Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement doit être examiné en première lecture au Sénat à compter du 7 juillet 2026. Beaucoup de propriétaires de logements classés F ou G se demandent s’ils peuvent signer un bail immédiatement, attendre le vote ou promettre des travaux au futur locataire.
La réponse doit être prudente : tant que la loi n’est pas adoptée et publiée, elle ne modifie pas les obligations actuelles du bailleur. En revanche, un logement déjà non décent au regard de la performance énergétique expose le propriétaire à une contestation, à une demande de travaux, à une baisse de loyer et à un litige probatoire difficile.
Autrement dit, le calendrier parlementaire ne doit pas être confondu avec une autorisation de relouer. Le bailleur doit d’abord regarder la classe DPE, la date de signature du bail, les travaux réellement possibles et les preuves qu’il pourra produire si le locataire conteste.
Ce qui s’applique déjà en juillet 2026
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent. Le texte vise expressément un logement répondant à un niveau minimal de performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2025, le logement décent doit être compris entre les classes A et F du DPE en métropole. Les logements classés G sont donc considérés comme non décents pour une location à usage de résidence principale, sauf situations particulières qui doivent être vérifiées au cas par cas.
Le même calendrier prévoit ensuite un durcissement progressif : classe F exclue à compter du 1er janvier 2028, puis classe E à compter du 1er janvier 2034. Le débat politique de juillet 2026 ne supprime pas, à lui seul, ces règles déjà en vigueur.
Le bailleur doit aussi fournir le dossier de diagnostic technique. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le diagnostic de performance énergétique est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, et qu’il est tenu à la disposition du candidat locataire.
En pratique, avant toute relocation, il faut donc contrôler quatre points simples : la classe DPE, la validité du diagnostic, la cohérence de l’annonce avec le DPE, et les travaux nécessaires pour sortir du risque de non-décence.
Peut-on relouer un logement classé G avant le vote ?
Pour une résidence principale soumise à la loi du 6 juillet 1989, le risque est élevé. Un logement classé G entre déjà dans la catégorie des logements non décents depuis le 1er janvier 2025.
Signer un bail en juillet 2026 ne neutralise pas cette difficulté. Le locataire peut demander la mise en conformité du logement. Si le bailleur ne répond pas ou si aucun accord n’est trouvé, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge peut être saisi.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 donne au juge plusieurs leviers. Il peut déterminer les travaux à réaliser, fixer un délai, réduire le loyer ou suspendre le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux.
Le bailleur ne doit donc pas raisonner uniquement en termes d’amende ou de contrôle administratif. Le risque principal est souvent contractuel et judiciaire : blocage avec le locataire, demande de baisse de loyer, contestation des charges, refus de payer une partie du loyer, dossier devant la commission de conciliation ou devant le juge des contentieux de la protection.
Et pour un logement classé F ?
Un logement classé F n’est pas encore exclu du critère de décence énergétique en métropole au 4 juillet 2026. La bascule actuellement prévue intervient au 1er janvier 2028.
Cela ne signifie pas que la relocation est sans risque. Un DPE F peut révéler une situation concrète plus grave : logement impossible à chauffer normalement, humidité, défaut d’isolation, factures anormales, équipements défaillants, absence de travaux malgré des alertes du locataire.
Le locataire peut alors agir non seulement sur le terrain du calendrier DPE, mais aussi sur celui de l’obligation de délivrance, de la jouissance paisible et de l’entretien du logement.
Pour un logement F, le bon réflexe consiste à documenter la situation avant la signature : DPE valide, devis de travaux, calendrier réaliste, information loyale du candidat locataire, absence de promesse floue dans l’annonce et dans les échanges.
Une simple phrase du type « des travaux seront faits prochainement » peut devenir une preuve contre le bailleur si elle n’est pas suivie d’effet.
Faut-il attendre la loi de juillet 2026 ?
Attendre peut être utile si le bailleur envisage une décision patrimoniale importante : travaux lourds, vente, changement d’usage, transformation du bien ou arbitrage entre location nue et autre mode d’exploitation.
En revanche, attendre le vote ne règle pas les obligations actuelles. Le projet de loi n’est pas une règle applicable tant qu’il n’est pas adopté et publié. Il peut être modifié pendant les débats parlementaires. Il peut aussi entrer en vigueur avec des délais, des conditions ou des exclusions.
Le propriétaire qui doit relouer rapidement doit donc séparer deux choses.
D’abord, la règle applicable aujourd’hui : DPE G en résidence principale, risque de non-décence ; DPE F, attention au calendrier 2028 et aux désordres concrets du logement.
Ensuite, le débat à venir : il peut modifier certains équilibres, mais il ne doit pas servir de justification à une annonce imprécise, à un bail mal préparé ou à une absence de travaux.
Les preuves à sécuriser avant de relouer
Le litige DPE se gagne rarement avec une seule pièce. Il faut préparer un dossier simple, daté et cohérent.
Le propriétaire doit conserver le DPE complet, pas seulement l’étiquette affichée dans l’annonce. Il doit garder la preuve de sa transmission au locataire ou au candidat locataire. Il doit aussi archiver les devis, factures, échanges avec la copropriété, convocations d’assemblée générale et refus éventuels de travaux portant sur les parties communes.
Si le logement dépend d’une copropriété, la situation doit être regardée avec plus de finesse. L’article 20-1 prévoit des cas où le juge ne peut pas ordonner certains travaux de performance énergétique lorsque le copropriétaire démontre ses diligences et l’impossibilité d’atteindre le niveau minimal, notamment en copropriété ou en présence de contraintes architecturales ou patrimoniales.
Mais cette protection ne joue pas automatiquement. Le bailleur doit prouver ses démarches. Un simple désaccord verbal avec le syndic ne suffit pas.
Les pièces utiles sont notamment :
- le DPE en cours de validité ;
- l’annonce publiée ;
- le bail signé ou le projet de bail ;
- les échanges avec le candidat locataire ;
- les devis de rénovation ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ;
- les courriers au syndic ;
- les factures de travaux déjà réalisés ;
- les relevés ou photographies montrant l’état réel du logement.
Ce que le locataire peut demander
Le locataire ne doit pas se contenter d’une contestation orale. Il doit écrire au bailleur, décrire le problème et demander la mise en conformité.
Si le logement est classé G, le courrier doit viser la décence énergétique, le DPE, la date du bail et les difficultés concrètes rencontrées dans le logement. Si le logement est classé F, il faut éviter les affirmations trop générales et documenter les désordres : froid, humidité, surconsommation, absence de chauffage efficace, ventilation défaillante, travaux promis mais non engagés.
Le locataire peut demander des travaux. Il peut saisir la commission départementale de conciliation. Il peut aussi saisir le juge pour obtenir une réduction du loyer, une suspension encadrée du paiement ou une décision imposant des travaux.
Il ne doit pas décider seul d’arrêter de payer le loyer. Cette stratégie peut se retourner contre lui si elle n’est pas encadrée par une décision, une consignation ou un accord écrit.
Paris et Île-de-France : vigilance renforcée
À Paris et en Île-de-France, beaucoup de logements anciens cumulent plusieurs sujets : petite surface, copropriété ancienne, chauffage collectif, travaux refusés en assemblée générale, encadrement des loyers et forte tension locative.
Cette tension ne protège pas le bailleur. Au contraire, un logement rapidement reloué avec un DPE fragile peut donner lieu à un contentieux concentré : contestation du loyer, demande de travaux, retenue sur dépôt de garantie au départ, ou dossier devant le juge des contentieux de la protection.
Le ressort compétent dépend du lieu de situation du logement. Pour un logement situé à Paris, le contentieux locatif relève en pratique du tribunal judiciaire de Paris, avec les règles propres au juge des contentieux de la protection. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, les Yvelines, l’Essonne, le Val-d’Oise ou la Seine-et-Marne, il faut identifier la juridiction territorialement compétente avant toute action.
Pour les propriétaires comme pour les locataires, l’urgence n’est pas seulement de connaître la réforme annoncée. Elle est de sécuriser les preuves avant que le conflit ne se cristallise.
Que faire maintenant ?
Le propriétaire d’un logement classé G ne doit pas signer un bail d’habitation principale sans vérification juridique sérieuse. Il doit d’abord mesurer le risque de non-décence, regarder les travaux possibles et conserver les preuves de ses démarches.
Le propriétaire d’un logement classé F peut encore relouer dans certaines situations, mais il doit éviter les promesses imprécises. Il doit traiter le DPE comme une pièce contractuelle centrale, et non comme une formalité administrative.
Le locataire qui découvre un DPE G ou un logement impossible à chauffer doit agir par écrit, réunir les preuves et demander une mise en conformité. Si le bailleur ne répond pas, la commission départementale de conciliation ou le juge peuvent devenir nécessaires.
Le projet de loi examiné en juillet 2026 doit donc être suivi de près. Mais le bail, lui, se signe avec les règles applicables au jour de la signature.
Pour approfondir le cadre général des litiges locatifs, vous pouvez consulter notre page dédiée au contentieux du bail d’habitation et notre page sur les troubles de jouissance locative.
Sources utiles : communiqué du ministère sur le projet de loi Logement, article 6 de la loi du 6 juillet 1989, article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 et article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
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