I. Le régime de l’autorisation de sous-location : la prohibition de principe et le concours du bailleur
La sous-location du bail commercial combine une prohibition de principe et un mécanisme d’autorisation organisé par le statut. L’article L. 145-31 du code de commerce dispose que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. Ce texte soumet la sous-location à une double source d’autorisation, contractuelle ou conventionnelle. Les juges du fond contrôlent l’existence et la portée de cette autorisation. La jurisprudence rendue depuis 2023 précise d’une part le contenu de l’autorisation. Elle détermine d’autre part la formalité du concours du bailleur à l’acte, dont l’omission entraîne des sanctions spécifiques.
A. La prohibition de la sous-location et la portée de l’autorisation du bailleur
La prohibition édictée par l’article L. 145-31 du code de commerce pèse sur toute sous-location totale ou partielle. La dénomination donnée par les parties à leur convention ne la fait pas échapper au statut. La cour d’appel de Paris s’est prononcée dans un arrêt du 22 février 2024 (CA Paris, 22 février 2024, n° 20/03539, courdecassation.fr). Le litige portait sur un bail consenti à la société A Juste Titres pour une activité de conseil à des éditions de presse. Ce bail était assorti « avec autorisation du bailleur à la sous-location totale ou partielle par le preneur à la société ABONN’ESCIENT ». Cette stipulation illustre la première modalité de l’autorisation, qui réside dans une clause du bail. Or, la Cour de cassation a rappelé que la sous-location autorisée conserve sa nature contractuelle propre. Le bailleur qui a consenti l’autorisation demeure étranger aux rapports entre le preneur et le sous-locataire. La cour d’appel en a déduit que le preneur pouvait se prévaloir des travaux réalisés conjointement avec sa sous-locataire. Le bailleur ne pouvait opposer l’inopposabilité du contrat de sous-location pour contester l’exécution de ses propres obligations.
L’autorisation peut également résulter d’un accord du bailleur postérieur à la conclusion du bail. La jurisprudence apprécie souverainement l’existence et l’étendue de cet accord. La cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 17 septembre 2024 (CA Besançon, 17 septembre 2024, n° 23/00756, courdecassation.fr), a ainsi relevé que « la société Défi Mode, en présence de la société Baumont, a consenti une sous-location partielle à la société VGM ». La sous-location portait sur une surface de cinq cent sept mètres carrés. Elle était consentie moyennant un loyer annuel de trente-quatre mille quatre cent soixante-seize euros hors taxes. La mention de la présence de la société Baumont, bailleresse, atteste le concours imposé par le statut. Dès lors, l’autorisation du bailleur constitue la condition de licéité de l’opération. La preuve de cette autorisation incombe au preneur qui l’invoque, qu’elle résulte d’une stipulation du bail ou d’un accord non équivoque.
La portée de l’autorisation dépend de son étendue, que les juges déterminent au regard des termes du bail. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 janvier 2026 (CA Paris, 29 janvier 2026, n° 22/19437, courdecassation.fr), a examiné un bail interdisant de sous-louer la totalité des locaux. Un courrier du bailleur avait autorisé la division de la boutique et la sous-location d’une partie seulement des lieux. La société preneuse avait consenti une sous-location portant sur l’intégralité du local à deux entités distinctes. Ces entités exerçaient des activités sans rapport avec la destination autorisée. La cour en a déduit que la sous-location totale réalisée excédait l’autorisation partielle consentie. Elle constituait une violation de la clause du bail. À cet égard, l’autorisation de sous-louer s’interprète strictement. Le preneur qui la dépasse s’expose aux sanctions attachées à la sous-location irrégulière. Parmi ces sanctions figure le refus de renouvellement pour motif grave et légitime.
La question de la sous-location dans le cadre d’un bail dérogatoire mérite une mention particulière. Elle éclaire la liberté contractuelle dont disposent les parties en dehors du statut. La cour d’appel d’Amiens, dans un arrêt du 11 juillet 2024 (CA Amiens, 11 juillet 2024, n° 21/04492, courdecassation.fr), a rappelé que « l’adoption d’un bail dérogatoire permet la sous-location et également par le biais d’un sous-bail dérogatoire et en l’espèce cette possibilité de sous-location était expressément prévue ». Le bail dérogatoire, soustrait aux règles protectrices du statut, laisse au preneur la faculté de sous-louer les lieux. La sous-location conclue dans ce cadre peut elle-même emprunter la forme dérogatoire. Or, la cour a également souligné que la résiliation du bail principal entraîne celle du sous-bail. Cette solution consacre la dépendance de la sous-location à l’égard du contrat principal. Elle relève de la maxime selon laquelle l’accessoire suit le principal.
B. Le concours du bailleur à l’acte et la sanction de son omission
Le concours du bailleur à l’acte de sous-location constitue la seconde formalité du régime institué par l’article L. 145-31 du code de commerce. Ce texte dispose qu’en cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. La jurisprudence récente a élevé cette formalité au rang de condition substantielle de la sous-location. Son omission caractérise une faute du preneur. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 29 janvier 2026 précité (CA Paris, 29 janvier 2026, n° 22/19437, courdecassation.fr), a jugé que « contrairement à ce que soutient la société RY, l’autorisation de sous-louer consentie par le bailleur ne la dispensait pas d’appeler ce dernier à concourir à l’acte, en absence de disposition contraire dans le contrat de bail ». La connaissance qu’avait le bailleur de l’intention du preneur de sous-louer ne supplée pas la formalité du concours. Son inaction prolongée ne la supplée pas davantage. La cour a ajouté que la sous-location consentie sans le concours du bailleur constitue une infraction instantanée et irréversible. Elle a retenu que « l’infraction ainsi caractérisée est instantanée et irréversible ».
La cour d’appel de Paris a explicité la finalité de cette formalité dans un arrêt du 6 mars 2025 (CA Paris, 6 mars 2025, n° 22/18468, courdecassation.fr). Elle a jugé que « l’appel du bailleur à concourir à l’acte de sous-location constitue une formalité substantielle en ce qu’elle est destinée à lui permettre de prendre connaissance des conditions de la sous-location consentie et de s’assurer de leur conformité au bail principal ». Le concours du bailleur remplit ainsi une fonction d’information. Il permet au propriétaire de vérifier la conformité de la sous-location aux stipulations du bail. Il lui permet le cas échéant d’exercer l’action en réajustement du loyer principal. Dans cette affaire, le bail autorisait la sous-location partielle à certaines conditions. Le bailleur devait être appelé à l’acte, et les sous-locataires devaient s’obliger solidairement avec le preneur. Le preneur avait conclu des conventions de mise à disposition avec deux avocats et une société. Il n’avait pas appelé le bailleur à concourir aux actes. La cour a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, la mise en demeure étant demeurée infructueuse. Elle a condamné le preneur à restituer les sous-loyers perçus.
La sanction de l’omission du concours ne se limite pas à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle peut également fonder le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime. Le preneur est alors privé de son droit à indemnité d’éviction. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 29 janvier 2026 précité, a retenu deux motifs graves et légitimes distincts. La sous-location totale non autorisée constituait le premier motif. L’absence de concours du bailleur à l’acte constituait le second motif. Ces motifs justifiaient le refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce. Le preneur avait en outre refusé de communiquer les actes de sous-location malgré des demandes réitérées. Il avait privé le bailleur de la possibilité d’exercer l’action en réajustement du loyer. La cour a jugé que la faute commise caractérise le motif grave et légitime. L’occupante est devenue débitrice d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
Le sort des sous-loyers perçus par le preneur qui a sous-loué sans autorisation mérite enfin d’être précisé. La jurisprudence consacre au profit du propriétaire un droit d’accession sur les fruits de la sous-location. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 6 mars 2025 précité (CA Paris, 6 mars 2025, n° 22/18468, courdecassation.fr), a rappelé que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». Le preneur, auteur de la sous-location non autorisée, ne peut invoquer sa bonne foi pour conserver les sous-loyers. La possession de mauvaise foi ne fait pas les fruits siens au sens de l’article 549 du code civil. La cour a ainsi condamné le preneur à restituer la somme de quatre-vingt-huit mille deux cents euros. Cette somme correspondait au montant total des sous-loyers perçus. En conséquence, la sous-location irrégulière est doublement sanctionnée. Elle l’est par la résiliation ou le refus de renouvellement d’une part. Elle l’est par la restitution des sous-loyers d’autre part.
II. La qualification de la convention et le réajustement du loyer principal
Le contentieux de la sous-location oppose fréquemment le bailleur au preneur sur la qualification des conventions conclues avec des tiers. Il porte également sur les conditions d’exercice de l’action en réajustement du loyer principal. La jurisprudence de la troisième chambre civile et des cours d’appel, rendue entre 2023 et 2026, délimite une frontière essentielle. Elle distingue la sous-location de la mise à disposition d’espaces avec services. Elle définit par ailleurs le régime procédural et la prescription de l’action en réajustement. Cette action est fondée sur l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.
A. La distinction de la sous-location et de la mise à disposition d’espaces avec services
La qualification de sous-location suppose la réunion des éléments du louage de chose définis à l’article 1709 du code civil. Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix. Le développement des espaces de travail partagés a conduit les juges à tracer une frontière entre ces montages et la sous-location. Seule la sous-location ouvre au bailleur l’action en réajustement du loyer. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé le critère décisif dans un arrêt de principe du 27 juin 2024 (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.046, pourvoi joint n° 22-22.823, publié au Bulletin, courdecassation.fr). La Cour a jugé que « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients ». Cet arrêt, rendu sur pourvois joints, consacre une analyse de la redevance globale qui commande la qualification de l’ensemble conventionnel.
Les faits de l’espèce opposaient la société civile immobilière Le Pont Thomas, bailleresse, à la société Modulobox, locataire. La locataire avait conclu avec des tiers des contrats intitulés prestations de services et mises à disposition de bureaux. La bailleresse, alléguant des sous-locations irrégulières, avait assigné la locataire en réajustement du loyer principal. La cour d’appel de Rennes avait retenu la qualification de sous-location. Elle avait relevé que les contrats mentionnaient précisément le numéro et la surface des bureaux. Ils prévoyaient une contrepartie financière fixée en fonction de la superficie. Les entreprises disposaient d’un accès permanent, et la durée était fixée à un mois. Or, la Cour de cassation a cassé l’arrêt. La redevance fixée globalement rémunérait indissociablement la mise à disposition de bureaux équipés et des prestations de services spécifiques. La cour d’appel avait donc, par des motifs impropres, caractérisé des contrats de sous-location. La cassation a été étendue aux chefs du dispositif faisant droit à la demande en réajustement du loyer. Ces chefs se rattachaient à la qualification retenue par un lien de dépendance nécessaire, en application de l’article 624 du code de procédure civile.
La cour d’appel de Paris a appliqué les mêmes critères dans son arrêt du 6 mars 2025 précité (CA Paris, 6 mars 2025, n° 22/18468, courdecassation.fr). Elle a examiné des conventions conclues par une société d’expertise comptable avec deux avocats et une société. Ces conventions, intitulées mises à disposition de locaux, stipulaient qu’elles n’incluaient aucun service. Elles étaient conclues pour une durée indéterminée, sans pouvoir excéder la durée du bail principal. Le preneur soutenait avoir fourni des prestations telles que l’usage d’une ligne téléphonique. Les attestations produites étaient rédigées en termes strictement identiques. Elles étaient conformes aux motifs d’un arrêt antérieur cité par le preneur. La cour les a jugées sujettes à caution, dès lors que ces prestations n’étaient pas contractuellement prévues. Elle en a déduit que les conventions constituaient des contrats de sous-location. La mise à disposition de locaux nus en constituait l’objet principal. À cet égard, la mention du terme de mise à disposition ne lie pas le juge. Le juge recherche la substance de la convention au-delà de son intitulé.
La qualification de la convention emporte des conséquences directes sur les prérogatives du bailleur. La sous-location ouvre au propriétaire l’action en réajustement du loyer prévue à l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce. Cette action suppose que le loyer de la sous-location soit supérieur au prix de la location principale. La mise à disposition d’espaces avec services échappe à la qualification de sous-location. Elle ne permet pas au bailleur d’exiger une telle augmentation. La troisième chambre civile l’a expressément jugé dans l’arrêt du 27 juin 2024. Elle a relevé qu’une convention de mise à disposition d’espaces ne peut être qualifiée de sous-location. Une telle convention prévoit un prix correspondant à une jouissance limitée et à des prestations assurées par le locataire principal. Elle ne permet donc pas au bailleur de demander le réajustement du loyer principal. En conséquence, la frontière tracée par la jurisprudence protège les opérateurs de l’immobilier d’entreprise. Elle préserve néanmoins l’action du bailleur lorsque la convention porte en substance sur la mise à disposition des locaux.
B. L’action en réajustement du loyer : la prescription biennale et la procédure applicable
L’action en réajustement du loyer, fondée sur l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce, permet au bailleur d’exiger une augmentation correspondante du loyer principal. Cette augmentation suppose que le loyer de la sous-location soit supérieur au prix de la location principale. Le mécanisme procédural de cette action est précisé par l’article L. 145-56 du code de commerce. Ce texte renvoie aux règles fixées par décret en Conseil d’État. L’article R. 145-23 du même code organise la répartition des compétences entre le juge des loyers commerciaux et le tribunal judiciaire. La troisième chambre civile a rappelé dans un arrêt du 6 juillet 2023 (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-16.465, courdecassation.fr) que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix du bail ». Dans cette affaire, la bailleresse reprochait aux locataires de pratiquer des sous-locations irrégulières. Elle avait saisi le tribunal judiciaire de demandes en résolution du bail et en expulsion. Elle avait formé, à titre accessoire, une demande en augmentation du loyer sur le fondement de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.
La cour d’appel de Basse-Terre avait déclaré irrecevables ces demandes accessoires. Elle avait estimé que la procédure sur mémoire devant le juge des loyers commerciaux n’avait pas été respectée. La Cour de cassation a cassé l’arrêt en jugeant que « la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail étant la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux ». Il en résulte que le tribunal judiciaire, saisi d’une demande principale relevant de sa compétence, peut se prononcer accessoirement sur la demande en réajustement du loyer. Il statue selon la procédure contentieuse de droit commun, sans saisine préalable du juge des loyers commerciaux. Cette solution facilite l’exercice de l’action en réajustement. Le bailleur peut désormais la former à titre accessoire dans le cadre d’une instance contentieuse plus large. Il peut notamment la former lorsqu’il poursuit en parallèle la résiliation du bail.
L’action en réajustement du loyer est soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce. Ce texte dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans. Le point de départ de cette prescription a été précisé par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 5 juillet 2023 (CA Paris, 5 juillet 2023, n° 20/04690, courdecassation.fr). La cour a jugé que « la communication des conditions de sous location au bailleur principal faite en application de l’article L145-31 constitue le point de départ de la prescription biennale de l’action en réajustement du loyer du bail principal, s’il n’y a pas eu de modification ultérieure des conditions du sous-bail relatives au loyer ». Dans cette affaire, la bailleresse avait été informée des conditions des sous-baux par des lettres recommandées. Ces lettres avaient été transmises par le conseil du preneur. La cour a jugé que la prescription biennale avait commencé à courir à compter de ces communications. L’action en réajustement, introduite plus de deux ans après la connaissance des conditions, a été déclarée irrecevable comme prescrite.
La jurisprudence précise en outre que la cession du sous-bail, à conditions inchangées, ne fait pas courir un nouveau délai de prescription. La cour d’appel de Paris, dans le même arrêt du 5 juillet 2023, a jugé que la cession d’un sous-bail ne fait pas courir un nouveau délai. Cette solution suppose que les conditions du sous-bail demeurent inchangées. Les bailleresses, qui avaient connaissance du sous-bail depuis le 20 avril 2016, disposaient d’un délai de deux ans expirant le 20 avril 2018. Seule une modification ultérieure des conditions du sous-bail relatives au loyer ferait courir un nouveau délai. Ce délai courrait à compter de la connaissance de cette modification. Par ailleurs, le texte n’impose pas d’appeler le propriétaire en cas de cession du contrat de sous-location. La cession ne constitue pas une nouvelle sous-location soumise à la formalité du concours. Or, le bailleur conserve la faculté de démontrer que les conditions réelles de la sous-location diffèrent de celles communiquées. Il peut ainsi faire échec à la prescription ou agir en réparation du préjudice causé par la dissimulation.
La question de la charge de la preuve des conditions de la sous-location a été tranchée dans le sens d’une exigence de production des actes par le preneur. La cour d’appel de Paris, dans l’arrêt du 29 janvier 2026 précité (CA Paris, 29 janvier 2026, n° 22/19437, courdecassation.fr), a toutefois rejeté la demande indemnitaire de la bailleresse. La bailleresse se prévalait de la perte d’une chance d’obtenir le réajustement du loyer. La cour a relevé que les courriers adressés au preneur ne comportaient aucune sommation de produire les actes de sous-location. Aucune demande en ce sens n’avait été formée en justice. La cour a ajouté que la faute du preneur, qui n’avait pas appelé le bailleur à concourir aux actes, avait été sanctionnée par le refus de renouvellement. Il était donc inopérant pour le bailleur de soutenir que cette dissimulation l’avait privé d’une chance d’obtenir le réajustement. Le bailleur avait renoncé à cette action en mettant fin au bail. Cette solution invite le bailleur à user des instruments procéduraux à sa disposition. La sommation de produire les actes et l’action en réajustement doivent être exercées de manière coordonnée.
Conclusion
La jurisprudence rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime complet de la sous-location du bail commercial. Ce régime s’articule autour de l’article L. 145-31 du code de commerce et des textes qui lui font écho. La prohibition de principe de la sous-location sans autorisation du bailleur demeure le socle du dispositif. Sa portée est précisée par la jurisprudence relative à l’étendue de l’autorisation et à la formalité substantielle du concours. Or, l’arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024, publié au Bulletin, apporte une clarification majeure. Il exclut la qualification de sous-location lorsque le prix global rémunère indissociablement la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques. En conséquence, la frontière entre la sous-location et les conventions de mise à disposition commande directement l’ouverture de l’action en réajustement du loyer principal. La prescription biennale de cette action court à compter de la communication des conditions de la sous-location au bailleur. Dès lors, la sécurité juridique des parties suppose une rédaction rigoureuse des stipulations du bail relatives à la sous-location. Elle suppose l’identification précise de la portée de l’autorisation. Elle suppose la réalisation de la formalité du concours à chaque acte de sous-location. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la négociation des clauses de sous-location. Ils les accompagnent dans la conduite des actions en réajustement du loyer et dans la défense de leurs intérêts dans les contentieux de qualification et de résiliation.
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