Les incendies qui frappent plusieurs territoires français depuis le début de l’été 2026 placent des commerçants, restaurateurs, artisans et sociétés de services devant une question immédiate : faut-il continuer à payer le loyer lorsque le local commercial est détruit, fermé par les autorités ou devenu inutilisable ? Le 31 juillet 2026, le ministère de l’Économie a annoncé des mesures d’urgence pour les entreprises sinistrées, notamment un délai de déclaration d’assurance prolongé jusqu’au 31 août, des reports fiscaux et sociaux, une aide pour certains indépendants et le recours à l’activité partielle. Ces soutiens ne règlent pourtant pas le sort du bail commercial.
La réponse dépend moins du mot « incendie » que de trois preuves : l’origine du sinistre, l’étendue réelle de la destruction et la possibilité de reprendre l’activité conformément à la destination du bail. Une destruction totale peut résilier le bail de plein droit. Une destruction partielle peut ouvrir au locataire le choix entre une diminution du loyer et une résiliation. Entre ces deux situations, suspendre seul tous les paiements reste risqué. Il faut documenter les lieux, préserver les recours contre les assureurs et adresser au bailleur une demande juridiquement qualifiée. Voici la méthode à suivre, avec une attention particulière aux entreprises situées à Paris et en Île-de-France.
I. Local commercial détruit par un incendie : peut-on arrêter le loyer ou résilier le bail ?
A. Destruction totale ou local inutilisable : quand le bail commercial est-il résilié de plein droit ?
Le texte central est l’article 1722 du Code civil. Il dispose mot pour mot : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Ce texte s’applique aux baux commerciaux. Il organise deux régimes différents qu’il ne faut pas confondre.
En cas de destruction totale par cas fortuit, la résiliation intervient de plein droit à la date du sinistre. Elle ne dépend ni d’un congé, ni d’une clause résolutoire, ni d’une décision préalable du tribunal. En pratique, une décision judiciaire peut rester nécessaire si le bailleur et le locataire contestent l’étendue des dommages ou continuent à réclamer des sommes. Le juge constate alors les effets d’une résiliation déjà produite par la loi.
La destruction totale n’exige pas que chaque mur se soit effondré. Les tribunaux assimilent à une perte totale l’impossibilité absolue et définitive d’utiliser les lieux conformément à leur destination contractuelle, ou la nécessité de travaux dont le coût dépasse la valeur du bien. Un restaurant peut donc être juridiquement détruit alors qu’une cave, un logement accessoire ou une partie de la structure demeure intacte, si la salle recevant la clientèle et la cuisine ne peuvent plus servir et si aucune reprise réaliste n’est possible.
La cour d’appel de Paris, le 26 février 2026, RG n° 22/17698, l’a formulé ainsi : « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur. » Dans cette affaire, un incendie criminel avait gravement endommagé un café-restaurant. La cave et l’appartement du premier étage avaient pu être épargnés, mais l’activité commerciale prévue par le bail était devenue impossible. La cour a retenu la destruction totale, la résiliation au jour de l’incendie et l’absence de loyers ou d’indemnités d’occupation après cette date.
Cette décision donne une grille de preuve concrète. Il faut comparer :
- la destination exacte inscrite dans le bail : restaurant, commerce de détail, bureaux, atelier, entrepôt ou activité mixte ;
- les surfaces encore accessibles et celles frappées d’une interdiction d’accès ;
- les éléments structurels touchés et le second œuvre à remplacer ;
- la durée prévisible des travaux, leur coût et la valeur vénale du local ;
- les normes nécessaires à la réouverture : sécurité incendie, électricité, accessibilité, hygiène et autorisation d’un établissement recevant du public ;
- la possibilité réelle, et non théorique, d’exercer l’activité autorisée par le bail.
Un rapport d’expert qui se contente d’indiquer « dégâts importants » est insuffisant. Il doit décrire les zones touchées, chiffrer les travaux, estimer leur durée et répondre à la question de l’usage contractuel. Pour un restaurant, l’absence durable de cuisine, de ventilation ou d’accès du public peut être décisive. Pour une société de conseil, quelques bureaux utilisables peuvent conduire à une appréciation différente. La comparaison ne se fait pas abstraitement avec l’immeuble entier, mais avec ce qui a été effectivement loué et la finalité convenue.
Le cas fortuit est également essentiel. Il s’agit d’un événement non imputable au bailleur ou au locataire. Un incendie criminel commis par un tiers, sans négligence du preneur, peut répondre à cette qualification. À l’inverse, si l’incendie résulte d’une installation électrique vétuste que le bailleur devait réparer, ou d’un manquement du locataire aux règles de sécurité, le régime de responsabilité se superpose à l’article 1722. La résiliation du bail et la réparation des préjudices ne se raisonnent alors plus de la même façon.
La résiliation de plein droit met fin au loyer pour l’avenir, mais elle n’efface pas les dettes antérieures au sinistre. Le bailleur peut encore réclamer les loyers et charges échus avant l’incendie. Le dépôt de garantie, les charges régularisables, les taxes prévues au bail et les restitutions doivent faire l’objet d’un arrêté de compte. Le locataire doit aussi vérifier les garanties portant sur la valeur vénale du fonds de commerce, le droit au bail et les pertes d’exploitation. Dans l’arrêt parisien du 26 février 2026, l’assureur du locataire a été condamné à verser 60 000 euros au titre de la dépréciation du fonds, tandis que l’assureur du bailleur devait couvrir deux années de perte de loyers selon le contrat souscrit.
Il ne faut donc pas adresser une simple lettre affirmant que « le bail est terminé ». Le courrier doit dater le sinistre, viser l’article 1722, décrire la destruction totale matérielle ou économique, joindre les pièces disponibles et demander au bailleur de confirmer l’arrêt du compte locatif. Si la qualification est contestée, une expertise judiciaire en référé peut figer rapidement la preuve avant les travaux, les démolitions ou l’enlèvement des débris.
B. Destruction partielle : comment demander une réduction de loyer sans créer un impayé ?
Lorsque le local reste partiellement utilisable ou peut être réparé à un coût raisonnable, le bail n’est pas automatiquement résilié. L’article 1722 donne au locataire, et à lui seul dans ce cadre, le choix de demander une diminution du loyer ou la résiliation. Le bailleur ne peut pas transformer une destruction partielle en résiliation automatique uniquement parce qu’il préfère récupérer les lieux. Le locataire doit toutefois exercer clairement son option et apporter des éléments permettant de mesurer la perte de jouissance.
La cour d’appel de Paris, le 20 février 2025, RG n° 23/06758, a jugé une affaire d’incendie criminel dans des bureaux utilisés par une entreprise de transport sanitaire. Les murs et la couverture étaient encore présents ; une partie des pièces restait exploitable après nettoyage et réparations. La cour a refusé de constater une destruction totale, mais elle a maintenu un loyer réduit au prorata des pièces utilisables jusqu’à la remise en état. Elle rappelle mot pour mot : « l’article 1722 du code civil prévoit qu’en cas de destruction partielle de la chose louée par cas fortuit, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. »
Cette solution interdit deux réflexes dangereux. D’abord, le locataire ne doit pas présumer qu’un local fermé pendant quelques semaines est définitivement détruit. Ensuite, il ne doit pas décider sans preuve que le loyer devient automatiquement nul. Si une partie utile subsiste, une réduction proportionnée peut être due. Un arrêt total des paiements, sans accord ni saisine du juge, expose à un commandement de payer, à la clause résolutoire et à une demande d’expulsion.
Le calcul du loyer réduit n’est pas toujours un simple rapport entre mètres carrés brûlés et surface totale. Il faut mesurer l’utilité économique des zones. La destruction de 20 % de la surface peut neutraliser 100 % de l’activité si elle touche l’unique accès, le tableau électrique, la cuisine, la chambre froide ou l’espace recevant le public. À l’inverse, une réserve condamnée peut réduire faiblement l’usage d’une boutique encore ouverte. Le calcul peut combiner :
- la proportion des surfaces réellement utilisables ;
- la fonction de chaque espace dans l’activité prévue au bail ;
- les restrictions administratives ou de sécurité ;
- la baisse de capacité d’accueil ou de production ;
- la période exacte entre le sinistre et la remise en état ;
- les travaux à la charge respective du bailleur et du preneur.
Exemple : un commerce supporte un loyer annuel hors taxes de 48 000 euros. Après l’incendie, seule une zone de stockage représentant 40 % de la surface reste accessible, mais aucun client ne peut entrer et aucune vente ne peut être réalisée. Une réduction limitée à 60 % sur le seul critère métrique ne reflète pas nécessairement la perte d’usage. Un expert peut conclure que la destination commerciale n’est plus assurée et qu’une réduction supérieure, voire une résiliation, est justifiée. À l’inverse, si le commerce peut continuer en utilisant une entrée secondaire et la moitié de sa surface, une suppression intégrale du loyer sera difficile à défendre.
Le bailleur conserve des obligations. Selon l’article 1719 du Code civil, il doit notamment « entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 1720 du Code civil ajoute : « Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Les clauses du bail et l’article 606 du Code civil doivent être examinés pour répartir les travaux, mais le bailleur ne peut pas toujours invoquer le sinistre comme une dispense définitive de réparer un bien qui n’est pas totalement perdu.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, le 4 juin 2026, pourvoi n° 25-10.070, apporte une précision récente. Elle énonce : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. » Autrement dit, la force majeure peut expliquer un retard initial, mais elle ne libère pas éternellement le bailleur. Lorsque l’obstacle disparaît et que les réparations deviennent possibles, son inertie peut permettre au locataire d’opposer l’exception d’inexécution.
Cette exception doit être maniée avec prudence. Elle suppose un manquement suffisamment sérieux et une réaction proportionnée. Avant de retenir le loyer, le locataire devrait mettre le bailleur en demeure de réaliser les travaux, proposer un calendrier, détailler les zones inutilisables et, si le désaccord persiste, saisir le juge. Une consignation autorisée ou organisée judiciairement protège mieux qu’un arrêt unilatéral non documenté.
Le dossier probatoire doit comprendre le bail et ses annexes, l’état des lieux, le procès-verbal des pompiers, le rapport de police ou de gendarmerie, les arrêtés d’interdiction d’accès, des photographies datées, les rapports des experts des deux assureurs, les devis, un avis de valeur du local et une note technique sur la possibilité de poursuivre l’activité. Les échanges avec le bailleur doivent être conservés sur un support durable. Le chiffre d’affaires ne prouve pas, à lui seul, la perte matérielle de la chose louée, mais il peut corroborer l’impact fonctionnel du sinistre.
II. Incendie dans un local commercial : qui paie les travaux, les loyers et les pertes ?
A. Bailleur, locataire ou tiers : comment déterminer la responsabilité de l’incendie ?
Le sort du bail et la responsabilité financière sont deux questions distinctes. L’article 1722 règle les effets de la perte fortuite sur le contrat. Les articles 1732 à 1734 règlent notamment la responsabilité du preneur pour les dégradations et l’incendie. Une entreprise peut obtenir une réduction de loyer en raison d’une destruction partielle tout en restant exposée à une demande indemnitaire si sa faute a provoqué le feu.
L’article 1732 du Code civil prévoit, à propos du locataire : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Plus précisément, l’article 1733 du Code civil dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Il existe donc une présomption défavorable au locataire, avec des causes d’exonération définies.
Pour s’exonérer, le locataire doit préserver les preuves dès les premières heures. Le rapport des secours, les constatations techniques, les images de vidéosurveillance, l’historique de maintenance électrique, les contrôles des extincteurs, les contrats de sécurité et les auditions peuvent établir un incendie criminel, un vice de construction, un feu venu d’un autre immeuble ou un événement imprévisible. Une expertise qui intervient après le déblaiement peut ne plus permettre d’identifier le point de départ.
L’incendie criminel commis par un tiers peut constituer un cas de force majeure, mais le locataire ne sera pas exonéré si une négligence a contribué au dommage. Une alarme volontairement désactivée, des produits inflammables stockés en violation du bail, une installation non conforme ou le maintien d’une issue ouverte peuvent être discutés. Dans l’arrêt du 20 février 2025, la cour d’appel de Paris a retenu l’exonération du preneur après avoir constaté deux départs de feu provoqués depuis l’extérieur et l’absence de négligence en lien causal avec le sinistre.
La responsabilité du bailleur peut être engagée si le feu résulte d’un vice de construction, d’un défaut d’entretien ou de travaux qui lui incombaient. Les obligations des articles 1719 et 1720 retrouvent alors toute leur portée. Les rapports antérieurs signalant une installation électrique dangereuse, les mises en demeure restées sans réponse, les réserves d’un bureau de contrôle ou les demandes de travaux deviennent des pièces centrales. Le locataire ne doit pas limiter sa déclaration à son propre assureur : il doit informer le bailleur, demander les références de l’assurance propriétaire et préserver un recours contre tout responsable.
Lorsque plusieurs locataires occupent l’immeuble, l’article 1734 du Code civil pose une répartition particulière : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf preuve que le feu a commencé chez l’un d’eux ou n’a pas pu commencer chez certains. Dans un centre commercial, un immeuble de bureaux ou une galerie, l’identification précise du foyer initial peut donc modifier radicalement la charge finale.
Une exception territoriale importante concerne l’Alsace-Moselle. La Cour de cassation a rappelé, dans son arrêt du 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.715, que les articles 1733 et 1734 ne s’y appliquent pas selon le droit local, sauf clause contraire expresse. Pour un sinistre en Île-de-France, le régime ordinaire des articles 1733 et 1734 reste applicable. Cette différence montre pourquoi un avis générique sur « l’incendie du locataire » peut être trompeur sans vérifier le lieu et le contrat.
Les assurances doivent être lues garantie par garantie. L’assurance multirisque professionnelle couvre généralement les dommages matériels causés par le feu selon les plafonds, franchises et exclusions du contrat. La garantie pertes d’exploitation compense, si elle a été souscrite et si ses conditions sont réunies, la baisse de marge brute et certaines charges fixes pendant la période d’indemnisation. Le bailleur peut avoir une garantie perte de loyers. Le locataire peut aussi disposer d’une garantie de perte de valeur du fonds de commerce ou de frais supplémentaires d’exploitation.
Il faut déclarer séparément les chefs de préjudice : matériel, marchandises, agencements, perte d’exploitation, frais de relogement temporaire, honoraires d’expert d’assuré, perte du droit au bail et responsabilité civile. Une déclaration vague risque de laisser certains postes hors expertise. La page d’urgence publiée par le ministère de l’Économie le 31 juillet 2026 indique que, pour les incendies visés par le dispositif estival, la déclaration à l’assureur peut être effectuée jusqu’au 31 août au lieu du délai habituel de cinq jours. Ce délai exceptionnel ne justifie pas d’attendre : une déclaration immédiate facilite la conservation des preuves.
Le locataire doit également vérifier si l’assureur exige la reprise effective de l’activité pour indemniser la perte d’exploitation. Dans l’arrêt parisien du 26 février 2026, aucune indemnité n’était due au titre de cette garantie parce que l’entreprise n’avait pas repris son activité, conformément aux conditions générales. En revanche, une autre garantie couvrait la dépréciation définitive du fonds après la résiliation du bail. Le vocabulaire des garanties a donc des conséquences financières majeures.
B. Quelles démarches accomplir dans les 48 heures et devant quel tribunal à Paris ?
Dans les premières heures, la priorité reste la sécurité. Personne ne doit entrer dans un local frappé d’une interdiction ou présentant un risque structurel. Une fois les secours intervenus, l’entreprise doit organiser une chaîne de preuve et de décision. La bonne chronologie évite que l’urgence opérationnelle ne crée un impayé locatif ou une déchéance de garantie.
Première étape : figer les faits. Demandez le numéro d’intervention des pompiers, les références de la procédure de police ou de gendarmerie et une copie de tout arrêté municipal ou préfectoral. Photographiez depuis les zones autorisées l’accès, la façade, les équipements, les stocks et chaque pièce. Sauvegardez les vidéos, les alarmes, les journaux d’accès et les contrats de maintenance. Dressez un inventaire daté des biens détruits sans jeter les éléments utiles avant le passage de l’expert, sauf nécessité de sécurité dûment tracée.
Deuxième étape : déclarer le sinistre. Informez l’assureur multirisque professionnelle par le canal prévu au contrat, puis confirmez sur un support durable. Mentionnez les dommages matériels, l’interruption d’activité, les frais immédiats, les dommages aux tiers et l’existence du bail. Demandez un numéro de dossier, la date d’expertise et la liste des justificatifs. Le bailleur doit procéder de son côté à sa déclaration. Échangez les coordonnées des assureurs sans reconnaître prématurément une responsabilité.
Troisième étape : qualifier la situation locative. Relisez la destination, la répartition des travaux, les clauses d’assurance, la franchise de loyer, la force majeure et les modalités de notification. Adressez au bailleur une lettre recommandée ou un acte de commissaire de justice décrivant les dégâts et demandant sa position. Si la destruction paraît totale, invoquez la résiliation de plein droit au jour du sinistre. Si elle paraît partielle, demandez une réduction provisoire chiffrée et une expertise contradictoire. Évitez une formule définitive tant que les premiers rapports ne permettent pas de choisir entre résiliation et maintien du bail.
Quatrième étape : sécuriser le loyer. Si les parties s’accordent, formalisez par avenant le montant réduit, la date d’effet, la durée, le calendrier des travaux et la régularisation ultérieure. Sans accord, ne laissez pas simplement les échéances s’accumuler. Une procédure de référé peut demander une expertise, une provision, des mesures conservatoires ou, selon le dossier, l’autorisation de consigner. Le locataire qui invoque l’exception d’inexécution doit pouvoir démontrer la gravité du manquement du bailleur et la proportionnalité de sa réaction.
Cinquième étape : protéger la continuité de l’entreprise. Le dispositif gouvernemental annoncé le 31 juillet 2026 prévoit notamment la possibilité de solliciter des reports d’échéances fiscales, un échéancier Urssaf, une aide d’urgence pour certains travailleurs indépendants, un dégrèvement gracieux de CFE pour les locaux détruits ou rendus inoccupables, et l’activité partielle pour les entreprises directement ou indirectement empêchées de poursuivre. Ces démarches ne remplacent pas le recours locatif, mais elles réduisent la tension de trésorerie pendant l’expertise.
À Paris, un litige relatif à un bail commercial relève en principe du tribunal judiciaire. Pour un local situé dans Paris, le tribunal judiciaire de Paris se trouve au 29-45 avenue de la Porte de Clichy. En petite couronne ou dans le reste de l’Île-de-France, la juridiction territorialement compétente dépend de la situation de l’immeuble, sous réserve des clauses valables et des règles procédurales applicables. Le président du tribunal judiciaire peut être saisi en référé lorsque l’urgence ou la nécessité de conserver une preuve justifie une mesure rapide.
La demande d’expertise doit être précise. Elle peut proposer au juge une mission consistant à décrire les dommages, identifier leur cause, dire quelles parties sont utilisables, apprécier la conformité à la destination du bail, chiffrer les travaux, estimer leur durée, comparer leur coût à la valeur du bien et fournir les éléments d’une réduction de loyer. Une mission trop générale produit souvent un rapport qui décrit l’incendie sans répondre au litige locatif.
Les pièces à préparer pour l’avocat et l’expert sont les suivantes :
- le bail commercial, ses avenants et l’état des lieux ;
- les trois dernières quittances et le décompte locatif ;
- les polices d’assurance du preneur et, si disponibles, du bailleur ;
- les déclarations de sinistre et courriels des assureurs ;
- les rapports des pompiers, de police, des experts et bureaux de contrôle ;
- les arrêtés d’interdiction, de péril ou de fermeture ;
- les photographies, vidéos et constats de commissaire de justice ;
- les devis de déblaiement, sécurisation et reconstruction ;
- un avis de valeur du local avant sinistre ;
- les chiffres d’affaires mensuels, marges et charges fixes ;
- les preuves des mesures de continuité : local provisoire, télétravail, stockage ou sous-traitance ;
- toutes les mises en demeure adressées avant et après l’incendie.
Le délai d’action dépend du fondement retenu et des actes déjà accomplis. L’urgence probatoire, elle, est immédiate. Les lieux changent vite après un incendie : nettoyage, expertise des assureurs, travaux de sécurisation, retrait des scellés et démolition peuvent faire disparaître les indices. Un constat et une expertise contradictoire lancés tôt valent souvent davantage qu’un long échange de courriels six mois plus tard.
Le maillage entre le droit du bail, l’assurance et la trésorerie doit être piloté dans un seul calendrier. Une reconnaissance de destruction totale peut mettre fin au loyer, mais aussi au droit au bail et à certaines garanties liées à la reprise. Le choix d’une destruction partielle préserve le bail, mais peut maintenir une fraction du loyer et imposer une discussion sur les travaux. La décision doit donc être prise après lecture du bail, des rapports techniques et des conditions d’assurance, non sur la seule impression visuelle laissée par le feu.
Pour une vue d’ensemble des contrats, contentieux et recours de l’entreprise, consultez la page Droit des affaires. Pour les difficultés propres au statut locatif, au loyer et à la résiliation, la page baux commerciaux à Paris présente l’accompagnement du cabinet.
Conclusion
Après un incendie, le loyer d’un local commercial ne disparaît pas automatiquement. Si la destruction totale, matérielle ou économique, rend définitivement impossible l’activité prévue au bail, l’article 1722 peut entraîner une résiliation de plein droit et l’arrêt des loyers à la date du sinistre. Si la destruction n’est que partielle, le locataire peut demander une réduction proportionnée ou la résiliation, mais un arrêt unilatéral de tous les paiements sans preuve ni procédure peut déclencher un contentieux. La priorité consiste à préserver les constatations, comparer le coût des travaux à la valeur du bien, mesurer l’usage restant, notifier le bailleur et articuler le recours locatif avec les garanties d’assurance.
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