I. L’obligation de vérification de l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire
A. Le principe impératif dégagé par l’arrêt du 5 mars 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt de principe qui redessine l’office du juge saisi d’une demande de constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire. Cette décision, publiée au Bulletin, a été commentée par l’ensemble de la doctrine spécialisée en droit des baux commerciaux. Elle énonce, dans un attendu qui constitue désormais une référence incontournable, que lorsque le preneur à bail commercial, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire, invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette formulation impose au juge du fond une obligation positive de contrôle, sans qu’il puisse se retrancher derrière l’absence de saisine aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire.
L’espèce qui a donné lieu à cette décision concernait un bail commercial portant sur des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation, consenti le 25 mai 2016. La bailleresse avait signifié à la locataire, le 17 octobre 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour des loyers impayés. La locataire, qui soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation contractuelle de réaliser des travaux de mise aux normes dans les douze premiers mois du bail, avait cessé de régler ses loyers dès 2017 en raison des désordres affectant les lieux. Les juges du fond avaient néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 17 novembre 2019, au motif que la locataire n’avait ni réglé les causes du commandement ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire dans le mois de sa délivrance. La cour d’appel de Cayenne, dans son arrêt du 26 février 2024, avait paradoxalement constaté l’existence de nombreux désordres imputables à la bailleresse rendant l’immeuble impropre à sa destination, tout en écartant l’exception d’inexécution au seul motif procédural de l’absence de saisine du juge dans le délai d’un mois.
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa combiné des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du code civil, et L. 145-41 du code de commerce. La Haute juridiction rappelle d’abord la solution dégagée par l’arrêt du 18 septembre 2025, aux termes de laquelle le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). Elle ajoute ensuite le principe nouveau selon lequel le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, indépendamment de toute demande de délais de paiement. En conséquence, les deux mécanismes que sont la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de commerce et l’exception d’inexécution prévue aux articles 1219 et 1220 du code civil sont désormais clairement distingués par la jurisprudence, cumulables et non substituables.
Cet arrêt s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large tendant à renforcer la protection du preneur confronté aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (art. 1719 C. civ.). L’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (art. 1219 C. civ.). Dès lors, le preneur qui cesse de régler ses loyers en raison d’un manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance ne saurait se voir opposer l’acquisition automatique de la clause résolutoire sans que le juge ait préalablement examiné le bien-fondé de l’exception invoquée.
B. La portée de l’obligation de vérification au regard du nouvel article L. 145-41
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge (art. L. 145-41 C. com.). La loi nouvelle ajoute une condition supplémentaire à l’octroi des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers : le preneur doit démontrer sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Or, l’arrêt du 5 mars 2026, bien que rendu sous l’empire des textes antérieurs à la réforme de 2026, conserve toute sa portée dans le nouveau cadre législatif. La solution dégagée par la Cour de cassation est en effet transposable au régime actuel, dans la mesure où l’article L. 145-41, même modifié, ne subordonne pas l’exception d’inexécution à une quelconque condition de saisine préalable du juge. Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà précisé, dans un arrêt du 6 novembre 2025, que la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et qu’une telle clause est, par application de l’article L. 145-15 du même code, réputée non écrite en son entier (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B).
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 (art. L. 145-15 C. com.). En conséquence, le juge qui constate qu’une clause résolutoire mentionne un délai inférieur à un mois ou comporte une stipulation contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux doit la réputer non écrite en son entier, sans pouvoir en réduire la portée ni en aménager les effets. La troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt rendu le même jour, que le caractère non écrit de la clause résolutoire s’étend à l’intégralité de la stipulation et non au seul délai irrégulier, ce qui prive le bailleur de toute possibilité d’invoquer la résiliation de plein droit sur le fondement de cette clause (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). L’office du juge ne se limite donc pas à la vérification du bien-fondé de l’exception d’inexécution ; il s’étend au contrôle de la régularité même de la clause résolutoire dont la mise en œuvre est poursuivie, et l’invalidation de celle-ci emporte des conséquences radicales sur l’économie du litige.
A cet égard, l’articulation entre l’office du juge vérifiant l’exception d’inexécution et le contrôle de la validité de la clause résolutoire illustre la complexité croissante du contentieux du bail commercial. Le juge doit désormais examiner, avant toute constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’une part, si la clause est conforme aux exigences légales et, d’autre part, si l’exception d’inexécution invoquée par le preneur est fondée. Cette double obligation de vérification renforce substantiellement la position procédurale du preneur, qui dispose de deux moyens de défense autonomes, tout en imposant au juge une motivation renforcée sur chacun de ces points.
II. Le contrôle judiciaire de la régularisation des charges locatives
A. L’obligation légale de reddition annuelle et l’arrêt du 29 janvier 2026
La question des charges locatives constitue un contentieux récurrent du bail commercial, que la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a entendu encadrer par un dispositif spécifique. L’article L. 145-40-2 du code de commerce impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire (art. L. 145-40-2 C. com.). L’article R. 145-36 du même code précise que cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (art. R. 145-36 C. com.).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté, par un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, une précision déterminante sur la sanction du non-respect de cette obligation légale. Dans cette affaire, la locataire sollicitait le remboursement intégral des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2020, au motif que l’état récapitulatif annuel ne lui avait été communiqué que tardivement, le 16 juillet 2021, après mise en demeure. La cour d’appel de Caen, dans son arrêt du 11 avril 2024, avait rejeté cette demande, retenant que la régularisation tardive, postérieure à la date limite fixée par l’article R. 145-36, n’affectait pas l’exigibilité des charges dès lors que celles-ci étaient justifiées par les documents versés aux débats et que ni leur principe ni leur montant n’étaient discutés par la locataire. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre cet arrêt et pose le principe suivant : le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B).
Cette solution opère une distinction fondamentale entre l’obligation formelle de reddition des comptes dans le délai imparti et l’obligation substantielle de justification des charges. Le retard dans la communication de l’état récapitulatif annuel n’emporte pas déchéance automatique du droit du bailleur à conserver les provisions sur charges. En revanche, le bailleur qui ne peut justifier, même devant le juge, de l’existence et du montant des charges imputées s’expose à une restitution des provisions. Par ailleurs, la cour d’appel de Caen avait également constaté que le contrat de bail stipulait expressément que la reddition des comptes de charges devrait impérativement intervenir en même temps que l’appel de loyer suivant la fin de l’exercice. Or, la Cour de cassation confirme que la tardiveté contractuelle n’est pas davantage sanctionnée par une restitution automatique, dès lors que le bailleur rapporte la preuve des charges exposées. L’office du juge consiste donc à vérifier, au-delà du simple constat de la tardiveté, si le bailleur justifie du bien-fondé des sommes réclamées.
Cette jurisprudence s’inscrit en cohérence avec la finalité du dispositif institué par la loi Pinel, qui est d’assurer la transparence des charges imputées au preneur sans pour autant priver le bailleur de son droit à recouvrer les sommes effectivement exposées pour l’entretien et la gestion de l’immeuble. L’état récapitulatif annuel constitue un instrument de reddition des comptes au service de la loyauté contractuelle, et non une condition de fond du droit à recouvrement des charges. Dès lors, le juge saisi d’une demande de remboursement des provisions doit examiner si les charges sont justifiées dans leur principe et leur quantum, indépendamment du respect du délai de communication.
B. L’inventaire des charges et l’obligation de délivrance du bailleur
L’inventaire des charges prévu par l’article L. 145-40-2 du code de commerce constitue le socle de la répartition des obligations financières entre le bailleur et le preneur. Cet inventaire doit être précis et limitatif, et comporter l’indication de la répartition des charges entre les parties. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, ainsi qu’un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Le non-respect de ces obligations n’est pas directement sanctionné par les textes, mais il peut être invoqué par le preneur au soutien d’une exception d’inexécution ou d’une action en responsabilité contractuelle.
La question des charges est par ailleurs intimement liée à l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil. La troisième chambre civile a rappelé avec force, dans un arrêt du 10 avril 2025 publié au Bulletin, qu’une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, FS-B). La même chambre avait déjà jugé, dans un arrêt du même jour, que les stipulations du bail transférant au preneur la charge des grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil ne sauraient exonérer le bailleur de son obligation de délivrance, dès lors que les désordres affectant les lieux loués rendent ceux-ci impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Dans cette espèce, la cour d’appel de Versailles avait rejeté les demandes indemnitaires de la locataire au motif que le bail comportait une clause par laquelle le preneur renonçait à tout recours contre le bailleur du fait des troubles de jouissance. La Cour de cassation censure cette décision, jugeant que l’obligation de délivrance, qui s’impose tout au long de l’exécution du bail, ne saurait être anéantie par une clause de non-recours.
Cette solution est d’autant plus significative que la troisième chambre civile a également jugé, dans trois arrêts du 4 juin 2026, que, contrairement à ce qui est prévu pour les baux d’habitation par la loi du 6 juillet 1989, le bailleur d’un local commercial ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles de la copropriété des immeubles bâtis (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070 ; Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Le bailleur ne peut donc se retrancher derrière les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires pour justifier l’inexécution des travaux nécessaires à la jouissance paisible des lieux loués. A cet égard, l’office du juge consiste à vérifier que les charges imputées au preneur correspondent strictement à celles prévues par l’inventaire contractuel et qu’elles n’ont pas pour effet de faire supporter au preneur des dépenses qui incombent au bailleur en vertu de son obligation légale de délivrance.
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a, par ailleurs, modifié l’article L. 145-40 du code de commerce relatif au dépôt de garantie, en prévoyant que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre (art. L. 145-40 C. com.). Cette disposition, d’ordre public, renforce la protection du preneur en limitant le montant des sommes pouvant être exigées à titre de garantie. Elle s’articule avec l’obligation de restitution du dépôt de garantie dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur. L’office du juge appelé à connaître d’un litige relatif à la restitution du dépôt de garantie devra vérifier le respect de ces nouvelles dispositions, qui sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
En définitive, l’office du juge dans le contentieux du bail commercial connaît une évolution significative, tant en ce qui concerne l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire qu’en matière de régularisation des charges locatives. Le juge est investi d’une obligation positive de vérification du bien-fondé des moyens de défense soulevés par le preneur, sans pouvoir se réfugier derrière des motifs procéduraux pour écarter l’examen du fond du litige. Cette évolution jurisprudentielle, conjuguée aux apports de la loi du 26 mai 2026, renforce la protection du preneur tout en imposant au juge une motivation renforcée sur l’ensemble des questions qui lui sont soumises, qu’il s’agisse de la validité de la clause résolutoire, du bien-fondé de l’exception d’inexécution ou de la justification des charges imputées.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 29 janvier 2026 et le 5 mars 2026 illustrent un mouvement jurisprudentiel qui consolide l’office du juge dans le contentieux du bail commercial. La vérification impérative de l’exception d’inexécution, indépendamment des demandes de délais de paiement, et le contrôle de la justification des charges par le bailleur, au-delà du simple respect des délais de communication, constituent désormais deux obligations structurantes du raisonnement judiciaire en la matière. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en modifiant les articles L. 145-40 et L. 145-41 du code de commerce, complète ce dispositif en renforçant l’encadrement du dépôt de garantie et en précisant les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire. L’articulation entre l’office du juge, les droits du preneur et les obligations du bailleur dessine un équilibre renouvelé du statut des baux commerciaux, dont il appartiendra à la pratique judiciaire de préciser les contours.
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