Le refus de renouvellement du bail commercial et la prescription de l’action en indemnité d’éviction : la rigueur de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. La qualification du congé en matière de bail commercial : un acte unilatéral aux effets radicalement distincts sur le droit à indemnité
A. Le congé avec refus de renouvellement et le congé avec offre à des conditions différentes : une distinction aux conséquences majeures
Le congé constitue, en droit des baux commerciaux, un acte juridique unilatéral par lequel le bailleur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat de bail à son échéance. Conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce, celui-ci doit être délivré par acte extrajudiciaire au moins six mois avant l’expiration du bail et doit, à peine de nullité, reproduire les mentions obligatoires relatives au délai de contestation et au droit à indemnité d’éviction du preneur. L’article L. 145-14 du même code dispose quant à lui que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions limitativement énumérées, verser au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, laquelle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. Cette indemnité constitue la contrepartie du droit au bail, élément incorporel essentiel de la propriété commerciale dont le législateur a entendu garantir la protection depuis la loi du 30 juin 1926.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une précision déterminante quant à la qualification du congé dans un arrêt du 11 janvier 2024 (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, un bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement subordonnée à la modification de la contenance des lieux loués et à l’aggravation des obligations d’entretien pesant sur le preneur. La cour d’appel de Bordeaux avait estimé que ce congé ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement. La Haute juridiction a censuré cette analyse au visa des articles 1103 du code civil et L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, en énonçant un principe cardinal : « Il s’en déduit qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction. » Cette solution, d’une importance pratique considérable, signifie que le bailleur ne saurait se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction en proposant un renouvellement assorti de conditions substantiellement différentes de celles du bail expiré, la diminution de l’assiette des lieux ou l’aggravation des obligations du preneur emportant en réalité refus de renouvellement.
Or, la rigueur de cette analyse se fonde sur la nature même du renouvellement, lequel s’opère en principe aux clauses et conditions du bail venu à expiration, le juge n’ayant compétence que pour la fixation du prix. Dès lors, toute modification unilatérale des conditions contractuelles autres que le prix, imposée par le bailleur, doit être regardée comme une dénaturation de l’obligation de renouvellement et, partant, comme un refus caractérisé de celui-ci. La portée pratique de cette solution est considérable pour le contentieux des baux commerciaux : elle prémunit le preneur contre les stratégies de contournement par lesquelles le bailleur tenterait, sous couvert d’une offre formelle de renouvellement, d’imposer des conditions économiquement insoutenables ou substantiellement déséquilibrées au regard du contrat initial.
B. Les cas de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction : un régime d’exception strictement encadré
Le principe du droit à indemnité d’éviction posé par l’article L. 145-14 du code de commerce connaît des exceptions limitativement énumérées aux articles L. 145-17 et suivants du même code. L’article L. 145-17 permet au bailleur de refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant, étant précisé que l’inexécution d’une obligation ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ne peut être invoquée que si l’infraction s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa correspondant. Le même texte prévoit que l’indemnité d’éviction n’est pas due s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
L’article L. 145-18 du code de commerce institue un autre cas de refus de renouvellement avec indemnité : celui du bailleur qui entend construire ou reconstruire l’immeuble existant, ou effectuer des travaux prescrits dans un secteur de l’urbanisme. Dans cette hypothèse, le bailleur peut toutefois se soustraire au paiement de l’indemnité en offrant au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent, le locataire percevant alors une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. En conséquence, ces exceptions au principe indemnitaire doivent être interprétées restrictivement, la Cour de cassation veillant à ce que le bailleur ne puisse se prévaloir d’un motif grave et légitime que si celui-ci résulte d’un manquement d’une particulière gravité, expressément constaté et dûment caractérisé dans les circonstances de l’espèce.
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur en application des articles 1709 et 1719 du code civil constitue une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail. La troisième chambre civile en a rappelé le caractère impératif dans un arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin), en énonçant que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. » Cette solution, qui écarte la prescription de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance lorsque le manquement persiste, illustre le principe selon lequel les obligations continues ne se prescrivent pas tant que l’inexécution se prolonge, le délai de prescription ne commençant à courir, pour l’action en responsabilité, qu’à compter de la cessation du fait dommageable.
Par ailleurs, la demande de renouvellement émane parfois du preneur lui-même, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce, qui permet au locataire souhaitant obtenir le renouvellement d’en faire la demande soit dans les six mois précédant l’expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation. Le bailleur dispose alors d’un délai de trois mois pour faire connaître par acte extrajudiciaire son refus de renouvellement en précisant les motifs de ce refus, à défaut de quoi il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L’acte notifiant le refus doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend contester ce refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la signification du refus.
II. La prescription de l’action en indemnité d’éviction : une forclusion strictement appliquée par la Cour de cassation
A. Le délai biennal et son point de départ : une prescription que la mauvaise foi du bailleur ne suspend pas
L’article L. 145-60 du code de commerce pose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans. Ce texte institue une prescription abrégée, dont le législateur a entendu faire un principe cardinal du statut des baux commerciaux, afin de garantir la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur en évitant que les situations contentieuses ne se prolongent indéfiniment. Le point de départ de ce délai est fixé, s’agissant du congé délivré par le bailleur, à la date pour laquelle le congé a été donné, conformément aux dispositions de l’article L. 145-9 précité, lequel énonce expressément que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de cette date.
La troisième chambre civile a rendu, le 12 février 2026, un arrêt d’une importance majeure en la matière (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Dans cette affaire, une commune bailleresse avait délivré le 28 juin 2018 un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, avec offre d’indemnité d’éviction. Le 4 novembre 2019, elle avait demandé au locataire de lui transmettre des documents afin de fixer le montant de cette indemnité. Le locataire n’avait toutefois saisi aucun tribunal dans le délai de deux ans. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait retenu, pour écarter la prescription, que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion après avoir reconnu le droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi, et que le locataire, n’ayant jamais entendu contester le congé ni le principe de l’indemnité, n’avait aucune raison d’ester en justice.
La Cour de cassation a censuré cette analyse de façon éclatante, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. » Par cette motivation particulièrement ferme, la Haute juridiction rappelle que le délai de prescription biennale est un délai de forclusion dont le non-respect emporte extinction du droit lui-même, sans que les circonstances subjectives tenant au comportement du bailleur ne puissent y faire échec.
À cet égard, la solution retenue par l’arrêt du 12 février 2026 s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence constante qui refuse d’admettre que la mauvaise foi du débiteur de l’obligation puisse constituer une cause de suspension ou d’interruption de la prescription extinctive, en l’absence de disposition légale expresse en ce sens. La connaissance qu’a le preneur de l’existence de son droit et la reconnaissance de celui-ci par le bailleur lors de la délivrance du congé sont, en elles-mêmes, inopérantes à suspendre le cours de la prescription. Dès lors, le locataire ne saurait se reposer sur les assurances ou les manœuvres dilatoires de son bailleur pour différer l’introduction d’une action en justice, le délai de l’article L. 145-60 du code de commerce étant insusceptible d’aménagement conventionnel ou de suspension prétorienne fondée sur l’équité.
Par ailleurs, le point de départ du délai de prescription court de manière identique, que le congé soit délivré avec ou sans offre d’indemnité d’éviction, aucune distinction n’étant opérée par le texte en fonction du contenu de l’acte. Cette solution, rigoureuse, impose au preneur une vigilance particulière dès la réception du congé, car c’est à compter de la date d’effet de celui-ci, et non de la date à laquelle il prend connaissance du caractère insuffisant ou contestable de l’offre indemnitaire, que le délai de deux ans commence à courir. En conséquence, toute négociation relative au montant de l’indemnité, toute expertise amiable diligentée ou tout échange de correspondances entre les parties postérieur au congé ne saurait avoir pour effet d’interrompre ni de suspendre le délai de prescription.
B. Les conséquences de la prescription : perte du droit à indemnité et perte du droit au maintien dans les lieux
L’article L. 145-28 du code de commerce, dont le premier alinéa dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue », constitue le pendant protecteur du droit à indemnité. Le locataire évincé bénéficie ainsi d’un droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, jusqu’au paiement effectif de l’indemnité. Néanmoins, ce droit au maintien n’est que l’accessoire du droit à indemnité lui-même, de sorte que la prescription de l’action en paiement emporte corrélativement la perte du droit à se maintenir dans les lieux.
L’arrêt du 12 février 2026 précité explicite avec une netteté particulière cette conséquence, en affirmant que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux » et qu’il est « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette double déchéance, frappant simultanément le droit à indemnité et le droit au maintien dans les lieux, place le preneur négligent dans une situation d’une extrême précarité, puisqu’il se trouve exposé à une action en expulsion sans pouvoir opposer aucun droit à indemnisation au bailleur.
Or, la rigueur de cette solution ne doit pas masquer la profonde cohérence du régime de l’indemnité d’éviction, laquelle est conçue non comme une créance ordinaire soumise à la prescription quinquennale de droit commun, mais comme le corollaire indissociable d’un droit au bail que le preneur doit faire valoir, à peine de forclusion, dans le délai abrégé de deux ans. L’article L. 145-12 du code de commerce, qui fixe la durée du bail renouvelé à neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue, illustre cette logique de temporisation qui innerve l’ensemble du statut, la brièveté des délais de prescription étant la contrepartie de la stabilité offerte au preneur par le droit au renouvellement et par le droit à indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la situation du locataire qui a laissé prescrire son action en indemnité d’éviction doit être distinguée de celle du locataire qui, régulièrement maintenu dans les lieux, est redevable d’une indemnité d’occupation. Dans la première hypothèse, le locataire prescrit devient occupant sans droit ni titre et son expulsion peut être ordonnée sans qu’il puisse se prévaloir d’un quelconque droit à indemnité. Dans la seconde, le locataire titulaire d’un droit à indemnité non prescrit est redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant est déterminé conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Cette indemnité d’occupation, de nature sui generis, ne se confond ni avec le loyer du bail expiré ni avec le loyer du bail renouvelé, et son quantum relève de l’appréciation souveraine du juge des loyers commerciaux.
La question de la prescription de l’action en indemnité d’éviction se pose également, de manière incidente, dans le cadre du renouvellement du bail commercial lorsque le loyer du bail renouvelé fait l’objet d’un déplafonnement en raison de la durée du bail expiré. La troisième chambre civile a jugé, par un arrêt du 16 octobre 2025 (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, Publié au Bulletin), que les hausses résultant du déplafonnement du prix du bail renouvelé, lorsque celui-ci résulte de la tacite prolongation du bail au-delà de douze ans, ne sont pas soumises à l’étalement prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce. Cette solution, qui refuse au preneur le bénéfice du lissage décennal lorsque le déplafonnement procède de la durée excessive du bail expiré, illustre la sévérité avec laquelle la Cour de cassation applique les règles de prescription et de forclusion en matière de baux commerciaux, au détriment d’une approche fondée sur les circonstances de l’espèce.
Enfin, la diversité des situations contentieuses pouvant naître à l’occasion d’un refus de renouvellement impose au preneur de faire preuve d’une réactivité procédurale maximale. Dans l’hypothèse où le bailleur délivre un congé sans offre de renouvellement, le locataire dispose d’un délai de deux ans, courant à compter de la date d’effet du congé, pour saisir la juridiction compétente. Dans l’hypothèse où le locataire formule lui-même une demande de renouvellement et que le bailleur notifie son refus, le délai de deux ans court à compter de la signification de ce refus. Dans tous les cas, l’écoulement du délai sans saisine du juge compétent emporte forclusion du droit à indemnité, sans que ni la reconnaissance de ce droit par le bailleur, ni les pourparlers engagés entre les parties, ni la mauvaise foi éventuelle de l’une d’elles ne puissent y faire obstacle.
Dès lors, il apparaît que la combinaison de l’article L. 145-9, de l’article L. 145-14 et de l’article L. 145-60 du code de commerce, telle qu’interprétée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, fait peser sur le preneur une obligation de diligence renforcée, à la mesure de la protection que le statut des baux commerciaux entend lui conférer. La propriété commerciale, que le législateur a souhaité garantir par le droit au renouvellement et par le droit à indemnité d’éviction, ne saurait être revendiquée par un preneur qui, par sa négligence procédurale, a laissé s’éteindre l’action qui en constitue la sanction. À cet égard, la rigueur de la prescription biennale, loin de constituer une défaillance du système protecteur des baux commerciaux, en est au contraire le complément nécessaire, en ce qu’elle contraint les parties à liquider sans délai les situations contentieuses et à ne pas laisser prospérer des occupations sans titre préjudiciables à la sécurité juridique.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation opère une clarification bienvenue des règles régissant le refus de renouvellement du bail commercial et la prescription de l’action en indemnité d’éviction. D’un côté, la qualification du congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré comme un congé avec refus de renouvellement, posée par l’arrêt du 11 janvier 2024, renforce la protection du preneur en empêchant le bailleur de contourner le droit à indemnité d’éviction par l’imposition de conditions substantiellement déséquilibrées. D’un autre côté, l’arrêt du 12 février 2026 rappelle avec force que la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction est une règle d’ordre public à laquelle la mauvaise foi du bailleur ne saurait déroger, et dont la méconnaissance par le preneur emporte une double déchéance : celle du droit à indemnité et celle du droit au maintien dans les lieux. L’équilibre ainsi établi par le législateur, entre la protection de la propriété commerciale du preneur et la nécessité d’une résolution rapide des litiges, confère au statut des baux commerciaux sa cohérence et sa pérennité. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en renforçant la position du locataire sur certains aspects tels que le paiement mensuel du loyer ou l’encadrement du dépôt de garantie tout en durcissant les conditions de suspension de la clause résolutoire, n’a pas remis en cause cette architecture fondamentale. Le traitement juridictionnel du refus de renouvellement et de l’indemnité d’éviction demeure régi par les principes forgés par la troisième chambre civile, dont la jurisprudence récente témoigne d’une volonté constante de garantir la prévisibilité des solutions sans sacrifier la protection du preneur. C’est en définitive sur cette articulation que repose la sécurité des transactions portant sur les locaux commerciaux, dans un contexte économique où la valeur du droit au bail constitue trop souvent le principal actif incorporel des entreprises locataires. Cette dialectique entre protection substantielle et rigueur procédurale constitue, aujourd’hui comme hier, l’essence même du statut des baux commerciaux.
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