I. L’irrigation du statut des baux commerciaux par les mécanismes issus du droit commun des contrats
A. L’exception d’inexécution de droit commun face à la clause résolutoire statutaire : la consécration d’une autonomie fonctionnelle
Le contentieux du bail commercial s’inscrit traditionnellement dans un cadre législatif spécifique, gouverné par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, que l’on désigne communément sous le vocable de statut des baux commerciaux. Or, cette législation spéciale n’a jamais prétendu à l’autarcie normative et entretient avec le droit commun des contrats, issu de la réforme de 2016, des relations d’une complexité croissante que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’emploie à clarifier par une série d’arrêts remarqués, rendus entre le 18 septembre 2025 et le 25 juin 2026. L’exception d’inexécution constitue, à cet égard, le point de cristallisation le plus spectaculaire de cette interpénétration des sources. Ce mécanisme, consacré aux articles 1219 et 1220 du code civil, permet à une partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter sa propre obligation tant que son cocontractant ne satisfait pas la sienne, à condition que l’inexécution soit suffisamment grave.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt remarqué du 18 septembre 2025, posé une règle cardinale dont la portée dépasse très largement le cadre du bail commercial : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Par cette formule, la Haute juridiction consacre expressément l’application du droit commun de l’exception d’inexécution au rapport locatif, en écartant toute exigence de mise en demeure préalable que les juges du fond avaient cru pouvoir déduire de la spécificité du bail commercial.
Cette position a été consolidée, puis amplifiée, par un second arrêt tout aussi fondamental rendu le 5 mars 2026. La troisième chambre civile y affirme que : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). La portée de cette décision est considérable : elle établit que l’exception d’inexécution de droit commun opère de manière autonome par rapport au mécanisme de la clause résolutoire régi par l’article L. 145-41 du code de commerce, sans être assujettie au délai d’un mois prévu par ce texte pour la saisine du juge aux fins de suspension des effets de ladite clause.
En conséquence, la Cour de cassation impose au juge du fond, lorsqu’un preneur oppose une exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance telle que définie par l’article 1719 du code civil, de procéder à un examen substantiel du bien-fondé de ce moyen, sans pouvoir l’écarter au seul motif que le locataire n’aurait pas saisi le juge dans le mois du commandement de payer. Cette solution traduit une conception résolument protectrice du preneur, qui peut ainsi opposer au bailleur l’inexécution de ses obligations de délivrance et d’entretien, sans être contraint par les formalités propres au statut. Par ailleurs, cette autonomie de l’exception d’inexécution par rapport à la clause résolutoire statutaire révèle une orientation jurisprudentielle plus large, qui consiste à faire pénétrer dans le contentieux du bail commercial des mécanismes correcteurs issus du droit commun, lorsque les finalités protectrices du statut l’exigent.
À cet égard, l’arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-12.423) sur la dénaturation des clauses claires et précises par les juges du fond rappelle également, quoique de manière incidente, que le droit commun de l’interprétation des contrats conserve toute sa vigueur dans le contentieux du bail commercial, y compris lorsqu’il s’agit d’apprécier la portée d’une clause résolutoire conventionnelle (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-12.423). La Cour y censure une cour d’appel pour avoir dénaturé les termes clairs et précis d’une clause résolutoire, en application de l’article 1192 du code civil, illustrant ainsi le contrôle étroit qu’elle exerce sur l’office du juge du fond dans l’interprétation des stipulations contractuelles.
B. La rétractation de l’offre de vente et le droit de préférence statutaire : l’application distributive du droit commun
Le droit de préférence du locataire commercial, consacré à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue l’une des pièces maîtresses du dispositif protecteur du preneur à bail commercial. En vertu de ce texte, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire » par une notification qui « vaut offre de vente au profit du locataire ». Ce mécanisme, d’ordre public, instaure une protection du preneur en amont de la vente de l’immeuble loué, en lui offrant la faculté d’acquérir le bien à des conditions préalablement portées à sa connaissance. Dès lors, la question s’est posée de savoir si le droit commun de la formation du contrat, et plus précisément les règles gouvernant la rétractation de l’offre issues des articles 1113 et 1116 du code civil, trouvaient à s’appliquer à l’offre de vente notifiée au titre de l’article L. 145-46-1.
L’arrêt du 25 juin 2026 apporte à cette interrogation une réponse d’une grande clarté, qui opère une distinction subtile entre les effets de l’offre sur le lien contractuel obligatoire et les effets de sa rétractation sur la formation du contrat. La troisième chambre civile énonce en effet que : « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente » (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, Publié au Bulletin).
Cette formulation mérite une attention particulière, car elle révèle l’articulation précise que la Cour de cassation entend instaurer entre le statut des baux commerciaux et le droit commun de la formation du contrat. D’un côté, le bailleur reste tenu par l’obligation statutaire de maintenir son offre pendant le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-46-1, de sorte que toute vente à un tiers intervenant avant l’expiration de ce délai est frappée de nullité. De l’autre côté, le droit commun de la rétractation de l’offre, tel que consacré à l’article 1116 du code civil, s’applique pleinement : la rétractation, lorsqu’elle intervient avant l’acceptation de l’offre par le locataire, fait obstacle à la formation du contrat de vente, mais elle n’engage que la responsabilité extra-contractuelle du bailleur, sans que le locataire puisse en exiger l’exécution forcée. Par cette solution, la Cour de cassation préserve la cohérence du système en empêchant que le bailleur ne se soustraie frauduleusement à son obligation d’offrir au preneur la faculté d’acquérir, tout en respectant les principes fondamentaux du droit commun de la formation du contrat, qui prohibent la formation d’un contrat sans rencontre des volontés.
En conséquence, la troisième chambre civile refuse de faire produire à l’offre de vente notifiée au titre du statut des baux commerciaux un effet plus contraignant que celui que le droit commun attache à toute offre de contracter. L’offre légale ne se mue pas en une promesse unilatérale de vente irrévocable : elle demeure soumise aux règles de droit commun gouvernant la rétractation, ce qui constitue, paradoxalement, une protection pour le bailleur dont la volonté de vendre aurait disparu. La sanction du non-respect de l’obligation statutaire de maintien de l’offre relève alors du régime de la responsabilité civile, et non de la formation forcée du contrat.
II. La résistance du particularisme statutaire face à l’extension des mécanismes de droit commun
A. La prescription biennale : une règle statutaire intangible que le droit commun ne saurait contourner
Si le droit commun des contrats irrigue de manière croissante le contentieux du bail commercial, il existe un domaine où le particularisme statutaire résiste avec une vigueur que la troisième chambre civile réaffirme avec constance : celui de la prescription. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription biennale, dérogatoire au droit commun de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, constitue un pilier du statut des baux commerciaux que la Cour de cassation se refuse à affaiblir, y compris lorsque l’équité commanderait d’écarter son application.
L’arrêt du 12 février 2026 en constitue l’illustration la plus éclatante. Dans cette espèce, un bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à son locataire, puis avait entretenu une correspondance avec ce dernier pour recueillir les éléments nécessaires au chiffrage de l’indemnité, avant de se prévaloir soudainement de la prescription biennale pour obtenir son expulsion. La cour d’appel, heurtée par ce qu’elle qualifiait de comportement empreint de mauvaise foi, avait refusé d’appliquer la prescription. La troisième chambre civile censure cette décision avec une netteté qui ne laisse place à aucune ambiguïté : « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin).
Cette solution est d’une rigueur juridique à toute épreuve. En écartant la mauvaise foi comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale, la Cour de cassation maintient le régime spécial de la prescription statutaire hors d’atteinte des correctifs que le droit commun des obligations, par le biais de la notion de fraude ou d’abus de droit, aurait pu suggérer. Le locataire ne saurait donc se reposer sur l’attitude dilatoire de son bailleur pour différer l’introduction de son action en fixation de l’indemnité d’éviction : le délai de deux ans court impitoyablement à compter de la date d’effet du congé, sans que les circonstances subjectives tenant au comportement des parties n’en affectent le cours. Par ailleurs, une fois la prescription acquise, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre, ce qui emporte des conséquences d’une extrême gravité sur la pérennité de son exploitation.
Dans le prolongement de cette rigueur, l’arrêt du 18 décembre 2025 est venu préciser que l’action en nullité de la vente conclue en violation du droit de préférence du locataire, bien que trouvant son fondement dans l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue également une action exercée en vertu du statut des baux commerciaux et se trouve, à ce titre, soumise à la prescription biennale. La troisième chambre civile affirme en effet que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité, d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, Publié au Bulletin).
Cette solution écarte la qualification de l’action en nullité de la vente comme action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire, et plus encore l’idée d’une imprescriptibilité de l’action fondée sur le caractère d’ordre public du droit de préférence. En cantonnant cette action dans le giron de la prescription biennale, la Cour de cassation privilégie la sécurité juridique des transactions immobilières sur l’effectivité absolue de la protection du preneur. Dès lors, le locataire qui entend contester la validité d’une vente intervenue en fraude de son droit de préférence doit agir avec une célérité particulière, sous peine de forclusion.
B. L’obligation continue de délivrance, spécificité du contrat de bail redessinant les contours de la prescription de droit commun
Si la prescription biennale résiste à l’importation des mécanismes correcteurs du droit commun, il est un domaine où la spécificité du contrat de bail exerce, en retour, une influence déterminante sur l’application des règles de droit commun, et notamment sur la computation du délai de prescription. L’arrêt du 5 mars 2026, rendu le même jour que l’arrêt sur l’exception d’inexécution précité, consacre en des termes dénués d’équivoque la conception d’une obligation de délivrance continue, dont la portée sur le régime de la prescription est immédiate et radicale. La troisième chambre civile énonce en effet que : « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin).
Cette formulation est riche d’enseignements. En premier lieu, la Cour de cassation qualifie expressément l’obligation de délivrance de « continue », ce qui emporte une conséquence procédurale majeure : le délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne commence pas à courir à compter du jour où le preneur a eu connaissance du manquement, mais se renouvelle chaque jour tant que le manquement perdure. Il s’agit là d’une application de la théorie des obligations continues, qui trouve dans le bail commercial un terrain d’élection en raison de la nature même des obligations pesant sur le bailleur, tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », selon les termes de l’article 1719 du code civil.
En deuxième lieu, la troisième chambre civile opère une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance, qui est recevable sans limitation de durée tant que le manquement persiste, et l’action en réparation des dommages-intérêts consécutifs à ce manquement, qui se prescrit par cinq ans mais dont le point de départ se renouvelle à chaque jour de persistance du manquement. Cette distinction est essentielle pour les praticiens, car elle permet de déterminer avec précision l’étendue de la période indemnisable, qui court sur les cinq années précédant la demande en justice.
Enfin, cette conception de l’obligation continue de délivrance exerce une influence indirecte mais sensible sur le contentieux de la clause résolutoire et du paiement des loyers. En effet, si le bailleur manque durablement à son obligation de délivrance, le preneur peut lui opposer l’exception d’inexécution sans limitation temporelle autre que la persistance du manquement, ce qui crée une situation de blocage du rapport locatif que seule l’intervention du juge du fond peut dénouer. Par ailleurs, les conclusions les plus récentes de la troisième chambre civile en matière de déplafonnement du loyer du bail renouvelé, qui consacrent une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, confirment que la Haute juridiction entend maintenir une lecture stricte des conditions du déplafonnement, elle-même irriguée par une conception exigeante de l’office du juge (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). L’arrêt énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
Cette solution, rapprochée de l’arrêt du 16 octobre 2025 sur l’étalement des hausses de loyer en cas de déplafonnement, révèle une cohérence d’ensemble remarquable. Dans cet arrêt, la troisième chambre civile a jugé que le dispositif d’étalement des augmentations de loyer, prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, ne s’applique qu’en cas de déplafonnement pour modification notable des facteurs de commercialité ou clause contractuelle de durée, à l’exclusion du déplafonnement fondé sur la tacite prolongation au-delà de douze ans (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Cette lecture restrictive du texte légal participe du même mouvement de rigueur herméneutique qui caractérise la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, et qui consiste à refuser d’étendre les mécanismes protecteurs au-delà des hypothèses pour lesquelles le législateur les a expressément prévus.
Conclusion
L’analyse croisée des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre septembre 2025 et juin 2026 révèle une jurisprudence en mouvement, qui construit avec une remarquable cohérence l’articulation entre le droit commun des contrats et le statut des baux commerciaux. D’un côté, la Cour n’hésite pas à importer des mécanismes correcteurs issus du droit commun, au premier rang desquels l’exception d’inexécution, pour renforcer la protection du preneur et pallier les insuffisances du régime statutaire de la clause résolutoire. De l’autre côté, elle maintient avec une constance inébranlable les piliers du statut que sont la prescription biennale et les règles de computation du loyer du bail renouvelé, refusant de les faire plier sous l’effet de considérations d’équité qui relèvent de l’office du législateur.
Cette jurisprudence trouve un écho particulier dans la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les articles 62 et 63 modifient substantiellement le statut des baux commerciaux, notamment en consacrant un encadrement renforcé du dépôt de garantie, une mensualisation du loyer et une réforme de la clause résolutoire intégrant un verrou de solvabilité du preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation s’affirme ainsi comme le régulateur prétorien d’un statut en pleine mutation, dont la cohérence repose désormais sur une articulation de plus en plus étroite entre les sources légales et les mécanismes de droit commun.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.