Quand un bailleur donne congé pour vendre, beaucoup de dossiers se trompent d’objet.
On raisonne comme si la question unique et abstraite était : le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Ce n’est pas la bonne question.
Les vraies questions sont plus concrètes :
- le congé vaut-il vraiment offre de vente ?
- que se passe-t-il si le prix baisse ensuite ?
- le notaire doit-il renotifier le locataire ?
- la vente à un tiers est-elle nulle si cette seconde notification manque ?
- et le locataire doit-il supporter une commission d’agence quand il exerce finalement son second droit de préemption ?
Ce sujet mérite un article de fond parce que le contentieux réel ne porte pas seulement sur le principe du droit de préemption. Il porte sur ses accidents de parcours : baisse de prix, vente en bloc, silence du notaire, confusion entre vente du lot et vente de l’immeuble entier, ou renchérissement artificiel du prix par des frais d’agence.
Pour le contentieux du bailleur sur un autre motif de congé, il faut aussi lire Congé pour reprise : comment le contester, dans quel délai, et que se passe-t-il si le bénéficiaire décède avant la fin du préavis ?. Pour la stratégie générale du cabinet en droit locatif, il faut revenir à la page de résiliation du bail et au pôle contentieux locatif.
Ici, l’angle est celui que la concurrence traite mal : le second droit de préemption du locataire, ses vraies conditions, ses limites, et les recours utiles quand la vente est finalement consentie à un tiers à un prix ou à des conditions plus favorables.
1. Le point de depart est l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989
Le texte directeur est l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Son paragraphe II pose une logique simple mais exigeante.
Quand le congé est fonde sur la decision de vendre le logement, il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetee. Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire. L’offre reste ouverte pendant les deux premiers mois du delai de preavis.
Il faut donc penser le congé pour vendre comme un acte a double effet :
- il met fin au bail a son echeance ;
- il ouvre, pendant une fenetre determinee, une priorite d’achat au locataire.
Le point est capital parce que beaucoup de lettres de congé sont redigees comme de simples courriers de rupture. C’est une erreur. Un congé pour vendre n’est pas seulement un acte de sortie. C’est aussi une offre juridiquement structuree.
Le locataire qui accepte l’offre dispose ensuite de deux mois pour realiser la vente, ou de quatre mois s’il declare recourir a un pret. A defaut de realisation dans ce delai, l’acceptation devient caduque.
Le premier enseignement pratique est donc celui-ci : sur un congé pour vendre, on controle immediatement trois blocs :
- la regularite formelle du congé ;
- le prix et les conditions annonces ;
- le calendrier exact de l’offre initiale.
Sans ce triptyque, tout le reste devient confus.
2. Le second droit de preemption n’est pas une faveur, c’est un mecanisme legal de correction
Le point le plus mal compris concerne le second droit de preemption.
La logique du texte est claire. Si, apres le refus ou le silence du locataire sur l’offre initiale, le proprietaire decide de vendre a des conditions ou a un prix plus avantageux pour l’acquereur, le notaire doit, lorsque le bailleur ne l’a pas deja fait, notifier au locataire ces nouvelles conditions et ce nouveau prix. A defaut, la vente encourt la nullite.
En pratique, on parle souvent seulement de baisse de prix. C’est le cas le plus frequent. Mais le texte ne se limite pas a cette hypothese. Il vise, plus largement, des conditions plus avantageuses pour l’acquereur.
Cela peut viser :
- une baisse du prix pur ;
- une ventilation differente des frais qui rend l’acquisition plus favorable ;
- un mode de paiement plus souple ;
- une jouissance plus favorable ;
- ou, plus generalement, toute structure de vente qui place le tiers acquereur dans une situation plus interessante que celle proposee initialement au locataire.
La conclusion pratique est simple. Le bailleur n’est pas libre de dire : le locataire a deja refuse, le sujet est clos.
Le sujet n’est clos qu’a une condition : que la vente au tiers intervienne aux memes conditions que celles deja proposees au locataire.
Des que cette equivalence disparait, le second droit de preemption revient dans le jeu.
3. L’arret du 11 mai 2022 : la baisse de prix impose une nouvelle notification, meme si le locataire avait deja fait une offre similaire
L’arret le plus utile sur ce point est la decision de la troisieme chambre civile du 11 mai 2022, n° 20-15.659.
Les faits sont parlants. La locataire avait recu une offre a 85 000 euros. Le bien a finalement ete vendu a un tiers pour 65 000 euros. La cour d’appel avait estime que la locataire ne pouvait plus invoquer son second droit de preemption, notamment parce que sa propre offre d’achat s’alignait deja sur le prix final.
La Cour de cassation casse cette analyse.
Son raisonnement est net : des lors que le bien est vendu au tiers a un prix inferieur a celui de l’offre initiale, une nouvelle offre devait etre notifiee au locataire. L’absence de nouvelle notification entraine la nullite de la vente.
Cette decision est decisive pour deux raisons.
La premiere est qu’elle interdit un raisonnement de pure opportunite. Le bailleur ne peut pas soutenir que le locataire savait deja qu’il etait pret a acheter moins cher, ou qu’il aurait pu s’aligner. Tant que la nouvelle offre n’a pas ete notifiee dans les formes utiles, le droit subsidiaire n’est pas purge.
La deuxieme est qu’elle rappelle le role central du notaire. Quand le bailleur n’a pas prealablement regularise la seconde notification, le notaire doit le faire. Ce n’est pas un detail de convenance. C’est une condition de validite de la vente a un tiers.
Le bon reflexe, en pratique, est donc celui-ci :
- comparer le prix du congé initial ;
- comparer le prix reel du compromis ou de l’acte au tiers ;
- verifier si une notification intermediaire a ete faite ;
- et, si elle manque, traiter le dossier comme une question de nullite potentielle de la vente.
4. Le locataire n’a pas un droit de substitution automatique : l’arret du 11 octobre 2018 fixe la limite
L’autre erreur classique consiste a croire que, si la seconde notification a manque, le locataire peut automatiquement prendre la place du tiers acquereur.
Ce n’est pas le droit positif.
La troisieme chambre civile l’a rappele dans son arret du 11 octobre 2018, n° 16-26.748.
Dans cette affaire, la cour d’appel avait annule la vente consentie au tiers et ordonne sa regularisation au profit du locataire, au prix plus faible finalement accorde au tiers. La Cour de cassation casse partiellement cette solution : le non-respect du droit de preemption du locataire n’entraine que la nullite de la vente. Il n’ouvre aucun droit de substitution au profit du locataire.
La distinction est fondamentale.
Le contentieux utile n’est donc pas : je remplace automatiquement l'acheteur.
Le contentieux utile est :
- d’abord, faire constater la nullite de la vente conclue en violation de l’article 15, II ;
- ensuite, reconstruire la strategie a partir de cette nullite ;
- et, si une nouvelle offre doit etre emise, traiter alors l’achat ou le refus dans un second temps.
Cette precision change la facon de plaider et de conseiller.
Un dossier solide ne promet pas au client qu’il va recuperer automatiquement le bien. Il lui explique plus exactement ce qu’il peut obtenir :
- l’annulation de la vente irrégulière ;
- la remise en cause de l’opération conclue avec le tiers ;
- et la reouverture du jeu juridique selon les effets de cette nullite.
5. Tout ce qui ressemble a une baisse de prix n’ouvre pas necessairement le meme droit : l’arret du 11 mars 2015 rappelle l’hypothese distincte de la vente de l’immeuble entier
Il faut maintenant poser la limite la plus importante.
Le second droit de preemption du locataire d’un logement donne a bail dans le cadre de l’article 15, II, n’a pas vocation a tout absorber. Il existe des hypotheses juridiquement distinctes.
L’arret de la troisieme chambre civile du 11 mars 2015, n° 14-10.447, publie au Bulletin l’illustre.
La question etait de savoir si une locataire pouvait invoquer un droit de preemption subsidiaire alors que le bailleur, apres un congé avec offre de vente sur son appartement, avait finalement vendu la totalite de l’immeuble.
La Cour de cassation repond non.
Sa logique est la suivante : la vente de la totalite de l’immeuble ne donne pas lieu a l’exercice du droit de preemption du locataire sur le fondement invoque. Une comparaison simple du prix au metre carre ou une reconstitution artificielle du prix du lot ne suffit donc pas.
Cet arret est tres utile parce qu’il evite deux confusions.
La premiere consiste a croire que toute vente ulterieure moins favorable en apparence rouvre automatiquement un droit subsidiaire.
La seconde consiste a melanger :
- la vente du lot effectivement donne a bail ;
- la vente de l’immeuble entier ;
- et les regimes specifiques de la vente en bloc ou de la vente a la decoupe.
Autrement dit, avant d’invoquer un second droit de preemption, il faut identifier exactement l’objet de la vente finale.
Si le bailleur vend le meme bien, a un tiers, a un prix ou a des conditions plus avantageuses, le debat de l’article 15, II, s’ouvre classiquement.
Si, en revanche, l’operation a change de nature et porte sur l’immeuble entier, il faut verifier si l’on n’est pas passe dans un autre regime, avec d’autres textes et d’autres conditions.
6. Le second droit de preemption n’autorise pas l’agence a rencherir le prix : l’arret du 1er mars 2023 est un vrai delta pratique
L’un des angles les plus utiles, et les moins bien traites par les concurrents, porte sur la commission d’agence.
La troisieme chambre civile, dans son arret du 1er mars 2023, n° 21-22.073, publie au Bulletin, juge que le locataire qui exerce son droit de preemption subsidiaire ne peut pas se voir imposer le paiement d’une commission d’agence venant rencherir le prix du bien.
Les faits etaient simples :
- les bailleurs avaient d’abord donne congé pour vendre ;
- les locataires n’avaient pas accepte l’offre initiale ;
- une promesse de vente avait ensuite ete conclue avec des tiers par l’intermediaire d’une agence ;
- le notaire avait notifie l’offre subsidiaire aux locataires ;
- les locataires avaient exerce leur droit ;
- puis ils avaient conteste la commission d’agence mise a leur charge.
La Cour de cassation casse l’arret d’appel.
Son raisonnement est tres important : quand le locataire exerce le droit de preemption subsidiaire sur l’offre notifiee par le notaire, il n’entre pas dans la vente comme un acquereur apporte par l’agence. Il exerce une prerogative legale. L’agent immobilier est etranger a l’activation de ce droit. Il ne peut donc pas lui imposer une commission qui augmente artificiellement le prix.
Cette jurisprudence apporte un vrai delta editorial pour trois raisons.
La premiere est qu’elle sort du simple commentaire des delais. Elle traite le cout reel de l’operation.
La deuxieme est qu’elle securise la position du locataire au moment le plus sensible : celui ou il accepte enfin, a un prix baisse, et decouvre que le montage essaye de recreer artificiellement un surcout.
La troisieme est qu’elle donne un angle offensif tres concret contre certaines pratiques.
En pratique, quand un locataire exerce son droit subsidiaire, il faut verifier :
- qui supporte les honoraires dans le compromis initial avec le tiers ;
- comment le prix est ventile dans la notification notariee ;
- si une commission est rajoutee au locataire alors qu’il n’est pas l’acquereur amene par l’agence ;
- et si le prix final notifie correspond bien au prix juridiquement opposable sans rencherissement indu.
7. Les hypothèses ou le droit de preemption n’existe pas, ou pas sous la forme attendue
Pour conseiller utilement, il faut aussi dire quand le droit de preemption ne joue pas, ou ne joue pas comme le client l’imagine.
Premier cas : le bien est vendu dans un cadre qui ne correspond pas a la vente du logement loue avec congé sur le fondement de l’article 15, II. L’hypothese de la vente de l’immeuble entier doit etre isolee, comme l’a rappele la decision du 11 mars 2015.
Deuxieme cas : le dossier releve d’un autre regime special. Le droit de preemption des locataires en vente a la decoupe ou certains regimes voisins obeit a des textes particuliers. Il ne faut pas tout rabattre sur la loi du 6 juillet 1989.
Troisieme cas : la vente intervient dans une hypothese d’exception familiale ou dans un montage qui ne declenche pas la priorite d’achat du locataire dans les memes termes. Le texte de l’article 15 comporte lui-meme des situations particulieres qu’il faut verifier au cas par cas, notamment lorsque la cession intervient au profit d’un parent ou allie jusqu’au troisieme degre inclus et sous reserve des conditions d’occupation posees par la loi.
Quatrieme cas : le locataire raisonne sur un bail qui n’entre pas dans le champ reel du texte qu’il invoque. Le coeur du regime ici traite est celui du logement vide soumis a la loi du 6 juillet 1989. Il faut donc verifier le type exact de bail, l’usage du logement et la structure de l’operation.
La conclusion n’est pas de compliquer artificiellement le sujet.
La conclusion est plus sobre : avant de parler de second droit de preemption, il faut verifier la bonne base legale.
8. La preuve utile : ce qu’il faut demander, conserver et comparer
Dans ce contentieux, tout se joue sur les pieces.
Le dossier utile n’est pas celui qui affirme qu’il y a eu magouille ou fraude. C’est celui qui met les documents cote a cote.
Il faut en principe reunir :
- le bail ;
- le congé pour vendre ;
- la preuve de reception du congé ;
- la notification du prix initial ;
- les echanges eventuels avec le bailleur, l’agence ou le notaire ;
- tout element etablissant le prix final consenti au tiers ;
- la promesse de vente si elle peut etre obtenue ;
- l’acte authentique ou, a defaut, les elements serieux sur son contenu ;
- la notification subsidiaire s’il y en a eu une ;
- et, en cas d’exercice du droit subsidiaire, l’acte ou le courrier par lequel le locataire l’a accepte.
Le point central est comparatif.
Il faut pouvoir dire :
- prix initial : tel montant ;
- prix final tiers : tel montant ;
- conditions initiales : telles conditions ;
- conditions finales : telles conditions ;
- notification subsidiaire : oui ou non.
Sans ce tableau de comparaison, le contentieux perd en lisibilite.
Avec lui, il devient simple :
- soit la vente au tiers est strictement alignee sur l’offre initiale ;
- soit elle ne l’est pas, et la question de la seconde notification s’ouvre ;
- soit encore l’operation a change de nature, et il faut basculer vers le bon regime juridique.
9. Ce que le bailleur et le locataire doivent faire concretement
Pour le bailleur
Le bailleur qui veut securiser l’operation doit raisonner en amont.
Il doit :
- rediger un congé complet et juridiquement propre ;
- fixer un prix initial defensible ;
- ne pas utiliser un prix artificiellement gonfle pour decourager le locataire ;
- surveiller toute baisse ulterieure de prix ou toute amelioration des conditions du tiers ;
- et, des qu’une difference apparait, faire regulariser la seconde notification sans attendre.
Le dossier se securise avant la signature chez le notaire, pas apres.
Pour le locataire
Le locataire qui soupconne une vente a meilleur prix doit raisonner par etapes.
Il doit :
- conserver l’offre initiale et la preuve de sa reception ;
- verifier s’il a recu ou non une seconde notification ;
- demander, si besoin, les elements sur le prix reel finalement consenti ;
- adresser rapidement une contestation ecrite au bailleur et au notaire ;
- et ne pas promettre plus que ce que le droit permet.
S’il n’y a pas eu notification subsidiaire alors que la vente a ete conclue a un prix moindre, l’outil principal est l’action en nullite de la vente. Il ne faut pas presenter le dossier comme un droit automatique a etre substitue au tiers.
10. Pourquoi cet angle depasse les contenus concurrents lus aujourd’hui
Les trois concurrents lus aujourd’hui font correctement le rappel general du mecanisme.
La page PAP generaliste explique la chronologie du droit de preemption et mentionne le second droit en cas de baisse de prix.
La page PAP centree sur la seconde preemption insiste sur la nouvelle chance donnee au locataire et sur la fenetre d’un mois.
La page BailFacile traite assez clairement le droit subsidiaire, la notification et propose meme un modele d’offre.
Mais ces contenus laissent quatre angles decisifs sous-traites.
Le premier est la distinction entre la vente du lot et la vente de l’immeuble entier. L’arret du 11 mars 2015 permet de trancher un vrai cas limite que les contenus grand public abordent mal ou pas du tout.
Le deuxieme est la sanction exacte. La nullite oui, la substitution automatique non. L’arret du 11 octobre 2018 corrige une illusion tres repandue.
Le troisieme est l’affaire du 11 mai 2022 : meme si le locataire avait deja manifeste un interet ou formule une offre plus basse, la vente au tiers a un prix inferieur sans nouvelle notification reste irreguliere.
Le quatrieme, le plus pratique, est celui du 1er mars 2023 : le locataire qui exerce son droit subsidiaire n’a pas a payer une commission d’agence qui rencherit le prix. Ce point est commercialement et juridiquement beaucoup plus actionnable qu’une simple FAQ de delais.
C’est ce delta qui justifie l’angle retenu aujourd’hui.
Conclusion
Le congé pour vendre ne se reduit pas a un oui ou non sur la priorite d’achat du locataire.
Le vrai contentieux commence souvent apres le refus initial :
- quand le prix baisse ;
- quand le notaire oublie ou evite la seconde notification ;
- quand la vente est finalement signee avec un tiers a des conditions plus avantageuses ;
- quand le locataire croit a tort pouvoir se substituer automatiquement a l’acquereur ;
- ou quand l’agence essaye d’ajouter une commission que le droit ne lui permet pas d’imposer.
Le cadre utile tient en quatre reperes :
- article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 pour la structure du mécanisme ;
- Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 20-15.659 pour l’obligation de nouvelle notification en cas de baisse de prix ;
- Cass. 3e civ., 11 octobre 2018, n° 16-26.748 pour la limite tenant a l’absence de droit de substitution ;
- Cass. 3e civ., 1er mars 2023, n° 21-22.073 pour l’exclusion de la commission d’agence dans la seconde preemption ;
- et Cass. 3e civ., 11 mars 2015, n° 14-10.447 pour l’hypothese distincte de la vente de l’immeuble entier.
Le bon dossier n’est donc pas celui qui se contente de dire que le locataire etait prioritaire.
C’est celui qui sait exactement :
- quelle offre a ete faite ;
- a quel prix le bien a finalement ete vendu ;
- si une seconde notification a existe ;
- si l’operation etait juridiquement comparable ;
- et quel recours utile reste vraiment ouvert.
Pour la declinaison locale sur le notaire, le tribunal competent et les pieces a reunir a Paris et en Ile-de-France, il faut aussi lire Congé pour vendre à Paris et en Île-de-France : second droit de préemption, notaire, tribunal et pièces utiles.
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Nous verifions le congé, le prix initial, la baisse eventuelle, la notification du notaire et le recours utile avant ou apres la vente.