Clause résolutoire du bail d’habitation : le délai de six semaines ne se traite pas de la même manière selon la date du contrat
I. Le décret du 6 juillet 2026 organise une mise à jour des contrats types
A. Une clause résolutoire désormais intégrée au modèle réglementaire
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types applicables aux logements loués à usage de résidence principale. Le texte concerne les locations nues, les locations meublées et les colocations conclues avec un bail unique. Il ne crée pas, à lui seul, une nouvelle procédure d’expulsion. Il met en cohérence le modèle contractuel avec les modifications déjà apportées à la loi du 6 juillet 1989.
Le décret présente une portée pratique importante pour les bailleurs, les administrateurs de biens et les locataires. Son article 1er remplace notamment le VIII des annexes du décret du 29 mai 2015. Le nouveau modèle prévoit que le contrat est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. La clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, texte officiel
Cette rédaction reprend la règle issue de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Elle vise le défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Elle vise également le non-versement du dépôt de garantie. La clause conserve donc une fonction précisément définie, distincte des autres manquements pouvant justifier une résiliation judiciaire.
La Cour de cassation a rappelé, dans son avis du 13 juin 2024, que le nouveau délai ne réécrit pas automatiquement les contrats antérieurs. Elle énonce : « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » Avis de la Cour de cassation, 13 juin 2024, n° 24-70.002
Cette affirmation commande la lecture du décret de 2026. Le modèle actualisé concerne les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Le bailleur ne doit donc pas confondre la publication d’un nouveau modèle avec une modification générale des baux déjà signés. Le contrat demeure le premier document à examiner avant toute délivrance d’un commandement.
Le décret ajoute aussi des mentions relatives à la servitude de résidence principale, lorsque le logement est soumis à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme. Il autorise en outre la mention facultative du numéro de téléphone portable des parties. Ces ajouts ne modifient pas le régime principal du commandement de payer. Article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme
La clause résolutoire demeure ainsi une stipulation encadrée par la loi. Elle ne dispense jamais le bailleur de faire délivrer un commandement de payer. Elle ne permet pas davantage une expulsion sans décision judiciaire lorsque l’occupant ne quitte pas volontairement les lieux. La formule « résiliation de plein droit » décrit l’effet de la clause, mais ne supprime pas l’intervention du juge.
B. Une entrée en vigueur différenciée selon la nature de la modification
L’article 3 du décret distingue deux dates d’entrée en vigueur. L’article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. L’article 2, consacré à certaines adaptations du livre VIII du code de la construction et de l’habitation, entre en vigueur le 1er janvier 2027. Article 3 du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026
La référence au renouvellement doit être prise au sérieux. Un contrat qui se poursuit par tacite reconduction ne doit pas être traité comme un contrat nouveau sans examiner la qualification exacte de l’opération. L’avis Civ3 du 13 juin 2024 a précisément distingué le bail en cours du contrat conclu, tacitement reconduit ou renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.
La Cour indique : « Il résulte du jugement que le bail objet du litige n’a été ni conclu ni tacitement reconduit ou renouvelé postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. » Avis Civ3, 13 juin 2024, n° 24-70.002
Cette phrase ne tranche pas toutes les situations contractuelles futures. Elle montre toutefois que la date et la nature de l’événement contractuel déterminent le droit applicable. Une simple continuité matérielle de l’occupation ne suffit pas à caractériser une nouvelle convention. L’analyse doit porter sur les stipulations, la reconduction et le renouvellement effectivement intervenus.
Le bailleur doit donc établir une chronologie complète. Il doit identifier la date de signature, la date de prise d’effet, les éventuels renouvellements, les avenants et la date du commandement de payer. Il doit ensuite comparer la clause résolutoire du bail avec la rédaction légale applicable. Cette méthode évite de substituer une date théorique à la date juridiquement pertinente.
L’avis précise également que les questions relatives à un contrat tacitement reconduit ou renouvelé après l’entrée en vigueur de la loi ne commandaient pas l’issue du litige soumis à la Cour. Il en résulte une prudence nécessaire. Le nouveau modèle du 1er octobre 2026 doit être appliqué aux contrats qu’il vise, mais son application ne transforme pas tous les baux antérieurs.
En conséquence, l’utilisation d’un formulaire actualisé ne suffit pas à déterminer le délai applicable à une dette ancienne. Le contenu du contrat signé, la date de sa conclusion et la qualification de son évolution restent déterminants. Le professionnel qui change son modèle doit conserver la traçabilité des versions remises et signées.
II. Le commandement de payer doit respecter le régime temporel du bail
A. Le bail en cours conserve la clause contractuelle applicable
L’avis du 13 juin 2024 constitue le point de référence pour les baux en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. La Cour formule une réponse négative à l’idée d’une réduction automatique du délai contractuel. Elle retient que les stipulations demeurent gouvernées par la loi applicable au jour de la conclusion du bail.
La motivation est explicite : « Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours. » Avis Civ3, 13 juin 2024, n° 24-70.002
La Cour ajoute que ces contrats « demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail ». Même avis, n° 24-70.002 Cette solution interdit de considérer que la seule entrée en vigueur d’un délai plus court rend la clause ancienne automatiquement conforme au nouveau délai.
La conséquence pratique est simple, mais elle exige une lecture attentive. Si le bail en cours prévoit deux mois, le commandement doit tenir compte de cette stipulation lorsque le contrat relève du régime identifié par l’avis. Le bailleur ne peut pas choisir le délai de six semaines uniquement parce qu’il figure désormais dans le modèle réglementaire.
Par ailleurs, la présence d’une clause erronée dans un modèle ancien n’autorise pas une analyse mécanique. Il faut vérifier si la clause est antérieure ou postérieure à la réforme législative. Il faut aussi déterminer si une disposition impérative imposait déjà le délai de six semaines au moment de la conclusion ou du renouvellement du contrat.
La Cour rappelle le texte ancien en ces termes : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Avis Civ3, 13 juin 2024, n° 24-70.002
Elle reproduit ensuite la rédaction nouvelle : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. » Avis Civ3, 13 juin 2024, n° 24-70.002
La différence entre les deux formulations confirme que le raisonnement porte sur le droit transitoire. Le délai de six semaines n’est pas seulement une indication administrative. Il détermine la date à laquelle la clause peut produire effet, avec des conséquences directes sur la demande de constat de résiliation et sur la dette locative.
Le commandement doit donc mentionner un délai cohérent avec la clause opposable. Or, une erreur de délai peut affecter la stratégie contentieuse, la date de saisine du juge et la possibilité de solliciter une suspension. La prudence commande de retenir la clause contractuelle lorsque l’avis impose de la préserver, sans généraliser cette solution à des contrats différents.
B. Les contrats conclus ou renouvelés après la réforme imposent une vérification nouvelle
À compter du 1er octobre 2026, le modèle actualisé doit être utilisé pour les contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date. Le bailleur doit faire apparaître la clause résolutoire conforme au délai légal de six semaines. Cette exigence vise les locations nues, meublées et colocations à bail unique entrant dans le champ du décret.
La clause nouvelle prévoit : « Cette clause ne produit effet que six semaines après la date d’un commandement de payer demeuré infructueux. » Décret n° 2026-596, annexe modifiée La formulation rattache le délai à la date du commandement. Le professionnel doit donc contrôler la date de délivrance et la computation, sans confondre cette période avec le délai séparé de notification de l’assignation.
Le nouveau modèle couvre le défaut de paiement des charges aux termes convenus. Il couvre aussi le non-versement du dépôt de garantie. Ces manquements doivent être distingués dans le décompte. Un commandement imprécis ou dépourvu de ventilation peut compliquer l’appréciation de la dette et la vérification du caractère infructueux de l’acte.
Le décret conserve en revanche un régime particulier pour certaines clauses facultatives. L’assurance des risques locatifs peut relever d’un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux. Les troubles de voisinage supposent une décision de justice passée en force de chose jugée. La servitude de résidence principale appelle encore une mise en demeure conforme au code de l’urbanisme.
Cette diversité interdit de parler d’un délai unique applicable à toute résiliation de bail. Le délai de six semaines concerne principalement les impayés et le dépôt de garantie. Il ne remplace pas les délais ou conditions propres à l’assurance, aux troubles de voisinage ou à l’usage contraire à une servitude de résidence principale.
L’avis Civ3 rappelle le caractère central du commandement : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. » Avis Civ3, 13 juin 2024, n° 24-70.002 La mention du délai n’est donc pas une information secondaire dans la procédure.
Le bailleur doit également distinguer l’acquisition de la clause et l’expulsion. Même lorsque le délai est expiré, le juge doit être saisi si le locataire demeure dans les lieux. Le juge vérifie la régularité du commandement, la réalité de la dette, la date d’expiration et les conditions procédurales applicables à la demande.
À cet égard, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise plusieurs formalités entourant la demande d’expulsion. La notification de l’assignation au représentant de l’État et l’information des organismes compétents répondent à une logique distincte du délai laissé pour payer. Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Dès lors, un dossier conforme suppose une vérification en plusieurs temps. Il faut d’abord qualifier le contrat. Il faut ensuite identifier la rédaction applicable. Il faut enfin contrôler l’acte de commandement et les formalités postérieures. L’actualisation du modèle contractuel ne dispense pas de ces vérifications individuelles.
La période comprise entre la publication du décret et son entrée en vigueur appelle une organisation documentaire particulière. Les bailleurs peuvent préparer leurs nouveaux modèles, mais ils doivent distinguer cette préparation de la conclusion effective d’un contrat. Une version signée avant le 1er octobre 2026 ne devient pas rétroactivement une version régie par le modèle publié en juillet.
Cette distinction concerne également les mandats de gestion. Le gestionnaire doit pouvoir démontrer la version du contrat remise au locataire, la date de signature et les éventuelles modifications ultérieures. Une archive fiable permet de déterminer si le délai de deux mois ou celui de six semaines doit être mentionné dans le commandement.
Le renouvellement doit être documenté avec la même rigueur. Un avenant qui modifie seulement le montant du loyer ne produit pas nécessairement les mêmes effets qu’un renouvellement juridiquement caractérisé. L’analyse ne peut donc pas reposer sur la seule date d’un document comptable ou sur l’émission d’un nouvel avis d’échéance.
Le bailleur doit ensuite rapprocher le décompte de la clause invoquée. Les sommes réclamées doivent être exigibles, identifiables et rattachées aux obligations visées par la clause résolutoire. Le dépôt de garantie, les loyers et les charges peuvent relever d’un même mécanisme, mais leur présentation doit rester suffisamment claire pour que le locataire puisse régulariser sa situation.
Le locataire dispose ainsi d’un moyen concret de contrôler le commandement. Il peut comparer la date de l’acte avec la date de signature du bail. Il peut vérifier la clause reproduite, le montant réclamé et le délai indiqué. Il peut également contester les sommes qui ne seraient pas justifiées ou qui ne correspondraient pas aux stipulations contractuelles.
Le juge apprécie ensuite la régularité de l’ensemble du processus. Une clause résolutoire ne fonctionne pas isolément du contrat. Elle doit être invoquée conformément à sa rédaction et dans les limites de la loi. Le commandement doit permettre d’identifier l’obligation inexécutée et de comprendre le délai offert pour remédier à l’impayé.
Le décret ajoute, dans certaines hypothèses, une référence à la résidence principale. Cette innovation ne doit pas être confondue avec la clause résolutoire pour impayés. Elle concerne des logements soumis à une servitude particulière et suppose le respect des conditions prévues par le code de l’urbanisme. Article L. 481-4 du code de l’urbanisme
Le professionnel doit donc éviter les modèles qui réunissent plusieurs causes de résiliation sans distinguer leurs délais. Une clause relative à l’assurance, une clause relative aux troubles de voisinage et une clause relative à la résidence principale n’obéissent pas au même régime. La clarté contractuelle réduit le risque d’une confusion lors de la délivrance de l’acte.
Cette exigence de précision est cohérente avec l’objectif de prévention des expulsions. Le délai laissé au locataire doit lui permettre de connaître sa dette et d’envisager une régularisation. Le bailleur, de son côté, doit pouvoir établir que le délai prévu par le contrat et la loi a effectivement couru jusqu’à son terme.
L’avis Civ3 conserve une portée directrice sur cette méthode. Il précise que les stipulations des baux en cours restent encadrées par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. Avis de la Cour de cassation, 13 juin 2024, n° 24-70.002 Cette règle protège la cohérence du droit transitoire et interdit une modification unilatérale du contrat par simple changement de formulaire.
En pratique, le dossier doit donc comporter le bail initial, les avenants, les justificatifs du renouvellement, le décompte actualisé, le commandement et les preuves de sa délivrance. Il doit aussi contenir les documents relatifs aux notifications exigées avant l’audience. Cette conservation facilite le débat judiciaire et limite les contestations portant sur la chronologie.
Le choix du délai ne doit jamais être fondé sur la seule date de publication d’un article de presse ou d’une fiche pratique. Les commentaires peuvent signaler une difficulté, mais la réponse doit être recherchée dans le texte officiel et dans la décision rendue par la Cour. Décision officielle de la Cour de cassation, n° 24-70.002
Cette approche permet aussi d’éviter une erreur fréquente dans les procédures locatives. Le délai de six semaines du commandement ne doit pas être additionné ou confondu avec les délais de convocation, de notification administrative ou d’examen de la situation sociale. Chaque délai possède son point de départ et sa finalité propres.
Une stratégie contentieuse sérieuse doit enfin intégrer les paiements intervenus après la délivrance du commandement. Le règlement partiel, le versement d’une aide ou la contestation d’une charge peuvent modifier le montant de la dette sans effacer nécessairement les effets de l’acte. Le juge devra alors apprécier les sommes restant dues et la portée des régularisations intervenues.
Le calendrier doit être actualisé à chaque étape. Une régularisation avant l’expiration du délai peut empêcher l’acquisition de la clause pour la dette concernée. Une régularisation postérieure peut encore influer sur les demandes accessoires, les délais accordés et les modalités d’exécution. La décision judiciaire doit donc être préparée à partir d’un état financier daté, vérifiable et contradictoire.
Cette discipline est d’autant plus utile que les contrats peuvent circuler entre plusieurs intervenants. Le propriétaire, le mandataire, le commissaire de justice et le conseil doivent travailler sur les mêmes pièces. Une divergence entre le bail archivé et le modèle utilisé dans l’acte peut créer une contestation inutile sur le délai réellement applicable.
La Cour conclut son avis par cette formule : « Il doit donc être répondu négativement à la première question, ce qui rend sans objet la deuxième. » Avis Civ3, 13 juin 2024, n° 24-70.002 Cette conclusion rappelle que la réponse transitoire dépendait de la question précisément posée, et qu’elle ne justifie pas une application indifférenciée à toutes les hypothèses.
Conclusion
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 rend plus lisible le contrat type de location à compter du 1er octobre 2026. Il ne transforme cependant pas les baux anciens en contrats nouveaux. Le délai de six semaines doit être appliqué selon la date et la qualification du contrat, en tenant compte de l’avis Civ3 n° 24-70.002.
Or, la sécurité du bailleur dépend moins de l’utilisation d’un formulaire récent que de la concordance entre le bail signé, le commandement délivré et la procédure engagée. En conséquence, chaque dossier d’impayé doit faire l’objet d’une analyse chronologique. Par ailleurs, la clause résolutoire ne dispense jamais de la saisine du juge lorsque l’occupant refuse de libérer les lieux.
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