Le Sénat a adopté, le 8 juillet 2026, un assouplissement très attendu du dispositif Jeanbrun : un propriétaire pourrait louer à son enfant ou à son parent lorsque celui-ci n’appartient pas à son foyer fiscal. Cette modification répond à une situation fréquente. Des parents achètent un studio pour loger un enfant étudiant ou jeune actif, souhaitent établir un vrai bail et espèrent bénéficier de l’amortissement fiscal créé en 2026. Le vote sénatorial ne suffit pourtant pas à modifier immédiatement leur situation.
Au 23 juillet 2026, le texte adopté a seulement été transmis à l’Assemblée nationale. La règle inscrite dans le code général des impôts continue donc d’exclure du dispositif la location à un membre du foyer fiscal, mais aussi à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. Un bail familial ordinaire reste possible, à condition d’être réel, écrit et exécuté. En revanche, le propriétaire ne doit pas appliquer l’amortissement Jeanbrun à ce bail sur la seule foi du vote du Sénat. Il doit aussi distinguer trois questions souvent confondues : l’éligibilité fiscale du bailleur, la validité civile de la location et le droit éventuel du locataire aux aides au logement. Chacune obéit à ses propres règles et exige ses propres preuves.
I. Dispositif Jeanbrun : peut-on louer à son enfant après le vote du Sénat ?
A. La règle actuelle interdit encore le bail familial dans le dispositif
Le dispositif Jeanbrun, également présenté comme le statut du bailleur privé ou le mécanisme Relance logement, permet sous conditions de déduire un amortissement des revenus fonciers. Il concerne certaines acquisitions de logements neufs ou anciens avec travaux, destinés à une location nue à usage de résidence principale. Son avantage fiscal est accordé en contrepartie d’un engagement locatif long, de conditions tenant au logement, au loyer et au locataire, ainsi que d’une option fiscale irrévocable pour le bien considéré.
La condition familiale est écrite sans ambiguïté dans l’article 31 du code général des impôts. Pour les logements concernés, le texte impose mot pour mot « l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale, de manière effective et continue, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ». Cette exclusion vise donc deux cercles distincts. Le premier est le foyer fiscal du propriétaire. Le second comprend ses parents et alliés proches, même lorsqu’ils déposent une déclaration fiscale séparée.
Un enfant majeur qui déclare seul ses revenus n’est plus membre du foyer fiscal de ses parents, mais il reste leur descendant au premier degré. Un petit-enfant est un descendant au deuxième degré. Un père, une mère et un grand-parent relèvent de la même logique en ligne ascendante. Le mariage crée en outre des liens d’alliance : selon la configuration familiale, un gendre, une belle-fille ou certains beaux-parents peuvent entrer dans le périmètre. La seule séparation des déclarations fiscales ne suffit donc pas, dans le droit actuellement applicable, à rendre le bail éligible.
La situation d’une société civile immobilière ne permet pas de neutraliser cette règle. Le même article 31 du code général des impôts prévoit exactement : « Si un logement dont la société est propriétaire est loué à l’un des associés ou à un membre du foyer fiscal, un parent ou un allié jusqu’au deuxième degré inclus d’un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la déduction au titre de l’amortissement. » Une SCI familiale qui loue le studio à l’enfant d’un associé ne transforme donc pas ce locataire en tiers pour l’associé concerné.
Cette restriction ne rend pas le bail nul. Elle prive le propriétaire ou l’associé de l’avantage fiscal pour l’opération concernée. C’est une distinction essentielle. Le droit civil autorise un parent à louer un logement à son enfant ; le droit fiscal peut refuser l’amortissement attaché à un régime particulier. Un contrat familial peut ainsi être parfaitement valable tout en étant incompatible avec Jeanbrun. À l’inverse, un logement éligible et un locataire sans lien familial ne suffisent pas si les autres conditions du mécanisme ne sont pas remplies.
Le risque apparaît souvent plusieurs mois après la signature. Le bailleur opte pour l’amortissement lors de sa déclaration, puis l’administration rapproche l’identité du locataire de celle du propriétaire ou des associés. Si l’engagement n’est pas respecté, l’article 31 prévoit une reprise : « Le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis au présent j n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits. » L’impôt supplémentaire peut alors porter sur plusieurs années, selon le mécanisme du quotient organisé par le texte.
Avant de louer, le propriétaire doit donc dresser une chronologie et un arbre familial simples. Il faut identifier le propriétaire juridique du logement, les associés éventuels, le futur locataire, son rattachement fiscal et son degré de parenté ou d’alliance avec chacun. Cette vérification doit précéder le bail et l’option fiscale. Une attestation rédigée après un contrôle ne changera pas le lien de parenté qui existait au jour de la location.
La prudence est particulièrement importante lors d’un achat vendu avec une simulation d’économie d’impôt. La brochure peut évoquer la possibilité de loger un proche sans reproduire l’exclusion légale. L’acquéreur doit demander une simulation écrite dans deux hypothèses : location à l’enfant sans amortissement Jeanbrun, puis location à un tiers avec le régime, si toutes les autres conditions sont réunies. Le prix, la mensualité de crédit, la vacance, les charges et l’effort d’épargne doivent rester supportables dans l’hypothèse la moins favorable.
Un autre piège tient à la date des documents. Un article de presse, une publication commerciale ou une réponse donnée après le vote du Sénat peut annoncer que la location à un descendant devient possible. Cette annonce décrit au mieux une réforme en cours. Elle ne remplace pas le texte en vigueur. Le propriétaire doit conserver la version de la simulation, les courriels, la brochure et la date à laquelle l’information a été fournie. Si l’avantage fiscal a déterminé l’achat, la différence entre une règle applicable et une modification parlementaire constitue une information majeure.
Le bailleur peut aussi choisir de différer son option ou son projet, mais il doit tenir compte des autres délais du dispositif et de l’opération. Une promesse de vente, un crédit, une livraison ou une mise en location ne sont pas automatiquement suspendus par la discussion parlementaire. Aucun professionnel ne peut garantir que l’Assemblée nationale conservera le texte sénatorial, ni que la loi définitive entrera en vigueur avec la même rédaction ou à la date espérée.
Le guide déjà publié sur le statut du bailleur privé après le vote du Sénat explique les autres modifications en discussion et la différence entre droit en vigueur et texte parlementaire. Pour une location familiale, la question est plus précise : tant que la modification n’est pas promulguée, le propriétaire doit traiter son enfant, son petit-enfant ou son parent comme un locataire exclu du bénéfice de l’amortissement.
B. Le Sénat a voté un assouplissement, mais il n’est pas encore applicable
Le changement résulte des travaux sur le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement. Le dossier législatif officiel du Sénat indique que le texte n° 157 a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis transmis à l’Assemblée nationale le 9 juillet sous le n° 3058. La page, mise à jour le 21 juillet, ne mentionne donc ni adoption définitive, ni promulgation, ni publication au Journal officiel.
Le sens de l’amendement a été exposé explicitement en séance. Dans le compte rendu intégral du 7 juillet 2026, la rapporteure pour avis déclare mot pour mot : « Je rappelle en outre que l’amendement n° 209 rectifié ter vise à permettre de louer à des ascendants et descendants qui ne seraient pas membres du foyer fiscal du propriétaire. » La réforme vise donc à recentrer l’exclusion sur l’appartenance au foyer fiscal, au moins pour les ascendants et descendants qui disposent de leur propre foyer.
Si cette rédaction devient la loi, un propriétaire pourrait, sous réserve des autres conditions, louer à son enfant majeur non rattaché et bénéficier du dispositif. Le lien familial ne disparaîtrait pas, mais ne constituerait plus à lui seul un obstacle. En revanche, un enfant encore rattaché au foyer fiscal resterait exclu. La différence dépendrait alors moins du degré de parenté que de la situation fiscale effective du locataire pendant la location.
Cette perspective ne doit pas être étendue à des personnes ou à des situations que le texte ne vise pas clairement. Les frères, sœurs, collatéraux, alliés et associés appellent une lecture de la rédaction définitive. Le sort des locations consenties par une SCI doit également être vérifié dans l’ensemble des dispositions coordonnées. Un amendement peut modifier une phrase sans corriger toutes les règles applicables aux sociétés, aux associés ou aux engagements déjà souscrits.
Le vote du Sénat est une étape, pas l’achèvement du processus législatif. L’Assemblée nationale peut voter le texte conforme, l’amender ou l’écarter. La procédure accélérée peut conduire à une commission mixte paritaire si les deux assemblées n’adoptent pas la même version. Le Conseil constitutionnel peut être saisi. Enfin, la loi doit être promulguée et publiée. Sa date d’entrée en vigueur peut être immédiate, différée ou accompagnée de conditions transitoires.
Pour un bail déjà signé avec un enfant, quatre questions doivent rester séparées. Premièrement, la future loi s’appliquera-t-elle aux logements acquis avant sa publication ? Deuxièmement, visera-t-elle les baux en cours ou seulement les locations conclues après son entrée en vigueur ? Troisièmement, permettra-t-elle une option nouvelle ou la reprise d’un dispositif initialement inapplicable ? Quatrièmement, les amortissements pourront-ils commencer avant la modification ? Sans disposition transitoire expresse, aucune réponse favorable ne doit être présumée.
Le propriétaire qui souhaite agir avant la fin du processus peut sécuriser son calendrier sans simuler une règle inexistante. Il peut vérifier l’éligibilité technique du logement, faire chiffrer les travaux, préparer un bail ordinaire, recueillir les justificatifs du locataire et demander une note fiscale datée. Il doit néanmoins bâtir son budget sans amortissement Jeanbrun pour toute période durant laquelle l’exclusion familiale demeure applicable.
Une clause du bail ne peut pas rendre la réforme rétroactive. Écrire que le contrat « bénéficie du dispositif Jeanbrun » ne lie ni le Parlement ni l’administration. Une clause peut seulement constater l’objectif poursuivi, obliger les parties à fournir certains justificatifs ou prévoir les conséquences privées d’une évolution. Elle ne doit pas conditionner le paiement du loyer à l’obtention de l’avantage fiscal, car les obligations locatives doivent rester claires.
L’acquéreur qui n’a pas encore signé peut demander une condition adaptée dans la promesse, mais cette solution exige une rédaction précise. L’événement attendu doit être identifiable : publication d’une loi contenant une disposition déterminée, avant une date limite, applicable à l’acquisition et au locataire envisagés. Une référence générale à « l’adoption du dispositif Jeanbrun » serait insuffisante puisque le dispositif existe déjà et que seule une de ses conditions est en discussion.
La décision économique doit aussi intégrer l’incertitude temporelle. Attendre peut entraîner la perte d’un bien ou modifier le financement ; signer immédiatement peut conduire à supporter l’opération sans l’avantage espéré. Le bon arbitrage dépend du prix, du rendement hors fiscalité, de la capacité d’épargne et du besoin réel de loger l’enfant. Lorsqu’un achat n’est viable qu’avec une réforme encore parlementaire, le risque n’est pas accessoire : il affecte le consentement et le financement.
À Paris et en Île-de-France, la location à un enfant se heurte en outre aux règles ordinaires du marché locatif : encadrement des loyers à Paris et dans certains territoires, niveau de loyer parfois inférieur à la mensualité, diagnostics, règlement de copropriété et état du logement. L’avantage fiscal éventuel ne corrige pas un loyer illicite, un logement indécent ou une charge de crédit trop élevée. Le projet doit rester cohérent indépendamment de la réforme.
Le point de contrôle est donc simple : le propriétaire doit rechercher la loi promulguée, sa date d’entrée en vigueur et sa disposition transitoire, non le seul compte rendu du vote. Tant que ces éléments n’existent pas, la location à l’enfant doit être déclarée hors du bénéfice Jeanbrun. Si le texte définitif est publié, une nouvelle analyse déterminera s’il s’applique au bien, au bail, à la date d’acquisition et à la situation fiscale du descendant.
II. Louer à son enfant hors dispositif Jeanbrun : quelles précautions prendre ?
A. Bail, loyer, APL : comment sécuriser la location familiale ?
Une location entre un parent et son enfant est licite. Elle doit toutefois présenter les caractères d’un véritable bail. L’article 1709 du code civil définit le contrat mot pour mot : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » La mise à disposition gratuite relève d’une autre logique. Un écrit intitulé « bail » sans loyer réel peut être requalifié ou annulé.
La cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion l’a rappelé dans un arrêt du 26 septembre 2025, RG n° 24/00034 : « L’existence d’un bail, quelle qu’en soit la durée, implique la stipulation d’un prix sérieux. L’absence de loyer rend le contrat nul, même s’il est formalisé par écrit. » La cour conclut dans cette affaire que le contrat sans contrepartie financière était nul. La décision ne prohibe pas un loyer modéré ; elle exige que la location ne soit pas une gratuité déguisée.
Pour une résidence principale louée vide, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État ». Le bail doit notamment identifier les parties, décrire le logement et ses équipements, préciser la surface habitable, la date de prise d’effet, la durée, le loyer et ses modalités de paiement. Le lien de parenté ne dispense d’aucune de ces mentions.
Le dossier doit contenir les mêmes pièces que pour un locataire extérieur : état des lieux d’entrée, dossier de diagnostic technique, notice d’information, inventaire des clés, attestation d’assurance et justificatifs des paiements. Si le logement est en copropriété, les extraits utiles du règlement doivent être remis. Le dépôt de garantie, s’il est demandé, doit être effectivement versé et restitué selon les règles applicables.
Le propriétaire reste tenu de fournir un logement décent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce mot pour mot : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». La solidarité familiale ne permet pas de louer un logement dangereux, excessivement énergivore lorsqu’une interdiction de location s’applique, dépourvu des équipements essentiels ou affecté par une infestation.
L’enfant locataire a, de son côté, une obligation de paiement. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit exactement qu’il est tenu « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». Les virements réguliers constituent la preuve la plus simple. Les remises d’espèces, compensations informelles, abandons successifs et remboursements par le parent brouillent la réalité économique du bail.
Le montant du loyer doit être défendable. Un parent peut consentir un prix inférieur au marché pour aider son enfant, mais un écart important et durable doit être assumé au regard de ses conséquences fiscales et successorales. À Paris et dans les communes soumises à l’encadrement, le plafond légal reste applicable même en famille. Un complément de loyer exige les conditions ordinaires et ne peut pas servir à augmenter artificiellement le prix pour donner une apparence de normalité au contrat.
Le propriétaire doit conserver des éléments de comparaison datés : observatoire local, annonces de biens réellement comparables, avis de valeur locative, surface, état, étage, ascenseur, extérieur et performance énergétique. Le dossier doit expliquer les réductions objectives, par exemple des travaux supportés pendant la location, une occupation partielle ou une contrainte particulière. Une simple phrase affirmant que le loyer est « familial » ne permet pas de mesurer l’avantage accordé.
Les charges doivent être distinguées du loyer. La provision et la régularisation annuelle reposent sur des dépenses récupérables et des justificatifs. Le parent ne doit pas facturer au locataire les travaux relevant du bailleur ou les charges non récupérables. À l’inverse, prendre systématiquement en charge l’électricité, l’assurance, l’internet et toutes les dépenses personnelles de l’enfant peut alimenter la discussion sur la réalité du prix globalement supporté.
L’aide personnalisée au logement obéit à une règle autonome. L’article L. 822-3 du code de la construction et de l’habitation dispose mot pour mot : « Les aides personnelles au logement ne sont pas dues aux personnes locataires d’un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints ou l’un de leurs ascendants ou descendants, jouissent d’une part de la propriété ou de l’usufruit ». En pratique, l’enfant qui loue directement le logement appartenant à son père ou à sa mère ne doit donc pas intégrer une APL supposée dans son budget.
Cette exclusion des aides ne signifie pas que le bail est fictif. Elle signifie seulement que le législateur refuse l’aide personnelle dans une relation de propriété familiale déterminée. Le parent peut percevoir le loyer et déclarer ses revenus fonciers ; l’enfant peut occuper le logement comme résidence principale ; mais l’économie du foyer doit être calculée sans l’allocation lorsqu’un ascendant détient la propriété ou l’usufruit.
Les démarches administratives doivent rester sincères. L’enfant indique l’identité réelle du bailleur, et le parent déclare le loyer effectivement encaissé. Une SCI interposée n’ouvre pas automatiquement l’aide : l’article L. 822-3 vise aussi la détention « par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets ». Avant toute demande, la répartition du capital et les droits de propriété doivent être examinés.
Une location familiale bien tenue repose ainsi sur un dossier cohérent : bail conforme, logement décent, état des lieux, loyer sérieux, virements bancaires, charges justifiées, assurance, déclarations concordantes et absence de fausse demande d’aide. Ces pièces servent pendant la location, lors d’un contrôle fiscal et au moment de la succession. Elles évitent qu’une aide familiale licite soit ensuite décrite comme une occupation gratuite dissimulée.
B. Fiscalité, donation indirecte et succession : quels risques éviter ?
Un loyer réduit n’est pas automatiquement une donation. La qualification dépend de l’appauvrissement du propriétaire, de l’avantage procuré à l’enfant et surtout de l’intention de gratifier. L’article 894 du code civil définit la donation entre vifs comme « un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte ». Dans une location, l’analyse porte sur l’avantage constitué par la gratuité ou l’insuffisance du loyer, et non sur le transfert de l’immeuble lui-même.
La cour d’appel de Lyon a rappelé le niveau de preuve exigé dans un arrêt du 20 janvier 2026, RG n° 24/01721 : « L’intention libérale, qui ne se présume pas et doit être prouvée, ne se déduit pas de l’appauvrissement du disposant ou du déséquilibre constaté entre les engagements respectifs des parties résultant de l’acte. » La cour observe également, au sujet de l’occupation examinée, que « Cette occupation n’avait donc pas lieu à titre gratuit. » Un déséquilibre économique est un indice ; il ne remplace pas la preuve de l’intention libérale.
La cour d’appel de Montpellier a adopté une analyse concrète dans un arrêt du 23 mai 2025, RG n° 22/02909. Elle relève que les évaluations produites ne démontraient pas une location à vil prix et retient notamment « la contrepartie résultant du caractère familial de ce bail qui assurait à Mme [L] [A] la solvabilité de sa locataire et un entretien sérieux de sa maison ». Le contexte familial n’établissait donc pas, à lui seul, une volonté de gratifier.
Ces décisions ne créent pas un seuil universel de décote. Le juge examine la valeur locative, les paiements, la durée, l’état du bien, les travaux, les contreparties et les relations familiales. Un loyer inférieur de quelques pourcents, justifié et payé, ne présente pas le même risque qu’une somme symbolique jamais encaissée pendant quinze ans. Le dossier doit permettre de reconstruire les choix du propriétaire à la date du bail.
Le contentieux apparaît souvent lors du décès. Un autre héritier soutient alors que son frère ou sa sœur a reçu pendant des années un avantage qui doit être rapporté à la succession. L’article 843 du code civil prévoit mot pour mot : « Tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l’actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu’il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ». L’enjeu est de rétablir l’égalité du partage lorsque l’avantage constituait une libéralité rapportable.
Le rapport n’est toutefois pas automatique chaque fois qu’un enfant a été locataire. Celui qui invoque la donation indirecte doit établir les éléments de la libéralité. Les relevés bancaires montrant les loyers, le bail, les indexations, les avis de valeur et les travaux réalisés deviennent alors décisifs. Un dossier lacunaire laisse davantage de place à des évaluations rétrospectives et à des témoignages contradictoires.
La Cour de cassation a confirmé cette exigence dans un arrêt du 22 octobre 2025, n° 23-22.904 : « Il résulte de ce texte que seule une libéralité, qui suppose un appauvrissement du disposant dans l’intention de gratifier son héritier, est rapportable à la succession. » Le juge ne peut donc pas déduire mécaniquement une donation du seul avantage matériel retiré de l’occupation.
À l’inverse, les écrits familiaux peuvent établir ce que les paiements ne révèlent pas. Dans un arrêt du 24 juin 2025, RG n° 22/00809, la cour d’appel de Toulouse a retenu une donation indirecte parce que le défunt avait lui-même écrit que la mise à disposition était « à compenser ». Elle juge mot pour mot : « Dès lors que le défunt avait lui-même estimé, sans que cela n’ait été remis en cause par rien postérieurement, que cette “mise à disposition” était “à compenser”, il en résultait nécessairement une intention libérale de sa part ». Un courrier imprécis sur une future compensation peut donc produire l’effet inverse de celui recherché.
Le propriétaire peut vouloir aider un enfant sans créer d’incertitude. Plusieurs voies existent. Il peut consentir un bail au prix défendable et effectuer séparément un don d’argent déclaré selon les règles applicables. Il peut établir une donation-partage, prévoir expressément une libéralité hors part successorale dans les limites de la quotité disponible, ou organiser un prêt familial. La séparation des actes rend l’intention plus lisible que l’abandon informel d’un loyer.
La fiscalité des revenus fonciers doit être traitée avec la même cohérence. Le bailleur déclare les loyers réellement encaissés et déduit les charges selon le régime applicable. Une location à un prix anormalement bas peut conduire l’administration à discuter certaines déductions ou à rechercher une libéralité. Le dispositif Jeanbrun ajoute un risque propre : tant que l’exclusion familiale demeure, l’amortissement ne doit pas être pratiqué, même si le bail et le loyer sont réels.
Si le propriétaire a déjà déduit l’amortissement alors que son enfant occupait le logement, il ne doit pas attendre un contrôle pour examiner le dossier. Il faut identifier les années, les montants, le lien familial, le rattachement fiscal, le propriétaire juridique et la version du texte appliquée. Une déclaration rectificative peut être envisagée après analyse. Sa forme et ses effets dépendent du calendrier, de l’impôt concerné et de l’existence éventuelle d’une demande de l’administration.
Une information erronée fournie lors de l’acquisition peut aussi engager une responsabilité, mais le dommage doit être prouvé. Il faut conserver la simulation, les messages affirmant que la location à l’enfant était éligible, l’acte de vente, le bail, les déclarations et la rectification. Le recours ne porte pas nécessairement sur toute l’économie fiscale projetée. Il peut concerner un redressement, des intérêts, un surcoût, une perte de chance de ne pas acheter ou de choisir une autre structure.
Pour éviter ce litige, la consultation préalable doit répondre à des questions datées. Qui possède le logement ? Qui sera locataire ? Le locataire appartient-il au foyer fiscal du bailleur ? Quel est son degré de parenté ? Le texte définitif de la réforme a-t-il été promulgué ? S’applique-t-il au bien et au bail envisagés ? Le loyer est-il sérieux, légal et payé ? L’enfant peut-il prétendre à une aide au logement ? Comment l’avantage consenti sera-t-il traité entre héritiers ?
À Paris et en Île-de-France, le dossier gagne à joindre une référence de loyer compatible avec l’encadrement, un calcul de rentabilité sans avantage fiscal et une vérification de la décence. Si le logement est un studio destiné à un enfant étudiant, la durée du besoin doit être comparée à l’engagement locatif du dispositif. Un projet familial de deux ans peut être incohérent avec un engagement fiscal de neuf ans, même si la réforme est finalement adoptée.
Le propriétaire doit enfin anticiper la sortie. Le départ de l’enfant, la reprise du logement, le passage en location meublée, la vente ou la donation du bien peuvent affecter l’engagement fiscal. La réforme sur le locataire familial ne supprimerait pas les autres conditions du dispositif. Elle ne transformerait pas Jeanbrun en régime librement réversible et n’effacerait pas les reprises prévues lors d’une rupture d’engagement.
Conclusion
Au 23 juillet 2026, un parent peut conclure un véritable bail avec son enfant, mais il ne peut pas encore appliquer l’amortissement Jeanbrun à cette location. Le Sénat a voté l’ouverture du dispositif aux ascendants et descendants qui ne sont pas membres du foyer fiscal du propriétaire. Le texte a été transmis à l’Assemblée nationale et n’est pas une loi promulguée. La règle actuelle du code général des impôts continue donc d’exclure les parents et alliés jusqu’au deuxième degré.
Le projet doit être sécurisé sur trois plans. Fiscalement, le budget doit être établi sans l’avantage tant que la réforme n’est pas entrée en vigueur et applicable au bail. Civilement, la location exige un écrit conforme, un logement décent, un prix sérieux et des paiements prouvés. Familialement, une décote importante ou une gratuité peut nourrir un débat sur une donation indirecte et son rapport à la succession. Les aides au logement doivent enfin être examinées séparément, car la propriété du logement par un ascendant exclut en principe leur versement.
Avant de signer ou de rectifier une déclaration, il faut réunir le titre de propriété, les statuts de la SCI le cas échéant, la composition des foyers fiscaux, le projet de bail, les références de loyer, la simulation Jeanbrun et les documents commerciaux reçus. Cette revue permet de distinguer une location familiale licite d’une option fiscale prématurée et de choisir une aide à l’enfant qui ne fragilise ni la déclaration ni la succession.
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