Le commandement de payer avec sommes indues dans le bail commercial : contestation de la créance locative, contrôle de la bonne foi du bailleur et paralysie de la clause résolutoire selon l’article L. 145-41 du Code de commerce
Le statut protecteur des baux commerciaux organise un équilibre rigoureux entre la pérennité du fonds de commerce et la garantie du paiement effectif des loyers dus au bailleur. La clause résolutoire insérée au contrat constitue à cet égard une arme juridique redoutable dont la mise en œuvre emporte l’anéantissement automatique du lien locatif sans indemnité d’éviction.
Afin de tempérer cette sanction contractuelle particulièrement sévère, le législateur impose la délivrance préalable d’un acte extrajudiciaire ouvrant un délai légal d’un mois pour remédier au manquement imputé. Or la pratique révèle une fréquence élevée de commandements de payer réclamant des montants infondés, qu’il s’agisse de charges non régularisées ou de pénalités contractuelles injustifiées.
Dès lors, l’adjonction de sommes indues soulève la question fondamentale de la validité de la sommation et de l’acquisition de la clause résolutoire statutaire. Cette sanction sévère découle du régime d’ordre public énoncé à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le preneur commerçant confronté à des exigences pécuniaires exorbitantes doit ainsi articuler une contestation technique pour empêcher l’expulsion immédiate de son exploitation économique.
Par ailleurs, le concours d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet d’analyser la régularité comptable du décompte produit par le créancier poursuivant. L’examen des décisions récentes rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation offre un éclairage déterminant sur la sanction des actes délivrés avec mauvaise foi.
En conséquence, la détermination précise de l’office du juge face à un commandement de payer comportant des créances contestées conditionne directement le sort du contrat commercial. La loi du 26 mai 2026 de simplification économique impose d’ailleurs de réévaluer les stratégies contentieuses relatives à la suspension des effets de la clause.
I. L’exigence de validité substantielle du commandement de payer et l’impact des sommes indues sur le jeu de la clause résolutoire
A. Le formalisme protecteur de l’article L. 145-41 du Code de commerce et l’exclusion des créances incertaines ou non contractuelles
L’article L. 145-41 du Code de commerce subordonne l’efficacité de toute clause résolutoire à la délivrance préalable d’un acte extrajudiciaire demeuré infructueux. Ce commandement de payer ouvre un délai impératif d’un mois permettant au débiteur de régulariser intégralement les causes de la mise en demeure. Le texte législatif d’ordre public impose la mention expresse de ce délai mensuel sous peine de nullité absolue de l’acte extrajudiciaire signifié. En conséquence, l’irrégularité affectant la mention du délai légal prive immédiatement le commandement de tout effet juridique à l’égard du preneur poursuivi.
Par ailleurs, le commandement de payer délimite strictement le champ des contestations et circonscrit les manquements susceptibles d’entraîner l’anéantissement du bail. Le bailleur poursuivant ne peut donc pas invoquer des obligations étrangères aux stipulations contractuelles expresses sanctionnées par le jeu de la clause résolutoire. Dans son arrêt Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-19.099, la juridiction suprême a posé un principe directeur impératif. La Cour énonce que « la résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L. 145-41 du code de commerce » requiert une stipulation expresse. Elle retient souverainement que cette clause « ne peut sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en oeuvre de la clause résolutoire est prévue ». Dès lors, l’adjonction de reproches matériels non couverts par la convention locative ne saurait fonder la moindre résiliation de plein droit du titre d’occupation.
Or, les bailleurs commerciaux succombent fréquemment à la tentation d’incorporer des dettes accessoires non liquides dans l’assiette du commandement signifié par commissaire de justice. Ces montants litigieux correspondent couramment à des réparations locatives hypothétiques, à des frais d’huissier non tarifés ou à des pénalités contractuelles arbitraires. Par ailleurs, les juridictions du fond ne peuvent dénaturer la clause résolutoire qui sanctionne l’ensemble des obligations contractuelles incombant au locataire dans les lieux loués. Les hauts magistrats imposent le respect scrupuleux de la volonté contractuelle sans qu’il soit permis au juge d’ajouter des distinctions non prévues au contrat.
Ce principe d’interprétation stricte a été solennellement réaffirmé par la Haute juridiction dans une affaire où la cour d’appel s’était écartée du texte contractuel. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423, la Cour régulatrice a prononcé une cassation nette pour violation de l’obligation de ne pas dénaturer l’écrit. La juridiction suprême retient que « le contrat de bail prévoyait que la clause résolutoire s’appliquait en cas de non-exécution par le preneur » de ses engagements. Elle a jugé que « la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé » en écartant la stipulation. Dès lors, la généralité de la clause oblige à vérifier la réalité indiscutable de la créance mise en recouvrement par le créancier poursuivant l’éviction.
À cet égard, l’intégration de charges locatives injustifiées constitue la source la plus abondante de contestation lors de la délivrance du commandement de payer statutaire. Le bailleur commercial ne peut réclamer de provisions ou d’ajustements de charges sans établir des comptes régularisés appuyés sur l’ensemble des justificatifs de dépenses réelles. Dans son jugement TJ Paris, 18e ch. 3e sec., 6 mai 2026, n° 24/04738, le tribunal judiciaire de Paris a censuré les prétentions indues du bailleur. Le tribunal a formellement jugé que « la bailleresse n’était pas en droit d’imputer la provision mensuelle au preneur » en l’absence de régularisation comptable. Le jugement énonce qu’« il n’y a pas lieu de prendre en compte les sommes dues au titre des charges » non justifiées par le créancier. Cette exclusion concerne expressément la période d’exploitation litigieuse « allant de 2019 au 26 février 2024 » retenue pour l’arriéré locatif. En conséquence, l’anéantissement de ces créances imaginaires réduit drastiquement le montant de la sommation et paralyse l’acquisition automatique de la clause résolutoire contractuelle.
Or, une autre pathologie fréquente concerne l’insertion immédiate de clauses pénales et la confiscation anticipée du dépôt de garantie au sein du commandement de payer signifié. L’article 1231-5 du Code civil prévoit expressément que le juge peut modérer la pénalité convenue lorsque celle-ci présente un caractère manifestement excessif au regard du préjudice. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a confirmé avec autorité cette faculté de modération judiciaire de la clause d’attribution du dépôt de garantie. Dans un arrêt Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 24-16.763, la juridiction suprême a rejeté le pourvoi formé par un bailleur mécontent de la révision ordonnée. La Cour a validé la cour d’appel qui « a qualifié de clause pénale la clause contractuelle prévoyant que le dépôt de garantie resterait acquis au bailleur ». Elle a constaté que la pénalité contractuelle « présentait un caractère manifestement excessif au regard du préjudice subi et en a souverainement fixé le montant » modéré.
Les juges du fond parisiens appliquent scrupuleusement cette analyse protectrice en réduisant systématiquement les pénalités contractuelles incluses dans les poursuites résolutoires initiées par les bailleurs. Le jugement rendu par le TJ Paris, 18e ch. 3e sec., 27 avril 2026, n° 25/03114 en fournit une parfaite illustration contentieuse. Le juge retient que cette stipulation « s’analyse en une clause pénale » destinée à contraindre le débiteur dans l’exécution de ses obligations locatives contractuelles. La clause avait en effet « pour objet de faire assurer par la locataire l’exécution de ses obligations de paiement » au profit du créancier poursuivant. Le juge relève que « la pénalité convenue est manifestement excessive, au vu de la disproportion entre son montant et le préjudice subi par la S.C.I. » bailleresse. Il en a déduit qu’« il convient, dès lors, de modérer ladite pénalité » pour rejeter les prétentions abusives tendant à la constatation de la résiliation acquise. Dès lors, la créance locative visée au commandement doit être préalablement purgée de tout élément forfaitaire excessif avant d’envisager la moindre expulsion du preneur à bail commercial.
B. La sanction de la clause prévoyant un délai restreint et la survie partielle du commandement pour les sommes réellement exigibles
La validité temporelle de la clause résolutoire constitue une condition préalable impérative dont l’inobservation paralyse irrémédiablement l’ensemble des poursuites engagées par le bailleur. Certains contrats de bail commercial prévoient des délais d’exécution conventionnels abrégés, fixant par exemple un délai de quinze jours au locataire pour régulariser sa dette. Or, de telles clauses stipulant un délai plus bref que le délai légal d’un mois violent directement l’ordre public statutaire des baux commerciaux. La loi du 18 juin 2014 a substitué la sanction imprescriptible du réputé non écrit à l’ancienne nullité relative soumise à la prescription biennale.
Dans l’arrêt retentissant Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, la Cour régulatrice a posé un principe jurisprudentiel désormais fondamental. La juridiction suprême énonce que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement » est illicite. Cette stipulation « a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce » statutaire. La Cour applique à cet effet le nouvel article L. 145-15 issu de la loi Pinel du 18 juin 2014. Elle conclut sans ambiguïté qu’« une telle clause est donc, par application » de ce texte statutaire, « réputée non écrite en son entier » d’ordre public. Dès lors, le propriétaire des locaux ne peut plus délivrer de commandement visant la clause résolutoire pour contraindre son locataire au départ forcé.
Par ailleurs, la Cour de cassation applique immédiatement cette sanction salutaire aux contrats conclus antérieurement à la loi Pinel dès lors que le bail demeurait en cours. Dans l’arrêt jumeau Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel restrictif. La Cour affirme qu’une telle clause « doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Elle précise que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire » demeure pendante devant le juge. La juridiction ajoute que cette contestation de validité empêche que les effets du commandement ne soient définitivement et irrévocablement réalisés à l’égard des parties. En conséquence, toute sommation délivrée sur le fondement d’une clause résolutoire réputée non écrite est frappée d’une inefficacité juridique radicale et absolue.
Or, la sanction du réputé non écrit s’étend également aux mécanismes financiers illicites qui viennent fausser le montant des loyers réclamés dans le commandement. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites toutes stipulations qui font échec aux règles impératives gouvernant la révision du loyer. L’insertion d’une clause d’indexation ne jouant qu’à la seule hausse altère la détermination exacte du loyer réellement exigible par le propriétaire des locaux commerciaux. Lorsque le commandement calcule les arriérés sur une indexation irrégulière, la créance locative se trouve entachée d’une distorsion juridique manifeste et indiscutable.
Dans une décision Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218, la Haute juridiction a censuré les juges du fond au visa des textes statutaires. La Cour a rappelé qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence ». Elle a jugé que la cassation de l’indexation entraîne celle des chefs de dispositif constatant la résiliation du bail par acquisition de la clause. Dès lors, l’annulation de l’indexation vicie le calcul de la dette et fait obstacle à la constatation en référé de la résiliation contractuelle.
En conséquence de ces principes jurisprudentiels, se pose la question centrale de la validité d’un commandement comportant à la fois des loyers justifiés et des sommes indues. La jurisprudence de la Cour de cassation applique une théorie nuancée de la validité partielle pour éviter qu’une contestation mineure ne paralyse abusivement le recouvrement légitime. Le commandement de payer ne devient pas nul en son entier du seul fait qu’il mentionne des sommes partiellement indues ou inexactement calculées. L’acte demeure juridiquement valable à concurrence du montant réel dont le preneur était effectivement débiteur au jour de la signification par le commissaire de justice.
Toutefois, cette validité résiduelle ne permet pas au bailleur d’obtenir mécaniquement l’expulsion lorsque le locataire a réglé la fraction incontestable de son arriéré locatif. Si l’exploitant s’acquitte des causes légitimes dans le délai d’un mois, la clause résolutoire ne produit aucun effet juridique d’extinction contractuelle du bail commercial. À cet égard, le preneur qui consigne les loyers réels et conteste utilement les sommes indues démontre une parfaite diligence procédurale et matérielle devant le juge. Par ailleurs, le commandement entaché d’une imprécision volontaire ou d’une disproportion manifeste perd sa force exécutoire et ne peut déclencher le jeu de la clause résolutoire.
II. Les moyens de défense du preneur et les pouvoirs juridictionnels de neutralisation de la clause résolutoire
A. L’opposabilité de l’exception d’inexécution et la censure de la mauvaise foi du bailleur instrumentalisant le commandement
L’obligation de bonne foi constitue une règle cardinale qui gouverne l’ensemble des relations contractuelles entre les parties au bail commercial. L’article 1104 du Code civil dispose avec une solennité impérative que les conventions doivent impérativement être négociées, formées et exécutées de bonne foi. Dès lors, l’exercice des prérogatives contractuelles les plus rigoureuses demeure placé sous le contrôle permanent du juge garant de la loyauté des contractants. Le bailleur commercial ne peut donc détourner la clause résolutoire de sa finalité légitime pour poursuivre l’éviction déloyale de son cocontractant.
La jurisprudence sanctionne l’instrumentalisation abusive du commandement de payer lorsque le propriétaire sait pertinemment que la créance invoquée est sérieusement contestable. La délivrance d’un acte extrajudiciaire réclamant sciemment des sommes indues ou exagérées caractérise une déloyauté manifeste paralysant le jeu de la clause résolutoire. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-16.691, la juridiction régulatrice a rappelé avec fermeté l’empire de la bonne foi contractuelle. La Cour suprême cite le texte fondateur du Code civil en affirmant solennellement : « Selon ce texte, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. » Elle casse l’arrêt d’appel qui avait constaté la résiliation du bail au motif que le preneur ne justifiait pas du règlement dans le mois imparti. Les magistrats censurent les juges d’appel qui n’ont pas recherché « si la clause résolutoire avait été mise en oeuvre de bonne foi par les bailleurs » créanciers. La Cour juge qu’en omettant cette recherche essentielle, « la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » constatant l’extinction du contrat de bail. En conséquence, la juridiction saisie d’une demande d’expulsion a l’obligation légale d’instruire les griefs tirés de la mauvaise foi du bailleur poursuivant.
À cet égard, le preneur commerçant dispose également d’un moyen de défense substantiel tiré de l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations légales. L’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur une obligation continue de délivrance conforme et d’entretien des locaux en état de servir. Lorsque l’immeuble loué souffre de désordres majeurs rendant les lieux impropres à l’exploitation commerciale, le preneur peut légitimement suspendre le règlement des loyers. Cette riposte juridique repose sur le jeu classique de l’exception d’inexécution consacrée par les principes généraux régissant le droit des contrats synallagmatiques.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a consacré avec éclat cette prérogative dans une décision fondamentale rendue au Bulletin en mars 2026. Dans son arrêt Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, la Haute juridiction a consacré l’autonomie plénière de l’exception opposée par le preneur. Elle retient que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution » pour refuser le règlement des termes locatifs échus. Ce droit joue « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » contractuellement. La Cour précise expressément que le preneur exerce cette prérogative d’ordre public « sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » au propriétaire défaillant. Dès lors, l’exception d’inexécution neutralise valablement l’exigibilité de la créance visée dans le commandement de payer délivré par le commissaire de justice.
La Cour de cassation en tire la conséquence procédurale directe quant aux pouvoirs du juge saisi d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit. Elle énonce que le locataire assigné en acquisition de clause résolutoire peut valablement opposer les manquements graves subis dans les lieux loués. La Cour retient que dès lors que « le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé » de manière circonstanciée. Il importe peu à cet égard « que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais » dans le mois du commandement notifié. En conséquence, l’exception d’inexécution constitue un obstacle insurmontable à l’acquisition de la clause résolutoire, même invoquée pour la première fois devant le juge des référés.
Par ailleurs, le contentieux de la résiliation de plein droit impose le respect strict de la chronologie juridique des actes notifiés entre les parties contractantes. Le bailleur qui a fait constater l’acquisition d’une première clause résolutoire ne peut pas ultérieurement solliciter une nouvelle résiliation judiciaire du même contrat de bail. Dans une décision Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-17.922, la Cour a consacré un principe d’unicité résolutoire. La formation suprême retient avec force qu’« un bail dont la résiliation est acquise ne pouvant être à nouveau résilié » judiciairement. Dès lors, les effets extinctifs de la clause résolutoire s’opposent à toute remise en cause rétroactive des obligations réciproques déjà fixées par décision de justice.
B. La suspension judiciaire des effets résolutoires et les nouvelles exigences probatoires de la loi de simplification de mai 2026
Lorsque le preneur fait face à des difficultés de trésorerie passagères, le législateur lui offre la faculté de solliciter des délais de grâce judiciaires protecteurs. L’article L. 145-41 du Code de commerce autorise expressément le juge à suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux. Cette prérogative s’articule directement avec les dispositions générales de l’article 1343-5 du Code civil qui permettent d’échelonner la dette sur une durée maximale de deux années. En conséquence, le débiteur qui obtient un échéancier judiciaire régulier échappe à la résiliation de plein droit et conserve son titre d’exploitation commerciale.
La portée de ce pouvoir modérateur a récemment été élargie par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au-delà du seul impayé pécuniaire. Dans son arrêt solennel Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, la Haute juridiction a censuré une interprétation restrictive avec une remarquable netteté. La Cour pose un principe général : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge ». Elle précise que cette mesure salvatrice peut intervenir « quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » dans la sommation extrajudiciaire signifiée. Dès lors, le preneur poursuivi pour une infraction contractuelle quelconque peut valablement revendiquer le bénéfice des délais de grâce auprès de la juridiction compétente.
Par ailleurs, l’extinction de la dette locative peut résulter de mécanismes juridiques rétroactifs venant neutraliser les effets du commandement de payer notifié par le bailleur. La Cour de cassation veille scrupuleusement à ce que les juges du fond examinent l’impact libératoire de la compensation sur l’échéancier judiciaire préalablement consenti. Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288, la juridiction suprême a cassé un arrêt d’appel pour défaut de base légale caractérisé. La Cour rappelle qu’« il résulte du deuxième que la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Elle censure la décision qui n’a pas recherché si la dette avait été apurée par la compensation résultant de la fixation rétroactive du prix du bail. En conséquence, l’apurement rétroactif de la dette par compensation paralyse définitivement l’acquisition de la clause résolutoire et préserve la validité du bail commercial.
Or, la rigueur de la matière commande une vigilance absolue au locataire bénéficiaire d’un moratoire judiciaire accordé par ordonnance de référé devenue définitive. Le non-respect du moindre versement fixé par la décision de justice entraîne l’acquisition immédiate et irrévocable de la clause résolutoire au détriment du preneur. Dans son arrêt Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, la Haute juridiction a réaffirmé l’autorité absolue attachée au non-respect des délais impartis. La Cour juge que la défaillance « rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle ». Dans l’arrêt Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, la Cour a rappelé la rétroactivité de cette acquisition. La Cour retient que « faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué » rétroactivement. Elle ajoute que cette résiliation intervient au jour où la clause a été acquise, « soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ».
C’est dans ce cadre prétorien exigeant qu’intervient la réforme majeure opérée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Le législateur a profondément modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce en instaurant de nouveaux critères d’octroi des délais judiciaires. Le nouvel alinéa troisième énonce expressément deux conditions cumulatives d’ordre public pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire contractuelle. Le texte conditionne désormais la suspension « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant ». Le législateur impose impérativement que cette reprise intégrale intervienne matériellement « avant la date de la première audience » tenue devant la juridiction saisie.
Cette innovation législative renforce de manière décisive l’intérêt pour le preneur d’obtenir la purge immédiate des sommes indues visées au commandement de payer. Si l’acte incorpore des charges indues ou des pénalités exorbitantes, la dette apparente peut sembler insurmontable et masquer la solvabilité réelle de l’entreprise commerciale. En faisant retrancher les montants injustifiés, le conseil du locataire démontre que l’exploitant dispose de la capacité financière d’apurer l’arriéré effectivement exigible. Par ailleurs, le preneur peut reprendre le versement spontané du loyer courant réel pour satisfaire strictement aux conditions probatoires imposées par la réforme de mai 2026. En conséquence, la contestation méthodique des sommes indues constitue désormais le préalable technique indispensable à la sauvegarde pérenne du bail commercial renouvelé.
Conclusion
En conclusion, le commandement de payer délivré au visa de la clause résolutoire demeure l’acte procédural le plus périlleux du statut des baux commerciaux. La rigueur prétorienne impose au bailleur créancier une obligation d’exactitude comptable absolue afin d’éviter toute dénaturation des causes de la sommation signifiée. L’adjonction fautive de sommes indues ou de pénalités disproportionnées paralyse l’automaticité de la résiliation et expose le propriétaire à la censure de sa déloyauté. Les récents arrêts de principe de la Cour de cassation rappellent que l’exigence d’une créance certaine et de bonne foi constitue une garantie fondamentale.
Dès lors, le preneur commerçant confronté à un commandement abusif dispose d’un arsenal substantiel pour sauvegarder la valeur patrimoniale de son fonds de commerce. L’opposabilité immédiate de l’exception d’inexécution et la dénonciation des clauses réputées non écrites permettent de tenir en échec les prétentions d’expulsion en référé. Par ailleurs, les nouvelles dispositions issues de la loi du 26 mai 2026 subordonnent l’octroi des délais à la démonstration de la capacité financière réelle. La purge préalable des créances injustifiées devient ainsi la condition déterminante pour permettre au preneur de reprendre loyalement le paiement de son loyer courant.
À cet égard, l’accompagnement d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris s’avère indispensable pour auditer la régularité du décompte et orchestrer la riposte contentieuse. Qu’il s’agisse de contester les charges locatives ou de neutraliser une indexation prohibée, la maîtrise de ces subtilités procédurales garantit l’équilibre contractuel locatif.