I. L’inefficacité des clauses limitatives de responsabilité face à l’obligation de délivrance du bailleur
A. La neutralisation des clauses de non-recours par la Cour de cassation
Le contrat de bail commercial, en dépit de la liberté contractuelle qui préside à sa conclusion, se trouve encadré par un ensemble de dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne sauraient déroger, parmi lesquelles figure au premier rang l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, dont l’article 1709 du même code pose le principe selon lequel « le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » (Legifrance). Cette obligation, que le législateur a érigée en obligation essentielle du contrat de louage, impose au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Or, la pratique contractuelle a vu se multiplier les clauses par lesquelles le bailleur tente de limiter, voire d’exclure, sa responsabilité en cas de manquement à cette obligation cardinale, clauses dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a entrepris, par une série d’arrêts remarqués rendus entre 2024 et 2026, de consacrer l’inefficacité. L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée […] ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Legifrance), cependant que l’article 1720 précise que le bailleur « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et qu’il « doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (Legifrance).
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-14.974, publié au Bulletin) constitue, à cet égard, une décision de principe dont la portée doctrinale ne saurait être sous-estimée. Dans cette espèce, la société locataire DoubleTrade avait assigné sa bailleresse, la société CNP Assurances, en indemnisation des préjudices résultant de nombreuses infiltrations d’eau affectant les locaux à usage de bureaux donnés à bail, sur le fondement du manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour d’appel de Versailles avait, par un arrêt du 23 février 2023, rejeté ces demandes en se fondant sur une clause du bail par laquelle « le preneur s’engage pour lui-même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation », clause dont elle avait déduit que la locataire était privée de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, en énonçant avec une netteté remarquable qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cour de cassation). En conséquence, la Haute juridiction affirme que le bailleur ne peut, par le truchement d’une stipulation conventionnelle de renonciation à recours, se soustraire à son obligation essentielle de délivrance, laquelle conserve son caractère impératif nonobstant toute clause contraire.
Par ailleurs, la même chambre a rendu, le même jour, un arrêt non moins significatif (pourvoi n° 23-14.099) dans une affaire où un incendie était survenu dans des locaux commerciaux appartenant à la société Musique Center et donnés à bail à la société Group Bumper. La cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que le preneur, en vertu des stipulations contractuelles mettant à sa charge la mise aux normes de l’établissement et lui interdisant d’exiger du bailleur « aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit, y compris le gros entretien et les grosses réparations, par dérogation expresse à l’article 606 du code civil », avait commis une faute lourde exclusive de l’application de la clause de non-recours stipulée au bail. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1150 (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016) et 1719, 1°, du code civil, en énonçant que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cour de cassation). Dès lors, la simple stipulation mettant à la charge du preneur les travaux de mise aux normes des locaux ne saurait, en l’absence de clause expresse visant les non-conformités existant au moment de la délivrance initiale, dispenser le bailleur de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle.
Ainsi, ces deux arrêts du 10 avril 2025 dessinent les contours d’une construction prétorienne d’une grande cohérence, qui refuse de reconnaître aux clauses conventionnelles le pouvoir d’anéantir ou de paralyser l’obligation de délivrance, obligation que le code civil qualifie d’essentielle et que la Cour de cassation tient pour indisponible. La liberté contractuelle trouve ici sa limite dans l’ordre public de protection qui irrigue le statut des baux commerciaux, et les clauses de non-recours ou de transfert des obligations de mise en conformité se voient privées d’effet lorsqu’elles aboutiraient, dans leur mise en œuvre, à vider de sa substance l’obligation fondamentale du bailleur. En conséquence, le preneur à bail commercial dispose désormais d’une protection renforcée contre les stipulations qui tendraient à faire obstacle à l’exercice de son droit à obtenir l’exécution forcée des obligations légales du bailleur, y compris lorsque ces stipulations figurent expressément dans le contrat.
B. L’obligation continue de délivrance, obstacle dirimant à la prescription de l’action du preneur
L’inefficacité des clauses limitatives de responsabilité se double d’un second versant protecteur pour le preneur, que la troisième chambre civile a consacré en précisant le régime de la prescription applicable à l’action fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance. L’article 2224 du code civil (Legifrance) dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et cette prescription quinquennale constitue, en pratique, l’une des principales armes de défense opposées par les bailleurs aux actions intentées par leurs locataires. Or, la troisième chambre civile a, par plusieurs arrêts récents, considérablement amoindri la portée de cette défense en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance, ce qui a pour effet de reporter le point de départ du délai de prescription tant que le manquement persiste.
L’arrêt rendu le 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin) constitue, à cet égard, une décision de principe d’une importance considérable. Dans cette espèce, des époux, locataires d’un local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie depuis 2003, avaient assigné leur bailleresse en 2019 pour obtenir la délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble et incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable comme prescrite, au motif que le délai de prescription avait commencé à courir le 23 janvier 2003, date de leur entrée en jouissance dans les lieux, de sorte que l’action introduite le 20 juin 2019 était tardive. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en affirmant de manière solennelle que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cour de cassation).
Par ailleurs, cette solution a été réaffirmée avec une égale fermeté dans un arrêt du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, publié au Bulletin), rendu dans une affaire où une société locataire avait assigné sa bailleresse pour obtenir la réalisation de travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté des locaux et l’indemnisation de ses préjudices. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, au motif que le preneur connaissait, avant même l’entrée en jouissance des lieux, leur état de vétusté et que l’assignation avait été délivrée le 26 novembre 2018, soit plus de cinq ans après la prise d’effet du bail le 28 février 2012. La Cour de cassation censure cette décision en rappelant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cour de cassation). En conséquence, la cour d’appel ne pouvait, sans rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée, déclarer l’action prescrite sur le seul fondement de la connaissance initiale de la vétusté par le preneur.
La construction prétorienne se parachève avec l’arrêt du 2 avril 2026 (pourvoi n° 24-22.181), dans lequel la troisième chambre civile, saisie d’une action de locataires en exécution de travaux et en réparation du préjudice de jouissance, rappelle de nouveau que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cour de cassation). Dès lors, la triple répétition de cette formule, à quelques mois d’intervalle et dans des espèces distinctes, atteste de la volonté de la Haute juridiction de graver dans le marbre de sa jurisprudence cette conception extensive de l’obligation continue du bailleur, qui prive la prescription quinquennale de son effet extinctif tant que l’inexécution contractuelle n’a pas cessé.
II. L’intensité de l’obligation de réparation du bailleur : l’éviction des mécanismes atténuateurs de responsabilité
A. L’exclusion de la perte de chance au profit du principe de réparation intégrale
Au-delà de la neutralisation des clauses de non-recours et de l’extension du délai utile pour agir, la troisième chambre civile a également entrepris de renforcer l’intensité de la réparation due par le bailleur en écartant les mécanismes qui tendent à en atténuer le quantum, au premier rang desquels figure la théorie de la perte de chance. Ce mécanisme, bien connu du droit de la responsabilité civile, permet au juge de limiter l’indemnisation du préjudice lorsque celui-ci consiste en la disparition d’une éventualité favorable dont la réalisation ne peut être tenue pour certaine, et non en la réalisation d’un dommage certain et actuel. Or, par un arrêt remarqué du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-18.853, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a refusé de réduire le préjudice de jouissance du preneur à une simple perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture.
Dans cette espèce, la société Besson Chaussures, preneuse à bail commercial de plusieurs locaux, avait assigné sa bailleresse en indemnisation du préjudice de jouissance résultant d’infiltrations en provenance de la toiture d’un des locaux loués, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. La cour d’appel de Riom avait limité l’indemnisation à la somme de 49 500 euros sur la période de juin 2018 à mars 2021, en retenant que la responsabilité de la bailleresse était engagée pour son retard dans l’accomplissement des diligences auprès du syndic de copropriété, mais que le préjudice de la locataire consistait seulement en la perte d’une chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1149 du code civil (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), 1719, 3°, et du principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime, en énonçant que « la bailleresse, devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Cour de cassation).
A cet égard, la motivation de l’arrêt mérite une attention particulière, car la Cour y rappelle d’abord, de manière liminaire, que « l’obligation résultant de ce dernier texte ne cesse qu’en cas de force majeure », se référant à un arrêt du 9 octobre 1974 (pourvoi n° 73-11.721, Bull. n° 345), et que « sans préjudice de l’obligation continue d’entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail, et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n’a pris aucune disposition pour y remédier », se référant cette fois à un arrêt du 13 octobre 2021 (pourvoi n° 20-19.278, publié). Mais la Cour ajoute aussitôt que « lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués ». Dès lors, le bailleur ne saurait se retrancher derrière la difficulté d’obtenir une décision du syndicat des copropriétaires pour échapper à l’obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, obligation dont la violation l’oblige à réparer intégralement le préjudice qui en résulte, sans que ce préjudice puisse être réduit à une simple perte de chance.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur du 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-10.340), dans lequel la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler que le bailleur, à qui il est reproché un manquement à son obligation de délivrance, ne peut limiter sa responsabilité en invoquant la perte de chance du preneur d’obtenir une jouissance paisible, dès lors que le préjudice de jouissance constitue un préjudice certain et non un préjudice aléatoire. En conséquence, la réparation due au preneur doit correspondre à l’intégralité de la perte subie et du gain manqué, conformément au principe de réparation intégrale qui gouverne le droit de la responsabilité civile, sans que le juge puisse recourir à la théorie de la perte de chance pour en réduire le montant, sauf à caractériser un aléa véritablement distinct du manquement contractuel lui-même. Par ailleurs, la garantie des vices et défauts de la chose louée prévue par l’article 1721 du code civil, aux termes duquel « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail » et « s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser » (Legifrance), vient renforcer ce régime en instituant une obligation de garantie objective, indépendante de toute faute prouvée du bailleur, qui interdit par nature le recours à un mécanisme d’atténuation tel que la perte de chance.
B. L’impossibilité de transférer au preneur les travaux de mise en conformité préexistants à la délivrance
Le second pan de la construction prétorienne relative à l’intensité de l’obligation de réparation du bailleur concerne la délimitation du périmètre des travaux qui peuvent être conventionnellement transférés au preneur, et plus particulièrement la question de savoir si les clauses du bail commercial peuvent valablement mettre à la charge du locataire les travaux de mise en conformité avec les normes impératives dont le défaut préexistait à la conclusion du contrat. Cette question, d’une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, a été tranchée avec une netteté particulière par l’arrêt précité du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-14.099), qui mérite d’être examiné sous cet angle spécifique.
Dans l’espèce ayant donné lieu à cet arrêt, l’immeuble loué présentait, dès sa construction en 1985, des non-conformités au regard du règlement de sécurité, notamment l’absence de parois périphériques dans la réserve, un plancher non qualifié stable au feu, et l’absence de dispositif de désenfumage et de robinet d’incendie armé. La cour d’appel avait estimé que le preneur, en vertu de l’article 11 du bail commercial qui stipulait qu’il prenait « les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, pendant toute la durée du bail, aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit », et qu’il était « contractuellement tenu d’effectuer dans les lieux loués et ses annexes, toute réfection ou tout remplacement dès qu’ils s’avéreront nécessaires de tous travaux de mises aux normes des locaux de sorte qu’ils soient en tout temps conforme aux prescriptions administratives », avait accepté de supporter la charge de la mise en conformité de l’établissement. La cour d’appel en avait déduit qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne pouvait être imputé au bailleur et que les négligences du preneur caractérisaient une faute lourde exclusive de l’application de la clause de non-recours.
La Cour de cassation censure cette analyse avec une vigueur particulière, en affirmant que la cour d’appel « n’a pas constaté l’existence dans le bail d’une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués ». Dès lors, il résulte de cet arrêt que, pour être valablement transférées au preneur, les obligations de mise en conformité afférentes à des vices ou non-conformités préexistant à la délivrance doivent faire l’objet d’une clause expresse, spécifique et non équivoque, une clause générale de prise des lieux en l’état et de mise aux normes étant insuffisante à opérer un tel transfert. En conséquence, le bailleur ne peut se prévaloir de la stipulation d’une clause générale de transfert des obligations de mise aux normes pour s’exonérer de son obligation de délivrance conforme, laquelle l’oblige à remettre au preneur un local répondant aux exigences réglementaires applicables à l’activité contractuellement prévue.
Cette solution s’articule de manière cohérente avec l’arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-18.853) qui, dans une configuration distincte mais complémentaire, rappelle que le bailleur est tenu, en application des articles 1719, 1° et 2°, et 1720, alinéa 2, du code civil, de remédier aux désordres affectant les parties privatives des locaux loués et, à défaut d’exécuter lui-même les travaux de reprise, d’avancer au preneur les sommes nécessaires à leur exécution. La cour d’appel de Riom avait rejeté la demande de la locataire en paiement du coût des travaux de reprise des faux plafonds, au motif que le désordre les affectant était apparu dès les premiers signalements et n’était pas lié au retard fautif de la bailleresse. La Cour de cassation censure cette décision en rappelant qu’« une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution ». Dès lors, l’obligation de délivrance se double d’une obligation accessoire de financement des travaux dont le bailleur est tenu, obligation qui ne saurait être éludée par le biais de clauses générales de transfert.
Par ailleurs, l’économie générale de ces solutions s’inscrit dans le prolongement de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont les articles 62 et 63 ont modifié plusieurs dispositions du code de commerce relatives au statut des baux commerciaux, et notamment l’article L. 145-41 du code de commerce qui encadre désormais plus strictement les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire (Legifrance). Si cette réforme n’a pas directement légiféré sur la question des clauses limitatives de responsabilité du bailleur, elle témoigne d’un mouvement législatif plus large de renforcement de la protection du preneur à bail commercial, mouvement dont la troisième chambre civile se fait le relais juridictionnel en neutralisant les clauses qui tendent à contourner les obligations impératives du bailleur. A cet égard, la convergence entre l’action du législateur et l’œuvre prétorienne de la Cour de cassation dessine les contours d’un ordre public de protection du preneur à bail commercial dont la cohérence s’affirme avec une vigueur croissante au fil des décisions rendues.
Conclusion
L’examen de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, échelonnée de l’année 2024 au premier semestre 2026, révèle une construction prétorienne d’une remarquable systématicité, qui tend à neutraliser l’ensemble des mécanismes conventionnels par lesquels le bailleur tente de limiter ou d’exclure sa responsabilité en cas de manquement à son obligation de délivrance. Cette construction s’articule autour de trois axes complémentaires : l’inefficacité des clauses de non-recours, lesquelles n’ont pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (arrêts du 10 avril 2025, n° 23-14.974 et n° 23-14.099) ; le caractère continu de l’obligation de délivrance, qui fait obstacle à la prescription extinctive de l’action du preneur tant que le manquement persiste (arrêts du 5 mars 2026, n° 24-19.292, du 4 décembre 2025, n° 23-23.357, et du 2 avril 2026, n° 24-22.181) ; et l’exigence de réparation intégrale du préjudice de jouissance, exclusive de toute réduction fondée sur la perte de chance et de tout transfert implicite au preneur des travaux de mise en conformité préexistants à la délivrance (arrêt du 19 juin 2025, n° 23-18.853). En conséquence, les praticiens du droit des baux commerciaux sont invités à une vigilance accrue dans la rédaction des clauses des contrats de bail, car les stipulations qui tendraient, même indirectement, à vider de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur encourent une censure quasi certaine de la part de la Cour de cassation, dont la jurisprudence récente ne laisse guère de place à l’ambiguïté.
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