Depuis le 20 août 2026, une société qui exploite un bureau, une boutique, un atelier, un entrepôt ou un local professionnel doit intégrer une évolution importante de la procédure anti-squat. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007, modifié par l’article 14 de la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, vise désormais aussi les locaux à usage commercial, agricole ou professionnel.
Cette extension ne signifie pas qu’une entreprise peut être sortie mécaniquement de son siège ou de son établissement en vingt-quatre heures. La procédure administrative suppose une introduction ou un maintien obtenu par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, une plainte, une constatation officielle et une décision préfectorale. Elle ne doit pas servir à contourner un bail, une cession de droit au bail, une convention d’occupation ou un litige entre bailleur et société.
Cette analyse actualise, après la promulgation et la réserve constitutionnelle, les premières informations consacrées au projet anti-squat appliqué aux locaux commerciaux. Le point de vue est ici celui de l’entreprise occupante ou menacée d’évacuation, et non celui du seul propriétaire qui cherche à récupérer les lieux.
La difficulté devient plus sensible lorsqu’une société reçoit une mise en demeure alors qu’elle affirme disposer d’un titre, lorsqu’un ancien locataire est présenté comme un squatteur, ou lorsque le local sert également de lieu de vie à une personne. La décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026 a validé l’extension aux locaux professionnels sous une réserve essentielle : la procédure administrative ne peut viser un local dans lequel l’occupant a établi son domicile. La défense doit donc être préparée immédiatement, sur les faits comme sur les pièces.
I. Une entreprise dans un local commercial peut-elle être évacuée par le préfet en vingt-quatre heures ?
A. Que change la loi du 18 août 2026 pour les bureaux, boutiques, ateliers et entrepôts ?
La nouveauté concerne le champ matériel de l’article 38. Avant la réforme, la procédure était surtout connue pour l’évacuation administrative d’un domicile ou d’un local à usage d’habitation. Le texte en vigueur depuis le 20 août 2026 vise aussi « un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel ». Un local vide destiné à une activité, un bureau occupé par des tiers, une boutique investie sans autorisation ou un atelier pris par la force peuvent donc entrer dans le dispositif, sous réserve du respect des autres conditions.
Le propriétaire du local peut demander au représentant de l’État dans le département de mettre l’occupant en demeure de partir. Le texte ouvre également la demande à toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de la personne dont le domicile est occupé. Dans le cas d’une société propriétaire, le représentant légal doit agir au nom de la personne morale et produire les éléments établissant son droit sur le local. Le simple fait d’être dirigeant, voisin, associé ou gestionnaire de fait ne suffit pas.
Le dossier doit comporter trois éléments cumulatifs :
- une plainte pénale ;
- la preuve que le demandeur est titulaire du droit invoqué, notamment la propriété du local lorsque la demande est présentée par le propriétaire ;
- un constat de l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
Le texte prévoit une aide lorsque le propriétaire ne peut pas produire immédiatement son titre en raison de l’occupation. Le représentant de l’État doit alors solliciter l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures afin d’établir ce droit. Cette faculté ne dispense pas le demandeur de donner une description précise du local et de son rattachement juridique à la société : adresse, référence cadastrale si elle est connue, acte d’acquisition, bail, convention, assurance, procès-verbal ou tout document permettant d’éviter une erreur sur le bien.
La préfecture statue en principe dans les quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. Cette durée concerne la décision sur la demande complète ; elle ne transforme pas un dossier incomplet en demande recevable et ne garantit pas que l’évacuation matérielle interviendra dans ce délai. Le préfet doit aussi prendre en considération la situation personnelle et familiale de l’occupant. Un refus ne peut reposer que sur la méconnaissance des conditions légales ou sur un motif impérieux d’intérêt général, et ses motifs doivent être communiqués sans délai lorsqu’il est opposé.
La mise en demeure doit être notifiée aux occupants et affichée en mairie ainsi que sur les lieux. Son délai d’exécution ne peut pas être inférieur à vingt-quatre heures. Toutefois, lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours. Pour un local d’exploitation détenu par une société, cette seconde hypothèse sera souvent la plus pertinente : un bureau ou un entrepôt professionnel n’est généralement pas le domicile personnel du représentant légal qui présente la demande. Le délai exact doit cependant être lu dans l’arrêté préfectoral, en tenant compte de la situation concrète.
L’évacuation forcée n’est donc pas une opération privée. Si la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, le représentant de l’État doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition du demandeur dans le délai fixé. Le dirigeant ne peut pas remplacer la force publique par ses salariés, un serrurier ou une société de sécurité. Il ne doit pas entrer dans le local pour retirer les biens, couper les fluides ou changer les serrures avant l’intervention régulière de l’autorité compétente.
La portée de cette réforme doit être distinguée de l’article 315-1 du Code pénal. Ce dernier existait déjà pour les locaux professionnels et dispose : « L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. » Le maintien à la suite de cette introduction est puni des mêmes peines. Le texte pénal permet de déposer plainte et de qualifier les faits ; l’article 38 organise, sous conditions, une voie administrative d’évacuation.
L’article 14 de la loi de 2026 est important parce qu’il modifie directement le mécanisme d’évacuation. Il ne crée pas une autorisation générale de faire partir toute société qui occupe un local sans l’accord actuel du propriétaire. Une entreprise qui dispose d’un bail en cours, d’une convention d’occupation, d’un accord de sous-location ou d’un droit issu d’une cession ne se trouve pas dans la même situation qu’un groupe entré par effraction dans un local vacant. La qualification de l’occupation doit précéder le choix de la procédure.
B. Dans quels cas la procédure anti-squat ne peut-elle pas remplacer un bail ou un procès ?
Le mot « squat » est utilisé dans la conversation courante pour désigner plusieurs situations qui n’ont pas le même régime. Une introduction clandestine dans un local vide, une occupation après intrusion violente, le maintien d’un ancien locataire après la fin du bail, le refus de restitution après une résiliation, une sous-location contestée et un différend sur la propriété peuvent tous être décrits comme une occupation illégale. Juridiquement, ils ne se traitent pas de la même manière.
L’article 315-1 du Code pénal exige une introduction accomplie à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ou un maintien consécutif à cette introduction. Une société qui est entrée dans les locaux avec les clés remises par le bailleur, qui a payé des loyers et qui exploite les lieux depuis plusieurs mois ne peut pas être assimilée sans examen à une personne qui a forcé une porte. Le désaccord ultérieur sur la durée du contrat, sur le renouvellement ou sur les loyers ne suffit pas, à lui seul, à établir l’infraction.
Cette distinction protège également le propriétaire. Une société locataire ne peut pas conserver indéfiniment les lieux en affirmant qu’un ancien échange de courriels vaut toujours autorisation. Si le bail est expiré, résilié ou valablement dénoncé, le bailleur peut engager une procédure civile et demander la restitution. Mais le conflit doit être porté devant le juge compétent avec les pièces du contrat, les notifications, les paiements et les éventuelles contestations. La procédure administrative ne doit pas devenir une expulsion accélérée destinée à éviter les règles du statut des baux commerciaux.
La jurisprudence rappelle que le juge des référés peut mettre fin à une occupation sans droit ni titre lorsqu’elle constitue un trouble manifestement illicite. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 5 octobre 2017, pourvoi n° 16-13.652, la décision publiée sur Légifrance relate qu’une occupation irrégulière d’un local, après disparition du titre invoqué, pouvait justifier une expulsion. Cette solution concerne la voie judiciaire et ne dispense pas de démontrer les faits. Elle ne signifie pas que toute contestation contractuelle est automatiquement un squat.
La Cour de cassation avait déjà indiqué, dans un arrêt de la chambre commerciale du 6 mars 2001, pourvoi n° 98-12.835, accessible sur Légifrance, que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures de remise en état nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Cette référence est utile pour comprendre le pouvoir du juge civil, mais elle ne permet pas au propriétaire de supprimer lui-même un droit d’occupation discuté.
À l’inverse, la Cour de cassation a aussi censuré une décision qui retenait une occupation illicite sans caractériser suffisamment la situation. Dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 11 avril 2019, pourvoi n° 15-10.828, la décision officielle rappelle que la seule affirmation d’une occupation ne suffit pas lorsque les faits sont contestés et que le trouble doit être établi. Pour une société menacée d’évacuation, ce point impose de demander la communication de l’arrêté, du constat et des éléments précis sur l’entrée dans les lieux.
La décision n° 2026-915 DC du Conseil constitutionnel, rendue le 14 août 2026 et publiée au Journal officiel sur Légifrance, ajoute une limite constitutionnelle. Le Conseil a admis que la procédure soit étendue aux locaux professionnels, mais il a relevé que l’occupant d’un local commercial, agricole ou professionnel pouvait être expulsé après vingt-quatre heures ou sept jours sans avoir été entendu ni mis en mesure de présenter ses observations. Il en a déduit que les dispositions « ne sauraient s’appliquer que dans le cas où l’occupant du local à usage commercial, agricole ou professionnel n’y a pas établi son domicile ».
Cette réserve est concrète. Un atelier, un commerce ou un bureau peut être utilisé parallèlement comme lieu de vie. La présence d’un matelas, d’effets personnels ou d’une cuisine ne suffit pas toujours à prouver un domicile, mais elle doit alerter. Le domicile est apprécié au regard d’une réalité de vie, de la stabilité de l’installation et des circonstances de l’occupation. La société doit documenter séparément son siège, son établissement et les éventuels lieux de résidence de ses dirigeants ou salariés. Le siège social inscrit au registre du commerce n’est pas automatiquement le domicile d’une personne physique.
La même réserve peut être invoquée par l’occupant personne physique, par une société qui héberge régulièrement un dirigeant ou un salarié, ou par toute personne qui justifie que le local est devenu son lieu de vie. Le débat ne se réduit pas à la propriété du local. Le droit de propriété du demandeur doit être concilié avec l’inviolabilité du domicile, le respect de la vie privée et les garanties minimales d’une mesure d’évacuation.
Une autre limite concerne le maintien après l’expiration d’un contrat de location. Le texte modifié vise le maintien consécutif à une introduction répondant aux critères prévus et traite aussi le maintien après un contrat de location de meublé de tourisme. Il ne transforme pas chaque fin de bail commercial en maintien pénal. En présence d’un bail professionnel ou commercial, il faut examiner le congé, la clause résolutoire, la dette locative, les paiements postérieurs, les échanges de renouvellement et les actes de cession. Une mise en demeure préfectorale obtenue sur une présentation incomplète peut être contestée.
Enfin, l’arrêté préfectoral ne règle pas nécessairement les questions financières. Il ne fixe pas toujours l’indemnité d’occupation, les dommages causés au local, les pertes de chiffre d’affaires, le sort des marchandises ou la responsabilité d’un ancien cocontractant. Ces demandes peuvent nécessiter une action civile distincte. La société doit donc préserver ses droits commerciaux, même lorsqu’elle se concentre d’abord sur l’urgence de l’évacuation.
II. Comment contester une mise en demeure et protéger l’activité de la société ?
A. Quelles pièces et quel recours préparer dès la notification préfectorale ?
La réception d’une mise en demeure ne doit pas être traitée comme une simple lettre de bailleur. Il s’agit d’un acte administratif susceptible de conduire à une intervention rapide de la force publique. Le dirigeant doit relever immédiatement la date et l’heure de notification, l’adresse exacte du local, l’identité de l’entreprise visée, le délai accordé, l’autorité signataire, les voies de recours mentionnées et la date prévue pour l’évacuation. Une erreur de société, de local ou de qualité peut avoir une incidence directe sur la légalité de la mesure.
La première réponse consiste à réunir le titre et la chronologie. Il faut rechercher le bail signé, les avenants, la convention de mise à disposition, la sous-location, l’acte de cession, les échanges sur la remise des clés, les quittances, les virements, les factures d’eau et d’électricité, l’assurance du local, les procès-verbaux d’assemblée, les courriers de congé et les décisions de justice déjà rendues. Une attestation d’immatriculation ou un extrait Kbis montre l’existence et le siège de la société ; il ne suffit pas, seul, à prouver le droit d’occuper un local.
La deuxième réponse porte sur l’entrée dans les lieux. Une société doit établir si elle a reçu les clés, signé un état des lieux, été autorisée par le propriétaire ou repris un fonds de commerce. Les procès-verbaux de commissaire de justice, les photographies datées, les alarmes, les registres d’accès, les courriels et les témoignages des voisins peuvent contredire une présentation d’effraction. Si le demandeur affirme une manœuvre ou une contrainte, il faut demander les éléments qui permettent de vérifier cette qualification : date d’entrée, porte forcée, plainte, identité des personnes présentes, constat et lien entre les faits et l’entreprise.
La troisième réponse concerne le domicile. Lorsque des personnes vivent dans le local, la société doit établir la réalité de cette occupation sans exposer inutilement des données personnelles. Les factures, courriers reçus, attestations, contrats d’assurance, inscriptions scolaires, éléments médicaux ou preuves de résidence peuvent être produits de façon proportionnée. Le but est de démontrer l’existence d’un domicile lorsque la réserve de la décision n° 2026-915 DC est invoquée, tout en protégeant les informations sans rapport avec le litige.
Le recours administratif doit être choisi en fonction de l’arrêté et du délai. L’article 38 renvoie aux articles L. 521-1 à L. 521-3 du Code de justice administrative et indique que l’introduction d’une requête en référé suspend l’exécution lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur. L’article L. 521-1 du Code de justice administrative permet de demander la suspension d’une décision administrative lorsque l’urgence le justifie et qu’un moyen est propre à créer un doute sérieux sur sa légalité. L’article L. 521-3 du même code concerne les mesures utiles en cas d’urgence.
La requête doit identifier l’arrêté contesté, exposer les faits, expliquer l’urgence et présenter des moyens lisibles. Parmi les arguments possibles figurent l’absence de plainte régulière, l’absence de constat réalisé par une personne habilitée, l’absence de manœuvre ou de contrainte lors de l’entrée, l’existence d’un titre d’occupation, l’erreur sur le local, l’erreur sur la personne morale, le défaut d’examen de la situation personnelle, l’absence de motivation suffisante du refus ou la méconnaissance de la réserve relative au domicile.
Il ne faut pas confondre les effets de la requête et l’issue du litige. La suspension vise à empêcher l’évacuation pendant l’examen de la contestation ; elle ne valide pas définitivement le bail et ne donne pas un droit nouveau sur le local. En parallèle, l’entreprise peut demander l’annulation de l’arrêté, déposer des observations auprès de la préfecture ou engager une discussion avec le propriétaire. Les courriels échangés dans l’urgence doivent rester factuels : reconnaître sans précaution une entrée forcée, une absence de droit ou une remise des clés peut affaiblir la défense.
L’avocat doit aussi vérifier le dossier de la plainte. Une plainte pour occupation frauduleuse ne vaut pas preuve automatique de l’infraction. Les faits peuvent être contestés devant l’autorité administrative et devant le juge pénal. L’article 315-1 vise une entrée ou un maintien dans des conditions précises. Un dirigeant ne doit pas conseiller à ses salariés de cacher des documents, de déplacer des biens ou de retourner dans les lieux pour créer une apparence de domicile. La préservation des preuves doit rester loyale.
La société doit enfin prévoir la continuité de son activité. Les contrats clients, commandes, données, stocks, machines, licences, dossiers comptables et archives doivent être sauvegardés de manière légale. Les salariés doivent savoir qui contacter si l’accès est interrompu. Les partenaires doivent recevoir une information limitée à ce qui est nécessaire. Cette organisation pratique ne remplace pas le recours, mais elle permet de chiffrer l’urgence et le préjudice : arrêt de production, impossibilité d’expédier, perte de marchandises, pénalités contractuelles ou interruption d’un service essentiel.
B. Que faire si l’entreprise dispose d’un bail, si le préfet refuse ou si la procédure civile devient nécessaire ?
Lorsque l’entreprise a un titre d’occupation, la contestation doit revenir au contrat et au droit de l’expulsion civile. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution pose le principe suivant : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » L’article 38 constitue une procédure spéciale, mais son utilisation ne dispense pas de respecter ses propres conditions.
Dans un litige locatif classique, le bailleur peut demander au juge des référés de faire cesser un trouble ou d’ordonner une mesure provisoire. L’article 834 du Code de procédure civile permet, en cas d’urgence, d’ordonner les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse. L’article 835 du même code autorise le juge à prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Pour l’entreprise occupante, la défense consiste souvent à montrer que le trouble n’est pas manifeste. Il faut produire le contrat, expliquer les clauses litigieuses, établir les paiements et démontrer les démarches entreprises pour régulariser. La société peut solliciter un délai pour déplacer son activité si une résiliation est finalement jugée valable, contester le montant d’une indemnité d’occupation, demander la restitution d’un dépôt de garantie ou faire constater que le bail n’a pas été régulièrement résilié. La réponse dépendra de la forme du contrat et de la situation du fonds.
La société doit aussi identifier le bon interlocuteur. Le propriétaire d’un immeuble n’est pas toujours le bailleur signataire ; une SCI, une société d’exploitation, un usufruitier, un administrateur judiciaire ou une société de gestion peuvent intervenir à des titres différents. La demande d’évacuation doit être rattachée au droit invoqué par son auteur. Une erreur sur la qualité du demandeur ou sur l’identité de l’occupant peut justifier une contestation, surtout lorsque plusieurs sociétés du même groupe utilisent des locaux voisins.
Le droit de propriété reste néanmoins un fondement sérieux pour demander la restitution. L’article 544 du Code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Ce droit permet au propriétaire de récupérer son local lorsque le titre d’occupation a réellement disparu. Il ne permet pas de violer les règles de procédure ou de se faire justice soi-même.
Les dommages économiques doivent être documentés séparément. L’article 1240 du Code civil énonce : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le propriétaire peut chiffrer la perte de loyers, les dégradations, les frais de sécurisation et l’impossibilité de relouer. L’entreprise occupante peut, selon les faits, demander réparation si une évacuation irrégulière lui a causé une perte d’exploitation, une destruction de stocks, une atteinte à son activité ou une rupture fautive de ses relations contractuelles.
Une société qui reçoit un refus préfectoral doit lire précisément les motifs. Le silence, un motif stéréotypé ou une réponse qui ne traite pas les pièces importantes peuvent nourrir un recours. À l’inverse, un refus fondé sur l’absence de constat, l’absence de plainte ou l’existence d’un véritable contrat peut conduire à privilégier la voie civile. Il ne faut pas déposer une nouvelle demande identique sans corriger le dossier : la chronologie, les preuves d’entrée, la qualité du demandeur et l’usage du local doivent être clarifiés.
À Paris et en Île-de-France, l’urgence ne dispense pas de rattacher la procédure au territoire compétent. La demande administrative est adressée à la préfecture du département où se trouve le local. Une société qui exploite un établissement à Paris ne doit pas confondre le siège social situé dans un autre département avec le lieu de l’occupation. Pour le recours contre l’arrêté, la compétence du tribunal administratif dépend de l’autorité et du territoire concernés ; le dossier doit reprendre l’adresse exacte du local, la préfecture signataire et la date de notification. Pour une procédure civile, le tribunal judiciaire compétent doit également être déterminé à partir de la situation de l’immeuble et de la nature du litige.
Le dirigeant doit préparer une chronologie courte et vérifiable : date d’entrée, titre initial, paiements, premier désaccord, notification du congé ou de la résiliation, plainte, constat, mise en demeure, recours et conséquences sur l’activité. Cette chronologie permet d’éviter une erreur fréquente : répondre uniquement sur le droit de propriété alors que le litige porte sur l’existence du bail, ou répondre uniquement sur le bail alors que l’arrêté s’appuie sur une entrée par violence. Chaque fait important doit être associé à une pièce et à une personne capable de l’expliquer.
Les biens présents dans le local doivent être inventoriés. En cas d’évacuation régulière, le commissaire de justice et la force publique suivent les règles applicables au déplacement et à la conservation des meubles. L’entreprise ne doit pas organiser elle-même le transport des biens de l’occupant ni les vendre. De la même manière, si elle est elle-même menacée d’évacuation, elle doit demander que ses machines, marchandises et documents soient protégés et que leur sort soit constaté. Une photographie datée, un inventaire contradictoire et une assurance déclarée peuvent éviter un contentieux supplémentaire.
Une décision d’évacuation ne tranche pas nécessairement toutes les relations entre les sociétés. Après la récupération du local, il peut rester une action sur le bail, une demande d’indemnité, une contestation de charges, une demande de restitution de matériel ou un recours contre un dirigeant ayant pris une décision dommageable. La société doit réserver expressément ces demandes lorsqu’elle répond à l’urgence. La stratégie doit préserver à la fois la jouissance des lieux, la continuité de l’activité et les créances qui en découlent.
Conclusion
La loi du 18 août 2026 ouvre une voie administrative nouvelle pour les locaux commerciaux, agricoles et professionnels, mais elle ne crée pas un droit général d’évacuer une société en vingt-quatre heures. La préfecture doit recevoir une plainte, une preuve du droit invoqué et un constat d’occupation illicite ; elle doit statuer dans le cadre de l’article 38 et respecter la réserve constitutionnelle relative au domicile. Le délai de sept jours sera souvent applicable lorsque le local professionnel n’est pas le domicile du demandeur.
Pour l’entreprise menacée, la priorité est de qualifier l’occupation : intrusion frauduleuse, bail en cours, ancien locataire, sous-location, convention précaire ou conflit de propriété. Il faut réunir le titre, les preuves d’entrée et les éléments liés au domicile, puis demander sans attendre la suspension ou l’annulation de l’arrêté lorsque les conditions ne sont pas réunies. Si le conflit relève du bail, le référé civil et les règles de l’expulsion judiciaire restent les instruments adaptés. Une réponse rapide, documentée et proportionnée protège l’activité sans exposer le dirigeant à une reprise de force ou à une destruction de preuves.
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