I. La prohibition des clauses dérogeant au statut impératif du fermage
A. L’illicéité de la clause de fermage ne distinguant pas les catégories de loyers
Le statut du fermage, régi par le livre IV du code rural et de la pêche maritime, constitue un corps de règles impératives auquel les parties ne sauraient déroger par convention contraire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de le rappeler avec une fermeté particulière dans un arrêt du 2 juillet 2026, rendu sous le numéro 24-12.681 et publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B). L’affaire concernait un centre équestre exploité par une société preneuse à bail rural, laquelle contestait la validité de la clause de fixation du fermage stipulée dans le contrat conclu en 2011. Le bail avait été consenti à la société Haras de Sainte Gemme par la société civile Sainte Gemme, portant sur un terrain, des installations et des locaux constituant un centre équestre, moyennant un loyer mensuel de 8 801,33 euros et un dépôt de garantie de 26 404 euros.
Or, le statut du fermage trouve son origine dans les lois d’orientation agricole des années 1960, qui ont entendu conférer au preneur à bail rural une stabilité et une protection économique sans équivalent dans le droit commun des contrats. La loi du 13 juillet 1967 relative au statut du fermage, codifiée aux articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, a ainsi institué un cadre d’ordre public qui régit impérativement la durée du bail, le prix du fermage, les conditions de renouvellement et l’indemnité due au preneur sortant (articles L. 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime). Ce dispositif légal, maintes fois modifié mais jamais démantelé, constitue l’une des pièces maîtresses de la régulation du marché foncier agricole en France.
L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le prix de chaque fermage est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues » (article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime). Cette ventilation bipartite n’est pas une simple faculté offerte aux rédacteurs d’actes : elle revêt un caractère impératif, ainsi que le confirme l’article L. 411-14 du même code, aux termes duquel « les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public » (article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime). En conséquence, toute stipulation contractuelle qui méconnaît cette exigence de ventilation encourt la sanction de l’illicéité.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 9 janvier 2024, avait pourtant refusé d’annuler la clause litigieuse, en retenant que l’absence de distinction entre le loyer des bâtiments d’habitation, d’une part, et celui des terres et bâtiments d’exploitation, d’autre part, ne rendait pas la clause illicite en elle-même, dès lors qu’il convenait de comparer le loyer global au regard des arrêtés préfectoraux. Ce raisonnement est censuré par la troisième chambre civile, qui énonce de manière explicite que « la clause d’un bail à ferme fixant le fermage sans distinguer, d’une part, le loyer des bâtiments d’habitation, d’autre part, le loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues, est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ».
Par ailleurs, la Cour de cassation ne se borne pas à sanctionner la clause irrégulière : elle ouvre également au preneur une action en régularisation pour fermage illicite. Cette action permet de solliciter la fixation judiciaire d’un nouveau fermage conforme aux prescriptions légales, pour toute la période courant depuis la conclusion du bail, dans la limite de la prescription applicable. Dès lors, la sanction de l’illicéité ne se limite pas à l’anéantissement de la clause litigieuse, mais emporte des conséquences pécuniaires substantielles puisqu’elle autorise le preneur à réclamer la restitution du trop-perçu sur l’ensemble de la période non prescrite.
Or, cette exigence de ventilation répond à un objectif précis de politique législative. Le loyer des bâtiments d’habitation obéit à des règles d’encadrement distinctes de celles applicables au loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation, les premiers étant actualisés selon la variation de l’indice de référence des loyers tandis que les seconds suivent l’indice national des fermages. La distinction imposée par le législateur garantit ainsi la transparence du prix et protège le preneur contre des montants globaux qui masqueraient le dépassement des maxima autorisés pour l’une ou l’autre des composantes du fermage.
B. L’interdiction du dépôt de garantie comme mécanisme prohibé de remise d’argent
Le second apport majeur de l’arrêt du 2 juillet 2026 réside dans la condamnation sans équivoque du dépôt de garantie stipulé dans un bail rural. En l’espèce, le bail prévoyait que le preneur remettrait entre les mains du bailleur la somme de 26 404 euros, correspondant à trois mois de loyer, à titre de garantie pour les réparations locatives éventuelles, avec stipulation que cette somme serait restituée en fin de contrat, déduction faite des sommes dues. La cour d’appel de Versailles avait jugé cette clause licite, au motif que la somme était déposée pour garantir les obligations du preneur et avait donc une cause licite.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa combiné des articles L. 411-12, L. 411-74 et L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime. La motivation est dénuée de toute ambiguïté : « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition ».
A cet égard, la Haute juridiction rappelle le fondement textuel de cette prohibition. L’article L. 411-12 du code rural dispose que, sauf exceptions limitativement énumérées par le texte, « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit » (article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime). L’article L. 411-74 du même code assortit cette interdiction de sanctions pénales, punissant « d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € » tout bailleur qui aurait obtenu une remise d’argent non justifiée à l’occasion d’un changement d’exploitant, et précise que « les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition » (article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime).
La portée de cette solution est considérable pour la pratique notariale et la rédaction des baux ruraux. La Cour de cassation prend appui sur la combinaison de plusieurs dispositions du code rural pour fonder sa décision. L’article L. 411-12 énumère de manière limitative les hypothèses dans lesquelles le bailleur peut percevoir une somme excédant le fermage proprement dit, tandis que l’article L. 411-74 sanctionne pénalement toute remise d’argent non justifiée et ouvre une action en répétition au profit du preneur. L’article L. 415-12, quant à lui, frappe d’inefficacité toute clause restrictive des droits conférés par le statut. De la combinaison de ces textes, la Cour de cassation déduit que le dépôt de garantie, qui ne figure pas au nombre des exceptions limitativement énumérées, ne peut être valablement stipulé dans un bail à ferme.
Le dépôt de garantie, institution classique du droit commun du bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989, se trouve purement et simplement exclu du champ du bail rural, quel que soit le montant de la somme en cause et quelle que soit sa finalité déclarée. La Cour de cassation prend soin de préciser que le caractère restituable de la somme ne constitue en rien un facteur de régularisation, ce qui écarte toute tentative de contournement par la qualification de la somme en dépôt de garantie plutôt qu’en supplément de loyer.
Par ailleurs, et c’est là un enseignement essentiel, l’arrêt rattache cette prohibition à la définition limitative des hypothèses de remise d’argent par le preneur au bailleur. La troisième chambre civile énonce en effet qu’ « il ressort de ces textes que le statut d’ordre public du fermage définit limitativement les hypothèses de remise d’argent ou de valeur par le preneur au bailleur ». Le caractère limitatif de cette énumération interdit donc toute extension prétorienne ou conventionnelle, et la somme indûment perçue doit être restituée, majorée des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de son versement, conformément à l’article L. 411-74 précité.
II. La portée du caractère d’ordre public du statut du fermage
A. Le mécanisme de la clause réputée non écrite et la répétition des sommes versées
Le caractère d’ordre public du statut du fermage se manifeste avec une efficacité redoutable par le jeu combiné de deux mécanismes juridiques : la clause réputée non écrite et l’action en répétition des sommes indûment versées. L’article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime, texte cardinal en la matière, énonce que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite » (article L. 415-12 du code rural et de la pêche maritime). Cette sanction civile opère de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un préjudice distinct ou une intention frauduleuse du bailleur.
La clause réputée non écrite se distingue de la nullité classique en ce qu’elle n’entraîne pas l’anéantissement du contrat dans son ensemble, mais seulement l’éviction de la stipulation illicite, le contrat continuant de produire ses effets pour le surplus. Cette technique présente l’avantage de préserver la relation contractuelle tout en neutralisant les stipulations attentatoires aux droits du preneur. En conséquence, la disparition de la clause illicite ouvre au preneur le droit de solliciter la fixation judiciaire du fermage dans le respect des dispositions impératives du code rural, pour le passé comme pour l’avenir. Cette action en régularisation est distincte de l’action en nullité du bail lui-même et peut être exercée indépendamment de toute autre demande.
A cet égard, il convient de distinguer le régime de la clause réputée non écrite de celui de la clause abusive du droit de la consommation ou du droit commun des contrats. La sanction spécifique de l’article L. 415-12 du code rural ne requiert ni déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, ni mauvaise foi du bailleur : il suffit que la clause ait pour objet ou pour effet de restreindre un droit que le statut du fermage confère au preneur. Cette automaticité de la sanction confère au dispositif légal une portée protectrice maximale, en phase avec la finalité du statut qui est de garantir au preneur une exploitation stable et économiquement viable.
Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a, de manière constante, étendu le champ d’application de l’article L. 415-12 au-delà des seules clauses relatives au prix du fermage. Toute stipulation qui restreint, directement ou indirectement, les droits que le statut du fermage confère au preneur est susceptible d’être réputée non écrite, qu’il s’agisse de clauses relatives à la durée du bail, aux conditions de son renouvellement, aux améliorations culturales ou à l’indemnité due au preneur sortant. L’arrêt du 2 juillet 2026 s’inscrit pleinement dans cette ligne jurisprudentielle en censurant, sur le fondement de l’article L. 415-12, une clause de garantie qui, sous couvert de sécuriser l’exécution des obligations du preneur, imposait en réalité une charge financière prohibée par le statut.
Dès lors, les praticiens du droit rural doivent intégrer que la rédaction d’un bail à ferme ne relève pas de la liberté contractuelle de droit commun, mais s’inscrit dans un cadre législatif et réglementaire dont le non-respect expose les clauses dérogatoires à une inefficacité totale. La sanction est d’autant plus sévère que l’article L. 411-74 fait peser sur le bailleur une menace pénale, ce qui confère à l’ensemble du dispositif une force dissuasive sans équivalent dans les autres branches du droit des contrats spéciaux. Au-delà du seul droit rural, cette rigueur dans la sanction des clauses dérogeant à un statut d’ordre public irrigue l’ensemble de la jurisprudence de la troisième chambre civile, comme en témoigne notamment l’arrêt du 9 juillet 2026 par lequel la Cour de cassation rappelle, dans une matière certes distincte, l’office du juge judiciaire confronté à une question préjudicielle touchant à la domanialité publique (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-13.874, FS-B).
B. Les enseignements pratiques pour la rédaction et le contentieux des baux ruraux
L’arrêt du 2 juillet 2026 livre plusieurs enseignements pratiques qui intéressent directement la rédaction des baux ruraux et la conduite des contentieux qui en découlent. En premier lieu, il impose aux rédacteurs d’actes une vigilance accrue dans la décomposition du prix du fermage. La clause de fixation du loyer doit impérativement distinguer, en termes explicites et chiffrés, le montant afférent aux bâtiments d’habitation de celui afférent aux bâtiments d’exploitation et aux terres nues. Toute clause stipulant un loyer global, sans ventilation, encourt la sanction de l’illicéité et expose le bailleur à une action en régularisation rétroactive.
En deuxième lieu, l’arrêt prohibe de manière absolue toute stipulation de dépôt de garantie ou de toute autre somme versée par le preneur au bailleur en sus du fermage proprement dit. Les seules exceptions admises sont celles prévues par l’article L. 411-12 lui-même, à savoir les investissements réalisés par le bailleur au-delà de ses obligations légales avec l’accord du preneur, les investissements imposés par une personne morale de droit public, et la prise en charge définitive par le bailleur de l’indemnité due au preneur sortant. Hors ces hypothèses limitatives, toute somme perçue par le bailleur est indue et sujette à répétition, majorée des intérêts.
A cet égard, la Cour de cassation indique expressément que le caractère restituable de la somme ne constitue pas un facteur de régularisation. Il s’ensuit que les praticiens ne sauraient contourner la prohibition en qualifiant la somme de « dépôt de garantie » ou de « cautionnement », ni en prévoyant sa restitution en fin de bail. La prohibition vise le fait même de percevoir une somme d’argent, indépendamment de la qualification que les parties entendent lui donner et de son éventuelle restitution future.
En troisième lieu, l’arrêt éclaire l’articulation entre l’action en répétition et la prescription. Si la clause illicite est réputée non écrite ab initio, l’action en restitution des sommes versées demeure soumise au régime de prescription applicable à la répétition de l’indu, dont le point de départ et la durée doivent être déterminés conformément au droit commun des obligations. Cette précision revêt une importance pratique considérable, car elle détermine l’étendue temporelle de la restitution à laquelle le preneur peut prétendre. L’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « l’action en répétition exercée à l’encontre du bailleur demeure recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés qui lui font suite ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé » (article L. 411-74, alinéa 4, du code rural et de la pêche maritime). Cette disposition spécifique écarte l’application du délai de prescription quinquennale de droit commun au profit d’un délai considérablement plus favorable au preneur.
En outre, les sommes indûment perçues sont majorées d’un intérêt calculé à compter de leur versement, au taux de l’intérêt légal majoré de trois points, conformément aux dispositions de l’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime (article L. 411-74, alinéa 3, du code rural et de la pêche maritime). Cette majoration substantielle, qui s’ajoute à la restitution du capital, constitue une incitation puissante pour le bailleur à respecter spontanément le cadre légal du fermage, sous peine de devoir rembourser des sommes considérablement augmentées par le jeu des intérêts. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 2 juillet 2026, ne se prononce pas directement sur ce point mais sa décision, en qualifiant la somme de dépôt de garantie de somme indue, ouvre au preneur le bénéfice de ce régime de restitution favorable.
Par ailleurs, la décision commentée s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de la troisième chambre civile tendant à renforcer l’effectivité des dispositions d’ordre public dans les matières où le législateur a entendu protéger une partie réputée en situation de faiblesse. Le statut du fermage, à l’instar du statut des baux d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ou de celui de la copropriété, relève de ces législations protectrices dont la Cour de cassation assure le respect avec une rigueur constante. Cette cohérence d’ensemble confère à la jurisprudence de la troisième chambre civile une prévisibilité qui constitue, pour les professionnels comme pour les justiciables, un facteur essentiel de sécurité juridique.
Enfin, il convient de souligner que la solution retenue par la Cour de cassation ne se limite pas à l’espèce qui lui était soumise. Parce qu’elle est rendue au visa de textes dont la portée est générale et qu’elle énonce un principe dégagé de la combinaison de ces textes, elle constitue un arrêt de principe dont la vocation est de s’appliquer à l’ensemble des baux ruraux soumis au statut du fermage, quelle que soit la nature de l’exploitation, sa localisation géographique ou la qualité des parties en présence. La publication de l’arrêt au Bulletin, qui lui confère une autorité renforcée au sein de la jurisprudence de la Cour de cassation, atteste de l’importance que la troisième chambre civile attache à la solution qu’elle énonce.
Dès lors, il appartient aux rédacteurs d’actes, et en particulier aux notaires qui instrumentent la grande majorité des baux ruraux en France, de veiller scrupuleusement au respect de ces exigences formelles et substantielles. Un bail rural mal rédigé expose le bailleur à une double sanction : l’inefficacité de la clause illicite et la restitution des sommes indûment perçues, majorées des intérêts. Dans les cas les plus graves, le bailleur encourt même les sanctions pénales prévues par l’article L. 411-74, qui punit de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende le fait d’obtenir une remise d’argent non justifiée à l’occasion d’un changement d’exploitant.
Or, dans un contexte de tension sur le foncier agricole et de restructuration des exploitations, la question du coût d’accès à la terre revêt une acuité particulière. La décision de la Cour de cassation, en prohibant tout supplément de prix imposé au preneur en dehors des hypothèses légales, participe directement à la préservation de l’équilibre économique des exploitations agricoles et à la pérennité du modèle familial qui constitue, depuis les lois d’orientation agricole du début des années 1960, le socle de la politique foncière française.
Conclusion
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 constitue une illustration particulièrement aboutie de la fonction régulatrice de la Cour de cassation en matière de baux ruraux. En réaffirmant avec force le caractère impératif des règles relatives à la fixation et à la composition du fermage, la Haute juridiction rappelle que le statut du fermage n’est pas un cadre supplétif auquel les parties pourraient déroger par convention, mais un corps de règles d’ordre public dont le respect conditionne la validité même des stipulations contractuelles. La double censure opérée par l’arrêt, qu’il s’agisse de l’obligation de ventilation du loyer ou de la prohibition du dépôt de garantie, illustre la volonté constante du juge de protéger le preneur contre les pressions économiques que le bailleur pourrait exercer au moment de la conclusion du contrat. Les praticiens du droit rural sont ainsi invités à redoubler de vigilance dans la rédaction des clauses financières du bail à ferme, sous peine d’exposer leurs clients à des actions en régularisation dont l’issue, au regard de l’état du droit positif, ne fait guère de doute. Une consultation auprès d’un avocat en droit immobilier peut utilement éclairer les parties sur la conformité de leurs conventions au regard de ces exigences impératives.
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