Depuis le 27 juin 2026, vendre des parts d’une SCI « sur un coin de table » n’est plus un acte imparfait que l’on rattrape au greffe : pour les sociétés à prépondérance immobilière, c’est une cession qui n’a pas la forme exigée à peine de nullité. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a créé l’article 1865-1 du code civil. Trois supports seulement : un acte authentique, un acte contresigné par avocat, ou, dans les seuls cas où un expert-comptable y est légalement habilité, un acte sous signature privée rédigé par lui. L’article 635-0 A du code général des impôts ajoute un verrou : sans copie de cet acte, l’enregistrement est refusé.

Le levier, pour l’associé qui veut sortir ou qui découvre qu’un coassocié a déjà « vendu », est donc la forme de l’acte. Un acheteur qui a payé sans acte qualifié n’a pas, tant que le juge n’a pas tranché, un titre solide. Un cédant pressé ne peut plus opposer un simple papier signé à ceux qui sont restés. Les associés restants gagnent un moyen de contestation qu’ils n’avaient pas sous l’ancien régime de l’écrit libre.

Trois réserves. Le texte ne vise pas toutes les sociétés par leur forme, mais les personnes morales à prépondérance immobilière : une holding immobilière peut être concernée, une société d’exploitation sans foncier français significatif ne l’est pas. La forme nouvelle ne dispense pas de l’agrément. Enfin, la nullité doit être prononcée par le juge, sauf accord des parties ; le texte ne dit pas si elle est absolue ou relative.

I. L’épisode : une loi anti-fraude qui déplace le levier de la sortie

A. Ce que le Journal officiel a réellement changé le 26 juin 2026

Jusqu’au 26 juin 2026, la cession de parts d’une société civile obéissait surtout à deux règles, toujours en vigueur. D’un côté, l’agrément de l’article 1861 du code civil : le projet se notifie à la société et aux associés, l’unanimité s’applique par défaut, les statuts peuvent assouplir, et les cessions aux ascendants ou descendants échappent en principe à l’agrément. De l’autre, l’article 1865 : « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit ». L’écrit rendait la cession saisissable ; l’opposabilité à la société passait par les formes de l’article 1690 ou, si les statuts le prévoyaient, par un transfert sur les registres ; l’opposabilité aux tiers exigeait en outre la publication au registre du commerce et des sociétés.

Ce couple agrément / écrit / publication laissait une faille très concrète. Deux associés, ou un associé et un ami, pouvaient signer un acte sous seing privé, se verser le prix, et laisser le gérant « s’occuper du greffe plus tard ». Tant que les statuts n’étaient pas déposés, le Kbis mentait. Mais entre les signataires, l’écrit existait. C’est précisément ce régime de l’écrit libre que l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, qui crée l’article 1865-1, vient refermer, pour un champ plus large que la seule SCI familiale.

L’article 1865-1, en vigueur depuis le 27 juin 2026, pose d’abord la sanction, puis la forme. « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière » doit être constatée par l’un des trois véhicules suivants : « Un acte authentique » ; « Un acte contresigné par avocat », au sens de l’article 1374 ; ou, « Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger », un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. Le II du même article écarte les cessions de parts ou d’actions de placements collectifs. Les professionnels concernés doivent en outre respecter les obligations de vigilance, de déclaration et d’information du code monétaire et financier.

L’acte d’avocat n’est pas un tampon. L’article 1374 du code civil dispose que « L’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties ». Il est dispensé des mentions manuscrites autrement exigées. Autrement dit, le législateur n’a pas réservé le notaire : il a exigé qu’un professionnel identifié, soumis à des devoirs anti-blanchiment, porte la cession. L’expert-comptable n’est pas une troisième voie générale ; il n’intervient que dans les cas où un texte le habilite à rédiger l’acte. Affirmer qu’« un expert-comptable suffit toujours » serait inexact.

Le volet fiscal n’est pas un accessoire. L’article 635-0 A subordonne l’enregistrement « à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable ». Sans enregistrement, pas de date certaine utile vis-à-vis de l’administration, pas de liquidation normale des droits, et un dossier qui se bloque au premier contrôle. La nullité civile et le refus d’enregistrement ne se confondent pas, mais ils se renforcent : même si les parties s’accommodent d’un papier privé, le fisc n’enregistre pas.

Le champ d’application se lit dans le CGI, pas dans l’intitulé « SCI ». Est à prépondérance immobilière « la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers » et « dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France », ou de participations dans d’autres personnes morales elles-mêmes à prépondérance immobilière. Le texte vise donc aussi, le cas échéant, une SAS ou une SARL holding, dès lors que l’actif de l’année précédant la cession est principalement immobilier en France. Il exclut notamment certains organismes d’HLM et sociétés d’économie mixte de logements sociaux. Il n’impose pas, dans la phrase citée, un seuil chiffré du type « plus de 50 % » : le mot retenu est « principalement ». Cette appréciation de fait, sur une année entière, est déjà un enjeu de pouvoir : deux associés peuvent ne pas être d’accord sur la composition de l’actif au moment de vendre.

Une dernière précision de calendrier, parce que les fiches pratiques divergent. Légifrance indique l’article 1865-1 en vigueur depuis le 27 juin 2026. Certaines présentations retiennent le 1er juillet. Pour un associé, la date utile est celle du texte consolidé : le 27 juin. Les cessions antérieures restent soumises à l’ancien régime de l’écrit ; on ne « rétrograde » pas une vente de 2025 sous la nullité nouvelle. Inversement, une cession signée le 28 juin 2026 sous seing privé, même parfaitement agréée, se heurte au texte nouveau.

B. Les intérêts opposés : qui gagne, qui perd, qui reste exposé

Le levier n’est pas théorique. Il redistribue les positions.

Le cédant veut de la vitesse et du silence. Dans une SCI familiale, vendre à un enfant, à un conjoint ou à un associé se faisait souvent chez soi, avec un modèle téléchargé, un chèque et la promesse que le gérant « ferait le nécessaire ». Ce cédant perd un avantage : il ne peut plus prétendre que la vente est parfaite entre les parties dès la signature d’un papier libre. S’il a déjà encaissé le prix, la nullité, si elle est prononcée, ouvre des restitutions : « Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé », et les prestations exécutées donnent lieu à restitution. Il peut aussi rester associé, donc débiteur des appels de fonds et, le cas échéant, caution, alors qu’il se croyait sorti.

Le cessionnaire veut un titre. Il a payé pour devenir associé, voter, percevoir les revenus de l’immeuble, se présenter à la banque. Sans acte qualifié, il n’a pas la forme que la loi pose à peine de nullité. Même avec un acte qualifié, il n’est pas encore associé opposable aux tiers tant que les formalités de l’article 1865 ne sont pas accomplies. Deux combats distincts, souvent mélangés dans les discussions de cuisine : la validité de la cession, puis son opposabilité. Un notaire, un avocat ou, à titre limité, un expert-comptable, devient le passage obligé du premier ; le gérant et le dépôt des statuts restent le passage du second.

Les associés restants tiennent le levier politique. L’agrément de l’article 1861 leur permettait déjà de refuser un tiers. La nullité de forme leur donne un second verrou, y compris parfois contre une cession entre associés que les statuts avaient dispensée d’agrément. Une dispensation d’agrément n’est pas une dispensation de forme. Un associé minoritaire qui découvre, trois mois plus tard, qu’un autre a « vendu » ses parts à un cousin par un document Word peut désormais arguer que l’acte n’existe pas dans l’une des trois formes. Encore faut-il qu’il ait qualité pour agir : si la nullité est relative, « La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger » ; si elle est absolue, « La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public ». Le législateur n’a pas tranché dans l’article 1865-1. Les objectifs affichés — lutte contre la fraude, vigilance anti-blanchiment — plaident pour un intérêt général, donc une nullité absolue, « lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général ». Ce n’est pas un arrêt. Présenter la question comme déjà jugée serait trompeur.

La société, elle, a besoin de savoir qui est associé. Les décisions collectives de l’article 1844 supposent que l’on identifie les votants. Une cession nulle laisse le cédant dans le collège. Une cession valable mais inopposable laisse un décalage entre la réalité interne et le Kbis. Dans les deux cas, une assemblée peut être attaquée. Le gérant qui a « laissé courir » un acte sous seing privé expose la société à un contentieux de gouvernance, pas seulement à une formalité oubliée.

La banque et le notaire de l’immeuble regardent le titre. Un prêt en cours, une mainlevée, une vente de l’actif immobilier, une donation-partage : tous ces dossiers demandent qui détient les parts. Depuis le 27 juin 2026, un acte sous seing privé de cession de parts d’une société à prépondérance immobilière n’est plus un document que l’on « régularise plus tard » sans risque. C’est un document que le professionnel a des raisons de refuser.

L’administration fiscale, enfin, tient le verrou 635-0 A. Refuser l’enregistrement n’annule pas, à lui seul, le contrat. Mais cela empêche de donner à l’acte la publicité fiscale et, en pratique, de clôturer le dossier. Les associés qui croyaient « avoir vendu » se retrouvent avec un prix versé, un immeuble toujours dans le patrimoine social, et un acte que le service d’enregistrement n’accepte pas.

Ces intérêts ne s’alignent presque jamais. Le cédant veut signer vite, le cessionnaire veut un titre, les associés restants veulent contrôler l’entrée, le gérant veut éviter le greffe, la banque veut un Kbis cohérent, le fisc veut un acte qualifié. La loi de juin 2026 a choisi de faire de la forme un filtre, au prix d’un contentieux de nullité dont les contours (qualité à agir, confirmation, prescription) restent à écrire par les juges.

II. Le mécanisme transposable à une PME, et ses limites

A. Diagnostiquer la chaîne : prépondérance, agrément, forme, opposabilité

Pour une entreprise — SCI de détention, holding patrimoniale, SAS propriétaire de ses murs — le réflexe utile n’est pas de chercher « le » modèle d’acte. C’est de parcourir quatre questions dans l’ordre, parce que chacune a son texte et sa sanction.

Première question : la société est-elle une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l’article 726 du CGI ? Il faut regarder l’actif, en France, sur l’année précédant la cession, et les participations dans d’autres sociétés elles-mêmes immobilières. Une SCI qui détient un immeuble parisien et un peu de trésorerie l’est en général. Une SAS industrielle dont l’usine n’est qu’un outil parmi d’autres ne l’est peut-être pas. Une holding qui détient 100 % d’une SCI immobilière peut l’être par transparence des participations. Tant que cette qualification n’est pas posée, l’article 1865-1 ne s’applique pas. Inversement, dès qu’elle l’est, la forme qualifiée s’impose même si la société n’est pas une SCI : le texte parle de parts sociales ou d’actions.

Deuxième question : l’agrément est-il acquis ? Dans la société civile, le principe reste l’unanimité, avec les aménagements statutaires de l’article 1861. Le projet se notifie. Si l’agrément est refusé, l’article 1862 organise le report de l’acquisition sur les associés, un tiers ou la société, et renvoie le prix contesté à l’article 1843-4. Si aucune offre n’est faite dans les six mois, « l’agrément à la cession est réputé acquis », sauf décision de dissolution anticipée. Dans une SARL, le filtre n’est pas le même : « Les parts sociales ne peuvent être cédées à des tiers étrangers à la société qu’avec le consentement de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales », sauf clause plus stricte. Dans une SAS, « Les statuts peuvent soumettre toute cession d’actions à l’agrément préalable de la société », et « Toute cession effectuée en violation des clauses statutaires est nulle ». Ces nullités d’agrément et de clause statutaire existaient avant le 27 juin 2026. Elles ne disparaissent pas. Elles se cumulent avec la nullité de forme lorsque la société est à prépondérance immobilière.

Troisième question : l’acte a-t-il l’une des trois formes de l’article 1865-1 ? C’est le levier nouveau. Un acte sous seing privé signé entre associés, même daté, même enregistré avant le 27 juin selon d’anciennes habitudes, n’est plus le véhicule de la cession. L’acte authentique emporte date certaine et force probante. L’acte d’avocat, s’il est contresigné dans les conditions de l’article 1374, fait foi de l’écriture et de la signature. L’acte d’expert-comptable n’est ouvert que dans le couloir étroit de l’habilitation légale. Rien dans l’article 1865-1 n’autorise les parties à « confirmer plus tard » un papier libre par un avenant : si la nullité est absolue, « Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat ». La voie sûre n’est pas la confirmation, c’est de refaire un acte qualifié, avec l’agrément toujours valable, et de reprendre les formalités.

Quatrième question : la cession, une fois valable, est-elle opposable ? L’article 1865 demeure. L’écrit — désormais un écrit qualifié — doit encore être rendu opposable à la société, puis publié. Un acte notarié mal signifié, un acte d’avocat non déposé, un gérant qui retarde le dépôt des statuts modifiés : la cession peut être valable entre les parties et invisible pour les tiers. C’est le terrain des articles de mai 2026 sur le décret du 30 avril 2026, déjà traité par ailleurs : le greffe, les statuts modifiés, le recours si le gérant bloque. Ce n’est pas le même levier que la nullité de l’article 1865-1. Confondre les deux, c’est conseiller à un associé de « déposer au greffe » un acte qui, en amont, n’a pas la forme exigée à peine de nullité.

Cette chaîne se lit aussi à l’envers, quand le conflit a déjà commencé. Un associé restant qui veut empêcher l’entrée d’un tiers commence par l’agrément. S’il a déjà été donné, ou réputé acquis au bout de six mois, il peut encore discuter la prépondérance immobilière et la forme. Un cessionnaire évincé qui a payé commence par demander un acte qualifié et, si le cédant refuse, par les restitutions. Un gérant qui reçoit un acte sous seing privé après le 27 juin 2026 n’a pas à « faire semblant » de le déposer : il a un motif sérieux de le refuser et de renvoyer les parties vers un notaire ou un avocat. Dans tous ces cas, le besoin n’est pas un guide de création de société ; c’est un diagnostic de pouvoirs, que les avocats en droit des sociétés à Paris traitent à partir des statuts, de l’actif et de l’acte réellement signé.

Deux situations particulières méritent d’être isolées, parce qu’elles trompent souvent.

La cession entre époux, d’abord. L’article 1861 exige déjà, lorsque les deux époux sont associés, que la cession de l’un à l’autre résulte d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant. Ce texte ancien n’a pas été abrogé. Dans une SCI à prépondérance immobilière, il se combine désormais avec l’article 1865-1 : un sous seing privé à date certaine pourrait satisfaire l’article 1861 entre époux et manquer néanmoins l’une des trois formes de 1865-1. L’acte notarié, lui, satisfait les deux.

La cession intra-groupe ou intra-famille, ensuite. Les statuts dispensent souvent d’agrément les cessions entre associés, au conjoint, aux ascendants et descendants. Cette dispense accélère le vote. Elle n’accélère pas la forme. Depuis le 27 juin 2026, transmettre des parts de SCI à un enfant « pour simplifier la succession » sans acte authentique, sans acte d’avocat et sans l’habilitation précise d’un expert-comptable, c’est prendre le risque que la transmission soit nulle, donc que l’enfant ne soit pas associé, donc que la donation ou la vente doive être reprise, avec un actif et des plus-values qui ont pu bouger.

B. Quand la règle ne s’applique pas, ce qu’elle ne dit pas, et ce qu’il faut faire concrètement

Les limites de transposition sont aussi importantes que le levier.

La règle ne s’applique pas aux cessions de titres de placements collectifs visés à l’article L. 214-1 du code monétaire et financier. Elle ne s’applique pas, non plus, aux sociétés dont l’actif n’est pas principalement immobilier en France, ni aux titres négociés sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation au sens des articles L. 421-1 et L. 424-1 du même code, que l’article 726 écarte de la prépondérance immobilière. Une PME industrielle, une SAS de services, une SARL de commerce qui ne détient pas principalement des immeubles français n’entre pas dans l’article 1865-1. Lui appliquer le formalisme notarial comme s’il était devenu le droit commun des cessions de parts serait une erreur. Pour ces sociétés, l’écrit de l’article L. 221-14 du code de commerce — « La cession des parts sociales doit être constatée par écrit » — et, le cas échéant, l’agrément de l’article L. 223-14 ou les clauses de SAS restent le cadre. La loi de juin 2026 n’a pas aligné tout le droit des sociétés sur l’acte authentique.

Le texte vise « la cession ». Il ne dit pas, dans sa lettre, qu’une promesse de cession, un pacte de préférence ou un apport en société tombent sous la même nullité. Étendre la sanction à ces opérations voisines est une hypothèse, pas une règle lue. Tant qu’un juge ou un texte ne l’a pas dit, la prudence consiste à constater la cession elle-même dans l’une des trois formes, et à ne pas croire qu’une promesse sous seing privé « prépare » valablement le transfert.

Le texte ne dit pas davantage ce que devient un acte sous seing privé signé après le 27 juin 2026 si les parties le font ensuite « reprendre » par notaire. Un nouvel acte authentique qui constate la cession à la date du jour peut valoir, pour l’avenir, comme cession qualifiée. Il ne transforme pas rétroactivement le papier de juin en acte valable. Les votes intervenus entre-temps, les dividendes versés, les cautions données, les ventes d’immeubles décidées par un cessionnaire qui n’était pas associé, restent des zones de contentieux. « La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord ». Un accord de régularisation n’est pas un oubli de ces effets collatéraux.

La prescription n’est pas écrite dans l’article 1865-1. Le droit commun des actions personnelles se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. « L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution ». Ces textes généraux s’appliqueront selon que l’on est en demande ou en défense, et selon que le prix a déjà été payé. Ils ne permettent pas d’annoncer un délai unique de cinq ans à compter de la signature comme s’il était spécialement prévu pour l’article 1865-1.

À Paris et en Île-de-France, le canal pratique n’a rien d’exotique, mais il est facile de se tromper de guichet. L’acte authentique se reçoit chez un notaire du ressort, souvent le même que celui de l’immeuble, ce qui a l’avantage de croiser le titre immobilier et le titre social. L’acte d’avocat se signe au cabinet, avec le contreseing de l’article 1374. L’enregistrement fiscal se fait auprès du service de l’enregistrement compétent, avec la copie exigée par l’article 635-0 A : sans cette copie, le dossier ne part pas. Le dépôt des statuts modifiés et l’opposabilité aux tiers passent par le guichet unique, pas par une lettre au greffe « comme avant ». Le contentieux de nullité, s’il s’ouvre, relève du tribunal judiciaire pour une société civile, du tribunal de commerce lorsque la société est commerciale ; à Paris, ces deux juridictions ne se confondent pas, et un mauvais choix de tribunal fait perdre des mois. Aucun de ces canaux ne « valide » à lui seul une cession qui n’a pas la forme : le greffe n’est pas le juge de la nullité.

Concrètement, avant de signer ou de contester, cinq pièces suffisent souvent à voir où l’on est. Les statuts à jour, pour l’agrément et la clause de cession. Un état de l’actif sur l’année précédant la cession, pour la prépondérance immobilière. Le projet d’acte, pour voir s’il est authentique, d’avocat ou d’expert-comptable habilité. La preuve des notifications d’agrément et, le cas échéant, le procès-verbal. Le Kbis et le dernier dépôt des statuts, pour l’opposabilité. Si l’acte est déjà signé sous seing privé après le 27 juin 2026, la question n’est plus « comment le déposer » : c’est de savoir s’il faut le refaire, qui doit le demander, et que devient le prix. Si l’acte n’est pas encore signé, le coût d’un notaire ou d’un avocat est le prix du levier : il est inférieur au coût d’une nullité, de restitutions et d’une assemblée dont les votants seraient les mauvais.

Ce que l’on ne peut pas promettre, enfin, est aussi un résultat. Personne ne peut garantir qu’un juge qualifiera la nullité d’absolue, ni qu’il la refusera à un associé restant, ni qu’il considérera qu’une SCI donnée est à prépondérance immobilière. On peut seulement dire que, depuis le 27 juin 2026, le législateur a choisi de faire de la forme un filtre de validité, et que ce filtre s’ajoute à l’agrément et à l’opposabilité, au lieu de les remplacer.

En pratique, le changement de juin 2026 ne transforme pas toute mésentente d’associés en procès de nullité. Il change la discussion au moment de la sortie. Celui qui veut partir ne peut plus traiter l’acte comme une formalité. Celui qui reste ne peut plus se contenter de dire « je n’étais pas d’accord » s’il a agréé, mais il peut dire « l’acte n’a pas la forme ». Celui qui achète ne peut plus se croire associé sur la foi d’un papier libre. C’est un levier de pouvoir, borné par un champ fiscal précis, par l’agrément, par le juge, et par tout ce que le texte ne dit pas encore.

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