I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire : un préalable à l’expulsion encadré par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : formalisme et périmètre des obligations visées
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce texte, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, constitue le pivot du mécanisme d’expulsion du preneur à bail commercial, en subordonnant l’anéantissement du contrat à une procédure préalable rigoureusement encadrée. Le commandement, signification d’huissier de justice, doit répondre à des exigences formelles strictes dont le non-respect est sanctionné par la nullité de l’acte et, partant, par l’inefficacité de la clause résolutoire.
La jurisprudence exige que le commandement reproduise fidèlement les termes de la clause résolutoire insérée au bail, mentionne le délai d’un mois accordé au preneur pour régulariser sa situation et identifie avec une précision suffisante les sommes réclamées ou les obligations dont l’inexécution est reprochée. Le commandement doit en outre être délivré à la personne du preneur ou à son domicile élu, conformément aux dispositions des articles 654 et suivants du code de procédure civile. Le délai d’un mois court à compter de la signification de l’acte, et le silence ou l’inaction du preneur pendant cette période emporte acquisition de la clause résolutoire de plein droit, sans qu’il soit besoin d’une décision judiciaire constitutive.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 décembre 2025, rappelé avec force que le juge ne saurait dénaturer les termes clairs et précis de la clause résolutoire stipulée au contrat. En l’espèce, la cour d’appel de Chambéry avait retenu que la clause résolutoire ne prévoyait pas de résolution de plein droit en cas de non-paiement de la clause pénale, alors que le contrat de bail prévoyait expressément que cette clause s’appliquait « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés au bail ». La Cour de cassation a censuré cette analyse pour dénaturation, jugeant que la clause visait l’inexécution de l’un quelconque des engagements du preneur, principe que la cour d’appel avait indûment amputé (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423).
La portée de cette décision est d’autant plus significative qu’elle intervient dans un contexte de renforcement prétorien des exigences formelles pesant sur le commandement. La Cour de cassation a par ailleurs jugé que la clause résolutoire pouvait trouver à s’appliquer non seulement en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges, mais également en cas de manquement à une obligation de faire, telle que l’obligation d’exploitation du fonds de commerce ou le respect de la destination contractuelle des lieux (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473). En toute hypothèse, la mise en œuvre de la clause résolutoire ne saurait procéder d’un détournement de sa finalité : la mauvaise foi du bailleur, appréciée in concreto par les juges du fond, constitue un obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. La troisième chambre civile a rappelé à cet égard, dans l’arrêt précité du 10 avril 2025, que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, le simple silence du bailleur, fût-il prolongé plusieurs années, ne caractérisant pas une telle renonciation.
B. L’office du juge face à l’exception d’inexécution invoquée par le preneur
La question de l’articulation entre la clause résolutoire et l’exception d’inexécution soulevée par le preneur a donné lieu à une évolution jurisprudentielle majeure au cours des dernières années, dont l’arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, constitue le point d’orgue. Dans cette affaire, la bailleresse avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, auquel la locataire n’avait pas déféré dans le délai d’un mois. Assignée en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la locataire invoquait une exception d’inexécution tirée de manquements du bailleur à son obligation de délivrance, notamment l’absence de réalisation de travaux de mise aux normes des locaux loués.
La cour d’appel de Cayenne avait rejeté cette défense, au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La troisième chambre civile a cassé cette décision, au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil, ensemble l’article L. 145-41 du code de commerce, et a énoncé un attendu de principe dont la portée doctrinale est considérable : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Or, cette solution constitue un infléchissement notable de la jurisprudence antérieure, qui subordonnait la recevabilité de la contestation du preneur à une saisine du juge dans le mois du commandement. La Cour de cassation s’était déjà engagée dans cette voie par un arrêt du 18 septembre 2025, par lequel elle avait jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, Publié). L’arrêt du 5 mars 2026 parachève cette construction en dissociant clairement le régime procédural de la clause résolutoire du droit substantiel du preneur d’opposer l’exception d’inexécution.
En conséquence, le juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut se borner à constater l’absence de paiement ou de saisine dans le mois du commandement : il lui appartient de vérifier, au besoin d’office, si le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, notamment l’obligation de délivrance conforme édictée par l’article 1719 du code civil, ne privait pas de fondement la mise en œuvre de la clause résolutoire. Cette obligation procédurale renforcée s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence constante selon laquelle l’obligation de délivrance est une obligation continue pesant sur le bailleur tout au long de l’exécution du bail, de sorte qu’elle ne saurait être fractionnée par périodes et ne cesse qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 23-12.438).
L’arrêt du 5 mars 2026 consacre ainsi une conception renouvelée de l’office du juge en matière de clause résolutoire, qui s’articule avec les dispositions de l’article 1219 du code civil relatives à l’exception d’inexécution. Le preneur qui invoque cette exception ne se borne pas à opposer un moyen dilatoire : il conteste le fondement même de la créance du bailleur, en soutenant que le défaut de paiement des loyers n’est que la conséquence légitime de l’inexécution, par le bailleur, de ses propres obligations contractuelles. Or, l’obligation de payer le loyer, édictée par l’article 1728 du code civil, trouve sa contrepartie dans l’obligation de délivrance conforme qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719, l’économie du contrat de bail reposant sur cette interdépendance essentielle des obligations réciproques. Dès lors, en refusant de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, le juge priverait le preneur d’un moyen de défense substantiel et méconnaîtrait l’exigence de loyauté contractuelle qui gouverne l’ensemble du droit des obligations depuis la réforme issue de l’ordonnance du 10 février 2016.
II. Les tempéraments à l’expulsion : délais de grâce et suspension des effets de la clause résolutoire
A. Le pouvoir judiciaire de suspension des effets de la clause résolutoire étendu à tous les manquements
L’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce confère aux juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil le pouvoir d’accorder des délais au preneur et de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Ce mécanisme, dérogatoire au droit commun de la résolution contractuelle, constitue l’une des manifestations les plus remarquables de l’ordre public de protection qui caractérise le statut des baux commerciaux.
Une controverse était née dans la pratique judiciaire quant au champ d’application de ce texte, certaines juridictions du fond estimant que le pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire était cantonné aux seules hypothèses de défaut de paiement des loyers ou des charges, à l’exclusion des manquements à des obligations de faire. La troisième chambre civile a tranché cette difficulté par un arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, en énonçant de manière nette et dépourvue d’ambiguïté : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, FS-B).
Dans cette espèce, le preneur s’était vu reprocher un défaut d’exploitation du fonds de commerce, constitutif d’un manquement à une obligation de faire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’examiner la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, ne trouverait à s’appliquer qu’en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges. La Cour de cassation a censuré cette interprétation restrictive, consacrant ainsi une conception extensive des pouvoirs du juge, lequel peut désormais suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le fondement du manquement invoqué par le bailleur.
Dès lors, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain pour octroyer des délais de grâce au preneur, en considération de la situation personnelle de ce dernier et des circonstances de l’espèce, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Ces délais peuvent être accordés même en présence d’une clause résolutoire de plein droit, dès lors que la résiliation n’a pas encore été constatée par une décision passée en force de chose jugée. La troisième chambre civile a également sanctionné la cour d’appel qui, sans examiner la demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire présentée par le locataire, s’était bornée à constater le défaut de paiement dans le mois du commandement pour rejeter cette demande (Cass. 3e civ., 29 fév. 2024, n° 20-17.542). Le mécanisme de la suspension permet ainsi au preneur de régulariser sa situation et de recouvrer le bénéfice du bail, tandis que la clause résolutoire est tenue en échec pendant la durée des délais accordés.
B. La loi du 26 mai 2026 et le nouvel équilibre des droits entre bailleur et preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit des modifications substantielles du régime de l’expulsion du preneur à bail commercial, en renforçant les prérogatives du juge et en consolidant les droits du locataire. L’article 62 de cette loi modifie l’article L. 145-41 du code de commerce pour imposer au juge de vérifier, avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, si le bailleur a satisfait à l’ensemble de ses propres obligations, notamment l’obligation de délivrance conforme et l’obligation de reddition des charges. Cette disposition consacre, au plan législatif, la solution dégagée par la jurisprudence du 5 mars 2026 précitée et en étend la portée à l’ensemble des obligations pesant sur le bailleur.
L’article 63 de la même loi instaure, pour sa part, un mécanisme de suspension de plein droit de la clause résolutoire en cas de procédure de conciliation ou de mandat ad hoc ouverte à l’égard du preneur, alignant ainsi le droit des baux commerciaux sur le droit des procédures collectives prévu par le livre VI du code de commerce. Cette disposition s’articule avec l’article L. 622-21 du code de commerce, qui prohibe toute action en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers afférents à une période antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 a introduit une obligation nouvelle à la charge du bailleur, codifiée au sein du nouvel article L. 145-40-1 du code de commerce, de communiquer au preneur, préalablement à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte détaillé des sommes réclamées, distinguant le principal des accessoires et précisant les modalités de régularisation. Ce dispositif préventif vise à désamorcer les contentieux fondés sur des décomptes obscurs ou contestables et à favoriser la résolution amiable des difficultés de paiement. La même loi a également plafonné le montant du dépôt de garantie exigible du preneur et imposé, au sein du nouvel article L. 145-32-1, la mensualisation du paiement des loyers, rompant avec la pratique du terme trimestriel à échoir qui caractérisait traditionnellement les baux commerciaux.
A cet égard, l’article L. 145-28 du code de commerce maintient le droit pour le preneur évincé de demeurer dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction ne lui a pas été payée, ce qui constitue une garantie essentielle du statut des baux commerciaux. En revanche, lorsque l’expulsion procède de l’acquisition de la clause résolutoire, ce droit au maintien dans les lieux ne trouve pas à s’appliquer, la résiliation de plein droit du bail emportant déchéance de tous les droits du preneur, y compris le bénéfice des dispositions protectrices du statut. Le preneur est alors redevable d’une indemnité d’occupation, dont le montant est généralement fixé par le juge à hauteur de la valeur locative des locaux, jusqu’à la libération effective des lieux.
Les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution encadrent les modalités matérielles de l’expulsion, en prévoyant notamment un délai minimal de deux mois entre le commandement d’avoir à libérer les locaux et l’intervention de la force publique, ainsi que la possibilité pour le juge de l’exécution d’accorder des délais supplémentaires en considération de la situation personnelle de l’occupant, de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques. La procédure d’expulsion proprement dite est régie par les articles L. 411-1 et suivants du même code, qui imposent un commandement de quitter les lieux préalable à toute mesure d’expulsion et confèrent au juge de l’exécution une compétence exclusive pour connaître des difficultés liées à la mise en œuvre de l’expulsion. Ces dispositions, conjuguées au nouvel article L. 145-41 modifié par la loi du 26 mai 2026, dessinent un régime de l’expulsion du preneur à bail commercial qui, sans méconnaître les droits légitimes du bailleur, tend à préserver un équilibre contractuel conforme aux exigences de l’ordre public de protection qui irrigue l’ensemble du statut des baux commerciaux.
La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé que le bailleur ne peut se prévaloir de la clause résolutoire pour obtenir l’expulsion du preneur lorsqu’il a lui-même manqué à son obligation continue de délivrance, cette obligation ne cessant qu’en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). L’obligation de délivrance conforme du bailleur constitue ainsi une limite d’ordre public à l’efficacité de la clause résolutoire, dont le juge doit vérifier le respect avant de prononcer l’expulsion du preneur. En définitive, le législateur de 2026, en codifiant ces solutions jurisprudentielles et en les complétant par des mécanismes procéduraux inédits, a entendu instaurer un point d’équilibre entre la protection de l’entreprise locataire, dont l’expulsion peut sceller la disparition, et la préservation des prérogatives du bailleur, créancier de l’obligation de paiement du loyer.
Conclusion
L’évolution récente du droit de l’expulsion du preneur à bail commercial, sous l’impulsion conjuguée de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et du législateur de 2026, témoigne d’un rééquilibrage significatif des rapports entre bailleur et preneur. L’office du juge, désormais tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, indépendamment du respect du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41, et le pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire étendu à tous les manquements, confèrent au preneur des garanties procédurales renforcées face à la menace de l’expulsion. La loi du 26 mai 2026, en consacrant ces avancées jurisprudentielles et en les complétant par des obligations nouvelles à la charge du bailleur, parachève cette construction protectrice.
Le statut des baux commerciaux, dont l’économie générale est définie par l’article L. 145-1 du code de commerce, se trouve ainsi renforcé dans sa dimension protectrice, sans pour autant que le droit de propriété du bailleur soit méconnu. Les juridictions du fond seront appelées, dans les prochaines années, à préciser les contours de ces nouveaux équilibres, en articulation avec les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et les pouvoirs du juge de l’exécution. L’effectivité de la réforme dépendra, en dernière analyse, de la capacité des praticiens à intégrer ces nouveaux instruments procéduraux dans la négociation et la gestion des baux commerciaux, et de la vigilance des juges à sanctionner les comportements dilatoires ou abusifs qui pourraient, sous couvert des nouvelles garanties, paralyser indûment l’exercice des droits du bailleur.
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