I. La validité et la portée des clauses de transfert de la taxe foncière
A. Le principe légal : une charge incombant au bailleur en sa qualité de propriétaire
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (Légifrance), ne contient pas de disposition expresse relative à la répartition de la charge de la taxe foncière entre le bailleur et le preneur. En l’absence de texte propre au bail commercial, il convient de se reporter aux principes généraux du droit fiscal et du droit des obligations. L’article 1400 du code général des impôts désigne le propriétaire de l’immeuble au 1er janvier de l’année d’imposition comme le redevable légal de la taxe foncière. Le bailleur, propriétaire des locaux donnés à bail, est donc le débiteur de cette imposition envers l’administration fiscale, indépendamment de la destination commerciale du bien et de l’exploitation effective du fonds par le locataire.
En conséquence, le paiement de la taxe foncière constitue, dans l’économie générale de la relation locative, une obligation incombant normalement au bailleur. Cette qualification n’est pas une simple commodité doctrinale : elle emporte des effets juridiques substantiels, que la Cour de cassation a progressivement explicités au visa de l’article R. 145-8 du code de commerce (Légifrance). Aux termes de ce texte, « les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative ». La qualification de la taxe foncière comme obligation normale du bailleur est donc le préalable nécessaire à l’application du mécanisme correcteur de la valeur locative.
Cette analyse est confortée par l’article 1719 du code civil (Légifrance), qui énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée, de l’entretenir et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En mettant la taxe foncière à la charge du propriétaire, le législateur fiscal a entendu faire supporter au bailleur le coût de la détention du capital immobilier, tandis que le preneur assume, par le versement du loyer, la rémunération de la jouissance des locaux. Cette distinction fondamentale entre la charge du capital et la charge de la jouissance irrigue toute l’analyse de la répartition des impositions dans le bail commercial.
La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler ce principe dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-17.227, FS-B) (Cour de cassation), rendu dans une affaire opposant la société Decathlon à une société civile de placement immobilier. La Cour y énonce que « sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur ». Cette formulation, lapidaire mais dépourvue d’ambiguïté, consacre au niveau de la motivation en droit le principe jusqu’alors essentiellement déduit des textes fiscaux. Dès lors, toute stipulation contraire du bail doit être regardée comme une dérogation conventionnelle à l’ordre normal des obligations, et non comme une simple modalité de répartition des charges d’exploitation.
B. La clause de transfert : un aménagement contractuel soumis au contrôle judiciaire
La pratique notariale et la négociation des baux commerciaux révèlent que les clauses mettant la taxe foncière à la charge du preneur sont d’une fréquence significative, particulièrement dans les baux longue durée et les contrats portant sur des surfaces importantes. La validité de principe de ces stipulations n’est pas contestée par la jurisprudence : les parties à un bail commercial peuvent librement convenir que le locataire supportera, en sus du loyer proprement dit, le montant de la taxe foncière afférente à l’immeuble loué. La liberté contractuelle qui gouverne le droit des baux commerciaux autorise cette répartition conventionnelle de la charge de l’impôt.
Par ailleurs, cette clause de transfert doit être expresse. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 29 janvier 2026 concernant la reddition des comptes de charges (pourvoi n° 24-14.982, FS-B) (Cour de cassation), que le bailleur ne saurait se prévaloir d’un transfert implicite des charges ou impositions lui incombant. La solution s’applique par analogie à la taxe foncière : le bailleur qui entend en transférer la charge au preneur doit le stipuler en termes clairs et non équivoques dans le contrat de bail. A cet égard, une simple mention dans un décompte de charges ou une facturation unilatérale ne saurait valoir clause contractuelle opposable au locataire.
Or, la validité de la clause ne doit pas être confondue avec ses effets sur l’équilibre financier du contrat. C’est précisément cette dissociation que l’arrêt du 29 janvier 2026 (précité, n° 24-17.227) a portée à son plus haut niveau de précision. La Cour y affirme que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative ». En d’autres termes, la clause de transfert est parfaitement licite entre les parties, mais elle produit un effet correcteur automatique sur la détermination du loyer, indépendamment de la volonté exprimée par le bailleur lors de la conclusion du contrat. Le transfert conventionnel de la charge fiscale se trouve ainsi neutralisé, pour partie, par le jeu du mécanisme légal de fixation de la valeur locative.
En conséquence, le bailleur qui insère une clause de transfert de la taxe foncière dans le bail commercial doit anticiper que cette stipulation, pour juridiquement valable qu’elle soit, constitue un facteur de minoration du loyer lors du renouvellement ou de la révision triennale. La Cour de cassation a également jugé, dans un arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-18.643, FS-B) (Cour de cassation), que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause illicite du bail commercial échappe à toute prescription extinctive. Si cette solution ne concerne pas directement les clauses de transfert de taxe foncière, elle illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile contrôle la conformité des stipulations du bail à l’ordre public du statut.
A cet égard, la question de la contrepartie au transfert de la taxe foncière mérite une attention particulière. La Cour de cassation précise que le transfert opère comme facteur de diminution de la valeur locative lorsqu’il intervient « sans contrepartie ». Or, la notion de contrepartie n’est pas définie par les textes et relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Dans la pratique, la preuve d’une contrepartie effective peut résulter d’un loyer facial significativement inférieur aux prix du marché, d’une franchise de loyer accordée en début de bail ou d’une prise en charge par le bailleur de travaux qui incomberaient normalement au preneur. La charge de la preuve de cette contrepartie incombe au bailleur, qui ne saurait se contenter d’alléguer que le loyer convenu était globalement avantageux pour le locataire sans démontrer le lien direct entre le niveau du loyer et le transfert de la charge fiscale.
II. L’incidence du transfert de la taxe foncière sur la détermination de la valeur locative
A. Le transfert comme facteur automatique de diminution de la valeur locative
La détermination de la valeur locative constitue l’opération centrale du contentieux des baux commerciaux. L’article L. 145-33 du code de commerce (Légifrance) énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, elle-même déterminée d’après cinq critères : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le troisième de ces critères, relatif aux obligations respectives des parties, est celui qui mobilise le jeu de l’article R. 145-8 précité.
L’arrêt du 29 janvier 2026 (précité, n° 24-17.227) explicite le mécanisme avec une netteté remarquable. Il était reproché à la cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 21 mars 2024, d’avoir fixé la valeur locative sans la minorer du fait que le bail expiré mettait la taxe foncière à la charge du locataire. La cour d’appel avait retenu que « le bail a prévu que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, en plus du paiement des loyers » et que « l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière ». La Cour de cassation censure ce raisonnement au triple visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce.
Dès lors, il résulte de cette décision que le transfert conventionnel de la taxe foncière opère comme un facteur automatique de diminution de la valeur locative, sans que le juge ne dispose d’un pouvoir d’appréciation pour écarter le mécanisme. La Cour affirme en effet que « lorsque le bailleur transfère contractuellement la charge de la taxe foncière au locataire, cela entraîne une diminution de la valeur locative ». L’emploi du présent de l’indicatif, sans réserve ni condition, confère à la règle une portée impérative qui s’impose tant au juge des loyers commerciaux qu’aux parties dans le cadre de la fixation conventionnelle du loyer de renouvellement.
Par ailleurs, la solution ne distingue pas selon que le transfert est partiel ou total, avec ou sans contrepartie. La Cour de cassation précise que le transfert « sans contrepartie » constitue le facteur de diminution. Cette précision est importante : elle signifie que le bailleur qui entendrait neutraliser l’effet correcteur du mécanisme devrait établir que le transfert de la taxe foncière s’accompagne d’une contrepartie réelle, telle qu’un loyer facial minoré ou une autre concession consentie au preneur. A défaut d’une telle démonstration, le juge est tenu de minorer la valeur locative à due concurrence de la charge transférée.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence plus large relative au traitement des obligations respectives des parties dans la détermination de la valeur locative. Ainsi, par un arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 23-15.394, FS-B) (Cour de cassation), la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel d’avoir fixé le loyer du bail renouvelé à un montant inférieur au loyer antérieur, en prenant en considération, au titre des obligations respectives des parties, la charge excessive imposée au locataire par certaines clauses du bail. La même logique corrective anime un arrêt du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-24.268) (Cour de cassation), dans lequel la Cour a censuré une décision qui n’avait pas tiré les conséquences, sur la valeur locative, d’une restriction à la jouissance des lieux imposée au preneur.
En pratique, l’impact financier de la solution est loin d’être négligeable. La taxe foncière peut représenter, selon la localisation et la nature de l’immeuble, une charge annuelle équivalant à plusieurs mois de loyer. Pour un local commercial situé dans une zone à forte pression fiscale, la minoration de la valeur locative consécutive au transfert de la taxe foncière peut atteindre des montants significatifs, qui se répercutent sur toute la durée du bail renouvelé. Le mécanisme correcteur de l’article R. 145-8 du code de commerce opère ainsi comme un instrument de rééquilibrage financier qui peut modifier substantiellement l’économie du contrat, bien au-delà de ce que les parties avaient envisagé lors de la conclusion du bail initial.
B. La portée de la solution dans les différentes hypothèses contentieuses
L’arrêt du 29 janvier 2026 a été rendu dans le contexte particulier d’une instance relative à la fixation de l’indemnité d’occupation due par le preneur pour la période antérieure à l’exercice, par le bailleur, de son droit d’option. L’article L. 145-57 du code de commerce (Légifrance) prévoit que, pendant la durée de l’instance en fixation du prix du bail renouvelé, le locataire continue à payer les loyers au prix ancien, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement en exerçant son droit d’option, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation statutaire qui se substitue rétroactivement au loyer.
Par un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-19.707, publié au Bulletin), la Cour de cassation avait déjà jugé que cette indemnité d’occupation « trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce » et que, « à défaut de convention contraire, elle doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce ». La Cour a confirmé cette position dans un arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, FS-B) (Cour de cassation), en précisant le caractère rétroactif de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer. Les trois arrêts combinés établissent ainsi une chaîne de raisonnement cohérente : l’indemnité d’occupation statutaire doit être fixée à la valeur locative, laquelle doit être diminuée du montant de la taxe foncière lorsque celle-ci a été transférée au preneur sans contrepartie.
La portée de la solution ne se limite pas au contentieux du droit d’option. Elle s’étend à toutes les hypothèses dans lesquelles la valeur locative constitue la référence légale de fixation du prix. Il en va ainsi, en premier lieu, du renouvellement du bail commercial, lorsque le loyer doit être fixé à la valeur locative en raison d’un déplafonnement prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce (Légifrance). Le même raisonnement s’applique, en deuxième lieu, à la révision triennale du loyer prévue par l’article L. 145-38 du code de commerce, lorsque les parties ou le juge recourent à la valeur locative pour déterminer le nouveau montant.
En troisième lieu, le principe dégagé par l’arrêt du 29 janvier 2026 concerne également la fixation judiciaire du loyer initial du bail renouvelé, lorsque le juge des loyers commerciaux est saisi sur le fondement de l’article L. 145-33 du code de commerce. La troisième chambre civile a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, FS-B) (Cour de cassation), le caractère impératif du délai de prescription biennale applicable à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, confirmant que le régime du contentieux locatif commercial obéit à des règles procédurales strictes auxquelles les parties ne peuvent déroger.
Par ailleurs, la solution relative à la taxe foncière s’articule avec la jurisprudence récente relative à la reddition des comptes de charges. Dans un arrêt du 29 janvier 2026 (pourvoi n° 24-16.270, FS-B) (Cour de cassation), la troisième chambre civile a jugé que la reddition tardive des comptes de charges par le bailleur ne le prive pas du droit de réclamer les sommes dues, mais impose un examen rigoureux de la réalité et de la justification des charges. Cette exigence de transparence, combinée au principe de diminution de la valeur locative en cas de transfert de la taxe foncière, dessine un régime protecteur du preneur qui tempère les effets des clauses les plus favorables au bailleur.
Enfin, il convient d’observer que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit de nouvelles dispositions relatives aux baux commerciaux, notamment en matière de clause résolutoire (article L. 145-41 modifié) (Légifrance) et de dépôt de garantie (article L. 145-40 modifié) (Légifrance). Si ces dispositions ne traitent pas directement de la question de la taxe foncière, elles participent d’un mouvement législatif qui renforce, de manière générale, la protection du preneur à bail commercial et la transparence des obligations financières pesant sur les parties. La jurisprudence du 29 janvier 2026 s’inscrit dans cette dynamique d’ensemble en rétablissant, par le jeu du mécanisme de la valeur locative, l’équilibre financier rompu par une clause exorbitante du droit commun.
Par ailleurs, les implications pratiques de cette solution pour les praticiens sont considérables. Le notaire ou l’avocat qui rédige un bail commercial doit désormais informer le bailleur que la clause de transfert de la taxe foncière, si elle est insérée sans contrepartie identifiable, emportera une minoration automatique de la valeur locative lors du renouvellement. Le conseil du preneur, quant à lui, dispose d’un fondement juridique solide pour contester le montant du loyer de renouvellement lorsque le bail initial prévoyait un tel transfert. Dans le cadre d’une cession de fonds de commerce ou d’une acquisition d’immeuble loué, l’existence d’une clause de transfert de la taxe foncière constitue un élément d’appréciation de la valeur du droit au bail et du rendement locatif futur, ce dont les investisseurs et leurs conseils doivent tenir compte dans l’évaluation des actifs.
Dès lors, la recommandation qui se dégage de cette analyse est double. En premier lieu, le bailleur qui souhaite maintenir le transfert de la taxe foncière sans en subir l’effet correcteur sur la valeur locative doit prévoir, dans le bail initial, une contrepartie explicite et quantifiable à ce transfert, par exemple sous la forme d’une clause établissant corrélativement que le loyer facial a été fixé à un niveau inférieur à la valeur locative de marché, précisément en considération de la prise en charge de la taxe foncière par le preneur. En second lieu, la rédaction du bail doit distinguer clairement, dans le décompte des sommes dues par le locataire, ce qui relève du loyer au sens strict et ce qui relève du remboursement d’une imposition incombant normalement au bailleur, afin de faciliter le travail du juge des loyers commerciaux lors du renouvellement.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026 apporte une clarification substantielle au régime des clauses de transfert de la taxe foncière dans les baux commerciaux. En affirmant que le transfert conventionnel de cette imposition, lorsqu’il est opéré sans contrepartie, constitue un facteur automatique de diminution de la valeur locative, la Cour de cassation consacre un mécanisme correcteur qui dépasse le seul contentieux de l’indemnité d’occupation pour irriguer l’ensemble du droit de la fixation du loyer commercial. La solution, fondée sur une interprétation rigoureuse des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce, invite les praticiens à une rédaction attentive des clauses relatives aux impositions dans les baux commerciaux et à une évaluation lucide de leurs conséquences financières à long terme. Elle rappelle également que la liberté contractuelle, pour étendue qu’elle soit en droit des baux commerciaux, trouve sa limite dans les mécanismes légaux de correction qui assurent la préservation de l’équilibre fondamental entre les droits et obligations des parties au contrat de bail. A ce titre, l’arrêt Decathlon du 29 janvier 2026 constitue une décision de principe dont la portée doctrinale et pratique ne saurait être sous-estimée par les acteurs du marché immobilier commercial.
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