I. Le cadre légal de la transparence des charges du bail commercial : un dispositif d’ordre public
A. L’inventaire limitatif et l’état récapitulatif annuel : un devoir d’information renforcé au service du preneur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, impose au bailleur une transparence rigoureuse dans la gestion des charges locatives, dont le législateur a considérablement renforcé les exigences par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose ainsi que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cette obligation cardinale, qui procède d’une logique de protection du consentement du preneur, trouve son prolongement dans un mécanisme de reddition périodique des comptes destiné à prévenir toute opacité dans la gestion financière du bail.
En application de l’article R. 145-36 du code de commerce, cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, que le bailleur est tenu de communiquer au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. À cet égard, le bailleur se voit également imposer, lors de la conclusion du contrat puis tous les trois ans, la communication d’un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi que d’un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût, conformément aux 1° et 2° de l’article L. 145-40-2 précité. En conséquence, l’article R. 145-37 du même code précise que ces informations triennales sont communiquées dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance et que, à la demande du preneur, le bailleur doit produire tout document justifiant le montant des travaux ainsi déclarés.
Par ailleurs, l’économie générale du texte impose qu’au sein d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble, cette répartition étant fonction de la surface exploitée. Dès lors, le montant des impôts, taxes et redevances imputables au locataire correspond strictement au local qu’il occupe et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. Le bailleur est en outre astreint, en cours de bail, à informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre eux, ce qui institue une obligation d’information continue dont la méconnaissance peut être sanctionnée.
Or, ce dispositif légal, pour complet qu’il soit, n’épuise pas la question de la répartition substantielle des charges entre les parties. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (loi n° 2026-403), dont les articles 62 et 63 ont modifié plusieurs dispositions du code de commerce applicables aux baux commerciaux, est venue renforcer les obligations pesant sur le bailleur en matière de garanties et de clause résolutoire. L’article 62 de cette loi a notamment créé l’article L. 145-38-1 du code de commerce et modifié les articles L. 145-15 et L. 145-40, ce dernier plafonnant désormais le dépôt de garantie à un montant ne pouvant excéder trois mois de loyer, tandis que l’article 63 a réformé l’article L. 145-41 en conditionnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. À cet égard, la loi nouvelle confère au juge un pouvoir d’appréciation renforcé, lui permettant de mesurer la proportionnalité entre la gravité du manquement invoqué par le bailleur et la capacité réelle du preneur à apurer sa dette tout en maintenant l’exploitation de son fonds de commerce, ce qui tempère sensiblement l’automaticité de la sanction contractuelle.
B. Les charges légalement non imputables au preneur : le noyau dur protecteur de l’article R. 145-35
Au-delà du formalisme informatif imposé au bailleur, le législateur a entendu soustraire à la contribution du preneur certaines catégories de dépenses dont la nature ou l’importance justifient qu’elles demeurent exclusivement à la charge du propriétaire. L’article R. 145-35 du code de commerce énumère ainsi cinq catégories de charges, impôts et dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputés au locataire, constituant à titre principal un noyau dur protecteur d’ordre public.
En premier lieu, les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ne peuvent être supportées par le preneur. Cet article définit traditionnellement les grosses réparations comme celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture. En deuxième lieu, sont pareillement exclues les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations. En troisième lieu, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ne sauraient être répercutés sur le locataire, de même que les impôts, notamment la contribution économique territoriale, dont le redevable légal est le bailleur.
En quatrième lieu, dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires ne peuvent être mis à la charge d’un preneur déterminé. En cinquième lieu, la disposition réglementaire exclut expressément les dépenses d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique, ce qui préserve le locataire d’une contribution à des travaux somptuaires décidés unilatéralement par le bailleur. Par ailleurs, la taxe foncière et les taxes additionnelles, quoique pouvant être imputées au locataire par dérogation, doivent faire l’objet d’une stipulation contractuelle expresse et dépourvue d’ambiguïté pour être valablement réclamées. La répartition des charges au sein d’un ensemble immobilier peut, au demeurant, être conventionnellement pondérée, à condition que ces pondérations soient portées à la connaissance des locataires, conformément aux dispositions de l’article R. 145-35, alinéa 3, du code de commerce.
L’économie générale de ce dispositif réglementaire révèle une volonté législative constante de cantonner la contribution financière du preneur aux seules dépenses directement liées à l’exploitation et à la jouissance du local loué, en excluant toute participation à des dépenses qui, par leur nature ou leur ampleur, relèvent de la conservation structurelle du patrimoine du bailleur. Or, ce régime impératif ne produit son plein effet que si les clauses contractuelles qui y dérogent sont interprétées avec rigueur par le juge. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans plusieurs arrêts récents, rappelé que les clauses transférant au preneur des charges qui incombent légalement au bailleur ne sauraient recevoir une application extensive, consacrant ainsi une jurisprudence protectrice dont il convient d’examiner les principaux attendus.
II. Le contrôle juridictionnel de la répartition des charges et des réparations : une jurisprudence exigeante au service de l’équilibre contractuel
A. L’interprétation restrictive des clauses contractuelles de transfert de charges : l’exigence d’une stipulation claire et précise
La troisième chambre civile a consacré, par un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-25.106), un principe d’interprétation restrictive des clauses dérogeant à la répartition légale des charges, qui s’inscrit dans le prolongement direct du dispositif de transparence instauré par la loi du 18 juin 2014. Dans cette espèce, une société locataire contestait un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui intégrait une contribution aux dépenses relatives à des travaux portant sur la toiture et la climatisation d’un centre commercial. La Cour a censuré l’arrêt de la cour d’appel d’Agen au visa des articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1720 et 1754 du code civil, en énonçant que « le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur ». En l’espèce, la cour d’appel n’avait pas recherché si une clause claire et précise mettait à la charge de la locataire les travaux de réfection de la toiture, ce qui a conduit à une cassation pour défaut de base légale.
Cette exigence de précision est d’autant plus impérieuse lorsque les charges sont réparties au sein d’un ensemble immobilier complexe. Dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 22-23.653), la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une bailleresse qui réclamait le remboursement des taxes foncières afférentes au local privatif, alors que la clause du bail ne visait expressément que les charges du centre commercial. La Cour a approuvé la cour d’appel de Grenoble d’avoir déduit que « les demandes de la bailleresse fondées sur le paiement des taxes foncières du seul local loué se heurtaient à l’existence d’une contestation sérieuse », faute de stipulation claire transférant cette charge au preneur. Par ailleurs, les juges ont relevé que la bailleresse avait elle-même soutenu, dans une précédente instance en fixation du loyer de renouvellement, que la locataire n’était pas astreinte au remboursement de l’impôt foncier du local loué, ce qui confortait l’interprétation restrictive de la clause litigieuse.
En conséquence, ces deux décisions illustrent une orientation jurisprudentielle constante selon laquelle toute ambiguïté dans la rédaction des clauses de charges profite au preneur, conformément au principe de faveur qui innerve le statut des baux commerciaux depuis le décret du 30 septembre 1953. La rigueur avec laquelle la Cour de cassation exige que la clause transférant au preneur des charges légalement dévolues au bailleur soit rédigée en termes clairs, précis et dénués de toute équivoque procède d’une lecture finaliste des textes protecteurs du preneur. Dès lors, le bailleur qui souhaite transférer au locataire des charges excédant le droit commun doit non seulement stipuler ce transfert de manière expresse, mais également circonscrire avec une précision suffisante la nature et l’étendue des dépenses concernées, à peine de se voir opposer l’inopposabilité de la clause.
B. L’obligation continue de délivrance et la charge de la preuve du préjudice : deux garde-fous juridictionnels complémentaires
Au-delà de la répartition conventionnelle des charges, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a profondément renouvelé l’office du juge dans le contrôle de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur. L’arrêt rendu le 4 décembre 2025 par la formation de section (pourvoi n° 23-23.357, FS-B) constitue à cet égard une décision de principe dont la portée dépasse le seul contentieux des réparations locatives. La Cour y rappelle, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». L’apport essentiel de cet arrêt réside dans la qualification de l’obligation de délivrance conforme comme une obligation continue, de sorte que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables, notamment en matière de prescription. L’arrêt du 4 décembre 2025 censure en effet la cour d’appel de Riom, qui avait déclaré prescrite l’action du preneur au motif que l’état de vétusté des locaux était connu à la date de signature du bail, le 28 février 2012, et que l’assignation délivrée le 26 novembre 2018 excédait le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Or, la Cour de cassation impose au juge du fond de rechercher « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée », écartant ainsi toute fixation du point de départ du délai de prescription à la date de conclusion du contrat. Dès lors, tant que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation continue de délivrance, l’action du preneur demeure recevable, ce qui consolide substantiellement la protection du locataire commercial.
Par un mouvement jurisprudentiel parallèle, la troisième chambre civile a également précisé les conditions d’indemnisation du bailleur en cas de dégradations locatives. Dans un arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-24.502, FS-B), la Cour a censuré un arrêt de la cour d’appel de Douai qui avait condamné la locataire à rembourser le coût des travaux de remise en état des locaux au seul motif que celle-ci avait manqué à ses obligations contractuelles de restitution en bon état. La Cour rappelle, au visa des articles 1147 et 1149 anciens du code civil et du principe de réparation intégrale, que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur ». En statuant « au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle de la locataire », la cour d’appel a violé les textes susvisés.
Cette décision rappelle avec netteté que la responsabilité contractuelle du preneur ne saurait être engagée de manière automatique, la seule constatation d’un manquement ne dispensant pas le juge de caractériser l’existence d’un préjudice en lien causal avec ce manquement. Par ailleurs, la Cour précise que le juge, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, doit prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition, ce qui impose au bailleur de démontrer que les dégradations alléguées ont effectivement entraîné une perte patrimoniale que la relocation n’a pas absorbée. En conséquence, l’articulation de ces deux arrêts de principe publiés au Bulletin dessine un équilibre remarquable entre, d’une part, le renforcement des obligations du bailleur au titre de la délivrance continue et, d’autre part, l’exigence d’une preuve effective du préjudice subi par le bailleur en cas de manquement du preneur à ses obligations de restitution.
L’article 1719 du code civil, qui oblige le bailleur à délivrer la chose louée, à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et à en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, constitue le fondement textuel de cette obligation continue. L’article 1720 du même code renforce cette exigence en disposant que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. La combinaison de ces textes avec la jurisprudence précitée établit un régime de responsabilité du bailleur qui ne peut être écarté que par des stipulations contractuelles répondant aux standards de clarté et de précision exigés par la Cour de cassation.
Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 précitée, en modifiant l’article L. 145-41 du code de commerce, a introduit une condition supplémentaire à la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers : le juge doit désormais vérifier la capacité du preneur à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette réforme, qui entre en vigueur pour les demandes introduites à compter du 28 mai 2026, place le juge en position d’apprécier souverainement la réalité des difficultés financières du preneur, évitant ainsi que la clause résolutoire ne produise un effet automatique indépendamment de l’existence d’une contestation sérieuse sur le bien-fondé des sommes réclamées par le bailleur.
Or, cette réforme législative du 26 mai 2026 s’articule avec la jurisprudence protectrice du preneur pour former un corps de règles cohérent, où la transparence des charges, le contrôle juridictionnel du transfert conventionnel de celles-ci et l’encadrement de la clause résolutoire convergent vers un objectif commun : garantir que le preneur à bail commercial ne supporte que les charges dont il a pu mesurer l’étendue lors de la conclusion du contrat et dont le bien-fondé est démontré par le bailleur. En conséquence, l’effectivité du droit du preneur à ne contribuer qu’aux seules charges expressément stipulées et légalement imputables repose sur la combinaison d’un arsenal textuel complet et d’un contrôle juridictionnel exigeant, dont la Cour de cassation assure l’unité d’interprétation.
Conclusion
La transparence des charges locatives et la répartition des réparations dans le bail commercial constituent un édifice juridique à plusieurs strates, où les obligations d’information du bailleur, le noyau dur des charges non imputables au preneur et le contrôle juridictionnel des clauses contractuelles se complètent pour assurer l’équilibre du rapport locatif. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par ses arrêts des 16 mars 2023 (21-25.106), 27 juin 2024 (22-24.502), 16 octobre 2025 (22-23.653) et 4 décembre 2025 (23-23.357), a significativement consolidé les droits du preneur en exigeant une stipulation claire et précise de toute dérogation à la répartition légale des charges, en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance et en subordonnant l’indemnisation du bailleur à la preuve d’un préjudice distinct du seul manquement contractuel. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en plafonnant le dépôt de garantie à trois mois de loyer et en soumettant la suspension des effets de la clause résolutoire à une double condition de solvabilité, marque une nouvelle étape dans la protection du preneur à bail commercial, désormais armé d’un corpus de règles substantielles et processuelles lui permettant de s’opposer efficacement à toute imputation de charges qui ne serait pas strictement conforme aux prescriptions légales et aux exigences de transparence que le législateur et le juge ont érigées en principes cardinaux du statut.
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