I. Le nouveau cadre légal du commandement de payer visant la clause résolutoire

A. La modification du délai légal de régularisation par le décret du 6 juillet 2026

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, emporte une modification substantielle du régime de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte réglementaire, pris en application de la loi n° 2023-659 du 27 juillet 2023, adapte le contrat type de location et procède à la réduction du délai laissé au locataire pour apurer sa dette locative après la délivrance d’un commandement de payer. L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dispose désormais que la clause de résiliation de plein droit « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24, I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai de six semaines se substitue au délai antérieur de deux mois qui figurait dans la rédaction précédente de ce même article, et que la pratique notariale et les juridictions appliquaient de manière constante depuis l’origine de la loi.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s’inscrit dans un mouvement législatif amorcé par la loi du 27 juillet 2023, dite loi « anti-squat », qui avait déjà prévu cette réduction du délai sans toutefois modifier le contrat type de location, lequel continuait de mentionner un délai de deux mois. Cette discordance entre la lettre de la loi et le formulaire réglementaire générait une insécurité juridique que le décret du 6 juillet 2026 vient résorber (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). Le nouvel article 24, I, énumère par ailleurs les six mentions obligatoires que doit contenir le commandement de payer à peine de nullité : la mention du délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette locative, l’avertissement relatif à la procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, et celle de la faculté de solliciter des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’application temporelle du décret mérite une attention particulière. Le texte prévoit que les nouvelles dispositions concernent les baux d’habitation conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Pour les baux signés entre le 7 juillet 2026 et le 1er octobre 2026, les parties peuvent néanmoins se prévaloir immédiatement du nouveau délai de six semaines. En revanche, les baux en cours à la date d’entrée en vigueur du décret demeurent régis par les stipulations contractuelles telles qu’elles ont été convenues lors de leur conclusion, de sorte que le délai de deux mois continue de s’appliquer aux contrats antérieurs, sous réserve des clauses particulières que les parties auraient pu insérer. Cette distinction entre les baux nouveaux et les baux en cours impose aux praticiens, qu’il s’agisse des avocats, des notaires ou des gestionnaires de biens, une vigilance accrue dans la rédaction des actes et la gestion des contentieux locatifs. Un commandement de payer délivré sur le fondement d’un bail antérieur à la réforme ne saurait ainsi viser un délai de six semaines si le contrat stipule un délai de deux mois.

La modification du contrat type de location, annexé au décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, revêt une portée pratique considérable. En effet, la généralisation d’une clause conforme au nouveau texte légal dans tous les nouveaux baux garantit que la réduction du délai produira ses effets de manière uniforme sur l’ensemble du territoire national, sans que les parties aient à négocier ou à insérer une stipulation particulière. Cette uniformisation du contrat type répond à un impératif de sécurité juridique, en dissipant toute ambiguïté sur le délai applicable. Le contrat type ainsi modifié prévoit en outre la mention facultative des coordonnées téléphoniques du locataire, en vue de faciliter les échanges entre le bailleur et le preneur en cas de survenance d’impayés, ce qui constitue une innovation procédurale destinée à favoriser le règlement amiable des litiges locatifs.

B. L’articulation entre le commandement de payer et les obligations essentielles du preneur

Le commandement de payer visant la clause résolutoire s’insère dans un dispositif plus large qui trouve son fondement dans les obligations du preneur telles que définies par les articles 1728 et 1741 du code civil. L’article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont celle de « payer le prix du bail aux termes convenus » (article 1728 du code civil). Cette obligation de paiement du loyer constitue l’une des obligations essentielles du contrat de bail, au sens du droit commun des contrats, dont le manquement justifie la résolution du contrat. L’article 1741 du même code précise quant à lui que « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements » (article 1741 du code civil). Le défaut de paiement du loyer constitue ainsi une cause autonome de résiliation du bail, indépendamment de la clause résolutoire stipulée au contrat, ce qui confère au bailleur une double protection juridique.

La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 octobre 2023 rendu en formation de section et publié au Bulletin, que le commandement de payer doit délivrer l’intégralité du délai légal au locataire pour lui permettre de régulariser sa situation. Dans cette espèce, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé par une locataire qui soutenait que le délai de deux mois n’était pas échu pendant la période juridiquement protégée instituée par l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire. La Cour affirme que « le report des effets des clauses résolutoires prévus par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 » (Civ. 3e, 12 oct. 2023, n° 22-19.117, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue sous l’empire du délai de deux mois, conserve toute sa pertinence sous le nouveau régime de six semaines et devra être transposée par les juridictions du fond, ce qui implique de déterminer avec précision le dies a quo et le dies ad quem du délai abrégé.

Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que le commandement de payer doit être strictement conforme aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et que l’absence de mention du délai de régularisation ou l’indication d’un délai erroné est de nature à entraîner la nullité de l’acte (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 20-16.906). Le formalisme protecteur dont est assorti le commandement de payer impose désormais au bailleur ou à son mandataire de mentionner expressément que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour s’acquitter de sa dette, à défaut de quoi la procédure de résiliation serait privée de fondement juridique. Cette exigence de rigueur s’applique également à la notification du commandement de payer à la caution, qui doit intervenir dans un délai de quinze jours à compter de la signification au locataire, sous peine pour la caution de ne pouvoir être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard. Le décret du 6 juillet 2026 renforce ainsi l’exigence de précision dans la rédaction des actes extrajudiciaires, tout en accélérant la temporalité de la procédure d’expulsion pour le bailleur.

La réduction du délai de deux mois à six semaines n’est pas sans incidence sur le droit substantiel des parties. Pour le bailleur, la réduction du délai de deux semaines permet d’éviter qu’un terme supplémentaire de loyer ne s’accumule pendant la période de régularisation, ce qui peut représenter plusieurs centaines d’euros. Pour le locataire, cette réduction impose une plus grande réactivité et une anticipation des difficultés de paiement, sous peine de voir la résiliation de son bail acquise dans un délai désormais abrégé de deux semaines. Ce rééquilibrage des intérêts en présence traduit la volonté du législateur et du pouvoir réglementaire de renforcer l’effectivité du droit de propriété du bailleur tout en maintenant les garanties procédurales dont bénéficie le locataire dans le cadre de la procédure d’expulsion.

II. L’office du juge face à l’acquisition de la clause résolutoire

A. Le contrôle juridictionnel de la régularité du commandement et l’octroi des délais de paiement

Lorsque le commandement de payer est demeuré infructueux à l’expiration du délai de six semaines, la clause résolutoire est réputée acquise de plein droit. Pour autant, cette acquisition n’est pas irréversible, car le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation étendu, tant au stade du constat de la résiliation qu’au stade des délais de paiement qu’il peut octroyer au locataire. L’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai de droit commun de deux ans prévu à l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette faculté d’octroi de délais de paiement est une manifestation de l’office du juge dans la protection du logement du locataire, que la Cour de cassation contrôle avec une vigilance constante.

La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 16 octobre 2025, rendu en formation de section et publié au Bulletin, eu l’occasion de rappeler les conditions strictes dans lesquelles le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et l’étendue de son obligation de motivation. En l’espèce, la Cour a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui n’avait pas répondu aux conclusions du locataire faisant valoir la modicité de ses revenus pour contester le montant des suppléments de loyer de solidarité mis à sa charge. La Cour de cassation a rappelé l’obligation de motivation qui pèse sur les juridictions du fond en application de l’article 455 du code de procédure civile, en énonçant que « tout jugement doit être motivé » et que « le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-11.047, Publié au Bulletin). Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation encadre l’office du juge en matière de résiliation de bail pour impayés locatifs et garantit le respect du contradictoire entre les parties.

Le mécanisme des délais de paiement, désormais prévu pour une durée maximale de trois années en matière locative, permet au juge d’aménager le paiement de la dette tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, conformément à l’article 24, VII, de la loi du 6 juillet 1989. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. À l’inverse, si le locataire se libère intégralement de sa dette locative dans les conditions prescrites par la décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Ce mécanisme de rétroactivité de la régularisation, qualifié de « pardon judiciaire » dans la pratique contentieuse, traduit la recherche d’un équilibre entre la protection du droit au logement du locataire et le droit de propriété du bailleur, dans le respect des exigences conventionnelles issues de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, qui protège le droit au respect du domicile. Les juridictions du fond sont ainsi tenues de procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts antagonistes en présence avant de prononcer l’expulsion du locataire.

La Cour de cassation a également rappelé, dans un arrêt du 8 février 2024, l’importance du respect des délais de forclusion en matière locative. Dans cette espèce, la troisième chambre civile a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait écarté l’irrecevabilité d’une demande en diminution de loyer fondée sur l’écart entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail, en rappelant que « le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur » (Civ. 3e, 8 fév. 2024, n° 22-24.833). Cette rigueur dans l’application des délais de procédure, qu’il s’agisse du délai de commandement de payer, du délai de saisine de la commission de prévention ou du délai de forclusion pour agir en diminution de loyer, témoigne de la volonté constante de la Cour de cassation de garantir la sécurité juridique des rapports locatifs et d’éviter que les procédures ne s’éternisent au détriment des droits des parties.

B. La procédure de prévention des expulsions et les perspectives d’évolution

La réduction du délai de régularisation de deux mois à six semaines s’accompagne d’un renforcement corrélatif des obligations procédurales pesant sur le bailleur en matière de prévention des expulsions. L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Le commandement de payer déclenche ainsi un double mécanisme procédural : il constitue à la fois l’acte introductif de la procédure de résiliation du bail et l’acte déclencheur du dispositif de prévention des expulsions.

Par ailleurs, l’article 24, II, de la même loi impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant toute assignation aux fins de constat de la résiliation du bail, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette saisine préalable, qui doit intervenir au moins deux mois avant l’assignation, constitue une garantie procédurale substantielle pour le locataire et s’articule avec le nouveau délai de six semaines. La superposition de ces délais successifs – six semaines de régularisation après commandement, deux mois de saisine préalable de la commission pour les bailleurs personnes morales, six semaines de notification au représentant de l’État avant l’audience en application de l’article 24, III – crée une architecture procédurale complexe dont la maîtrise est indispensable à la conduite efficace des contentieux locatifs.

La loi du 27 juillet 2023 et le décret du 6 juillet 2026 s’inscrivent dans un mouvement législatif plus vaste de réforme des rapports locatifs, qui comprend également la modernisation de la procédure d’expulsion par la dématérialisation des signalements aux commissions de coordination via un système d’information dédié, le renforcement des obligations d’information pesant sur les bailleurs, et l’amélioration des dispositifs d’accompagnement social des ménages en difficulté. Ce mouvement traduit la recherche d’un équilibre entre la célérité de la procédure d’expulsion, nécessaire à la protection des droits du bailleur, et la préservation des droits fondamentaux du locataire, notamment son droit à un logement décent et son droit à un recours effectif devant les juridictions. La pratique du droit immobilier exige désormais une parfaite connaissance de cette architecture procédurale rénovée pour assister utilement les parties, qu’elles soient bailleresses ou preneuses, dans la résolution des litiges locatifs.

En définitive, la réduction du délai de régularisation de deux mois à six semaines, opérée par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, constitue une évolution significative du droit des baux d’habitation qui modifie substantiellement l’équilibre des rapports entre bailleurs et locataires. Ce nouveau délai, qui entrera pleinement en vigueur le 1er octobre 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, impose aux praticiens une mise à jour immédiate de leurs pratiques rédactionnelles et contentieuses. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par le contrôle rigoureux qu’elle exerce sur la régularité des commandements de payer et sur l’office du juge en matière d’octroi de délais de paiement, garantit que cette accélération procédurale ne se fasse pas au détriment des droits fondamentaux des locataires, consacrés tant par le droit interne que par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Conclusion

La réduction du délai de régularisation des impayés locatifs de deux mois à six semaines, opérée par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, constitue une évolution significative du droit des baux d’habitation qui modifie substantiellement l’équilibre des rapports entre bailleurs et locataires. Ce nouveau délai, qui entrera pleinement en vigueur le 1er octobre 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, impose aux praticiens une mise à jour immédiate de leurs pratiques rédactionnelles et contentieuses, tant en ce qui concerne la rédaction des commandements de payer que la conduite des procédures de résiliation de bail. La jurisprudence de la troisième chambre civile, par le contrôle rigoureux qu’elle exerce sur la régularité des commandements de payer et sur l’office du juge en matière d’octroi de délais de paiement, garantit que cette accélération de la procédure ne se fasse pas au détriment des droits fondamentaux des locataires. L’articulation entre le commandement de payer, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et l’intervention du juge du fond constitue désormais un maillage procédural dont la maîtrise est indispensable à la défense efficace des droits de chaque partie au contrat de bail.