Les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie : panorama de jurisprudence de la troisième chambre civile (2023-2026)
Le contentieux des réparations locatives et de la restitution du dépôt de garantie constitue l’un des principaux foyers du droit du bail d’habitation. Chaque année, des milliers de locataires et de bailleurs saisissent les juridictions pour trancher la question, en apparence simple, de la répartition des frais de remise en état des lieux loués et du sort du dépôt de garantie. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, entre 2023 et 2026, rendu plusieurs décisions qui, sans bouleverser les principes établis, en précisent sensiblement le régime contentieux. L’objet de la présente étude est d’en proposer une analyse ordonnée, en distinguant le contentieux des réparations locatives proprement dites (I) de celui de la restitution du dépôt de garantie (II).
I. Le contentieux des réparations locatives : l’essor du contrôle juridictionnel
A. La distinction légale entre les réparations locatives et les grosses réparations
Le droit positif répartit les obligations de réparation entre le bailleur et le locataire selon une distinction héritée du Code civil et précisée par la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Le locataire, quant à lui, doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (article 7, c) de la loi du 6 juillet 1989). Le même article précise, en son alinéa d), que le locataire prend à sa charge « l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste exhaustive des réparations locatives, qui incluent notamment l’entretien des revêtements de sol, des peintures, des appareils sanitaires et des installations électriques.
Cette distinction n’est pas toujours aisée à mettre en œuvre. La jurisprudence rappelle avec constance que le critère déterminant n’est pas la nature intrinsèque des travaux mais leur cause. Une réparation, fût-elle de faible ampleur apparente, incombe au bailleur si elle trouve son origine dans un vice de construction ou un défaut d’entretien imputable au propriétaire. À l’inverse, une dégradation provoquée par l’usage anormal du locataire engage sa responsabilité, quelle que soit la qualification usuelle de la réparation. Le décret du 26 août 1987, dans sa version consolidée, énumère de manière limitative les réparations dites locatives, qui comprennent notamment le maintien en état de propreté des revêtements de sols et murs, le remplacement des joints, le débouchage des canalisations, l’entretien des robinets et siphons, le graissage des gonds et fermetures, ou encore le remplacement des fusibles et ampoules. Toute réparation qui excède cette énumération, ou qui résulte d’un vice affectant la structure ou les éléments d’équipement essentiels du logement, relève des grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et incombe au bailleur.
La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 27 juin 2024, que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298, Publié au Bulletin). Cette formulation, d’une portée générale, ancre le contentieux des réparations locatives dans le droit commun de la responsabilité contractuelle, tout en rappelant que le préjudice doit être établi par le bailleur demandeur à l’indemnisation.
Par ailleurs, l’article 1730 du Code civil, applicable à tous les baux, impose l’établissement d’un état des lieux contradictoire entre le bailleur et le locataire. L’article 1731 du même code, dans sa rédaction issue de la loi du 6 juillet 1989, instaure une présomption simple selon laquelle le preneur a reçu les lieux en bon état de réparations locatives si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, présomption que le locataire peut renverser par tout moyen de preuve. L’article 1732 dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Ces trois textes forment le socle du régime probatoire des réparations locatives sur lequel la troisième chambre civile assoit sa jurisprudence.
B. L’office du juge dans l’appréciation des dégradations et du préjudice
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 27 juin 2024, publié au Bulletin, apporte une clarification significative sur l’office du juge saisi d’une demande d’indemnisation au titre des réparations locatives. La Cour y énonce, au visa des articles 1147 et 1149 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 1732 du même code, que le préjudice indemnisable « peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298, Publié au Bulletin). Cette précision est d’une importance pratique considérable : le bailleur qui a vendu l’immeuble sans effectuer les travaux n’est pas, de ce seul fait, privé de son droit à indemnisation.
En conséquence, l’indemnisation du bailleur doit être appréciée au jour où le juge statue, en tenant compte de l’ensemble des circonstances postérieures à la libération des locaux. La Cour précise en effet que le juge, « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, […] doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition » (ibid.). Cette obligation de prise en compte de la situation concrète du bailleur au moment du jugement évite une indemnisation forfaitaire déconnectée de la réalité du préjudice subi.
La charge de la preuve des dégradations incombe au bailleur. La troisième chambre civile rappelle régulièrement que le juge doit procéder à un examen minutieux des pièces produites, au premier rang desquelles figurent les états des lieux d’entrée et de sortie. Dans un arrêt du 9 mars 2023, la Cour a censuré une cour d’appel qui s’était déterminée « sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits par la bailleresse pour justifier de l’état des locaux à l’entrée de la locataire et à sa sortie » (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358). Le défaut de réponse aux conclusions et l’absence d’analyse des preuves constituent une violation de l’article 455 du Code de procédure civile. Cette exigence de motivation renforcée illustre le contrôle exercé par la Cour de cassation sur l’appréciation souveraine des juges du fond en matière de dégradations locatives.
Lorsque l’état des lieux d’entrée est lacunaire, la présomption de l’article 1731 du Code civil trouve à s’appliquer. Dans un arrêt du 15 février 2023, la troisième chambre civile a approuvé les juges du fond d’avoir « procédé à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie » et « souverainement retenu qu’il n’était pas justifié de dégradations nécessitant le remplacement à neuf de la porte d’entrée, des volets, d’un portail et d’un portillon » (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 21-24.024). La cour d’appel avait, en revanche, retenu à juste titre le coût des réparations correspondant aux « traces nouvelles d’impacts, de salissures, l’absence d’entretien de la ventilation mécanique contrôlée, le descellement d’un radiateur ainsi que l’absence de petits éléments électriques » (ibid.). Cette décision illustre la méthode comparatiste qui gouverne l’évaluation des réparations locatives : le juge confronte les deux états des lieux, isole les dégradations imputables au locataire, et écarte celles qui relèvent de la vétusté normale ou de l’usure.
L’établissement de l’état des lieux de sortie obéit à des règles procédurales strictes dont la méconnaissance emporte des conséquences financières directes. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement, il est dressé par un huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. La Cour de cassation a jugé que « lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un huissier de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183, Publié au Bulletin). Ce formalisme protecteur, dont la rigueur est pleinement assumée par la Cour de cassation, sanctionne le bailleur qui ne respecte pas le délai de convocation de sept jours, alors même que le locataire était présent aux opérations de constat.
II. La restitution du dépôt de garantie : mécanisme d’imputation et sanctions
A. Le mécanisme légal d’imputation et le rôle du juge
Le dépôt de garantie, prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, constitue une sûreté au profit du bailleur destinée à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Son montant ne peut excéder un mois de loyer en principal dans le cadre d’un bail d’habitation nue. Aux termes de ce texte, « il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise […] des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, toujours sous la même réserve de justification des sommes retenues.
La question de l’imputation du dépôt de garantie sur les créances du bailleur a fait l’objet d’une cassation remarquée le 26 octobre 2023. Dans cette affaire, la cour d’appel avait condamné la bailleresse à restituer le dépôt de garantie aux locataires tout en ayant, dans le même temps, condamné ces derniers au paiement de sommes excédant le montant du dépôt au titre de l’arriéré locatif et des dégradations. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en rappelant que le dépôt de garantie est restitué « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 22-20.183, Publié au Bulletin). La troisième chambre civile a, en conséquence, rejeté les demandes des locataires en restitution du dépôt de garantie et en paiement de pénalités de retard, le montant du dépôt de garantie devant s’imputer sur les condamnations prononcées à l’encontre des locataires.
Cette décision, rendue au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et statuant au fond sans renvoi en application de l’article L. 411-3 du Code de l’organisation judiciaire, rappelle que le dépôt de garantie n’est pas une créance autonome du locataire dont il pourrait exiger la restitution indépendamment du solde global des comptes entre les parties. Il constitue une garantie qui s’impute de plein droit sur les sommes dues par le locataire au bailleur, pour autant que ces sommes soient dûment justifiées. Le bailleur n’a donc pas à former une demande reconventionnelle en paiement pour conserver le dépôt ; il lui suffit de justifier les retenues opérées.
La justification des retenues suppose que le bailleur produise des éléments objectifs établissant le quantum des sommes dues. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, les contours de cette exigence dans le cadre spécifique de l’imputation de l’indemnité d’occupation sur le dépôt de garantie (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-20.758, Publié au Bulletin). La Cour y rappelle que la retenue doit être proportionnée et justifiée par des documents comptables ou factures, à défaut de quoi la majoration de retard prévue par l’article 22 trouve à s’appliquer.
Cette exigence de justification documentée n’est pas une simple faculté offerte au bailleur : elle conditionne la légalité même de la retenue. Le bailleur qui ne produit pas de facture, de devis ou de photographies établissant la réalité et le coût des réparations alléguées s’expose, d’une part, à la restitution intégrale du dépôt de garantie et, d’autre part, au paiement des pénalités de retard de 10 % par mois de retard. La jurisprudence du 13 juin 2024 (pourvoi n° 23-14.760) rappelle que le « dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans le délai légal, déduction faite des seules sommes dûment justifiées », confirmant que le standard de la justification dûment établie constitue la pierre angulaire du dispositif de l’article 22.
B. Les pénalités de retard et l’articulation avec l’exception d’inexécution
Le régime des pénalités de retard constitue la sanction du défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Cette majoration, qui peut rapidement atteindre des montants significatifs, n’est pas due « lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». Il s’agit de la seule cause exonératoire légale, en dehors du cas où le bailleur justifie que les sommes retenues excèdent le montant du dépôt de garantie.
La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond n’accordent pas les pénalités de retard de manière automatique, sans vérifier au préalable si le bailleur disposait de justifications suffisantes pour opérer une retenue. L’arrêt du 26 octobre 2023, déjà évoqué, en fournit une illustration éclatante : après avoir constaté que le montant des condamnations prononcées à l’encontre des locataires excédait le dépôt de garantie, la Cour a rejeté la demande de pénalités de retard, le bailleur étant fondé à conserver l’intégralité du dépôt.
Par ailleurs, l’invocation par le locataire d’une exception d’inexécution tirée des manquements du bailleur à ses obligations peut avoir une incidence sur le sort du dépôt de garantie. Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette décision s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), qui avait admis le principe même de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial. Le locataire qui démontre que les lieux loués étaient impropres à leur destination en raison des manquements du bailleur peut donc opposer cette exception, non seulement pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, mais aussi, le cas échéant, pour contester les retenues opérées sur le dépôt de garantie.
Enfin, le formalisme entourant l’établissement de l’état des lieux de sortie, abordé dans la première partie de cette étude, produit également des effets sur le point de départ du délai de restitution. La remise des clés constitue le fait générateur du délai ; ce n’est qu’à compter de cette date que court le délai d’un mois ou de deux mois selon la conformité des états des lieux. La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le juge doit déterminer avec précision la date de remise des clés, laquelle conditionne à la fois le point de départ du délai de restitution et l’assiette des pénalités encourues (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-13.387).
Conclusion
Le panorama jurisprudentiel de la troisième chambre civile sur la période 2023-2026 témoigne d’une volonté constante de renforcer l’effectivité des règles gouvernant la fin du bail d’habitation. La Cour de cassation exige des juges du fond qu’ils procèdent à une analyse rigoureuse des états des lieux, qu’ils motivent avec précision l’évaluation des réparations locatives et qu’ils respectent le mécanisme légal d’imputation du dépôt de garantie. À cet égard, l’arrêt du 26 octobre 2023, en censurant une décision qui avait ordonné la restitution du dépôt de garantie tout en condamnant le locataire à des sommes supérieures, rappelle une vérité élémentaire que l’empilement des textes avait pu obscurcir : le dépôt de garantie n’est pas une créance du locataire mais une garantie au service de l’exécution de ses obligations. Le bailleur avisé veillera à la tenue rigoureuse des états des lieux, à la justification documentée de chaque retenue et au respect scrupuleux des délais légaux de restitution. Le locataire diligent, quant à lui, trouvera dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile les outils pour contester les retenues abusives et obtenir, le cas échéant, le bénéfice des pénalités de retard légalement prévues. Ces règles, pour techniques qu’elles soient, intéressent directement les millions de ménages qui, chaque année, libèrent un logement loué et attendent la restitution de leur dépôt de garantie dans les conditions fixées par la loi.
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