I. La responsabilité du preneur et le sort du bail en cas d’incendie
Le sinistre incendie constitue, pour le locataire commercial comme pour le bailleur, un événement dont les conséquences contractuelles demeurent largement gouvernées par le droit commun du louage. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, entre 2023 et 2026, précisé les conditions dans lesquelles la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil peut être combattue par le preneur, tout en rappelant que la destruction du local n’emporte résiliation du bail que lorsque les conditions de l’article 1722 du même code sont réunies. Ces deux textes articulent un régime dont la rigueur est tempérée par l’appréciation souveraine des juges du fond, désormais encadrée par une jurisprudence nourrie.
La question de l’incendie intéresse au premier chef les commerçants dont l’activité dépend de la jouissance des locaux, mais aussi les bailleurs qui entendent préserver la valeur locative de leur patrimoine immobilier. La loi du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a par ailleurs substantiellement modifié le statut des baux commerciaux, notamment s’agissant du dépôt de garantie et du droit de préférence du preneur, sans toutefois remettre en cause l’économie générale des règles de responsabilité applicables au sinistre incendie. Or, les litiges nés de tels sinistres demeurent nombreux, qu’ils portent sur le sort du bail, sur la charge des travaux de reconstruction ou sur la mobilisation des garanties d’assurance, et la Cour de cassation a été conduite, à plusieurs reprises depuis 2023, à fixer le sens des textes fondateurs du régime.
A. La présomption de responsabilité du locataire et ses causes d’exonération
L’article 1733 du code civil dispose que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». Cette présomption de responsabilité pèse donc sur le preneur, qui doit rapporter la preuve de l’une des causes d’exonération limitativement énumérées, la charge probatoire ne s’inversant jamais au profit du bailleur.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile illustre la rigueur de ce régime. Par un arrêt du 6 février 2025, la Cour a ainsi rejeté le pourvoi formé par un bailleur qui contestait l’exonération de sa locataire, dont le local avait été détruit par un incendie d’origine criminelle (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-14.734). Après avoir constaté que les lieux loués étaient convenablement fermés, que le scooter entreposé dans le local n’avait ni causé l’incendie ni contribué à sa propagation et que la locataire n’avait aucune obligation d’installer un système de détection d’incendie, la cour d’appel avait retenu que « l’incendie était imprévisible et irrésistible pour la locataire et que sa responsabilité ne pouvait être retenue ». La Cour de cassation a jugé que les juges du fond pouvaient, sans inverser la charge de la preuve, déduire de ces constatations que l’incendie criminel, survenu la nuit, présentait pour la locataire un caractère imprévisible et irrésistible.
Or, l’appréciation de la force majeure exonératoire est étroitement liée aux diligences attendues du preneur dans la surveillance des lieux. La Cour de cassation a toutefois écarté, dans cette même décision, l’exigence d’un système de vidéosurveillance ou de détection incendie qui ne résulterait d’aucune obligation légale ou contractuelle. En conséquence, le locataire qui établit l’absence de négligence de sa part à l’origine du sinistre peut valablement se prévaloir du cas fortuit, quand bien même l’origine criminelle du feu ne suffirait pas, en elle-même, à caractériser la force majeure. Par ailleurs, lorsque l’incendie trouve son origine dans une avarie électrique affectant un boîtier de raccordement dont la mise aux normes incombait au bailleur, la responsabilité de ce dernier peut être recherchée sur le fondement de l’obligation de délivrance et d’entretien définie par l’article 1719 du code civil.
A cet égard, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt du 6 février 2025, que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-17.922). Dans cette espèce, la locataire, dont le local avait été endommagé par un incendie né d’une avarie électrique, se prévalait de ce manquement pour solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts des bailleurs ; la Cour a toutefois rappelé qu’un bail dont la résiliation est déjà acquise par l’effet d’une clause résolutoire ne peut être à nouveau résilié, la sanction de l’inexécution étant subordonnée à la persistance du lien contractuel.
La portée pratique de la présomption de l’article 1733 du code civil se mesure également à l’aune de l’interaction entre la responsabilité contractuelle du preneur et les garanties d’assurance mobilisées après le sinistre. La mise en œuvre de la présomption légale suppose que l’incendie ait pris naissance dans les lieux loués, la charge de la preuve du lien entre le foyer initial du feu et le local demeurant une question de fait laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond. En outre, la jurisprudence admet que le preneur puisse démontrer, par tous moyens, que le sinistre trouve sa cause dans un vice de construction, exonération qui prend un relief particulier lorsque l’immeuble est ancien et que son état de conservation ne résulte pas des agissements du locataire. Des lors, l’analyse des causes de l’incendie, telle qu’elle ressort des expertises et des enquêtes, conditionne directement l’issue du litige et l’étendue des droits à indemnisation des parties.
B. La perte de la chose louée et le sort des loyers
L’article 1722 du code civil prévoit que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». La mise en œuvre de ce texte suppose que la destruction, totale ou partielle, de la chose louée soit la conséquence d’un cas fortuit, notion que la jurisprudence distingue nettement de la seule indisponibilité du local.
La troisième chambre civile a, par plusieurs arrêts rendus depuis 2023, cantonné la portée de ce texte en refusant d’assimiler à la perte de la chose les mesures administratives d’interdiction de recevoir du public. L’arrêt du 7 mai 2025 énonce ainsi que « l’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097). La même solution avait été dégagée le 15 juin 2023, la Cour censurant la déduction des loyers correspondant aux cinquante-six jours de fermeture administrative de résidences de tourisme (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-15.367), puis reprise le 16 mars 2023 à propos de locaux exploités en hébergement touristique (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.414).
La Cour de cassation a, en outre, rappelé que la perte de la chose louée ne peut résulter que d’un cas fortuit, lequel suppose une cause extérieure à la chose elle-même. Par un arrêt du 9 janvier 2025, elle a jugé qu’« un cas fortuit n’est pas caractérisé lorsque la dégradation des bâtiments est due à un défaut d’entretien de la chose louée imputable au bailleur », de sorte que la résiliation de plein droit prévue par l’article 1722 du code civil ne peut être prononcée lorsque la destruction est imputable, au moins en partie, aux manquements du bailleur (Cass. 3e civ., 9 janv. 2025, n° 23-16.698 et n° 23-16.764). En conséquence, le bailleur qui invoque la perte de la chose pour obtenir la libération des lieux doit démontrer que le sinistre ou la dégradation ne procède pas de son propre fait.
La distinction entre la destruction totale et la destruction partielle emporte des conséquences distinctes quant au sort du loyer. En cas de destruction totale, le bail est résilié de plein droit et le loyer cesse d’être dû à compter du sinistre, sans qu’aucun dédommagement ne soit dû de part ni d’autre. En cas de destruction partielle, le preneur conserve l’option entre la diminution du prix et la résiliation, l’exercice de ce choix relevant des circonstances de l’espèce appréciées souverainement par les juges du fond. La jurisprudence rappelle toutefois que la seule fermeture temporaire du local, fût-elle imposée par l’autorité administrative, ne constitue ni une destruction totale ni une destruction partielle de la chose louée, dès lors qu’elle n’affecte pas la substance du bien et qu’elle est sans lien direct avec sa destination contractuelle.
Par ailleurs, lorsqu’un incendie survient à proximité des locaux loués sans les détruire, le locataire demeure tenu au paiement des loyers dès lors que la réintégration des lieux est possible. La Cour de cassation l’a jugé le 4 juin 2026, dans une affaire où un incendie s’était déclaré sur un terrain jouxtant les locaux, contraignant la locataire à quitter les lieux pendant les travaux de désamiantage : elle a approuvé les juges du fond d’avoir retenu que « l’impossibilité d’occuper les locaux ne résultait pas de son propre fait mais d’une cause étrangère de sorte qu’aucune faute contractuelle ne pouvait lui être reprochée », tout en relevant que la locataire était tenue au paiement des loyers échus à compter de la réintégration possible (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.572). Des lors, la seule indisponibilité temporaire des locaux, fût-elle consécutive à un incendie voisin, n’exonère pas le preneur de son obligation au loyer.
Le preneur qui entend se prévaloir des dispositions de l’article 1722 du code civil doit en outre veiller au respect des délais de procédure propres au statut des baux commerciaux. Les actions exercées en vertu du chapitre du code de commerce consacré aux baux commerciaux se prescrivent en effet par deux ans, conformément à l’article L. 145-60 du code de commerce, délai qui s’applique notamment aux demandes relatives au sort du bail et à la fixation des indemnités. Or, les sinistres incendie donnent souvent lieu à des expertises longues, de sorte que la vigilance s’impose aux parties dès la survenance du sinistre, tant pour la conservation des preuves que pour l’introduction des actions. En outre, le bail commercial ne cesse, par application de l’article L. 145-9 du code de commerce, que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, sous réserve des règles spéciales de résiliation de plein droit qui gouvernent la perte de la chose louée.
II. L’aménagement conventionnel et assurantiel du risque incendie
Le régime légal de la responsabilité du preneur pour incendie peut être aménagé par les parties, qui disposent d’une liberté contractuelle significative dans la répartition des risques. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile en a toutefois délimité les frontières, tant s’agissant de la clause de renonciation à recours que du rôle des assureurs, dont la subrogation se heurte aux stipulations du bail et aux exigences de la sécurité incendie.
A. La clause de renonciation à recours et sa limite : la faute lourde
Les baux commerciaux contiennent fréquemment une clause par laquelle bailleur et preneur renoncent réciproquement à tout recours au titre des dommages résultant d’un incendie, chacun devant être indemnisé par son propre assureur. La validité de telles stipulations est acquise, la jurisprudence admettant qu’elles puissent faire échec tant à l’action du bailleur qu’à celle de l’assureur subrogé, ainsi que l’a confirmé la Cour de cassation à plusieurs reprises (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 18-23.578, statuant sur rabat d’un arrêt du 26 janvier 2022).
Or, la renonciation à recours ne joue pas lorsque le sinistre résulte d’une faute lourde de la partie qui l’invoque. La Cour de cassation l’a rappelé avec force dans un arrêt du 10 avril 2025, rendu sur trois pourvois joints relatifs à un incendie survenu dans des locaux commerciaux équipés d’une installation photovoltaïque : « la faute lourde, assimilable au dol, empêche le contractant auquel elle est imputable de limiter la réparation du préjudice qu’il a causé aux dommages prévus ou prévisibles lors du contrat et de s’en affranchir par une clause de non-recours » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099, n° 23-14.105 et n° 23-15.124). La haute juridiction a précisé que « constitue une faute lourde le comportement d’une extrême gravité, confinant au dol et dénotant l’inaptitude du débiteur de l’obligation à l’accomplissement de la mission contractuelle qu’il avait acceptée », une telle faute ne pouvant résulter du seul manquement à une obligation contractuelle, fût-elle essentielle.
A cet égard, la clause de renonciation à recours insérée au bail ne saurait exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination. La Cour de cassation a, dans le même arrêt du 10 avril 2025, rappelé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.099 et s.). Elle a ainsi censuré la cour d’appel de Basse-Terre qui, pour écarter la clause de renonciation à recours et retenir la faute lourde du preneur, n’avait pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge du locataire les travaux destinés à remédier aux non-conformités aux règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux.
En conséquence, la répartition conventionnelle du risque incendie ne peut avoir pour effet de dispenser le bailleur des travaux de mise en conformité qui constituent la contrepartie de son obligation de délivrance, sauf stipulation expresse et démontrée. Des lors, la clause de renonciation à recours conserve son efficacité dans le silence du bail, mais son invocation est neutralisée lorsque la faute lourde du cocontractant est établie ou lorsque la sécurité incendie des locaux n’a jamais été assurée par celui qui en avait la charge au titre de la délivrance.
B. La subrogation de l’assureur et la mise en conformité de sécurité incendie
L’assureur qui a indemnisé son assuré est subrogé, par application de l’article L. 121-12 du code des assurances, dans les droits et actions de ce dernier contre les tiers responsables du dommage. La subrogation légale confère ainsi à l’assureur du bailleur les actions dont disposait son assuré, mais elle ne peut lui conférer plus de droits que n’en avait ce dernier : l’assureur subrogé demeure tenu par les stipulations du bail, notamment par la clause de renonciation à recours, sauf à démontrer que le sinistre procède d’une faute lourde du preneur.
La jurisprudence applique ces principes dans les contentieux indemnitaires nés des incendies survenus dans les locaux commerciaux. Dans l’arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation a ainsi admis que les assureurs subrogés dans les droits de la bailleresse puissent agir contre les preneurs et leurs assureurs, tout en rappelant qu’une clause exonératoire relative à l’obligation de jouissance paisible « est licite, sauf faute lourde du bailleur » (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 18-23.578). La Cour y a également précisé que le locataire peut agir contre son nouveau bailleur pour manquement à l’obligation de jouissance paisible résultant du contrat transmis, alors même que les faits dommageables trouveraient leur origine dans des manquements de l’ancien bailleur à son obligation de délivrance.
La subrogation légale de l’assureur ne doit pas être confondue avec la cession conventionnelle de recours, qui peut être stipulée au profit de l’assureur dans les conditions générales de la police. L’article L. 121-12 du code des assurances confère à l’assureur une subrogation de plein droit dans la limite des sommes versées, de sorte que l’indemnisation du bailleur par son propre assureur ne prive pas ce dernier de la faculté d’exercer les recours contre le preneur responsable, dans les limites de la clause de renonciation à recours insérée au bail. Or, lorsque la clause de renonciation couvre les recours réciproques au titre des risques d’incendie, l’assureur subrogé ne peut contourner cette stipulation qu’en démontrant la faute lourde de l’assuré responsable, ainsi que l’a rappelé la jurisprudence du 10 avril 2025. Des lors, la portée exacte de la clause doit être examinée avec attention, tant dans sa rédaction que dans ses effets sur les droits des assureurs.
Par ailleurs, la responsabilité du preneur, lorsqu’elle est engagée sur le fondement de l’article 1733 du code civil, emporte des conséquences indemnitaires étendues. La Cour de cassation a jugé, le 12 octobre 2023, que « le locataire dont la responsabilité est engagée sur son fondement doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-16.555). La haute juridiction a ainsi censuré la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui, après avoir constaté que la locataire était responsable de l’incendie ayant entièrement détruit l’immeuble loué, avait écarté l’indemnisation de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction au motif que les difficultés rencontrées par les bailleurs pour reconstruire n’étaient pas imputables à la locataire.
La charge de la reconstruction pèse donc en définitive sur le preneur responsable, quand bien même le bail serait résilié de plein droit, et l’assureur de ce dernier, subrogé dans ses droits, demeure tenu dans la limite des garanties souscrites. Or, la Cour de cassation a également rappelé, le 3 octobre 2024, que le juge ne peut relever d’office un fondement de garantie d’assurance sans provoquer les observations préalables des parties, le principe de la contradiction s’appliquant avec la même rigueur aux litiges relatifs aux polices couvrant les risques d’incendie (Cass. 3e civ., 3 oct. 2024, n° 22-20.713). Cette exigence procédurale rappelle, s’il en était besoin, que le contentieux indemnitaire de l’incendie se caractérise par la pluralité des acteurs concernés, bailleurs, preneurs, assureurs et éventuels tiers responsables, et par la nécessaire articulation des garanties contractuelles et légales.
Enfin, la conformité des locaux aux normes de sécurité-incendie conditionne l’équilibre du dispositif. Le bailleur qui délivre des locaux non conformes engage sa responsabilité, tandis que le preneur qui exploite sans remise aux normes un établissement recevant du public peut se voir opposer une faute lourde exclusive de la clause de renonciation à recours, à la condition que la stipulation du bail mette expressément à sa charge les travaux de mise en conformité. Des lors, la rédaction du bail commercial doit être particulièrement attentive à la répartition des obligations de mise aux normes, au sort des polices d’assurance et aux clauses de renonciation à recours, dont la portée se mesure à l’aune des exigences de l’article 1719 du code civil.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime équilibré du risque incendie dans le bail commercial. La présomption de responsabilité de l’article 1733 du code civil demeure, mais elle est tempérée par l’admission de la force majeure lorsque le preneur démontre son absence de négligence, tandis que la perte de la chose louée de l’article 1722 du même code ne joue qu’en présence d’un cas fortuit étranger aux manquements du bailleur. Or, la clause de renonciation à recours, dont la validité est constante, ne saurait ni couvrir la faute lourde ni dispenser le bailleur des travaux de mise en conformité exigés par l’obligation de délivrance. En conséquence, bailleurs et preneurs ont intérêt à sécuriser leurs stipulations contractuelles et leurs garanties d’assurance, l’équilibre du dispositif reposant sur une répartition claire et expresse des obligations de sécurité incendie, que les avocats du cabinet Kohen Avocats accompagnent au quotidien dans la rédaction et la négociation des baux commerciaux.
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