La taxe foncière constitue, pour le propriétaire d’un local commercial, une charge fiscale récurrente dont le poids financier n’a cessé de s’accroître. Sa répartition entre le bailleur et le preneur relève, en principe, de la liberté contractuelle. Elle demeure toutefois soumise à la double réserve d’une stipulation expresse et du respect du cadre tracé par les articles L. 145-40-2 et suivants du code de commerce. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre 2023 et 2026, une série d’arrêts qui dessine un régime d’une grande rigueur.
À défaut de stipulation précise, la taxe foncière demeure à la charge du bailleur. Son paiement ne saurait donc être exigé du preneur, ni en référé ni au fond. Par ailleurs, lorsque le transfert a été valablement stipulé, il emporte une diminution de la valeur locative. Cette incidence s’étend jusqu’à la détermination de l’indemnité d’occupation statutaire. Ces solutions, récemment consacrées par des arrêts publiés au Bulletin, justifient une analyse approfondie de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Seront ainsi examinées les conditions du transfert de la taxe foncière (I), puis ses conséquences sur la valeur locative et sur les mécanismes de résiliation du bail (II).
I. La taxe foncière, une charge du bailleur dont le transfert au preneur suppose une stipulation expresse
A. Le principe de l’attribution légale de la taxe foncière au bailleur et l’insuffisance des clauses générales
La taxe foncière frappe la propriété immobilière et incombe, en principe, au propriétaire des locaux. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Celle-ci est déterminée notamment au regard des obligations respectives des parties. En ce sens, la troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 8 février 2024, que « sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur et que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative » (Civ. 3e, 8 février 2024, n° 22-24.268).
En l’espèce, la cour d’appel de Montpellier avait refusé d’appliquer un abattement. Elle avait retenu que le transfert de la taxe foncière au preneur était « couramment pratiqué dans le secteur ». Elle avait également relevé que les termes de comparaison de l’expert correspondaient à des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. Les usages du secteur ne sauraient, en effet, suppléer l’absence de stipulation expresse. Dès lors, le caractère répandu de la pratique de la refacturation ne prive pas le preneur de la diminution de la valeur locative résultant du transfert.
L’exigence d’une stipulation expresse s’apprécie avec une particulière sévérité lorsque la clause invoquée ne désigne pas nommément la taxe foncière. Un arrêt du 21 mai 2026 en administre une illustration topique. La clause litigieuse stipulait que le preneur acquitterait « les impôts et taxes de toute nature, ordinaires et extraordinaires auxquels ledit bateau peut et pourra être assujetti, pendant toute la durée du bail ». Le bailleur devait ainsi recevoir « toujours, net de toutes charges, le loyer ». Cette stipulation n’a pas été jugée suffisante pour mettre la taxe foncière à la charge du locataire (Civ. 3e, 21 mai 2026, n° 24-14.996). La Cour de cassation a relevé, sans dénaturation, « que cette clause ne stipulait pas expressément que les taxes foncières et redevances dues aux Voies navigables de France étaient mises à la charge de la locataire ». Elle en a déduit que celle-ci était fondée à demander le remboursement des sommes indûment payées à ce titre.
La même exigence commande l’interprétation des clauses énumérant les taxes récupérables. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la clause litigieuse mettait à la charge du preneur « l’ensemble des taxes et impôts afférents aux locaux loués et notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière en fonction de la superficie louée » (Civ. 3e, 25 janvier 2023, n° 21-17.985). La bailleresse soutenait que l’emploi du terme « notamment » conférait à la liste un caractère non limitatif. Les taxes d’urbanisme créées postérieurement devaient, selon elle, être également supportées par le preneur. Or, la Cour de cassation a validé la solution des juges du fond. Elle a retenu que « en l’absence de dispositions expresses, les taxes d’urbanisme ne pouvaient être imputées à la locataire ».
Cette jurisprudence s’inscrit dans le prolongement de la règle relative aux clauses dérogeant à la répartition légale des charges. La troisième chambre civile a expressément énoncé cette règle à propos des réparations, dans deux arrêts du 16 mars 2023. Elle a jugé que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur » (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-25.106 ; n° 21-25.107). La technique de l’interprétation restrictive des clauses de transfert trouve ainsi à s’appliquer avec la même force aux stipulations relatives aux impôts et taxes.
La sévérité du contrôle s’étend enfin à l’appréciation de la portée de la clause. Celle-ci doit viser le local donné à bail, et non le seul ensemble dans lequel il est situé. Un arrêt du 16 octobre 2025 illustre cette distinction, à l’occasion d’un litige relatif aux taxes foncières du local privatif (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 22-23.653). La clause litigieuse prévoyait que le preneur réglerait « sa quote-part de toutes les charges et taxes afférentes aux locaux ». Elle renvoyait au cahier des charges de l’association syndicale et au règlement de copropriété du centre commercial. La cour d’appel de Grenoble a retenu que cette stipulation était relative aux charges du centre commercial. Elle ne concernait pas les charges du local privatif lui-même. En conséquence, à défaut de stipulation précise, la locataire n’était pas redevable des taxes foncières afférentes au local loué.
La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement en référé. Elle a souligné que les demandes de la bailleresse « se heurtaient à l’existence d’une contestation sérieuse qu’il ne lui appartenait pas de trancher ». En conséquence, le commandement de payer délivré le 10 décembre 2020 n’a pu servir de fondement à une provision. Ce commandement, qui visait la clause résolutoire pour le paiement des taxes foncières, se heurtait à l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Aux termes de ce texte, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ». La portée de cet arrêt dépasse le seul référé. La contestation sérieuse constatée affecte en effet la validité du commandement de payer et, partant, l’acquisition de la clause résolutoire.
B. La charge de la preuve de la créance du bailleur et l’obligation de communication des justificatifs
Lorsque le transfert de la taxe foncière est valablement stipulé, le bailleur qui en réclame le remboursement demeure tenu d’établir sa créance. L’article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Or, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, que le bailleur « doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-14.982).
Le même arrêt précise les modalités de l’obligation de communication des justificatifs. Il est rendu au visa des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. La Cour de cassation juge que le bailleur « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ». La simple mise à disposition des factures, retenue par la cour d’appel de Versailles, est donc insuffisante. L’état récapitulatif annuel mentionné à l’article R. 145-36 du code de commerce n’épuise pas cette obligation.
Cette solution s’applique à l’ensemble des sommes imputées au preneur. Parmi celles-ci figurent expressément les « impôts, taxes et redevances », au nombre desquels la taxe foncière. En ce sens, l’état récapitulatif annuel, qui « inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges », doit être communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivante. À cet égard, le bailleur qui ne justifie pas du montant des dépenses encourues doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions. La Cour de cassation l’a jugé dans l’arrêt du 25 janvier 2023 précité, au visa des anciens articles 1134 et 1376 du code civil.
Le régime ainsi dégagé se combine avec le cadre législatif posé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Cette loi a introduit l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Ce texte impose à tout contrat de location de comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire ». Il ajoute que « le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée ».
En conséquence, la refacturation de la taxe foncière suppose désormais que la clause d’impôts la désigne expressément dans l’inventaire limitatif. À défaut, la créance du bailleur se trouve privée de fondement contractuel. Or, l’exigence d’une stipulation précise conserve l’essentiel de sa vigueur pour les baux conclus antérieurement au 5 novembre 2014. Les arrêts du 25 janvier 2023 et du 21 mai 2026 précités en témoignent, lesquels concernaient des baux conclus en 2009 et 2013. Par ailleurs, les clauses générales de répartition des taxes, fussent-elles rédigées en termes très larges, n’emportent pas transfert de la taxe foncière au preneur lorsqu’elles ne la visent pas expressément.
II. L’incidence du transfert de la taxe foncière sur la valeur locative et sur la clause résolutoire
A. Le transfert sans contrepartie, facteur de diminution de la valeur locative
Le transfert de la taxe foncière au preneur ne constitue pas une simple modalité de répartition des charges. Il modifie en réalité l’équilibre économique du bail. L’article R. 145-8 du code de commerce dispose que « les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». La taxe foncière figure au nombre des obligations incombant normalement au bailleur. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt du 8 février 2024 précité. Son transfert au preneur doit donc se traduire par un abattement sur le loyer.
La troisième chambre civile a récemment étendu cette règle à la détermination de l’indemnité d’occupation statutaire. Elle l’a fait dans un arrêt du 29 janvier 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-17.227). L’affaire opposait la société Decathlon France à sa bailleresse. Le litige portait sur l’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option, entre la date d’effet du congé avec offre de renouvellement et la libération des locaux. La cour d’appel de Grenoble avait jugé que « le bail a prévu que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, en plus du paiement des loyers ». Elle en avait déduit que « l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière ».
La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce. Elle a rappelé que l’indemnité d’occupation, due pour la période ayant précédé l’exercice du droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce. Elle doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 précité. En conséquence, « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire ».
L’arrêt du 29 janvier 2026 présente un double intérêt. Il confirme, d’une part, que le transfert de la taxe foncière sans contrepartie constitue un facteur de diminution de la valeur locative. Cette règle vaut tant pour la fixation du loyer du bail renouvelé que pour celle de l’indemnité d’occupation. Il précise, d’autre part, que l’indemnité d’occupation statutaire ne peut intégrer la charge de la taxe foncière lorsque celle-ci est déjà supportée par le preneur. À défaut, le bailleur percevrait une double indemnisation. Dès lors, la rédaction des baux mettant la taxe foncière à la charge du preneur doit être accompagnée d’une réflexion sur le niveau du loyer. Faute de quoi, le bailleur s’expose à une réduction de sa créance locative.
À cet égard, la jurisprudence antérieure avait déjà posé le principe d’un abattement au titre des « obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie ». L’arrêt du 8 février 2024 précité, rendu dans l’affaire de la société Besson chaussures, en témoigne. La spécificité de l’arrêt du 29 janvier 2026 tient à ce qu’il applique cette règle à l’indemnité d’occupation statutaire. Celle-ci trouve son fondement dans l’article L. 145-57 du code de commerce. La convergence de ces solutions révèle une construction d’ensemble. La taxe foncière demeure une charge du bailleur dont le transfert au preneur doit être neutralisé dans la détermination de toutes les sommes dues au titre de l’occupation des locaux.
B. L’impayé de taxe foncière à l’épreuve de la clause résolutoire et du congé
La taxe foncière impayée par le preneur expose celui-ci aux mécanismes de résiliation du bail. Leur mise en œuvre obéit toutefois à des conditions strictes. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Il ajoute que « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». La jurisprudence de la troisième chambre civile en déduit que la suspension des effets de la clause résolutoire suppose l’octroi préalable de délais de paiement.
Un arrêt du 25 mai 2023 illustre cette exigence à propos de la taxe foncière. Un commandement visant la clause résolutoire avait été délivré pour le paiement de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2015 (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-11.315). La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait suspendu les effets de la clause résolutoire. Elle avait dit qu’elle ne pourrait jouer, au regard de l’apurement complet de la dette par la locataire. Elle n’avait pourtant accordé aucun délai de paiement. La Cour de cassation a cassé cet arrêt, au visa de l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce. Elle a rappelé que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ». En statuant sans accorder de délais, la cour d’appel a violé le texte susvisé.
La portée de cette solution conditionne la stratégie des preneurs confrontés à un commandement fondé sur des impayés de taxes foncières. Or, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a substantiellement modifié l’article L. 145-41 du code de commerce. Elle subordonne désormais « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers » à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette exigence nouvelle s’applique aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi. Le preneur ne peut plus se contenter d’invoquer l’apurement de sa dette pour obtenir la suspension de la clause.
La jurisprudence rendue en 2025 illustre, par ailleurs, la complexité des mécanismes de compensation lorsque la taxe foncière est intégrée à l’arriéré locatif. Dans un arrêt du 22 mai 2025, un commandement avait été délivré pour le paiement des taxes foncières des années 2012 à 2015. Un arriéré de loyers s’y ajoutait, et la clause résolutoire avait été constatée acquise (Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-20.288). La locataire soutenait que la fixation rétroactive du loyer du bail renouvelé avait éteint sa dette par compensation. Ce loyer avait en effet été fixé à un montant inférieur à celui qu’elle avait acquitté. La Cour de cassation a rappelé que « l’effet extinctif de la compensation judiciaire des créances réciproques connexes est réputé s’être produit au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles ». Elle a censuré la cour d’appel de Douai pour avoir refusé de rechercher si les conditions fixées par le jugement ayant accordé les délais avaient été satisfaites par le jeu de la compensation.
La taxe foncière peut enfin être invoquée à l’appui d’un congé avec refus de renouvellement. Son exploitation suppose le respect des conditions de forme prévues par le statut. Un arrêt du 18 septembre 2025 a ainsi retenu que la bailleresse « n’avait pas satisfait aux conditions de forme de mise en œuvre d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction, ne justifiant pas avoir préalablement mis en demeure le preneur par acte extrajudiciaire de cesser l’inexécution invoquée en reproduisant les termes de l’article L. 145-27 du code de commerce » (Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 24-15.336). Le congé se fondait notamment sur le défaut de paiement des loyers, des charges et des taxes foncières. Il a ainsi été privé d’effet, et la bailleresse a été condamnée au paiement d’une indemnité d’éviction.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 confirme la rigueur du régime de la taxe foncière dans le bail commercial. Sa maîtrise est essentielle pour les bailleurs comme pour les preneurs. Les bailleurs doivent veiller à la rédaction d’une clause d’impôts précise, désignant expressément la taxe foncière. Cette clause doit être conforme à l’inventaire limitatif de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, sous peine de voir leur créance écartée en référé. Les preneurs doivent, quant à eux, être attentifs à l’incidence du transfert de la taxe foncière sur la valeur locative. Cette incidence pèse tant sur le loyer du bail renouvelé que sur l’indemnité d’occupation. Ils doivent également surveiller les conditions strictes de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Conclusion
La taxe foncière occupe une place singulière dans l’économie du bail commercial. Sa répartition conditionne à la fois le montant du loyer et la validité des poursuites du bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile, nourrie par les arrêts du 8 février 2024, du 16 octobre 2025 et du 29 janvier 2026, consacre un principe simple. Sauf stipulation expresse et précise, la taxe foncière demeure à la charge du bailleur. Son transfert au preneur constitue, sans contrepartie, un facteur de diminution de la valeur locative. Cette construction, cohérente avec l’inventaire limitatif imposé par l’article L. 145-40-2 du code de commerce, protège le preneur contre les clauses générales de refacturation. Elle encadre strictement les mécanismes de la clause résolutoire et du congé. Or, l’actualité législative récente, issue de la loi du 26 mai 2026, renforce encore la discipline imposée aux parties, tant dans la rédaction des baux que dans la conduite des contentieux. En conséquence, la sécurisation des relations locatives suppose une attention constante portée à la stipulation des impôts et taxes. Son omission expose le bailleur à la contestation de sa créance, et le preneur à la résiliation de son bail. Les avocats du cabinet Kohen Avocats, intervenant en droit des baux commerciaux à Paris, accompagnent bailleurs et preneurs dans la rédaction de ces clauses. Ils les assistent également dans la négociation des loyers et la gestion des contentieux afférents à la répartition des charges et des taxes.
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