Vous venez de recevoir la lettre de recevabilité de la commission de surendettement de la Banque de France. Soulagement bref, puis angoisse immédiate : vous êtes propriétaire de votre appartement ou de votre maison, parfois avec un crédit immobilier encore en cours, et vous redoutez que la commission vous impose de vendre votre logement pour payer vos créanciers. Faut-il mettre en vente avant qu’on vous le demande, pouvez-vous refuser la vente et garder votre résidence principale, que devient la saisie immobilière déjà lancée par la banque ? Ces questions se posent dans des milliers de dossiers chaque année, et la réponse tient en peu de mots : être propriétaire n’empêche pas d’être surendetté, la recevabilité vous protège, mais le logement reste au cœur de l’examen de la commission et du juge. Voici, pas à pas, comment garder votre toit ou vendre dans de bonnes conditions sans perdre la protection du dossier, avec les textes exacts et les décisions récentes de la Cour de cassation qui tranchent les cas difficiles.
I. Dossier de surendettement recevable : dois-je vendre ma résidence principale pour rester protégé ?
A. Propriétaire en surendettement : la recevabilité vous protège-t-elle même avec une maison ?
Oui. Le premier réflexe consiste à écarter une idée reçue tenace : une personne qui possède son logement peut demander le traitement de son surendettement. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le dispositif aux personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à leurs dettes, et il ajoute : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Autrement dit, même si votre appartement vaut plus cher que vos dettes sur le papier, la commission examine votre trésorerie réelle, vos mensualités, vos charges courantes, votre reste à vivre, et non la seule valeur du bien. Un propriétaire sans liquidités, étranglé par des mensualités de crédits à la consommation et un prêt immobilier, peut être déclaré recevable comme un locataire.
La recevabilité produit immédiatement un effet protecteur concret. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Les saisies sur compte, les saisies de meubles et les cessions de salaire pour des dettes ordinaires sont donc suspendues de plein droit dès la recevabilité. Les dettes alimentaires, comme une pension due pour les enfants, continuent en revanche d’être recouvrées normalement. Cette suspension couvre aussi les poursuites engagées contre votre logement, avec une réserve importante pour la saisie immobilière déjà avancée, examinée plus loin.
Pour comprendre l’articulation avec les autres dettes de votre dossier, notamment les crédits, les dettes fiscales ou familiales et les voies d’exécution suspendues, vous pouvez relire notre dossier de fond : dossier de surendettement : dettes prises en compte et effacement, guide complet. Ce guide présente la mécanique générale ; le présent article traite le cas particulier du propriétaire de sa résidence principale, qui obéit à des règles propres sur la vente.
La suspension ne signifie pas l’autorisation de vendre ou de donner votre bien comme bon vous semble. L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit au débiteur, pendant la suspension, « de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. » Vendre votre maison sans autorisation entre dans cette catégorie d’actes de disposition. Le même texte ouvre toutefois une porte : « Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » En pratique, ne signez aucun compromis, ne versez aucun acompte avec le prix, ne donnez pas votre bien à un proche pour le mettre à l’abri, sans avoir sollicité l’autorisation du juge des contentieux de la protection ; informez-en aussi la commission par écrit. C’est pourquoi la loi subordonne ces actes à une autorisation préalable du juge, qu’il faut solliciter avant de signer quoi que ce soit. Gardez chaque justificatif : avis de taxe foncière, tableau d’amortissement du prêt immobilier, estimation récente par un professionnel, relevés de charges de copropriété, factures d’assurance habitation. Ces pièces permettent à la commission de chiffrer le coût réel du maintien dans les lieux face au coût d’un relogement.
La bonne foi reste la condition d’entrée et de maintien dans la procédure : l’article L. 711-1 du code de la consommation réserve le dispositif aux personnes physiques de bonne foi, et le juge apprécie cette bonne foi avant d’ouvrir un rétablissement personnel avec liquidation. Déclarez donc loyalement la résidence principale, ses prêts, ses charges et ses revenus, même quand le bien a de la valeur. La commission peut demander des compléments, faire estimer le bien, interroger les créanciers, puis orienter le dossier vers des mesures de rééchelonnement, vers des mesures imposées ou vers un rétablissement personnel selon que votre situation permet ou non un apurement. Le logement n’est donc ni un bouclier absolu ni une cause automatique d’échec : c’est un élément central du diagnostic.
B. Mon créancier a lancé une saisie immobilière : la recevabilité arrête-t-elle la vente forcée ?
La réponse dépend du stade exact de la saisie immobilière au jour de la recevabilité, et cette nuance décide de tout. Si la saisie en est à ses débuts, commandement de payer valant saisie publié, assignation à l’audience d’orientation à venir, la suspension de l’article L. 722-2 du code de la consommation joue pleinement et la procédure de saisie est suspendue. Si le juge de l’exécution a déjà rendu un jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée, le régime change : l’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » La recevabilité ne fait donc pas tomber à elle seule une vente forcée déjà ordonnée ; elle oblige la commission à saisir le juge de la saisie immobilière pour demander le report de l’adjudication en exposant des causes graves et documentées.
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a tranché ce point dans un arrêt du 5 septembre 2019, pourvoi n° 18-15.547, à propos d’une banque qui poursuivait la vente forcée d’un bien alors que les débiteurs avaient obtenu la recevabilité après le jugement d’orientation. La Cour énonce : « lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées » (Civ. 2e, 5 sept. 2019, n° 18-15.547). Le visa est l’article L. 722-4 du code de la consommation. Concrètement, si vous recevez la recevabilité alors que l’adjudication approche, prévenez la commission le jour même par écrit, transmettez le jugement d’orientation, la date d’adjudication et vos pièces de recevabilité, et demandez à la commission de saisir sans délai le juge de la saisie. Sans cette saisine, le juge de la vente peut maintenir l’adjudication malgré votre dossier.
Quand la vente forcée n’a pas encore été ordonnée, la suspension issue de la recevabilité s’applique à la saisie : transmettez aussitôt la décision de recevabilité à la commission et au créancier poursuivant. Si vous envisagez vous-même une vente amiable pour éviter la saisie, ne la concluez pas seul : écrivez à la commission, indiquez le prix envisagé, les frais, le solde du prêt immobilier, le rang des hypothèques, et demandez comment articuler la vente avec les mesures en cours. Une vente précipitée à vil prix, sans information des créanciers hypothécaires, peut être contestée et laisser subsister un reliquat de prêt important sans réduire vos autres dettes.
Agissez avant l’audience d’adjudication : une fois le bien vendu aux enchères, la vente ne revient pas en arrière et le dossier de surendettement ne traite plus que le reliquat éventuel et les autres dettes. Chaque semaine compte entre la recevabilité, la saisine du juge de la saisie par la commission et l’audience.
En résumé pour cette première étape : déclarez le bien loyalement, ne vendez rien sans autorisation, signalez immédiatement toute saisie immobilière en cours à la commission, et demandez le report de l’adjudication par la voie prévue quand la vente forcée a déjà été ordonnée. Ces réflexes simples préservent votre protection et votre crédibilité devant la commission comme devant le juge.
II. Garder mon logement ou le vendre : comment contester et obtenir des délais devant le juge ?
A. La commission ou le juge peut-il m’obliger à vendre avant tout effacement ?
Oui, en principe, sauf l’exception protectrice de la résidence principale dégagée en 2025. La commission dispose d’un pouvoir de mesures imposées large. L’article L. 733-1 du code de la consommation lui permet d’imposer le rééchelonnement des dettes, l’imputation des paiements d’abord sur le capital et des taux réduits, à la demande du débiteur et après observations des parties. L’article L. 733-4 du code de la consommation ajoute deux outils qui visent directement le logement : « En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû, dans des proportions telles que son paiement, assorti d’un rééchelonnement calculé conformément au 1° de l’article L. 733-1 , soit compatible avec les ressources et les charges du débiteur. » Le même article précise : « La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement. » Enfin, le texte autorise : « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. »
La Cour de cassation a précisé l’ordre des opérations dans un arrêt de principe du 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, publié au Bulletin, qui concerne des débiteurs recevables à qui la cour d’appel avait imposé des mesures provisoires de vingt-quatre mois subordonnées à la vente de leur bien immobilier. La Cour pose : « Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » (Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900, publié au Bulletin). Sur ce point, l’arrêt rejette le moyen des débiteurs ; la cassation partielle qu’il prononce porte sur une autre branche, au visa de l’article L. 733-5, pour défaut de prise en compte de la connaissance que chaque créancier pouvait avoir de la situation d’endettement du débiteur lors de la conclusion des contrats. La portée est nette : quand il existe un actif immobilier réalisable, l’effacement partiel ne vient qu’après la vente et l’imputation du prix sur les créanciers, par imputation du prix sur le capital restant dû du prêt immobilier, le solde réduit faisant l’objet d’un rééchelonnement compatible avec les ressources et les charges, comme le prévoit l’article L. 733-4 du code de la consommation.
La même décision ménage toutefois une exception pour la résidence principale, et c’est le point le plus utile pour les lecteurs qui habitent leur bien : « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation » (Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900, point 13). La Cour limite ainsi cette exception aux situations qui ne sont pas irrémédiablement compromises, en visant l’article L. 724-1 du code de la consommation, qui définit cette situation par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement. Pour bénéficier de cette exception, le débiteur doit prouver concrètement, et non par des affirmations générales, que le relogement coûterait plus cher ou serait impossible : loyers du secteur pour une surface équivalente avec enfants scolarisés, refus de bail faute de garanties, âge ou état de santé rendant un déménagement très difficile, activité professionnelle exercée au domicile, frais d’agence et de déménagement, durée d’un bail restant. Joignez des annonces datées, des simulations de loyers, des attestations de refus, des certificats médicaux quand ils existent, votre avis d’imposition et vos bulletins de salaire. La commission et le juge comparent alors le coût du maintien, mensualité du prêt renégociée, charges, taxe foncière, assurance, avec le coût d’une location équivalente augmentée des frais de déménagement.
L’article L. 724-1 du code de la consommation, qui borne cette exception, distingue deux voies : « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1 , L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 . » Puis : « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut » orienter vers un rétablissement personnel. Si votre situation reste traitable par un rééchelonnement sérieux sans vendre, défendez ce plan chiffré. Si elle est irrémédiablement compromise et que le bien reste réalisable, la vente ou la liquidation devient probable, et l’effacement suit la réalisation de l’actif plutôt qu’il ne la précède.
Quand la commission impose des mesures que vous estimez injustes, montant de mensualité intenable, vente exigée alors que le relogement est impossible, effacement refusé malgré vos preuves, la loi ouvre un recours : l’article L. 733-10 du code de la consommation dispose : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1 , L. 733-4 ou L. 733-7 . » Ce délai est de trente jours : l’article R. 733-6 du code de la consommation dispose : « Elle indique que la contestation à l’encontre des mesures que la commission entend imposer est formée par déclaration remise ou adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son secrétariat dans un délai de trente jours à compter de leur notification ; elle précise que cette déclaration indique les nom, prénoms et adresse de son auteur, les mesures contestées ainsi que les motifs de la contestation, et est signée par ce dernier. » Rédigez une contestation précise : identifiez chaque mesure critiquée, chiffrez une mensualité compatible avec votre reste à vivre en vous appuyant sur l’article L. 731-1 du code de la consommation qui réserve par priorité la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage, joignez vos preuves de coût de relogement et demandez soit le maintien avec rééchelonnement et effacement partiel du solde, soit un délai de vente amiable réaliste avec prix minimum. Saisi de la contestation, le juge prend lui-même les mesures prévues : « Selon l’article L. 733-13, alinéa 1er, du code de la consommation, le juge saisi de la contestation des mesures imposées par la commission prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. » (Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 23-10.900, point 6). Respectez ce délai de trente jours à compter de la notification : passé ce délai, les mesures s’imposent comme le rappelle l’article R. 733-8 du code de la consommation.
B. Vente amiable, prix de vente et relogement : comment vendre sans aggraver votre dette ?
Quand la vente s’impose, l’objectif change : vendre au bon prix, dans le bon ordre des paiements, et organiser le relogement avant de vous retrouver sans toit. Distinguez deux situations. La vente forcée résulte du jugement d’orientation puis de l’adjudication. La vente amiable dans le cadre du surendettement repose sur un accord avec le prêteur pour éviter la saisie, avec des modalités écrites : l’article L. 733-4 du code de la consommation vise la « vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement », avec imputation du prix sur le capital restant dû. Dans les cas prévus par l’article L. 733-4 du code de la consommation, vente forcée du logement principal grevé pour son acquisition ou vente amiable convenue avec le prêteur pour éviter une saisie, le prix de vente s’impute sur le capital restant dû du prêt immobilier avant toute réduction du solde « après imputation du prix de vente sur le capital restant dû », puis un rééchelonnement « dans des proportions telles que son paiement, assorti d’un rééchelonnement calculé conformément au 1° de l’article L. 733-1 , soit compatible avec les ressources et les charges du débiteur » ; les autres dettes suivent le rééchelonnement fixé par les mesures.
Le sort du reliquat du prêt immobilier après la vente mérite une attention particulière. Si le prix couvre le prêt, le solde libère de la capacité pour les autres dettes. S’il reste un reliquat, la réduction prévue à l’article L. 733-4 du code de la consommation peut rendre son paiement compatible avec vos ressources, par rééchelonnement et taux adapté, au lieu d’une exigibilité immédiate. Demandez à la commission ou au juge de chiffrer cette réduction dans les mesures, avec le capital restant dû après imputation du prix, le taux, la durée et la mensualité. Demandez que cette réduction et ce rééchelonnement soient chiffrés dans les mesures, avec le capital restant dû après imputation du prix, le taux, la durée et la mensualité. Conservez l’acte de vente, le décompte notarié de répartition du prix, le décompte bancaire du capital restant dû avant et après imputation, et la décision de la commission ou du jugement qui fixe la réduction.
Organisez le relogement comme une pièce du dossier, pas après coup. Quand la commission subordonne les mesures à la vente, elle fixe une durée de mesures provisoires, souvent vingt-quatre mois dans les affaires jugées, avec une mensualité et un réexamen à l’issue. Utilisez ce délai pour vendre à un prix sérieux, pas pour attendre. Faites établir deux estimations indépendantes, mandatez un professionnel au tarif normal, informez le notaire de la procédure de surendettement et des inscriptions, et tenez la commission informée par écrit de chaque étape : mise en vente, offres reçues, compromis envisagé avec demande d’autorisation au juge des contentieux de la protection sur le fondement de l’article L. 722-5 du code de la consommation. Si le marché local est atone, produisez les preuves des démarches infructueuses pour obtenir un délai supplémentaire plutôt qu’un constat d’échec.
Quand la situation ne permet aucun apurement même après vente, ou quand l’actif se limite à des meubles courants sans valeur, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation sur le fondement de l’article L. 741-1 du code de la consommation : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Quand un bien immobilier réalisable existe, l’article L. 742-1 du code de la consommation prévoit que « la commission, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord, saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » L’article L. 742-3 du code de la consommation ajoute : « il convoque le débiteur et les créanciers connus à l’audience. Le juge, après avoir entendu le débiteur s’il se présente et apprécié le caractère irrémédiablement compromis de sa situation ainsi que sa bonne foi, rend un jugement prononçant l’ouverture de la procédure. » Votre accord est requis pour cette saisine : pesez avec un avocat le pour et le contre entre une vente amiable maîtrisée suivie de mesures, et la voie judiciaire du rétablissement avec liquidation.
À Paris et en Île-de-France, où les loyers de relogement dépassent souvent la mensualité d’un vieux prêt, l’exception de la résidence principale prend un relief particulier. À Paris et en Île-de-France, où les loyers de relogement dépassent souvent la mensualité d’un prêt ancien, documentez l’impossibilité manifeste de vous reloger : annonces du même arrondissement ou de communes proches, simulations d’aides au logement après relogement, chiffrage notarié des frais de vente. La loi apprécie cette impossibilité au regard de votre situation personnelle et professionnelle : un comparatif chiffré entre le coût du maintien, mensualité renégociée, charges, taxe foncière, assurance, et le coût d’une location équivalente augmentée des frais de déménagement donne à la commission et au juge les éléments pour appliquer l’exception quand votre situation reste traitable. À l’inverse, face à un bien nettement surdimensionné pour les besoins du ménage dont la vente éteindrait le passif, la vente subordonnée reste l’issue probable.
Conclusion
Propriétaire, ne craignez pas le dépôt d’un dossier de surendettement : la loi ne vous exclut pas et la recevabilité suspend les poursuites sur vos biens pour les dettes ordinaires. Ne vendez rien dans la précipitation et sans autorisation du juge des contentieux de la protection, signalez toute saisie immobilière à la commission dès la recevabilité, et demandez le report de l’adjudication par la voie de l’article L. 722-4 quand la vente forcée a déjà été ordonnée. Devant la commission puis devant le juge, défendez soit le maintien avec un rééchelonnement compatible avec votre reste à vivre, soit, quand la vente est inévitable, une vente amiable au bon prix avec réduction du reliquat et délai de relogement réaliste. L’arrêt du 22 mai 2025 impose en principe la vente avant l’effacement partiel quand un bien réalisable existe, mais il ouvre une exception solide pour la résidence principale quand le relogement est manifestement impossible et que la situation reste traitable. Chiffrez, prouvez, contestez dans les délais : c’est ce dossier concret, et non des affirmations générales, qui fait garder le logement ou vendre sans s’écraser.
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