Les exigences formelles du commandement visant la clause résolutoire dans les baux commerciaux : une rigueur jurisprudentielle renforcée par la troisième chambre civile (2024-2026)
La clause résolutoire constitue, dans l’économie du bail commercial, un instrument de contrainte redoutable pour le preneur. Insérée dans le contrat dès sa conclusion, elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux. Or, ce mécanisme qui échappe en principe à l’appréciation judiciaire de la gravité du manquement se trouve précisément encadré par des conditions formelles strictes posées par l’article L. 145-41 du code de commerce, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient, par une série d’arrêts remarqués rendus entre février 2025 et mars 2026, de rappeler avec une particulière fermeté la portée impérative. Parallèlement, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue retoucher plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux par son Titre X, sans toutefois modifier le coeur du dispositif de l’article L. 145-41. L’analyse des décisions les plus récentes de la haute juridiction révèle un double mouvement : un renforcement des exigences formelles pesant sur le commandement, d’une part, et une extension significative des moyens de défense offerts au preneur, d’autre part. Cette évolution jurisprudentielle, qui s’inscrit dans le sillage de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, mérite une attention particulière tant ses conséquences pratiques sont considérables pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
I. Les conditions de validité du commandement : un cadre d’ordre public renforcé
A. La mention obligatoire du délai légal d’un mois à peine de nullité
Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Ce texte, dont le caractère d’ordre public n’est plus sérieusement discuté, impose une double exigence : d’une part, la clause résolutoire elle-même ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance du commandement ; d’autre part, l’acte de commandement doit expressément mentionner ce délai, à peine de nullité. La troisième chambre civile a eu l’occasion, dans un arrêt du 6 novembre 2025 publié au Bulletin, de préciser avec éclat les conséquences de la méconnaissance de cette exigence temporelle.
Dans cette affaire, un bail commercial stipulait une clause résolutoire mentionnant un délai de quinze jours après commandement, au lieu du mois légalement requis. La cour d’appel de Lyon avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire en retenant que le commandement avait été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 ayant substitué la sanction du réputé non écrit à celle de la nullité. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 2 du code civil, L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce, en énonçant avec une netteté remarquable que « une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B).
L’enseignement de cet arrêt est double. En premier lieu, il confirme que le délai d’un mois constitue un minimum impératif auquel les parties ne peuvent déroger conventionnellement, la protection du preneur étant ici d’ordre public. En second lieu, il précise le régime temporel de la sanction applicable en retenant que, dès lors que l’instance ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire est en cours, les effets du commandement ne sont pas définitivement réalisés, de sorte que la loi nouvelle régit la situation. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure qui avait déjà jugé que le commandement doit, à peine de nullité, reproduire la mention du délai d’un mois, cette exigence ne pouvant être suppléée par la reproduction de la clause du bail dans l’acte (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957). La Cour de cassation avait déjà posé, dans cette décision, que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », consacrant ainsi le caractère impératif du délai.
Le formalisme exigé par l’article L. 145-41 ne se limite pas à la seule mention du délai. Le commandement doit également préciser avec une exactitude suffisante le montant de la créance réclamée et viser expressément la clause résolutoire dont le bailleur entend se prévaloir. La jurisprudence rappelle à cet égard que le caractère comminatoire de l’acte impose une rédaction dépourvue de toute ambiguïté, le preneur devant être en mesure de comprendre avec certitude les conséquences de son inaction.
B. La sanction du réputé non écrit : portée et étendue
La sanction des clauses faisant échec aux dispositions protectrices du statut des baux commerciaux a connu une évolution significative avec la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité antérieure le mécanisme du réputé non écrit. L’article L. 145-15 du code de commerce dispose désormais que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».
Cette évolution législative n’est pas un simple changement terminologique. La sanction du réputé non écrit présente, par rapport à la nullité, deux avantages procéduraux décisifs pour le preneur. En premier lieu, elle est imprescriptible, ce qui signifie que le locataire peut s’en prévaloir à tout moment, y compris plusieurs années après la conclusion du bail, sans se heurter à la prescription quinquennale de droit commun qui eût été applicable à une action en nullité. En second lieu, elle peut être invoquée en tout état de cause, y compris pour la première fois en appel. La troisième chambre civile, dans un second arrêt du même jour, également publié au Bulletin, a précisé l’étendue de cette sanction en jugeant que la clause résolutoire irrégulière est réputée non écrite en son entier. Elle énonce ainsi que « la mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454, FS-B).
Cette solution emporte une conséquence pratique considérable pour le bailleur. Celui-ci, qui se prévaut d’une clause résolutoire irrégulièrement rédigée, se trouve privé de tout le mécanisme conventionnel de résiliation de plein droit, quand bien même le commandement qu’il a délivré respecterait scrupuleusement les prescriptions légales de forme et de délai. La clause étant réputée n’avoir jamais existé, le bailleur ne peut plus compter que sur l’action en résiliation judiciaire de droit commun, laquelle suppose la démonstration d’un manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations contractuelles. Or, la Cour de cassation rappelle avec constance que la gravité du manquement est une condition autonome de la résiliation judiciaire, qui doit être caractérisée par les juges du fond par une motivation circonstanciée.
L’arrêt du 23 janvier 2025 vient par ailleurs rappeler que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à la prescription. La Cour énonce, dans le prolongement de la jurisprudence antérieure, que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-18.643, FS-B). Cette jurisprudence renforce la sécurité juridique du preneur en lui permettant d’invoquer le caractère non écrit d’une clause irrégulière à tout moment de la relation contractuelle, sans risque de forclusion.
II. Les mécanismes de défense du preneur face à l’acquisition de la clause résolutoire
A. L’exception d’inexécution, obstacle à l’acquisition de la clause
L’innovation jurisprudentielle la plus notable de la période récente réside dans l’articulation entre l’exception d’inexécution et le jeu de la clause résolutoire. De longue date, la Cour de cassation juge que le preneur peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux sont, par la faute du bailleur, impropres à l’usage auquel ils sont destinés. Cette solution, réaffirmée avec éclat par un arrêt du 18 septembre 2025, a trouvé un prolongement décisif dans l’arrêt du 5 mars 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin.
Dans cette espèce, une locataire, assignée en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers dans le mois ayant suivi le commandement de payer du 17 octobre 2019, invoquait l’exception d’inexécution en faisant valoir que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes convenus dans les douze premiers mois de location, justifiant ainsi la suspension du paiement des loyers dès 2017. La cour d’appel de Cayenne avait rejeté ce moyen au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation casse cette décision et pose une règle d’une portée considérable : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Cette solution opère un rééquilibrage significatif en faveur du preneur. Elle signifie que le locataire qui cesse de payer ses loyers en raison d’un manquement grave du bailleur à ses obligations de délivrance ou d’entretien n’est pas tenu, pour échapper au jeu de la clause résolutoire, de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement. L’exception d’inexécution constitue un moyen de défense autonome qui, s’il est fondé, fait obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire. Le juge du fond, saisi de la demande de constatation de la résiliation, doit examiner d’office le bien-fondé de cette exception, quand bien même le locataire serait resté passif pendant le délai d’un mois suivant le commandement.
Dans cette même décision, la Cour de cassation rappelle le principe directeur en matière d’exception d’inexécution par le locataire, en se référant expressément à sa jurisprudence antérieure dont elle rappelle la substance : « il est jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). Cette double référence jurisprudentielle, dans un même arrêt du 5 mars 2026, confère à la solution une assise doctrinale particulièrement solide.
B. La suspension judiciaire des effets de la clause étendue à tous les manquements
Le deuxième alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». La rédaction de ce texte, qui ne distingue pas selon la nature du manquement reproché au preneur, avait suscité une divergence d’interprétation persistante parmi les juges du fond.
Certaines juridictions limitaient en effet le pouvoir de suspension du juge aux seuls manquements portant sur le paiement des loyers ou des charges, excluant les hypothèses où la clause résolutoire était mise en oeuvre pour un manquement à une obligation de faire, telle que l’obligation d’exploiter le fonds de commerce ou de maintenir les lieux en bon état d’entretien. La troisième chambre civile a mis fin à cette divergence par un arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, en affirmant de manière solennelle que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, FS-B).
Cette interprétation extensive de l’article L. 145-41, alinéa 2, confère au juge un pouvoir d’appréciation qui transcende la lettre étroite du texte. Le magistrat saisi d’une demande de délais peut désormais suspendre les effets de la clause résolutoire même lorsque le commandement vise une obligation de faire, comme l’obligation de reprendre l’exploitation du fonds ou de réaliser des travaux de mise en conformité. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle était rendue en matière de référé, procédure dans laquelle le juge statue pourtant dans les limites de ses pouvoirs, tels que définis par l’article 834 du code de procédure civile. La Cour de cassation a refusé de limiter l’office du juge des référés en considérant que le pouvoir de suspension prévu par l’article L. 145-41, alinéa 2, s’exerce indépendamment de la nature du manquement invoqué.
L’arrêt du 27 février 2025 apporte une précision complémentaire sur l’articulation des commandements successifs. Dans cette affaire, la bailleresse avait fait délivrer, les 13 juillet puis le 31 octobre 2018, deux commandements de payer visant la clause résolutoire. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail en énonçant qu’un « bail déjà résilié ne pouvant être à nouveau résilié » et que la bailleresse ne précisait pas à compter de quelle date cette résiliation devait intervenir (Cass. 3e civ., 27 févr. 2025, n° 23-17.898). Cette solution, qui peut paraître d’une rigueur excessive, illustre la vigilance avec laquelle la haute juridiction contrôle la régularité de la procédure de mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle invite les praticiens à faire preuve d’une particulière précision dans la rédaction de leurs actes et dans l’articulation chronologique de leurs demandes.
Par ailleurs, la même décision du 27 février 2025 rappelle que la résiliation judiciaire du bail suppose que le juge caractérise la gravité du manquement reproché au preneur. La Cour censure l’arrêt d’appel qui avait prononcé la résiliation du bail en se bornant à relever un non-paiement de loyers et charges « sans rechercher si le non-paiement du loyer et des charges constaté était un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat ». Cette exigence de motivation renforcée constitue une garantie supplémentaire pour le preneur, qui ne peut être privé de son droit au bail que si le manquement présente un caractère de gravité suffisant.
Un arrêt du 22 mai 2025 vient compléter ce tableau en illustrant les conséquences procédurales de la mise en oeuvre successive d’une clause résolutoire et d’une action en fixation du loyer du bail renouvelé. Dans cette affaire, la Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel qui avait, après avoir constaté la résiliation du bail au 10 décembre 2015 et suspendu les effets de la clause résolutoire, omis d’en tirer les conséquences sur la fixation du loyer du bail renouvelé, privant ainsi sa décision de base légale (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288). Cette décision confirme que le juge saisi de la fixation du loyer doit tenir compte de la résiliation intervenue et de ses effets sur la détermination du prix.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 8 juin 2023, que « la résiliation de plein droit d’un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement suffisamment grave du locataire », rappelant ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas automatique et suppose une inexécution caractérisée (Cass. 3e civ., 8 juin 2023, n° 21-19.099). Cette exigence de gravité, qui irrigue l’ensemble de la jurisprudence relative à la clause résolutoire, constitue le pendant substantiel des exigences formelles imposées au commandement : le bailleur ne peut se contenter d’un commandement formellement régulier, il lui faut encore établir que le manquement reproché au preneur présente un caractère de gravité suffisant.
Enfin, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a retouché plusieurs dispositions du statut des baux commerciaux par son Titre X, sans modifier le coeur du dispositif de l’article L. 145-41. L’article 62 de la loi instaure un plafonnement légal du dépôt de garantie exigible du preneur à trois mois de loyer, cependant que l’article 61 consacre un droit à la mensualisation du loyer au profit du locataire. L’article 63 renforce les obligations d’information pesant sur le bailleur. Ces dispositions nouvelles, si elles ne touchent pas directement au régime de la clause résolutoire, participent du même mouvement législatif de rééquilibrage des relations contractuelles entre bailleur et preneur, que la troisième chambre civile accompagne par sa jurisprudence la plus récente.
Conclusion
L’examen de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une cohérence d’ensemble remarquable dans l’encadrement de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux. Le formalisme exigé pour la validité du commandement se trouve renforcé par la sanction du réputé non écrit, qui prive d’effet toute clause méconnaissant le délai légal d’un mois entre la délivrance du commandement et la prise d’effet de la résiliation. Simultanément, les moyens de défense offerts au preneur sont substantiellement étendus : l’exception d’inexécution, si elle est fondée, fait obstacle au jeu de la clause résolutoire sans que le locataire soit tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement, et la suspension judiciaire des effets de cette clause peut désormais être prononcée quel que soit le manquement reproché au locataire, qu’il s’agisse d’une obligation de payer ou d’une obligation de faire. Ces solutions, pour la plupart rendues en formation de section et publiées au Bulletin, traduisent une volonté de la haute juridiction d’encadrer strictement un mécanisme contractuel qui, en dépit de son apparent automatisme, demeure intégralement soumis au contrôle du juge. Les praticiens du droit des baux commerciaux sont ainsi invités à une vigilance renforcée dans la rédaction des clauses résolutoires comme dans la délivrance des commandements, sous peine de se voir opposer l’inefficacité de leurs actes.
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