en droit et en fait matériel. Tout commandement de payer délivré pour une créance de loyer légalement ou contractuellement suspendue encourt une annulation judiciaire certaine. La cour d’appel de Paris applique cette exigence de régularité formelle avec une constance remarquable au bénéfice du preneur commercial. Dans l’arrêt CA Paris, Pôle 1 – Ch. 8, 31 janvier 2025, n° 24/10517, les magistrats ont sanctionné le non-respect du délai légal. La juridiction retient que « le délai impératif d’un mois prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce » est strictement obligatoire.
Parallèlement à la suspension des loyers, le preneur commercial peut solliciter en justice la condamnation du propriétaire à exécuter les travaux. Le juge des référés peut enjoindre sous astreinte au bailleur de réaliser les consolidations indispensables prescrites par l’autorité municipale. Le locataire peut également solliciter l’autorisation d’exécuter lui-même les travaux de confortement aux frais avancés du propriétaire défaillant. Cette faculté découle des prérogatives de réfection prévues par le Code civil pour préserver l’outil d’exploitation économique de l’entreprise. En pratique, le coût exorbitant des reprises structurelles incite souvent le preneur à privilégier une injonction sous astreinte financière comminatoire.
Réciproquement, le propriétaire bailleur confronté à des prescriptions administratives urgentes dispose du droit d’accéder aux locaux loués. L’article 1724 du Code civil contraint le locataire à tolérer les réparations urgentes qui ne peuvent être différées. Si le commerçant s’oppose à la pénétration des entreprises de travaux dans les lieux, le bailleur peut saisir le tribunal. Dans une décision remarquable TJ Paris, Service des référés, 10 juin 2026, n° 26/51740, le magistrat a ordonné l’ouverture des portes. Le juge des référés « enjoint au locataire commercial de laisser libre accès aux locaux sous astreinte pour permettre la réalisation urgente des travaux de confortement » indispensables.
Toutefois, pour prétendre à une quelconque indemnisation contractuelle, le commerçant doit justifier avec précision de son préjudice économique direct. La simple existence formelle d’un arrêté municipal ne suffit pas à caractériser l’impossibilité matérielle totale d’exercer l’activité commerciale. La cour d’appel de Rennes a rappelé la charge probatoire pesant sur l’exploitant dans un arrêt fort instructif. Dans la décision CA Rennes, 5e Ch., 26 février 2025, n° 22/03099, la demande indemnitaire a été rejetée faute de preuves suffisantes. La juridiction bretonne énonce que « la charge de prouver l’impossibilité absolue d’exploitation imputable au péril pèse sur le locataire demandeur en indemnisation » intégrale.
L’exploitant doit donc verser aux débats des constats de commissaire de justice et des bilans comptables certifiés probants. Cette rigueur probatoire conditionne le succès des recours dirigés contre le bailleur pour obtenir réparation du préjudice d’exploitation. Lorsque les désordres s’avèrent irrémédiables ou que le bailleur refuse d’agir, la poursuite du bail devient économiquement impensable. Le litige bascule alors vers la rupture judiciaire définitive du contrat de louage et l’indemnisation de la perte d’exploitation.
B. La résiliation judiciaire aux torts du bailleur, l’indemnisation du preneur et le refus de renouvellement sans indemnité
Lorsque l’immeuble est durablement inhabitable ou menacé d’effondrement, le preneur commercial peut solliciter l’anéantissement judiciaire du contrat. L’article 1224 du Code civil permet la résolution du bail en cas d’inexécution suffisamment grave des engagements contractuels. L’inexécution prolongée de l’obligation de délivrance justifie le prononcé de la résiliation judiciaire aux torts exclusifs du propriétaire bailleur. Cette action permet à l’exploitant d’obtenir l’allocation de dommages et intérêts substantiels réparant la destruction de son activité professionnelle. Le tribunal judiciaire de Marseille a rendu un jugement exemplaire accordant des indemnisations très importantes à un locataire évincé.
Dans cette affaire retentissante TJ Marseille, 3e Ch. Cab. B1, 11 décembre 2025, n° 21/01385, le propriétaire avait négligé l’entretien structurel du bâtiment. Le tribunal judiciaire « prononce la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur et condamne ce dernier à réparer l’entier préjudice d’exploitation ». La juridiction phocéenne a alloué au commerçant la somme globale remarquable de deux cent soixante-trois mille huit cent six euros. Cette somme comprenait l’indemnisation de la perte du droit au bail, des agencements matériels et des pertes nettes d’exploitation. Cette décision démontre la sévérité des tribunaux face aux bailleurs qui abandonnent leurs immeubles à un état de péril manifeste.
Dans la même perspective indemnitaire, d’autres tribunaux sanctionnent l’atteinte irréversible portée à la valeur vénale du fonds commercial. Le tribunal judiciaire de Mâcon a ainsi consacré la réparation intégrale de la perte du fonds de commerce du commerçant. Dans le jugement TJ Mâcon, 1ère Ch., 17 novembre 2025, n° 25/00225, la responsabilité du bailleur a été lourdement retenue. Le tribunal affirme que le bailleur doit « indemniser la perte intégrale du fonds de commerce consécutive à l’incurie de l’immeuble » sans exonération possible. Les magistrats bourguignons ont octroyé cent cinquante et un mille euros pour réparer la disparition définitive de l’exploitation commerciale.
Face à ces demandes indemnitaires colossales, les bailleurs tentent régulièrement d’invoquer la théorie de la perte fortuite de la chose. L’article 1722 du Code civil prévoit en effet la résiliation de plein droit sans indemnité en cas de destruction fortuite. Toutefois, la perte de la chose ne libère le bailleur de son obligation que si l’événement résulte d’une force majeure. Dans son jugement TJ Paris, 18e ch. 2e sect., 10 avril 2025, n° 22/02613, le tribunal a précisé les contours de cette règle. Le jugement retient que cette perte matérielle « libère le bailleur de toute obligation de reconstruction » au sens des textes applicables.
Si l’état de ruine découle du défaut d’entretien imputable au propriétaire, l’exonération tirée de l’article 1722 est systématiquement écartée. En outre, lors du dénouement du litige, la fixation de l’indemnité d’occupation éventuellement due par le preneur soulève des contestations âpres. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que l’inhabitabilité matérielle des locaux réduit drastiquement la valeur locative résiduelle du bien. Dans son arrêt CA Aix-en-Provence, Ch. 3-4, 27 novembre 2025, n° 20/04178, les magistrats d’appel ont minoré l’indemnité d’occupation. La juridiction aixoise statue que « l’indemnité d’occupation post-résiliation subit un abattement substantiel compte tenu de la vétusté structurelle et de la dangerosité des lieux ».
Par ailleurs, le bailleur peut tenter d’anticiper la rupture en refusant le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. L’article L. 145-17 du Code de commerce autorise ce refus si l’immeuble doit être totalement démoli pour insalubrité. Néanmoins, les juges du fond exercent un contrôle tatillon sur la réalité matérielle du danger avant de valider l’éviction. Dans l’arrêt CA Limoges, Ch. sociale, 17 avril 2025, n° 24/00383, la juridiction d’appel a encadré cette prérogative exorbitante. La cour retient que le refus d’indemnité « implique l’impossibilité d’occuper l’immeuble sans danger » certain pour les personnes présentes.
En cas de reconstruction de l’immeuble démoli, le preneur bénéficie d’un droit de priorité légal garanti par les textes statutaires. La complexité de ces procédures croisées requiert l’intervention stratégique d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris chevronné. Une défense rigoureuse permet de faire prévaloir les droits indemnitaires du preneur face aux manquements caractérisés du propriétaire bailleur. La combinaison des actions en référé et au fond assure la sauvegarde optimale des intérêts patrimoniaux de l’entreprise commerciale.
Conclusion
L’arrêté municipal de péril ou de mise en sécurité transforme radicalement le cours ordinaire de l’exécution du bail commercial. La réforme de deux mille vingt-quatre modifiant l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation sécurise les exploitants. Le preneur commercial se trouve désormais protégé contre toute tentative d’exécution forcée fondée sur un commandement de payer injustifié. Cette avancée législative met fin à une insécurité financière insupportable pour les exploitants privés de leur outil de travail. Toutefois, la neutralisation de l’obligation financière du preneur ne résout pas l’ensemble des difficultés pratiques nées de la fermeture.
L’obligation permanente de délivrance consacrée à l’article 1719 du Code civil fonde toujours les demandes indemnitaires principales. Les clauses exonératoires insérées dans le contrat de louage ne sauraient faire obstacle à la sanction de l’incurie immobilière. Les tribunaux judiciaires n’hésitent plus à allouer des dommages et intérêts considérables en cas de perte de valeur du fonds. De surcroît, le contrôle judiciaire strict de l’exception d’inexécution et de la clause résolutoire garantit la protection du commerçant évincé. Les bailleurs doivent quant à eux déployer des diligences immédiates pour réaliser les travaux de confortement prescrits par l’autorité administrative.
L’articulation entre le droit de police administrative des immeubles et le statut des baux commerciaux exige une réactivité absolue. La maîtrise des sanctions de l’article 1224 du Code civil garantit l’indemnisation complète des préjudices patrimoniaux subis. Chaque étape de la procédure, de la notification de l’arrêté aux expertises judiciaires, doit être conduite avec minutie technique. Le recours précoce à des conseils spécialisés permet d’anticiper les dénouements indemnitaires et de surmonter la crise du péril immobilier.