Le décret du 6 juillet 2026 relatif aux contrats types de location : la clause résolutoire obligatoire et la territorialisation du droit au logement
I. La consécration réglementaire de la clause résolutoire de plein droit dans les baux d’habitation
A. De la clause facultative au modèle obligatoire : une rupture dans l’économie du contrat de bail
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, procède à une refonte des contrats types de location prévus par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte réglementaire, pris pour l’application de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite et de la loi n° 2024-1103 du 19 novembre 2024 visant à réguler les meublés de tourisme à l’échelle locale, modifie substantiellement l’architecture des baux d’habitation en rendant obligatoire ce qui n’était jusqu’alors que facultatif. Le décret substitue aux modèles issus du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 de nouveaux contrats types applicables aux locations nues, aux locations meublées et aux colocations à bail unique, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er octobre 2026 (décret n° 2026-596, JO 7 juill. 2026).
La modification la plus significative réside dans l’insertion, au sein même du modèle obligatoire, d’une clause résolutoire de plein droit. L’article VIII du nouveau contrat type de location nue dispose désormais que « le contrat de location est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie », la clause ne produisant effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette insertion cristallise, dans le corps même du contrat, une disposition qui relevait auparavant de la seule volonté des parties. En effet, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, énonce que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » (article 24, I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le législateur de 2023 avait imposé l’obligation de stipuler une telle clause. Le pouvoir réglementaire de 2026 va plus loin en l’intégrant directement au contrat type, de sorte que les parties n’ont plus à la rédiger ni même à en convenir : elle s’impose à elles par la force du modèle réglementaire.
Par ailleurs, le décret étend le champ de la clause résolutoire de plein droit à des motifs qui dépassent le seul impayé locatif. La clause peut également viser « la non-souscription d’une assurance des risques locatifs », laquelle ne produit effet qu’un mois après commandement demeuré infructueux, « le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée », ainsi que, lorsque le logement est soumis à une servitude de résidence principale au titre de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, « le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale ». Dans ce dernier cas, la clause ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme (article L. 481-4 code de l’urbanisme).
Cette architecture nouvelle traduit une mutation profonde de la philosophie du contrat de bail. Là où le droit commun du louage d’habitation reposait sur un équilibre entre la liberté contractuelle des parties et le caractère d’ordre public protecteur du locataire, le décret du 6 juillet 2026 consacre un modèle dans lequel la résiliation de plein droit est érigée en standard obligatoire. Le bailleur n’a plus à négocier l’insertion d’une clause résolutoire, ni à en vérifier la rédaction ; le locataire ne peut plus espérer signer un contrat qui en serait dépourvu. L’hétérogénéité des pratiques contractuelles cède le pas à l’uniformité réglementaire.
On mesure la portée de cette évolution à l’aune de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la Cour a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). La Haute juridiction rappelle ainsi que l’exception d’inexécution, fondée sur les articles 1219 et 1220 du code civil, paralyse la mise en œuvre de la clause résolutoire lorsque le bailleur a lui-même manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent. Ce tempérament jurisprudentiel, qui trouve son origine dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), conserve toute sa vigueur sous l’empire du nouveau contrat type.
B. L’office du juge à l’épreuve de la clause résolutoire réglementaire : suspension et délais de grâce
L’intégration de la clause résolutoire dans le modèle réglementaire ne saurait faire échec aux pouvoirs que le juge tient de la loi pour en suspendre les effets. L’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ». Le texte précise que « si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué » (article 24, VII, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce mécanisme de suspension-régularisation, qui prive rétroactivement la clause de tout effet, constitue un correctif essentiel à l’automaticité de la résiliation.
A cet égard, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser les conditions d’application de ce dispositif. Dans un arrêt du 12 octobre 2023, publié au Bulletin, elle a jugé que « le report des effets des clauses résolutoires prévus par l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’est applicable que lorsque le délai de deux mois laissé au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, pour apurer sa dette, expire au cours de la période juridiquement protégée instituée entre le 12 mars et le 23 juin 2020 » (Cass. 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-19.117, Publié au Bulletin). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation encadre le jeu des clauses résolutoires, même en période exceptionnelle.
Le pouvoir de suspension reconnu au juge trouve également à s’exercer dans l’hypothèse d’une procédure de surendettement. L’article 24, VIII, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit ainsi que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans ». Ce dispositif, qui s’articule avec le droit des procédures collectives des particuliers, démontre que l’obligation de stipuler une clause résolutoire, puis son inscription dans le contrat type réglementaire, ne sauraient aboutir à une automaticité absolue de la résiliation.
En conséquence, le nouveau contrat type ne modifie pas substantiellement l’équilibre des pouvoirs entre les parties et le juge. Il rend simplement visible, dès la signature du bail, ce que la loi imposait déjà depuis 2023. La véritable innovation du décret du 6 juillet 2026 ne se situe donc pas tant dans la clause résolutoire elle-même que dans l’adjonction de nouveaux motifs de résiliation liés à la territorialisation du droit au logement.
II. La territorialisation du droit au logement : servitude de résidence principale et obligations informatives nouvelles
A. La servitude de résidence principale : un outil de police urbaine intégré au contrat de bail
La seconde innovation majeure du décret du 6 juillet 2026 concerne l’introduction, dans le contrat type, d’une mention relative à la servitude de résidence principale. L’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, issu de la loi du 19 novembre 2024, permet au règlement du plan local d’urbanisme de « délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale » (article L. 151-14-1 code de l’urbanisme). Le texte précise que cette délimitation est subordonnée à une condition tenant à l’état du marché locatif local : la taxe sur la vacance des locaux d’habitation doit être applicable sur le périmètre du règlement, ou les résidences secondaires doivent représenter plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation.
Le décret du 6 juillet 2026 opère un pont entre cette règle d’urbanisme et le droit des baux. Désormais, le contrat type de location doit mentionner explicitement que « le logement objet du présent contrat est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ; il est à usage exclusif de résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée ». Cette mention n’est pas anodine : elle emporte des conséquences directes sur le régime de la résiliation du bail. La clause résolutoire peut en effet viser, à titre de motif facultatif de résiliation de plein droit, le non-respect par le locataire de l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale.
A cet égard, le mécanisme est doublement articulé avec les pouvoirs de police du maire. En cas de méconnaissance de la servitude, le maire peut, après avoir constaté l’infraction par un agent commissionné, mettre en demeure le propriétaire ou le locataire de régulariser la situation dans un délai qui ne peut excéder un an, éventuellement prorogeable, et assortir cette mise en demeure d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour de retard, dans la limite de 100 000 euros (article L. 481-4 code de l’urbanisme). Ce n’est qu’à l’expiration du délai de mise en demeure que la clause résolutoire insérée au bail peut produire ses effets.
On perçoit ici la logique d’ensemble qui sous-tend le décret du 6 juillet 2026. Le législateur de 2024 a doté les communes d’un outil de planification urbaine leur permettant de réserver certains secteurs à la résidence principale, afin de lutter contre la pénurie de logements dans les zones tendues. Le pouvoir réglementaire de 2026 translate cette règle d’urbanisme dans le champ contractuel, en faisant de son non-respect une cause de résiliation du bail. La boucle est ainsi fermée : la norme d’urbanisme, la police municipale et le contrat de bail concourent à une même finalité, qui est de garantir l’affectation effective des logements à la résidence principale dans les secteurs où la tension du marché locatif le justifie.
La Cour de cassation n’a pas encore eu à connaître du contentieux de cette servitude de résidence principale, dont le fondement légal est trop récent. En revanche, la troisième chambre civile a eu à se prononcer sur l’obligation de délivrance d’un logement décent, qui constitue le socle sur lequel repose l’économie générale de la loi du 6 juillet 1989. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, publié au Bulletin, elle a rappelé que les dispositions protectrices du locataire en matière de supplément de loyer de solidarité doivent être strictement respectées, et que le juge ne peut condamner un locataire au paiement de surloyers sans vérifier le montant de ses ressources (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-11.047, Publié au Bulletin). Cette vigilance du juge à l’égard des conditions financières du bail annonce, mutatis mutandis, le contrôle qu’il exercera sur la mise en œuvre des clauses résolutoires fondées sur la violation de la servitude de résidence principale.
B. Les obligations informatives nouvelles : numéro de téléphone portable et diagnostic de performance énergétique
Le décret du 6 juillet 2026 introduit également, dans les contrats types, une mention relative au numéro de téléphone portable des parties. L’article I du modèle de bail dispose désormais que le contrat doit comporter le « numéro de téléphone portable (facultatif) » du bailleur et du locataire. Cette mention, qui reste facultative, poursuit un objectif explicite : faciliter la communication entre les parties et prévenir les expulsions locatives en permettant de joindre rapidement le locataire en cas de premières difficultés de paiement. A cet égard, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, impose déjà au commissaire de justice de signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique, en précisant « les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance ». L’insertion du numéro de téléphone dans le contrat type facilite la collecte de cette information en amont de toute procédure.
Par ailleurs, le nouveau contrat type de location réaffirme avec force les obligations du bailleur en matière de performance énergétique. L’article II, A, du modèle rappelle les seuils de décence énergétique applicables en France métropolitaine : classe F du diagnostic de performance énergétique à compter du 1er janvier 2025, classe E à compter du 1er janvier 2028, et classe D à compter du 1er janvier 2034. Ces mentions, qui figuraient déjà dans les contrats types antérieurs, sont maintenues et actualisées.
Dès lors, le décret du 6 juillet 2026 apparaît comme un texte de synthèse, qui agrège dans un modèle contractuel unique des règles issues de sources éparses : la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction la plus récente, la loi anti-squat du 27 juillet 2023, la loi de régulation des meublés de tourisme du 19 novembre 2024, et les décrets successifs relatifs à la performance énergétique des logements. Cette sédimentation normative, caractéristique du droit contemporain du logement, trouve dans le contrat type un point de cristallisation qui en facilite l’accès et la lisibilité pour les parties.
Au-delà de ces innovations textuelles, la jurisprudence de la troisième chambre civile continue d’irriguer la matière. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour a précisé que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure », mais que « le locataire ne peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution du bailleur que sur une période de trois ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437). Cette distinction entre l’action en cessation, imprescriptible, et l’action en réparation, soumise à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, illustre la subtilité des équilibres que le juge s’efforce de maintenir entre les droits du locataire et les obligations du bailleur, dans un cadre contractuel que le décret du 6 juillet 2026 vient précisément de renouveler.
Enfin, le décret organise l’entrée en vigueur différée de ces nouvelles dispositions au 1er octobre 2026, laissant aux professionnels de l’immobilier, aux bailleurs et aux locataires un délai de près de trois mois pour s’approprier les nouveaux modèles. Cette progressivité est conforme à la pratique constante du pouvoir réglementaire en matière de contrats types de location, qui avait déjà retenu un calendrier comparable lors de l’entrée en vigueur du décret du 29 mai 2015. Les contrats conclus ou renouvelés avant cette date demeurent régis par les modèles antérieurs, sous réserve des dispositions légales d’ordre public qui leur sont applicables de plein droit.
Par ailleurs, la coexistence des deux modèles de contrats types, l’un applicable aux locations nues et l’autre aux locations meublées, ne doit pas masquer l’unité de la réforme. Les innovations majeures – clause résolutoire obligatoire, mention de la servitude de résidence principale, numéro de téléphone portable – sont communes aux deux modèles. Le décret du 6 juillet 2026 réalise ainsi, sous l’apparence d’une simple mise à jour technique des formulaires réglementaires, une harmonisation en profondeur du droit des baux d’habitation, dont les effets se déploieront à mesure que les contrats anciens seront renouvelés et que les contrats nouveaux seront conclus.
Conclusion
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 ne constitue pas une révolution du droit des baux d’habitation, mais une consolidation réglementaire de réformes législatives intervenues entre 2023 et 2024. La clause résolutoire de plein droit, rendue obligatoire par la loi du 27 juillet 2023, devient un standard contractuel intégré au modèle de bail. La servitude de résidence principale, instituée par la loi du 19 novembre 2024, est traduite en obligation contractuelle dont la violation peut entraîner la résiliation du bail. Les obligations informatives nouvelles, relatives au numéro de téléphone portable et à la performance énergétique, complètent un dispositif qui tend à renforcer la transparence et la prévisibilité des relations locatives. L’entrée en vigueur au 1er octobre 2026 ouvre une période transitoire pendant laquelle les praticiens devront adapter leurs pratiques et leurs formulaires. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dont la jurisprudence récente a montré qu’elle n’entendait pas laisser la clause résolutoire fonctionner de manière purement automatique, sera sans doute appelée à préciser les conditions d’application de ces nouvelles dispositions, en particulier s’agissant de l’articulation entre la mise en demeure du maire et la résiliation de plein droit du bail.
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