Vous avez trouvé dans votre boîte aux lettres un congé pour vendre à quelques semaines de la rentrée, avec un prix qui vous semble hors de portée et une date de départ qui tombe en plein automne. La question qui suit est toujours la même : faut-il acheter à tout prix, ou est-il possible de rester en contestant le congé ? La réponse tient en deux temps. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, avec un droit de préemption strictement encadré par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Et lorsque le congé est irrégulier, le prix dissuasif ou la vente détournée vers un tiers, le locataire dispose de recours réels, dont plusieurs décisions rendues en 2025 et 2026 montrent l’efficacité. À l’inverse, le locataire qui se maintient sans droit après un congé régulier s’expose à l’expulsion et à de lourdes condamnations. Septembre est un mois critique pour agir : le préavis de six mois, le délai de deux mois pour accepter l’offre initiale et le délai d’un mois de la préemption subsidiaire courent sans attendre, et chaque semaine compte pour faire vérifier le congé, chiffrer l’offre et saisir le bon juge avec les bonnes pièces.
I. Congé pour vendre reçu à la rentrée : vérifier l’offre de vente et le droit de préemption du locataire
A. Congé pour vendre : prix, désignation exacte des lieux et mentions obligatoires à peine de nullité
Le congé pour vendre doit en premier lieu respecter un formalisme rigoureux, et c’est par ce contrôle que commence toute contestation utile. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris l’a résumé dans un jugement du 18 février 2025 : « Le congé pour vente doit en application de l’article 15 II de la loi du 06/07/89 contenir à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il doit être délivré 6 mois avant l’échéance du bail. » Un congé délivré tardivement, ou qui ne mentionne ni prix ni conditions de vente, encourt donc la nullité. Le même jugement ajoute une exigence souvent décisive dans les litiges parisiens où caves, parkings et débarras compliquent les désignations : « Il doit comporter très exactement la désignation des locaux dont le locataire a la jouissance et sur lesquels porte le droit de préemption, avec les accessoires, afin que le locataire puisse apprécier la pertinence de l’offre. Il doit en outre reproduire les termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II, à peine de nullité. » Concrètement, vérifiez dès réception du congé la date d’effet au regard de l’échéance du bail, la présence du prix et des conditions, la désignation complète des lieux loués avec leurs accessoires, la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II et la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017 pour les congés postérieurs au 1er janvier 2018. L’absence du prix et des conditions de la vente, ou le défaut de reproduction des cinq premiers alinéas, fait encourir la nullité du congé ; la désignation inexacte des lieux loués et l’absence de notice d’information, également exigées par le tribunal, doivent être soulevées dans la contestation, et c’est sur ce terrain que se gagnent de nombreuses annulations.
Le délai dont vous disposez pour accepter l’offre est enfermé dans le préavis lui-même. Le tribunal judiciaire de Paris rappelle la règle applicable : « L’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » Deux mois donc pour accepter l’offre initiale, puis, faute d’acceptation, l’obligation de libérer les lieux à la fin du préavis de six mois. Ce calendrier explique pourquoi la rentrée est un moment si délicat : un congé délivré au printemps produit ses effets à l’automne, et le locataire qui n’a pas réagi dans les deux premiers mois ne peut plus revenir sur l’offre initiale. Il lui reste alors la contestation du congé lui-même, ou l’exercice du droit de préemption subsidiaire si le bailleur revend ensuite à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur. Dans un jugement du 2 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris a validé un congé pour vente délivré le 31 juillet 2024 avec effet au 28 février 2025, proposant « une acquisition hors frais pour 2 206 730,29 Euros », puis a constaté que « L’offre n’a pas été acceptée par les locataires dans le délai de préavis. Cependant, ceux-ci se sont maintenus dans les lieux. » Les occupants ont été déclarés sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025, avec ordre de libérer les lieux sous huit jours. La leçon est directe : ne laissez jamais passer le délai de deux mois sans un choix assumé, accepter ou contester, car le maintien passif dans les lieux après un congé régulier conduit à l’expulsion et à une indemnité d’occupation.
B. Droit de préemption du locataire et préemption subsidiaire : vente à un tiers, notification du notaire et délai d’un mois
Lorsque le locataire refuse l’offre initiale, le bailleur retrouve en principe la liberté de vendre à un tiers, mais cette liberté reste surveillée. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le locataire bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire. La Cour de cassation en a fixé le mécanisme dans un arrêt du 1er mars 2023 : « dans le cas où le propriétaire, après un refus de l’offre initiale de vente adressée au locataire, décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente et cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ». La sanction est donc la nullité de la vente conclue avec le tiers, et non celle du congé initial. La cour d’appel de Bordeaux l’a appliquée avec fermeté le 2 juillet 2026 en prononçant la nullité d’une vente conclue le 7 septembre 2020, après avoir rappelé le texte applicable : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas prélablement procédé, notifier au locataire des conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location a été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque. » Retenez ce délai d’un mois : à compter de la notification du notaire, le locataire dispose d’un mois pour accepter, et passé ce délai l’offre est caduque. Signalez donc au bailleur toute nouvelle adresse après votre départ, faute de quoi la notification sera valablement faite à l’adresse des locaux loués.
Deux précisions issues de la jurisprudence récente conditionnent l’exercice de ce droit. D’abord, le droit de préemption joue même en cas de vente en bloc : la cour d’appel de Bordeaux juge « Il est constant que le droit de préemption s’applique à la fin du bail au profit du locataire dont le logement est mis en vente, peu important le nombre de logements vendus et l’existence d’une vente en bloc ou par lots ». Ensuite, lorsque le locataire n’occupe qu’une partie de l’immeuble vendu, le bailleur doit ventiler le prix : « lorsque le locataire n’occupe qu’une partie de l’immeuble objet de la vente projetée, le bailleur doit lui faire connaître les conditions de la vente envisagée pour le local qu’il occupe, et notamment le prix de vente pour cette seule partie de l’immeuble qui lui a été donnée à bail ». Dans l’affaire bordelaise, l’offre mentionnait un prix global de 360 000 euros pour un immeuble de deux appartements sans aucune ventilation, et la vente au tiers a été annulée pour ce seul motif. Si vous louez un seul lot d’un immeuble vendu en totalité, exigez la ventilation du prix de votre logement avant tout délai, et conservez l’offre initiale pour comparer ensuite avec le prix de vente au tiers.
Le même arrêt du 1er mars 2023 protège le locataire préempteur contre une pratique coûteuse des intermédiaires. Les locataires avaient accepté l’offre notifiée par le notaire après le refus initial, puis s’étaient vu réclamer la commission de l’agence mandatée par les vendeurs pour trouver un acquéreur. La Cour de cassation a tranché : « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien ». Si vous préemptez après notification du notaire, refusez donc de payer une commission d’agence qui renchérirait le prix, et demandez la restitution de toute somme prélevée à ce titre. Enfin, une limite importante doit être connue avant d’engager un procès : la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en approuvant les juges d’appel, « ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire, la cour d’appel en a exactement déduit que Mme Y… et M. Z… n’étaient pas fondés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d’un droit de préemption ». Autrement dit, le locataire qui fait annuler le congé pour vice de forme ne peut pas, dans le même temps, réclamer le bénéfice de la préemption subsidiaire sur la vente au tiers. Il faut choisir sa ligne de défense : ou bien le congé est nul et le bail se poursuit, ou bien le congé est valable et c’est la vente au tiers qui doit être contrôlée. Cette alternative commande toute la stratégie contentieuse.
II. Contester un congé pour vendre en 2026 : prix excessif, congé frauduleux et protection du locataire
A. Contester le prix de vente et prouver le congé frauduleux : charge de la preuve, dommages et intérêts et nullité de la vente
Le moyen le plus souvent invoqué contre un congé pour vendre est le prix excessif ou dissuasif, destiné selon le locataire à l’empêcher d’exercer son droit de préemption. Ce moyen existe, mais il se prouve, et la preuve pèse sur le locataire qui conteste. La règle générale de la preuve s’applique : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Devant le juge, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » La cour d’appel de Douai l’a illustré le 12 février 2026 dans une affaire où une locataire contestait un congé pour vendre délivré le 27 avril 2023 au prix de 78 500 euros, à effet du 16 décembre 2023. La cour a confirmé la régularité du congé en retenant « Il en résulte que la locataire ne démontre pas, ni le caractère excessif du prix, ni l’intention frauduleuse du bailleur de l’empêcher d’exercer son droit de préemption ». Pour contester utilement un prix, il faut donc produire des estimations d’agents immobiliers indépendants, des actes de vente comparables dans la même rue pour des biens similaires, des annonces de biens équivalents et, si possible, la preuve d’une revente rapide à un prix très inférieur. Une simple affirmation que le prix est trop élevé ne suffit jamais. La cour de Douai ajoute une distinction procédurale essentielle pour orienter l’assignation : « l’absence d’information de la vente au tiers à la locataire n’était pas sanctionnée de la nullité du congé mais, le cas échéant, de la nullité de la vente ». Si le bailleur a revendu à un tiers sans vous notifier un prix plus avantageux, dirigez l’action contre la vente elle-même, en appelant le tiers acquéreur à la cause, plutôt que de demander la nullité d’un congé au demeurant régulier.
À l’inverse, lorsque la fraude du bailleur est établie, les tribunaux sanctionnent lourdement. La cour d’appel de Paris a confirmé le 14 décembre 2023 qu’un congé délivré pour vendre à un prix sans rapport avec le marché, alors qu’une offre d’achat antérieure du bien avait été émise et acceptée avant même la délivrance du congé, caractérisait un congé frauduleux. Le locataire avait produit une estimation entre 460 000 et 470 000 euros, un prix moyen au mètre carré de 10 450 euros dans le quartier et plusieurs annonces de biens similaires entre 458 500 et 485 000 euros, quand le congé proposait un prix manifestement déconnecté de ces références. La cour en a tiré deux conséquences que tout locataire doit connaître. D’abord, le bail s’étant poursuivi malgré le congé frauduleux, le locataire resté dans les lieux n’a rien à payer au bailleur : « la SCI Diagonale, qui a délivré à son locataire un congé frauduleux, ne saurait voir celui-ci condamné à lui régler des dommages et intérêts pour s’être maintenu dans les lieux alors qu’il en avait parfaitement le droit, le bail s’étant poursuivi ». Ensuite, la cour a condamné la bailleresse à payer au locataire 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Un congé frauduleux coûte donc cher à celui qui le délivre, et rapporte au locataire qui sait le démontrer. Constituez dès la réception du congé un dossier de comparaison de prix, faites établir une estimation écrite par un professionnel indépendant, recherchez les mutations récentes dans l’immeuble et la rue, et vérifiez si le bien n’a pas été proposé à la vente à un tiers avant ou pendant le préavis.
Le caractère réel et sérieux de l’intention de vendre constitue un autre axe de contestation, avec une nuance favorable aux bailleurs qu’il faut mesurer. Le tribunal judiciaire de Paris juge que « L’intention de vente doit exister au moment du congé », et que « le bailleur n’a pas d’obligation de parvenir à une vente des lieux ». L’appréciation se fait au jour du congé, même si des éléments postérieurs peuvent corroborer l’intention initiale. Un bailleur qui n’a pas vendu deux ans après le congé n’est donc pas automatiquement de mauvaise foi, surtout s’il justifie de mises en vente répétées et de visites infructueuses. Dans l’affaire parisienne du 18 février 2025, les bailleurs avaient justifié de quatre autres ventes de biens dans le même immeuble, ce qui a confirmé pour le juge une volonté et une nécessité de vendre ; à l’inverse, l’absence de vente de l’appartement du cinquième étage proposé comme relogement, mis en vente du 22 octobre 2023 au 7 juillet 2024 sans acquéreur malgré trente-neuf visites, n’a pas valu preuve d’une absence d’intention de vendre, et le congé a été jugé valide et régulier. Pour le locataire, cela signifie qu’il ne suffit pas d’attendre que la vente échoue pour crier à la fraude : il faut démontrer, par des éléments contemporains du congé, que l’intention de vendre n’existait pas, par exemple une absence totale de démarches de commercialisation, un prix volontairement prohibitif, ou une revente arrangée à un proche à des conditions différentes de l’offre initiale. Enfin, le tribunal judiciaire de Paris exige pour le congé une offre loyale : « le congé pour vendre confère au locataire un droit de préemption, avec obligation d’offre de vente du bailleur au bénéfice du locataire pour la consistance exacte des lieux loués à un prix non dissuasif ». Un prix non dissuasif, c’est un prix qui permet réellement au locataire d’exercer son droit. Entre le prix de marché documenté et le prix du congé, tout écart massif et inexpliqué devient un indice de fraude que le juge appréciera avec vos comparables.
B. Locataire de plus de 65 ans, offre de relogement et procédure à Paris et en Île-de-France : juge, délais et pièces à préparer
Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée contre le congé pour vendre, et la rentrée est le moment de vérifier si vous en relevez. Le tribunal judiciaire de Paris rappelle le dispositif : « il est prévu une protection du locataire de plus de 65 ans ( âge apprécié au moment de l’échéance du contrat) , et dont les ressources annuelles sont inférieurs au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés ». Deux conditions cumulatives donc : soixante-cinq ans au jour de l’échéance du bail, et des ressources inférieures au plafond des logements conventionnés appréciées au jour de la délivrance du congé. Si ces conditions sont réunies, le bailleur ne peut donner congé qu’en offrant au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques prévues par les textes. L’erreur fréquente consiste à signaler sa situation trop tard : le jugement parisien du 18 février 2025 relève que le locataire, âgé de soixante-dix-huit ans à l’échéance, n’avait pas fait part de sa situation de ressources avant la fin du préavis, et valide le congé délivré de bonne foi. Si vous avez plus de soixante-cinq ans et des ressources modestes, notifiez donc par écrit au bailleur, dès la réception du congé et en tout cas avant la fin du préavis, votre âge, la composition de votre foyer et vos justificatifs de ressources, en demandant expressément le bénéfice de la protection et une offre de relogement. L’offre de relogement doit correspondre aux besoins personnels ou familiaux, le cas échéant professionnels, et aux possibilités du locataire, dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes pour Paris. Un deux-pièces de vingt-cinq mètres carrés au cinquième étage pour une personne seule a pu être jugé adapté dans une espèce parisienne, malgré le changement des conditions de vie qu’il impliquait : ne rejetez pas une offre sans l’avoir fait examiner par un avocat, car un refus abusif fragilise la contestation ultérieure.
À Paris et en Île-de-France, la procédure suit un chemin balisé qu’il faut emprunter sans attendre. Portez la contestation du congé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui a statué dans les affaires parisiennes, toulousaine et douaisienne citées dans cet article ; la nullité de la vente conclue avec le tiers, qui appelle le tiers acquéreur à la cause, a été prononcée en appel par la cour d’appel de Bordeaux, qui a infirmé sur ce point le tribunal judiciaire ayant rejeté cette demande en première instance. Joignez à l’assignation le bail et ses avenants, le congé attaqué avec son enveloppe ou la preuve de sa signification par commissaire de justice, l’offre de vente initiale, les estimations et comparables de prix, la notification du notaire le cas échéant, l’acte de vente au tiers si vous l’avez obtenu, et toute la correspondance avec le bailleur. Si le congé est jugé régulier et que vous vous maintenez dans les lieux, préparez-vous à une indemnité d’occupation au moins égale au loyer et aux charges : le tribunal judiciaire de Toulouse a ainsi condamné le 2 juin 2025 une occupante restée après un congé pour vendre au prix de 280 000 euros, sans offre d’achat dans le délai légal, à une indemnité mensuelle d’occupation, au paiement de 1 947,28 euros d’arriérés arrêtés au 5 mars 2025, puis à 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice du bailleur et 2 000 euros au titre de l’article 700 (jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, RG n° 25/01027). Le maintien sans droit après un congé valable coûte donc structurellement plus cher que le départ organisé ou la transaction. Tenez compte aussi du calendrier : l’expulsion ne peut intervenir qu’après la signification d’un commandement de quitter les lieux et l’expiration d’un délai de deux mois, comme l’ont ordonné les juges dans les affaires citées, tandis que l’indemnité d’occupation continue de courir jusqu’au départ effectif. Les locataires déjà confrontés à un commandement de payer visant la clause résolutoire ou qui veulent revoir les fondamentaux du congé pour vendre, du droit de préemption et des délais de recours ou relevant de la protection des locataires âgés et modestes face au congé du bailleur trouveront dans ces analyses le complément procédural de leur dossier. Enfin, n’attendez pas l’assignation en expulsion pour consulter : une mise en demeure argumentée adressée au bailleur dès septembre, pointant les irrégularités du congé et proposant soit l’acquisition à un prix loyal, soit un départ négocié contre une indemnité, aboutit souvent à un accord qui évite le procès et sécurise les deux parties avant l’hiver.
Conclusion
Le congé pour vendre reçu à la rentrée n’est ni une fatalité ni un simple papier administratif : c’est une offre de vente dont chaque mention peut être contrôlée, un prix qui peut être comparé au marché, et un droit de préemption subsidiaire qui survit au refus initial lorsque le bailleur revend moins cher à un tiers. Les décisions de 2025 et 2026 le confirment dans les deux sens. Le locataire qui prouve la fraude obtient des sanctions distinctes selon l’action exercée : à Paris en décembre 2023, le congé frauduleux a été écarté, le bail s’est poursuivi et la bailleresse a été condamnée à 2 000 euros de préjudice moral et 4 000 euros au titre de l’article 700 ; à Bordeaux en juillet 2026, la vente au tiers a été annulée pour défaut de ventilation du prix du seul local loué, avec 14 313 euros de dommages et intérêts financiers pour perte de chance évaluée à 30 %, la demande de préjudice moral étant rejetée faute de preuve et 2 000 euros étant alloués au titre de l’article 700 en appel. Le locataire qui conteste sans preuve échoue, comme à Douai en février 2026, et celui qui se maintient après un congé régulier paie l’indemnité d’occupation, les arriérés et des dommages et intérêts qui atteignent 10 000 euros à Toulouse en juin 2025. La méthode qui protège réellement tient en quatre gestes accomplis dès septembre : faire vérifier le congé point par point, prix et conditions, délai de six mois, désignation exacte des lieux, reproduction des cinq premiers alinéas et notice d’information, chiffrer le prix avec des comparables sérieux, signaler par écrit avant la fin du préavis toute situation ouvrant droit à la protection des plus de soixante-cinq ans, et surveiller toute revente au tiers pour exercer la préemption subsidiaire dans le mois de la notification du notaire. Un congé régulier appelle une décision rapide, acheter ou organiser le départ ; un congé irrégulier appelle une contestation documentée devant le juge des contentieux de la protection, avant que l’hiver ne fige les positions.
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