Les sanctions de l’inexécution contractuelle en droit immobilier : la gradation des ripostes juridiques dans la jurisprudence de la troisième chambre civile (2024-2026)
I. La sanction par anéantissement du contrat : de la résolution judiciaire à la résiliation de plein droit
A. La clause résolutoire dans le bail commercial : la distinction fondamentale entre nullité et réputé non écrit
Le droit des baux commerciaux constitue un laboratoire privilégié de l’articulation entre le droit commun des contrats et les règles spéciales d’ordre public qui gouvernent les rapports entre bailleurs et preneurs. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 6 novembre 2025 (n°23-21.334, publié au Bulletin), est venue préciser de manière décisive le régime de la sanction applicable aux clauses résolutoires qui méconnaissent les dispositions impératives de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette décision s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui tend à distinguer avec une rigueur croissante la nullité, sanction traditionnelle des irrégularités formelles, du réputé non écrit, mécanisme plus radical introduit par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel. La troisième chambre civile rappelle que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Or, dans l’espèce soumise à la Cour, la clause litigieuse prévoyait un délai de quinze jours seulement, manifestement inférieur au délai légal d’un mois.
L’apport essentiel de cet arrêt réside dans la détermination du droit applicable dans le temps. En effet, le commandement visant la clause résolutoire avait été délivré le 5 juillet 2013, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 qui a substitué la sanction du réputé non écrit à celle de la nullité. La cour d’appel de Lyon en avait déduit, le 15 juin 2023, que seule la nullité était encourue aux termes de la législation alors en vigueur, et que la sanction du réputé non écrit instaurée par la loi nouvelle n’était pas applicable. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 2 du code civil, L. 145-15 dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 et L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce. La troisième chambre civile énonce en effet que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », et que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la validité de la clause doit être appréciée au regard de cette loi nouvelle ». Cette solution, rendue sous la présidence de Madame Teiller et au rapport de Madame Aldigé, s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur l’application immédiate de la loi nouvelle aux situations en cours (Civ3, 6 nov. 2025, n°23-21.334, FS-B).
Par ailleurs, la portée de cette décision dépasse le seul cadre du bail commercial pour intéresser l’ensemble du droit immobilier contractuel. La troisième chambre civile rappelle ainsi que « une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 ». En conséquence, la distinction entre la nullité — qui suppose une action en justice dans un délai de prescription — et le réputé non écrit — qui peut être invoqué en tout état de cause comme moyen de défense au fond — emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux immobilier, dès lors que le preneur peut opposer le caractère réputé non écrit de la clause sans être tenu par les délais de prescription de l’action en nullité. Cette construction jurisprudentielle illustre la volonté de la Cour de cassation de renforcer la protection de la partie faible au contrat, en l’espèce le preneur à bail commercial, face aux clauses qui méconnaissent les dispositions d’ordre public protecteur.
B. La résiliation du bail d’habitation et l’encadrement procédural de la sanction
La résiliation du bail d’habitation pour manquement du preneur à ses obligations obéit à un formalisme procédural strict dont la troisième chambre civile a rappelé la rigueur dans un avis du 6 novembre 2025 (n°25-70.018, publié au Bulletin). Saisie par le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie d’une demande d’avis sur le fondement des articles L. 441-1 du code de l’organisation judiciaire et 1031-1 du code de procédure civile, la Cour était interrogée sur la computation du délai de six semaines prévu à l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Ce texte dispose que, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ». La difficulté tenant à la computation de ce délai exprimé en semaines — et non en jours ou en mois — n’avait encore jamais été tranchée par la Cour de cassation.
La troisième chambre civile, sous la présidence de Madame Teiller et au rapport de Madame Grall, a rendu un avis d’une grande précision technique dont la portée pratique est considérable pour les praticiens du droit immobilier. La Cour est d’avis « que le délai de six semaines prévu à l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qui se calcule en remontant dans le temps, est assimilé à un délai exprimé en jours qui commence à courir la veille de la date de l’audience et expire le 42e jour à zéro heure précédant cette date, sans pouvoir être prorogé ». Dès lors, la Cour écarte l’application de l’article 642 du code de procédure civile relatif à la prorogation des délais, en rappelant que ces dispositions « ne s’appliquent que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai », ce qui n’est pas le cas du délai prévu à l’article 24, III, lequel constitue un délai minimum devant s’être écoulé avant l’audience. En conséquence, le non-respect de ce délai est sanctionné par l’irrecevabilité de la demande, sans possibilité de régularisation (Civ3, 6 nov. 2025, n°25-70.018, P+B).
À cet égard, cet avis s’inscrit dans une tendance plus large de la troisième chambre civile à renforcer les exigences procédurales qui conditionnent l’accès du bailleur à la sanction de la résiliation du bail. La computation stricte du délai de six semaines — quarante-deux jours pleins, sans possibilité de prorogation — constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, en ce qu’elle permet au représentant de l’État de disposer d’un délai suffisant pour examiner la situation du locataire menacé d’expulsion et, le cas échéant, mobiliser les dispositifs de prévention des expulsions locatives. La rigueur de cette solution témoigne de la volonté du législateur et de la Cour de cassation de ne pas faire de la résiliation du bail d’habitation une sanction automatique, mais de l’entourer de garanties procédurales substantielles dont la méconnaissance est sanctionnée par la plus sévère des irrecevabilités.
Par ailleurs, l’avis précise que la norme ISO 8601 invoquée par la juridiction de renvoi pour déterminer le premier jour de la semaine est sans portée, dès lors que le délai de six semaines se calcule en remontant dans le temps, ce qui rend inutile toute référence à un point de départ hebdomadaire conventionnel. Cette précision, qui peut sembler anecdotique, est en réalité déterminante pour les praticiens confrontés aux particularités des territoires ultramarins et aux divergences de calendrier qui pourraient résulter de l’adoption de normes internationales dans le décompte des délais de procédure. La Cour de cassation, fidèle à sa mission unificatrice, écarte ainsi toute référence à des normes extra-juridiques pour s’en tenir à une computation purement civile des délais.
II. La sanction par neutralisation des clauses et des preuves illicites : l’office du juge au service de l’effectivité du droit
A. La nullité des clauses contraires à l’ordre public de protection : l’exemple du cautionnement du sous-traitant
La protection de la partie faible au contrat immobilier ne se limite pas au droit du bail, mais s’étend également au droit de la construction, où la troisième chambre civile exerce un contrôle rigoureux des clauses qui méconnaissent les dispositions d’ordre public. L’arrêt du 27 novembre 2025 (n°23-19.800, publié au Bulletin) illustre de manière éclatante cette fonction de police contractuelle que la Cour de cassation assume pleinement. La troisième chambre civile était saisie d’un litige opposant un sous-traitant, la société Cazal, à la caution qui garantissait le paiement de ses travaux, la Compagnie européenne de garanties et de cautions. Les contrats de cautionnement stipulaient un terme extinctif qui avait pour effet de priver le sous-traitant de la faculté de mobiliser la garantie avant que le prix de ses travaux ne devienne contractuellement exigible. La cour d’appel de Versailles, le 13 juin 2023, avait validé ces clauses en considérant que la durée convenue des cautionnements était cohérente avec la durée contractuelle des travaux.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 14 et 15 de la loi n°75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance. La troisième chambre civile rappelle d’abord les principes : « l’entrepreneur principal doit garantir le paiement de toutes les sommes dues à celui-ci par une caution personnelle et solidaire obtenue auprès d’un établissement qualifié et agréé », cette disposition trouvant « sa justification dans l’intérêt général de protection du sous-traitant ». Elle rappelle également que « sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de la loi du 31 décembre 1975 susvisée ». Puis, la Cour pose une règle nouvelle en énonçant que « si la caution peut limiter son engagement à une certaine durée ou l’affecter d’un terme extinctif, une telle clause n’est régulière, au regard des dispositions d’ordre public de cette loi destinée à assurer la protection du sous-traitant contre, notamment, le risque d’insolvabilité de l’entreprise principale, que si cette durée ou ce terme n’ont pas pour effet de priver le sous-traitant de la faculté de mobiliser la garantie avant que le prix de ses travaux mentionné dans le cautionnement ne soit contractuellement exigible » (Civ3, 27 nov. 2025, n°23-19.800, FS-B).
Dès lors, la Cour casse l’arrêt d’appel après avoir constaté que les cautionnements avaient pris fin avant que les sommes dont ils garantissaient le paiement ne deviennent contractuellement exigibles. Cette solution s’inscrit dans la lignée de l’arrêt du 21 janvier 2021 (pourvoi n°19-22.219, publié) selon lequel « l’entrepreneur principal doit fournir le cautionnement répondant aux exigences légales avant la conclusion du sous-traité et, si le commencement d’exécution des travaux lui est antérieur, avant celui-ci ». En conséquence, la sanction de la nullité des clauses qui font échec aux dispositions protectrices du sous-traitant ne constitue pas une faculté pour le juge, mais une obligation qui s’impose à lui dès lors que les conditions de l’ordre public de protection sont réunies. Cette construction jurisprudentielle illustre la méfiance croissante de la Cour de cassation à l’égard des clauses qui, sous couvert de liberté contractuelle, aboutissent en pratique à priver de toute effectivité les mécanismes de protection institués par le législateur.
Par ailleurs, la portée de cet arrêt dépasse le seul cadre de la sous-traitance pour intéresser l’ensemble des contrats immobiliers dans lesquels l’ordre public de protection impose des garanties obligatoires. La troisième chambre civile affirme ainsi de manière générale que la validité d’une clause limitant la durée d’une garantie légale obligatoire ne peut être appréciée in abstracto, mais doit être examinée concrètement au regard de l’effectivité de la protection qu’elle est censée offrir à la partie faible. À cet égard, l’arrêt du 27 novembre 2025 constitue un précédent important pour l’ensemble des contrats de construction, de promotion immobilière et de vente en l’état futur d’achèvement, dans lesquels les garanties légales et conventionnelles s’articulent autour d’un noyau dur d’ordre public auquel il ne peut être dérogé.
B. La sanction des irrégularités formelles et le contrôle de la loyauté de la preuve
La troisième chambre civile a également renforcé, dans la période récente, son contrôle des conditions dans lesquelles les parties peuvent se prévaloir de leurs droits procéduraux et probatoires. Dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n°23-19.843, publié au Bulletin), la Cour a précisé les conséquences de l’inobservation de l’obligation d’information du syndic imposée par l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 au copropriétaire qui agit seul en justice pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot. La cour d’appel de Grenoble, le 23 mai 2023, avait déclaré recevable l’action de copropriétaires qui se plaignaient du trouble de jouissance causé par la mise à disposition d’un appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée. Les défendeurs soutenaient que l’action était irrecevable faute pour les demandeurs d’avoir informé le syndic de leur action.
La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que « si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande ». Dès lors, la Cour confirme que la sanction de l’inobservation de cette obligation d’information n’est pas l’irrecevabilité de la demande, contrairement à ce que soutenaient les demandeurs au pourvoi. Cette solution, rendue sous la présidence de Madame Teiller et au rapport de Madame Grandjean, est essentielle pour la pratique du contentieux de la copropriété, en ce qu’elle préserve l’accès au juge du copropriétaire qui agit pour la défense de ses droits individuels (Civ3, 16 oct. 2025, n°23-19.843, FS-B).
En matière probatoire, l’arrêt du 8 janvier 2026 (n°23-22.803, publié au Bulletin) apporte une contribution significative à la question de la force probante des expertises non judiciaires. La troisième chambre civile était saisie d’un litige opposant des maîtres d’ouvrage à leur maître d’œuvre, la société Galtier études en bâtiment, à la suite de la résiliation du contrat de maîtrise d’œuvre en cours de chantier. La cour d’appel de Besançon, le 12 septembre 2023, avait condamné le maître d’œuvre à réparer le préjudice des maîtres d’ouvrage en se fondant exclusivement sur un rapport d’expertise amiable. Le maître d’œuvre contestait cette motivation en soutenant que « le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties », principe classique dégagé par la jurisprudence de la Cour de cassation.
Or, la troisième chambre civile rejette le pourvoi en énonçant une règle nouvelle et dérogatoire : « si le juge ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d’expertise non judiciaire, même contradictoire, établi à la demande d’une partie, il en va différemment lorsque l’expertise a été diligentée en application du contrat conclu par les parties par un expert choisi d’un commun accord ». La Cour approuve ainsi la cour d’appel d’avoir fondé sa décision sur une expertise diligentée en application d’une clause contractuelle obligeant les parties à recourir à un expert choisi d’un commun accord. Cette solution, qui repose sur le constat que l’expertise avait été « diligentée en application du contrat conclu par les parties », est remarquable en ce qu’elle confère à l’expertise amiable conventionnelle une force probante équivalente à celle d’une expertise judiciaire, dès lors que les parties y ont consenti par avance dans le contrat (Civ3, 8 janv. 2026, n°23-22.803, FS-B).
Par ailleurs, dans un arrêt du 20 novembre 2025 (n°23-23.315, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a précisé les conditions de recevabilité de l’action en recouvrement de charges de copropriété fondée sur la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. La cour d’appel d’Orléans, le 4 octobre 2023, avait condamné des copropriétaires au paiement de provisions pour charges de services pour les exercices 2018 à 2021 en se fondant sur l’adoption des budgets prévisionnels. La Cour de cassation censure cette décision au motif que « si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés » (Civ3, 20 nov. 2025, n°23-23.315, FS-B).
Enfin, dans l’arrêt du 11 décembre 2025 (n°23-21.280, publié au Bulletin), la troisième chambre civile a renforcé l’obligation de chiffrage qui pèse sur le constructeur de maison individuelle en application des articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation. La Cour énonce que « ces textes ne distinguent pas selon que les travaux doivent être exécutés sur le fonds du maître de l’ouvrage ou en dehors de ce fonds » et que « dans la mesure où la mention des travaux et de leur coût a pour but d’informer exactement le maître de l’ouvrage du coût global de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme, l’obligation de chiffrage doit porter sur tous les travaux indispensables à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble, en ce compris les travaux de raccordement aux réseaux, peu important que ceux-ci soient exécutés par des tiers hors du fonds sur lequel doit être édifiée la maison, dès lors que leur coût doit être supporté par le maître de l’ouvrage » (Civ3, 11 déc. 2025, n°23-21.280, FS-B). La sanction du défaut de chiffrage est, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, que les travaux non chiffrés sont réputés compris dans le prix forfaitaire convenu, ce qui constitue une sanction économique directe du manquement du constructeur à son obligation d’information.
Conclusion
L’analyse des décisions rendues par la troisième chambre civile au cours de l’automne 2025 et de l’hiver 2026 révèle une cohérence remarquable dans la politique jurisprudentielle de la Cour de cassation en matière de sanctions de l’inexécution contractuelle en droit immobilier. Qu’il s’agisse de la distinction entre nullité et réputé non écrit (arrêt n°23-21.334), de la computation rigoureuse des délais de procédure (avis n°25-70.018), de la nullité des clauses contraires à l’ordre public de protection (arrêt n°23-19.800), de la force probante des expertises amiables conventionnelles (arrêt n°23-22.803), des conditions de recevabilité de l’action en recouvrement de charges (arrêt n°23-23.315) ou encore de la sanction du défaut de chiffrage dans le contrat de construction de maison individuelle (arrêt n°23-21.280), la troisième chambre civile déploie un arsenal de sanctions graduées qui vont de la simple irrecevabilité procédurale à l’anéantissement de la clause illicite, en passant par la sanction économique du coût supporté par le contractant défaillant. Cette gradation des ripostes juridiques témoigne d’une volonté constante de la Cour de cassation de proportionner la sanction à la gravité du manquement, tout en garantissant l’effectivité des droits substantiels reconnus aux parties faibles par les dispositions d’ordre public protecteur.
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