La tacite prolongation du bail commercial et ses effets sur le loyer du bail renouvelé : la computation du délai de douze années à l’épreuve des arrêts de la troisième chambre civile (2025-2026)
I. Les mécanismes de la tacite prolongation et le basculement vers le déplafonnement du loyer renouvelé
A. La demande de renouvellement en cours de tacite prolongation et ses conséquences sur la computation du délai
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L.145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la liberté contractuelle et la protection impérative du preneur. Au coeur de cet édifice, l’article L.145-9 du code de commerce dispose que les baux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette tacite prolongation constitue un mécanisme cardinal du statut, dont les effets sur la computation du délai de douze années et, par voie de conséquence, sur le régime de fixation du loyer du bail renouvelé, ont fait l’objet d’une décision remarquée de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 9 juillet 2026. Dans cette affaire, la Cour a dû se prononcer sur l’articulation entre la demande de renouvellement signifiée par le preneur avant l’expiration de la douzième année de tacite prolongation et la date de prise d’effet du bail renouvelé.
En l’espèce, la société Pharmacie, locataire d’un local commercial selon bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, avait sollicité son renouvellement par acte du 14 mai 2012. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement mais avait assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, motif pris de la durée du bail expiré excédant douze années. La locataire soutenait au contraire que la règle du plafonnement du loyer renouvelé demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été notifiée avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi et énoncé, dans un attendu de principe, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L.145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L.145-12 du même code » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En conséquence, le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement étant le 1er juillet 2012, le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative, sans que la règle du plafonnement ne puisse trouver à s’appliquer.
Cette solution, d’une rigueur mathématique implacable, illustre les conséquences parfois redoutables de la tacite prolongation pour le preneur qui diffère sa demande de renouvellement jusqu’aux dernières semaines de la douzième année. Par ailleurs, la Cour consacre une interprétation littérale de l’article L.145-12 du code de commerce, selon lequel le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. Dès lors, la demande de renouvellement ne met pas fin au bail en cours : celui-ci se poursuit jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, déterminée par le trimestre civil, et le dépassement, même d’un seul jour, de la durée de douze années emporte déplafonnement automatique du loyer du bail renouvelé. A cet égard, l’article L.145-34 du code de commerce dispose que les règles du plafonnement ne sont pas applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
B. Le déplafonnement par dépassement de la durée de douze années : un effet automatique excluant l’étalement des hausses
La distinction entre les différents cas de déplafonnement du loyer renouvelé a été précisée par un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 16 octobre 2025, dans une affaire opposant la société Monoprix exploitation à la société civile immobilière Foch. La Cour y a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin). Cette décision, publiée au Bulletin, emporte une conséquence majeure pour la pratique : lorsque le déplafonnement résulte exclusivement du dépassement de la durée de douze années par l’effet de la tacite prolongation, le preneur ne peut prétendre à l’étalement des hausses de loyer prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce. Cet étalement, qui limite à 10 % par an l’augmentation du loyer acquitté au cours de l’année précédente, est réservé aux seuls cas de déplafonnement fondés sur une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou sur une clause du contrat relative à la durée du bail.
En conséquence, le preneur qui laisse le bail se prolonger tacitement au-delà de douze années s’expose à une augmentation immédiate et potentiellement considérable de son loyer, sans aucun lissage temporel, dès la prise d’effet du bail renouvelé. Cette rigueur est d’autant plus préoccupante que le dépassement de la durée de douze années peut résulter d’un décalage de quelques jours seulement entre la demande de renouvellement et la date d’effet du nouveau bail, comme l’illustre l’arrêt du 9 juillet 2026 précité, dans lequel un seul jour de dépassement a suffi à faire basculer le régime du loyer renouvelé. Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que la modification notable des facteurs locaux de commercialité, qui constitue un autre motif de déplafonnement, doit être appréciée in abstracto, c’est-à-dire « indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin). Il résulte ainsi de l’article L.145-34 et de l’article R.145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’incidence réelle sur le chiffre d’affaires du preneur.
Cette double jurisprudence, relative au déplafonnement par tacite prolongation et au déplafonnement par modification des facteurs locaux de commercialité, dessine un cadre contentieux d’une grande précision, dans lequel le preneur doit faire preuve d’une vigilance accrue quant à la computation des délais. Or, l’enjeu est d’importance : la fixation du loyer à la valeur locative, par dérogation au plafonnement légal, peut entraîner un doublement, voire un triplement du loyer, sans mécanisme correctif d’étalement lorsque le déplafonnement procède exclusivement du dépassement de la durée de douze années par l’effet de la tacite prolongation. L’article L.145-33 du code de commerce énumère les éléments à prendre en considération pour la détermination de la valeur locative, au nombre desquels figurent les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La combinaison de ces éléments peut aboutir à un loyer renouvelé sans commune mesure avec le loyer antérieurement acquitté, ce qui rend d’autant plus impérative l’anticipation par le preneur de la date de demande de renouvellement.
II. Les conséquences contentieuses de la tacite prolongation sur les droits du preneur
A. L’indemnité d’éviction et le régime rigoureux de la prescription biennale
Au-delà des conséquences de la tacite prolongation sur la fixation du loyer renouvelé, la troisième chambre civile a également rappelé, par un arrêt du 12 février 2026, la rigueur du régime de la prescription biennale applicable aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. L’article L.145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Cette prescription, d’une brièveté remarquable, constitue l’une des spécificités du contentieux des baux commerciaux et impose au preneur une diligence procédurale constante. En l’espèce, une commune bailleresse avait délivré au locataire, le 28 juin 2018, un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. La bailleresse avait ensuite mis le locataire en demeure de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité, avant d’assigner le preneur en constatation de la perte de son droit à indemnité par l’acquisition de la prescription biennale.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans son arrêt du 16 novembre 2023, avait refusé de faire application de la prescription biennale, au motif que l’attitude de la bailleresse était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles L.145-9 et L.145-28 du code de commerce, en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). La Cour ajoute que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. Cette solution, d’une sévérité manifeste, rappelle que le preneur ne saurait se fier aux déclarations rassurantes du bailleur quant au versement d’une indemnité d’éviction, ni aux échanges amiables intervenus après la délivrance du congé, pour différer la saisine du tribunal compétent.
En conséquence, le preneur qui, comme en l’espèce, attend de connaître le montant de l’indemnité d’éviction avant de saisir le juge, s’expose à une forclusion irréversible de son action, assortie de la perte du droit au maintien dans les lieux et de l’expulsion sans indemnité. Par ailleurs, la Cour précise que la prescription court même lorsque le congé est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, ce qui signifie que le preneur ne peut tirer argument de la reconnaissance par le bailleur du principe de son droit à indemnité pour échapper à la prescription biennale. L’article L.145-14 impose au bailleur qui refuse le renouvellement du bail de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce. Mais c’est au preneur de saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, comme le rappelle l’article L.145-9. L’article L.145-28, quant à lui, dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue, et que lorsque le montant de l’indemnité a été fixé, le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité. Or ce droit au maintien cesse précisément lorsque l’action en paiement de l’indemnité est prescrite, de sorte que le preneur négligent se retrouve à la fois privé d’indemnité et contraint à l’expulsion immédiate.
B. L’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire : l’autonomie d’un mécanisme étranger au délai de l’article L.145-41
Dans un autre registre contentieux, la troisième chambre civile a rendu, le 5 mars 2026, une décision d’une portée considérable sur l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire du bail commercial. En l’espèce, une société locataire avait cessé de payer ses loyers en raison de désordres affectant les locaux loués, qu’elle imputait à la bailleresse. Cette dernière avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire et, le commandement étant demeuré infructueux dans le délai d’un mois, avait assigné la locataire en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. La cour d’appel de Cayenne avait accueilli la demande, retenant que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
La Cour de cassation a censuré cette décision, en rappelant d’abord qu’il est jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable », se référant à un précédent arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié). La Cour énonce ensuite, dans un attendu de principe, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
Cette solution consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme procédural de la clause résolutoire de l’article L.145-41 du code de commerce. En effet, l’exception d’inexécution, fondée sur les articles 1219 et 1220 du code civil, n’est pas soumise au délai d’un mois du commandement de payer : le preneur peut l’invoquer à tout moment, même après l’expiration de ce délai, et le juge est tenu d’en vérifier le bien-fondé avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Dès lors, le bailleur ne peut se prévaloir de l’écoulement du délai du commandement pour priver le preneur de son droit de faire valoir l’exception d’inexécution. Cette construction prétorienne, qui s’adosse notamment aux articles 1719 et 1720 du code civil relatifs à l’obligation de délivrance du bailleur, confère au preneur une protection substantielle face à la clause résolutoire. Or, cette protection est d’autant plus précieuse que le nouvel article L.145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».
Par ailleurs, l’article L.145-15 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec notamment aux dispositions des articles L.145-4, L.145-32-1, L.145-37 à L.145-41 et L.145-47 à L.145-54. Cette disposition, d’ordre public, renforce la protection du preneur en interdisant toute stipulation conventionnelle qui aurait pour effet de contourner les règles statutaires impératives. L’insertion de l’article L.145-32-1 dans la liste des dispositions auxquelles il ne peut être dérogé, qui concerne le plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer en principal, illustre la volonté du législateur de renforcer les garanties financières du preneur dès la conclusion du bail. En conséquence, le preneur qui se trouve confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire dispose de deux voies de défense distinctes et cumulatives : d’une part, saisir le juge dans le mois du commandement pour solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article L.145-41, en démontrant sa capacité à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience ; d’autre part, opposer une exception d’inexécution, s’il établit que les locaux sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés en raison d’un manquement du bailleur à ses obligations, sans être tenu par le délai d’un mois du commandement. Cette double protection, l’une légale et l’autre prétorienne, constitue un rempart efficace contre les clauses résolutoires des baux commerciaux.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, éclairée par les arrêts du 9 juillet 2026, du 5 mars 2026 et du 12 février 2026, atteste d’une construction prétorienne d’une grande cohérence dans le contentieux des baux commerciaux. La computation du délai de douze années, dont dépend le déplafonnement du loyer renouvelé, obéit à des règles d’une précision mathématique qui ne souffrent aucune approximation : le dépassement, fût-il d’un seul jour, emporte des conséquences financières considérables pour le preneur, sans possibilité d’étalement lorsque le déplafonnement procède de la seule tacite prolongation. Parallèlement, le régime de la prescription biennale, dont la Cour rappelle qu’elle n’est pas interrompue par la mauvaise foi du bailleur, impose au preneur une vigilance procédurale constante, sous peine de perdre irréversiblement son droit à indemnité d’éviction et son maintien dans les lieux en application de l’article L.145-28. Enfin, la consécration de l’autonomie de l’exception d’inexécution, affranchie du délai d’un mois de l’article L.145-41, offre au preneur une protection substantielle face à la clause résolutoire, que la réforme législative du 26 mai 2026 est venue compléter en renforçant les conditions d’octroi des délais de grâce. La rigueur de ces solutions, qui s’inscrit dans la continuité de la tradition protectrice du statut des baux commerciaux, appelle les praticiens à une attention renouvelée dans la gestion des échéances procédurales et contractuelles, tant les conséquences d’un dépassement de délai, fût-il minime, peuvent s’avérer irréversibles pour le preneur.
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