Le 1er octobre 2026, les contrats types de location d’un logement à usage de résidence principale changent. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les modèles de bail vide, de bail meublé et de colocation à bail unique. Son article 3 prévoit que « l’article 1er du présent décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date ».
Une précision évite une erreur fréquente : la clause de résiliation de plein droit pour impayé n’apparaît pas pour la première fois dans le droit français à cette date. Depuis le 29 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose déjà qu’un bail d’habitation comporte cette clause. Le changement d’octobre 2026 concerne le modèle réglementaire, sa rédaction et son articulation avec la résidence principale. Le nouveau texte ajoute aussi des champs facultatifs et une clause utilisable, dans certains secteurs, contre le détournement du logement vers la location touristique.
La question pratique reste immédiate pour les bailleurs comme pour les locataires : faut-il refaire un bail déjà signé, que doit contenir le commandement de payer, quel délai court après sa signification, le dépôt de garantie peut-il être réclamé par cette voie et que peut demander le juge ? La réponse dépend de la date du contrat, de la nature de l’impayé, de la qualité des parties et des pièces disponibles. Voici la méthode applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, sans confondre la mise à jour du formulaire avec une expulsion automatique. Pour replacer ces règles dans l’ensemble du contentieux locatif, consultez aussi notre page dédiée au bail d’habitation.
I. Bail d’habitation au 1er octobre 2026 : quels contrats et quelles clauses changent ?
A. Pourquoi le 1er octobre 2026 modifie le modèle sans refaire tous les baux en cours
Le texte nouveau est un décret d’application des règles relatives aux contrats types de location. Il ne crée pas une nouvelle catégorie de bail et ne transforme pas une location de résidence principale en location touristique. Il modifie les annexes 1 et 2 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. L’annexe 1 concerne le contrat type de location d’un logement nu ; l’annexe 2 concerne le logement meublé ou la colocation à bail unique. Le professionnel qui utilise un modèle à jour doit donc vérifier la bonne annexe et ne pas reprendre une trame ancienne en ajoutant seulement une phrase isolée.
Le point de départ vient de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte dispose que « les dispositions du présent titre sont d’ordre public ». Il précise aussi que le régime s’applique aux locations constituant la résidence principale du preneur et que celle-ci est, en principe, le logement occupé au moins huit mois par an, sauf les exceptions prévues par le texte. Une clause contractuelle ne peut donc pas neutraliser les garanties impératives de la loi en donnant au bailleur une liberté supérieure à celle que le législateur a prévue.
L’article 3 de la même loi pose le socle formel : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat ». Le contrat doit également préciser l’identité des parties, la date de prise d’effet, la durée, la désignation du logement, sa destination, sa surface habitable, le loyer, les charges et les autres mentions imposées par la loi. Le nouveau décret ne dispense pas de ces obligations ; il rend le formulaire cohérent avec des modifications législatives déjà intervenues.
Le calendrier est essentiel. Un bail signé le 20 septembre 2026 n’est pas automatiquement remplacé le 1er octobre parce que le logement reste occupé après cette date. Un bail conclu le 1er octobre ou après cette date doit, lui, être établi avec le modèle applicable. Il en va de même du contrat renouvelé à partir du 1er octobre, selon la manière dont le renouvellement est juridiquement réalisé. Un simple anniversaire du bail ne justifie pas à lui seul une réécriture précipitée : il faut distinguer la reconduction tacite, le renouvellement proposé et accepté, l’avenant et la conclusion d’un nouveau contrat.
Pour les locations meublées, l’article 25-7 de la loi de 1989 rappelle que le contrat est écrit, respecte un modèle défini par décret, est conclu pour au moins un an et se reconduit tacitement dans les conditions prévues par la loi, avec la règle particulière du bail étudiant. Le bailleur qui change de document à l’occasion d’un nouveau contrat doit conserver la preuve de la date, du motif et du contenu de cette opération. Cela évite qu’un document présenté comme un simple avenant soit ensuite utilisé pour prétendre qu’un nouveau régime a été accepté sur tous les points.
La Cour de cassation a déjà rappelé l’importance de la loi applicable à la date du bail. Dans son avis du 13 juin 2024, pourvoi n° 24-70.002, elle a retenu que les modifications du délai de paiement ne produisent pas d’effet rétroactif sur les baux en cours et que les nouvelles règles « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Cet avis de la Cour de cassation, pourvoi n° 24-70.002, ne permet pas de traiter tous les contrats de la même façon : il impose au contraire d’identifier le contrat, sa date et la clause effectivement signée.
En pratique, un propriétaire doit conserver trois versions lorsque son parc comporte des baux conclus à des dates différentes : le modèle réellement signé, le modèle légal applicable à cette date et le modèle utilisé pour les contrats à venir. L’agence ou le gestionnaire doit aussi noter la date de remise du bail, la date de prise d’effet et la date d’un éventuel renouvellement. Une archive datée du PDF signé, des annexes, de l’état des lieux et des échanges électroniques est souvent plus utile qu’une modification générale non documentée.
Le nouveau modèle n’autorise pas non plus une modification unilatérale du montant du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Le décret encadre la forme du contrat ; il ne transforme pas les autres règles de fixation du loyer, de révision, de régularisation des charges ou de restitution du dépôt. Toute modification substantielle doit respecter le régime du bail concerné et être acceptée lorsqu’un accord des parties est nécessaire.
B. Clause résolutoire, dépôt de garantie, téléphone et résidence principale : ce qui figure réellement dans le nouveau contrat
Le décret réécrit le VIII des contrats types sous le titre « Clause résolutoire ». La formule publiée au Journal officiel est précise : « Le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. » Il s’agit d’une clause de paiement, pas d’un droit de reprise physique du logement. Le bailleur doit encore faire délivrer un acte régulier et, si le locataire ne régularise pas, saisir la juridiction compétente pour obtenir les mesures nécessaires.
Il faut donc distinguer deux dates. La première est celle de l’obligation légale : depuis 2023, le bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation de plein droit pour le loyer, les charges et le dépôt de garantie. La seconde est celle de la mise à jour du contrat type : pour les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, la rédaction de l’annexe modifiée doit être utilisée. Dire que la clause devient juridiquement obligatoire seulement le 1er octobre serait inexact ; dire que tous les baux existants doivent être refaits à cette date le serait également.
Le dépôt de garantie est une somme distincte du loyer. L’article 22 de la loi de 1989 prévoit notamment que, lorsqu’il est prévu, « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». Le même article organise sa restitution à la fin du bail, avec déduction des sommes restant dues sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le bailleur ne peut donc pas transformer automatiquement le dépôt en pénalité forfaitaire, ni conserver la somme sans établir la dette, les dégradations ou les frais qui fondent la retenue.
Le paiement du dernier mois de loyer ne peut pas être remplacé de sa propre initiative par le dépôt de garantie. Une telle pratique fragilise le décompte et peut créer un impayé exactement au moment où le bailleur cherche à faire jouer la clause. Le locataire qui rencontre une difficulté doit demander un accord écrit, proposer un calendrier réaliste et continuer à payer la part courante qui n’est pas contestée. Le bailleur, de son côté, doit imputer chaque versement de façon lisible et conserver les relevés ou quittances.
Le décret ajoute, dans le modèle, la mention « numéro de téléphone portable (facultatif) » pour les parties et les colocataires. Facultatif signifie qu’un bailleur ne peut pas conditionner la signature à la communication d’un numéro personnel lorsque la loi n’exige pas cette donnée. La mention peut faciliter les échanges avec le locataire, la caution, le commissaire de justice ou les services de prévention, mais elle ne remplace ni l’adresse du domicile, ni les notifications exigées par la loi, ni la signification d’un acte lorsque celle-ci est nécessaire.
Une autre mention vise la servitude de résidence principale. Elle ne concerne pas tous les logements. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur au 1er juillet 2026, permet au règlement d’urbanisme de délimiter des secteurs où certaines constructions nouvelles sont à usage exclusif de résidence principale. Le texte prévoit aussi qu’à peine de nullité, toute promesse, vente ou location portant sur une construction soumise à cette obligation en porte la mention expresse. Il ajoute que ces logements ne peuvent pas être loués comme meublés de tourisme, sauf la location temporaire de la résidence principale dans le cadre légal.
Dans ces secteurs, le contrat type peut comporter la clause selon laquelle le logement est soumis à l’obligation de résidence principale. Le décret prévoit ensuite, parmi les clauses facultatives de résiliation de plein droit, le non-respect de cette obligation, mais avec une limite importante : la clause ne peut produire effet qu’après le délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. Une annonce Airbnb, un séjour ponctuel d’un proche ou une absence temporaire ne suffit donc pas à déclencher mécaniquement une résiliation. Il faut vérifier le secteur, la règle locale, la destination du logement, la preuve de l’occupation et la procédure administrative.
Le modèle reprend également les clauses facultatives relatives à l’assurance des risques locatifs et aux troubles de voisinage dans les limites de la loi. L’article 4 de la loi de 1989 répute non écrites certaines clauses, notamment celles qui organisent une résiliation de plein droit pour un motif qui n’est pas autorisé par le régime des baux d’habitation ou celles qui permettent au bailleur de percevoir une amende ou une pénalité pour une infraction au bail. Une phrase ajoutée dans un modèle ne devient pas valable par sa seule présence.
Avant de signer un contrat à partir du 1er octobre 2026, le bailleur doit donc contrôler le type de location, le caractère principal de l’habitation, le secteur d’urbanisme, les mentions obligatoires, la clause de paiement et les annexes. Le locataire doit vérifier l’identité du bailleur, la date, le loyer, les charges, le dépôt, le DPE, l’état des lieux, les diagnostics et les coordonnées utiles. Les deux parties ont intérêt à demander la correction d’un document incomplet avant la remise des clés, plutôt que de laisser une anomalie devenir un argument dans un contentieux d’impayé.
II. Clause résolutoire et loyers impayés : que faire après le 1er octobre 2026 ?
A. Que doit faire le bailleur avant et après le commandement de payer ?
Le bailleur doit commencer par établir une dette exacte. Le relevé doit distinguer le loyer principal, les provisions sur charges, la régularisation éventuelle, le dépôt de garantie, les versements reçus, les aides au logement et les frais qui ne peuvent pas être réclamés comme un loyer. Une dette globale arrondie, sans période ni imputation, expose le commandement à une contestation. Cette étape est encore plus importante quand le locataire affirme avoir payé par virement, lorsque la CAF ou la MSA intervient ou lorsque plusieurs occupants sont solidaires.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 formule l’obligation principale du locataire : « De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Le paiement partiel réalisé dans le cadre de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut toutefois pas être traité comme un défaut de paiement du locataire. Un bailleur doit donc identifier la raison du montant non versé et ne pas présenter comme une inexécution ce qui correspond à un mécanisme légal d’aide ou de paiement direct.
Les charges ne sont pas un poste librement fixé. L’article 23 de la loi de 1989 prévoit que les charges récupérables sont exigibles « sur justification ». Le bailleur doit pouvoir produire le décompte, la période, le mode de répartition et les pièces que le locataire peut consulter. Une régularisation non justifiée peut être discutée dans le décompte et, si elle constitue une part importante du commandement, affecter l’analyse de la dette. La contestation ne permet pas toujours de suspendre tout paiement, mais elle justifie une imputation précise de la partie reconnue et de la partie litigieuse.
Si la dette persiste, le bailleur charge un commissaire de justice de signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour un contrat auquel s’applique la rédaction issue du modèle d’octobre 2026, le délai de la clause est de six semaines. Ce délai ne se calcule pas à partir d’un courriel de relance, d’un SMS ou d’un courrier simple. Il court à partir de la signification de l’acte, selon les règles applicables à cet acte et les mentions qui y figurent.
L’article 24 de la loi de 1989 prévoit que le commandement contient, à peine de nullité, la mention du délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure judiciaire et l’expulsion, les informations relatives au fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit également être signifié à celle-ci dans le délai légal pour préserver certaines pénalités et certains intérêts de retard.
Une erreur de montant ou de clause ne doit pas être corrigée par un second acte improvisé sans analyse du premier. Il faut vérifier la date de signification, le destinataire, le bail visé, les sommes exigibles à cette date, le décompte joint, la clause reproduite, l’information de la caution et les formalités propres aux ménages en difficulté. Le commissaire de justice peut être chargé d’une nouvelle signification, mais le bailleur doit mesurer l’effet de cette nouvelle date sur le délai et sur l’assignation.
La fin des six semaines ne crée pas à elle seule une expulsion. Elle permet au bailleur de se prévaloir des effets de la clause si le paiement n’est pas intervenu et si l’acte est régulier. Le bailleur saisit alors le juge des contentieux de la protection pour demander la condamnation au paiement, le constat ou le prononcé de la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et les frais. Le juge vérifie la dette, la régularité du commandement et la situation du locataire. La clause ne dispense pas de ce contrôle.
La procédure peut comporter une demande en référé lorsque les conditions sont réunies, mais le référé n’est pas un raccourci qui ferait disparaître une contestation sérieuse. L’article 835 du code de procédure civile autorise le juge des contentieux de la protection à prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires et, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à accorder une provision ou à ordonner l’exécution de l’obligation. Si le décompte est incompréhensible, si les paiements sont discutés ou si le bailleur a manqué à ses obligations, une décision rapide peut être refusée ou limitée.
Le bailleur doit aussi distinguer la résiliation du bail et l’exécution de l’expulsion. Après une décision ordonnant l’expulsion, le commandement de quitter les lieux obéit à son propre régime. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit, pour un lieu habité, un délai de deux mois suivant ce commandement, sous réserve des exceptions prévues par les textes et des pouvoirs du juge. La fin du délai de six semaines du commandement de payer n’est donc pas la date à laquelle le propriétaire peut changer la serrure ou faire sortir lui-même l’occupant.
Le calendrier peut être présenté au juge sous une forme simple. Si un commandement régulier est signifié le 8 octobre 2026 et reste sans règlement, le délai légal de six semaines doit être calculé à partir de la signification, en tenant compte des règles de computation et de la date exacte mentionnée par le commissaire de justice. Le bailleur ne doit pas assigner en se contentant d’ajouter six semaines de manière mécanique sans vérifier l’acte. Une fois le juge saisi, il faut encore distinguer la date d’audience, la décision, sa signification et le commandement de quitter les lieux.
Le juge peut accorder des délais si le locataire a repris le paiement du loyer courant et démontre une capacité de remboursement. L’article 24 permet la suspension des effets de la clause dans les conditions qu’il prévoit. Le locataire doit cependant respecter chaque échéance du plan : le premier nouvel impayé peut mettre fin à la suspension. Le bailleur peut contester la capacité de remboursement, mais il doit présenter un décompte actualisé et expliquer les paiements reçus depuis le commandement.
La demande de délai de grâce de droit commun repose sur l’article 1343-5 du code civil, selon lequel « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Pour la dette locative, l’article 24 contient un régime particulier permettant au juge d’accorder des délais plus longs dans les limites qu’il fixe. Le dossier doit présenter des revenus vérifiables, des charges, les prestations attendues, les démarches engagées et une proposition mensuelle crédible.
Un bailleur qui reçoit le paiement intégral après la signification doit vérifier la date et le montant avant de maintenir sa demande. Un paiement tardif peut régler la dette tout en laissant subsister une discussion sur les frais, mais il ne justifie pas automatiquement une expulsion. À l’inverse, un paiement partiel ne vaut pas accord sur un abandon du solde. Chaque versement doit être affecté et communiqué.
B. Comment le locataire peut-il contester, payer et préparer sa défense ?
Le locataire qui reçoit un commandement de payer doit agir dès le premier jour. Il ne doit pas attendre l’assignation pour ouvrir le bail, le décompte, les relevés bancaires et les courriels. La première vérification porte sur le contrat : date de signature, type de location, clause présente, durée du délai prévu, montant du loyer, charges, dépôt de garantie et identité exacte de chaque débiteur. Pour un bail en cours conclu avant une réforme, la date et la stipulation signée peuvent modifier le calcul du délai ; l’avis n° 24-70.002 de la Cour de cassation doit être lu dans ce sens.
La deuxième vérification porte sur les paiements. Il faut réunir les relevés bancaires, les preuves de virement, les quittances, les attestations de la CAF ou de la MSA, les échanges avec l’agence et les justificatifs d’un paiement en espèces lorsqu’il existe. Une ligne bancaire doit être rapprochée de la période concernée. Un virement global peut avoir été imputé sur le mois le plus ancien, sur les charges ou sur une régularisation : le locataire doit demander l’imputation retenue et formuler sa propre version chiffrée.
La troisième vérification porte sur les charges. Le locataire peut demander les pièces justificatives et contester une somme qui n’est pas récupérable, qui n’est pas justifiée ou qui a déjà été payée. L’article 23 précité n’autorise pas le locataire à cesser indistinctement le paiement du loyer courant. La démarche la plus protectrice consiste à payer le loyer et les charges non contestés, à isoler la somme litigieuse dans un tableau et à demander rapidement une décision ou un accord écrit sur le solde.
Le dépôt de garantie appelle une vérification différente. Si le commandement vise son non-versement, le locataire doit rechercher le reçu, le virement, l’avance Loca-Pass, l’aide du fonds de solidarité pour le logement ou l’accord prévoyant une date de versement. Si le bailleur retient un dépôt à la fin du contrat, le locataire doit demander le décompte et les justificatifs dans les délais de l’article 22. Dans aucun cas le dépôt ne devient une amende automatique : la somme doit correspondre à une obligation locative et être justifiée lorsqu’elle est conservée.
Le locataire doit ensuite reprendre immédiatement le paiement intégral du loyer courant, même s’il conteste une partie de l’arriéré. Cette reprise est souvent déterminante lorsque le juge examine une demande de délais et de suspension de la clause. Il doit également proposer un échéancier qui correspond à sa capacité réelle. Une promesse de versement mensuel très élevée, sans preuve de revenus, est moins convaincante qu’un plan modéré accompagné d’un premier règlement et de démarches auprès du FSL, de la CAF, de la MSA, d’un point conseil budget ou d’un service social.
La réponse au commandement doit être écrite et factuelle. Elle peut comporter un tableau à quatre colonnes : somme réclamée, somme reconnue, somme déjà payée, contestation et justificatif. Le locataire peut demander au bailleur ou à son mandataire de confirmer le montant actualisé, sans reconnaître par une formule générale une dette qui comprend des postes inexacts. Les échanges ne remplacent pas une contestation devant le juge, mais ils montrent la bonne foi, évitent une erreur matérielle et peuvent conduire à un accord avant l’audience.
Lorsque l’assignation est délivrée, le locataire doit la lire jusqu’au lieu, à la date et aux demandes. Il doit vérifier que les pièces du bailleur sont complètes : bail, décompte, commandement, preuve de signification, pièces relatives à la caution, courriers, régularisations de charges et actualisation de la dette. Il peut demander la suspension des effets de la clause et des délais de paiement en démontrant qu’il a repris le loyer courant. Il peut aussi faire valoir une irrégularité du commandement, une dette non établie, un paiement, une compensation ou un manquement du bailleur, à condition de produire des éléments précis.
La jurisprudence montre pourquoi la discussion doit rester documentée. Dans l’arrêt du 23 avril 2013, pourvoi n° 12-12.684, la Cour de cassation a examiné un contentieux de bail dans lequel le juge devait contrôler « que les sommes réclamées au commandement sont bien dues et se prononcer sur la régularité de ce commandement ». La décision ancienne s’inscrit dans le droit applicable à l’époque et ne remplace pas l’article 24 actuel, mais elle rappelle une exigence constante : une clause résolutoire ne dispense pas le bailleur de prouver la dette et la régularité de l’acte.
Le locataire ne doit pas non plus se faire justice lui-même. Il ne peut pas changer la serrure, retirer les meubles du bailleur, menacer le gestionnaire ou empêcher l’accès légal au logement. De son côté, le bailleur ne peut pas couper l’eau, l’électricité ou le chauffage, entrer sans droit dans le logement, déplacer les biens ou expulser sans décision et sans commissaire de justice. Une pression illégale peut créer un second litige, même si une dette locative existe.
La mention de résidence principale doit être analysée avec prudence lorsqu’un logement est proposé sur une plateforme de courte durée. Si le logement se trouve dans un secteur soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, le locataire doit vérifier le règlement local, la mention expresse du bail et les autorisations produites. Le bailleur doit distinguer une violation de la destination du logement, une sous-location, une location touristique ponctuelle autorisée et une occupation principale non conforme. La clause facultative liée à la résidence principale n’efface ni la mise en demeure du maire ni le débat sur les faits.
À Paris et en Île-de-France, le dossier doit être adapté au lieu du logement. Une location située à Paris relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent de Paris ; un logement situé dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines ou un autre département relève de la juridiction territorialement compétente, avec ses services sociaux, son FSL et sa CCAPEX. Le bailleur doit donc joindre l’adresse exacte du bien et le locataire doit contacter le bon service départemental. Une demande adressée au mauvais fonds ou à une juridiction non compétente peut faire perdre un temps précieux sans résoudre la dette.
Le logement parisien ou francilien peut aussi présenter des particularités de loyer, d’encadrement, de copropriété ou de travaux qui influencent le décompte. Il faut contrôler le loyer de référence lorsqu’il s’applique, les clauses de complément de loyer, les charges de copropriété récupérables, la décence et le DPE. Un locataire qui invoque un logement dégradé ne peut pas suspendre seul tous les loyers, mais il peut demander les mesures adaptées, une réduction ou une indemnisation selon les faits et saisir le juge. Un bailleur qui réclame des charges doit conserver les relevés et les justificatifs propres à l’immeuble concerné.
La constitution du dossier peut suivre cette liste : copie complète du bail et des annexes ; état des lieux ; commandement de payer et enveloppe ou acte de signification ; tableau de tous les règlements ; justificatifs de revenus et de charges ; courriers au bailleur ; demande FSL ou preuve de contact avec un travailleur social ; attestations CAF ou MSA ; échanges sur le dépôt de garantie ; photos ou constats lorsque l’état du logement est invoqué ; règlement d’urbanisme et autorisation lorsque la résidence principale ou la location touristique est discutée. Le bailleur ajoute les contrats de gestion, les relances, le décompte certifié, les justificatifs de charges et les preuves de remise des documents.
Une consultation juridique peut être utile avant l’expiration du délai ou avant l’audience, car l’objectif n’est pas le même selon la situation. Le bailleur cherche à obtenir le paiement et à sécuriser l’acte sans perdre plusieurs mois sur une irrégularité. Le locataire cherche à faire corriger le décompte, à préserver son logement et à proposer un plan qu’il pourra tenir. Dans les deux cas, le dossier doit partir des dates et des pièces plutôt que d’une affirmation générale selon laquelle le nouveau modèle réglerait automatiquement le litige.
Conclusion
Le 1er octobre 2026 est une date de mise en application du modèle modifié des baux de résidence principale. Elle vise les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Elle ne commande pas la réécriture de tous les baux déjà signés et ne fait pas naître, à elle seule, l’obligation de prévoir une clause de paiement : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose déjà cette clause depuis 2023.
Le nouveau document clarifie la clause résolutoire pour le loyer, les charges et le dépôt de garantie, avec un délai de six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il ajoute un numéro de téléphone facultatif et, lorsque le droit de l’urbanisme le justifie, une mention de résidence principale pouvant s’articuler avec une clause de résiliation encadrée. Ces mécanismes restent soumis à la preuve, à la mise en demeure, au contrôle du juge et aux règles d’expulsion.
Le bailleur doit donc dater le contrat, chiffrer chaque poste, faire signifier un commandement conforme et préparer une procédure complète. Le locataire doit reprendre le loyer courant, vérifier le décompte, réunir ses paiements, solliciter les aides utiles et demander des délais avant que la clause ne produise ses effets. À Paris comme en Île-de-France, l’adresse du logement détermine la juridiction et les interlocuteurs sociaux. Le meilleur réflexe, dès réception d’un acte ou avant la signature d’un nouveau bail, reste de faire relire les pièces et de conserver une chronologie exacte.
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