L’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial à l’épreuve des normes environnementales : DPE, décret tertiaire et performance énergétique
I. La permanence de l’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial
A. La nature continue de l’obligation de délivrance
L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur commercial constitue l’un des piliers du statut des baux commerciaux, dont la portée a été significativement précisée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’article 1720 du même code précise que le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 4 décembre 2025 rendu en formation de section, consacré le caractère continu de cette obligation en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, FS-B). Cette décision, qui s’inscrit dans une construction prétorienne amorcée au début des années 2020, emporte une conséquence procédurale essentielle : le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil ne peut être fixé à la date de conclusion du contrat dès lors qu’un manquement à l’obligation de délivrance persiste au jour de l’assignation en exécution forcée. La Cour de cassation a, à cet égard, censuré l’arrêt d’appel qui s’était borné à retenir que le preneur connaissait la vétusté des locaux avant même l’entrée en jouissance, sans rechercher si le manquement du bailleur persistait à la date de l’assignation.
En conséquence, quelques mois plus tard, la troisième chambre civile a réaffirmé ce principe dans un arrêt du 19 mars 2026 en censurant une cour d’appel qui avait apprécié le respect de l’obligation de délivrance à la seule date de conclusion du bail. La Cour de cassation rappelle qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat » (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483). Par ailleurs, la même chambre avait déjà jugé, dans un arrêt du 10 avril 2025 publié au Bulletin, qu’une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Elle retient en effet que « selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, FS-B).
Dès lors, la nature continue de l’obligation de délivrance constitue désormais un principe jurisprudentiel fermement établi, dont les implications dépassent le seul contentieux de la vétusté ou des infiltrations pour s’étendre à l’ensemble des normes techniques auxquelles les locaux commerciaux doivent satisfaire, y compris les normes environnementales et énergétiques qui connaissent un développement législatif et réglementaire soutenu depuis la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015. À cet égard, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 6 juillet 2023 rendu en formation de section, que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée par le preneur que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, FS-B). Cette exigence de gravité du manquement, qui conditionne la suspension du paiement des loyers, doit être appréciée à la lumière des normes techniques et environnementales qui s’imposent désormais aux locaux commerciaux.
En conséquence, la convergence entre le droit commun du bail, tel qu’interprété par la troisième chambre civile, et le statut des baux commerciaux issu des articles L. 145-1 à L. 145-60 du Code de commerce, produit un régime de responsabilité du bailleur dont la cohérence s’affirme d’année en année. L’obligation de délivrance continue irrigue l’ensemble des obligations du bailleur, qu’il s’agisse de la garantie d’éviction, de l’entretien de la chose louée ou de la réalisation des travaux prescrits par l’autorité administrative, et cette obligation n’est susceptible d’aucune prescription tant que le manquement persiste, ainsi que l’a consacré l’arrêt du 4 décembre 2025.
B. L’extension de l’obligation de délivrance aux normes techniques et environnementales
L’obligation de délivrance conforme ne se limite pas à la remise matérielle des clés et à l’absence de vices affectant la structure de l’immeuble. Elle embrasse également l’obligation, pour le bailleur, de délivrer un local conforme aux normes techniques et réglementaires qu’exige l’exercice de l’activité du preneur prévue au bail. Ainsi, la troisième chambre civile a jugé, dans un arrêt du 10 avril 2025, que, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099). Cette affirmation de principe, qui concerne les normes de sécurité-incendie, est transposable à l’ensemble des prescriptions administratives auxquelles l’activité exercée dans les lieux loués est soumise, y compris, par extension, les normes environnementales et énergétiques.
Dans le même sens, la Cour de cassation avait déjà rappelé, aux termes d’un arrêt du 19 juin 2025, que les travaux de mise aux normes autorisés par l’administration et conformes à la destination des locaux relèvent de l’obligation de délivrance du bailleur (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-20.127). L’arrêt précise que les travaux de mise aux normes des locaux avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public doivent être assurés et pris en charge par le bailleur, dès lors qu’ils relèvent de son obligation de délivrance. Cette jurisprudence, qui s’inscrit dans la continuité des principes posés par les articles 1719 et 1720 du Code civil, consacre une répartition des obligations qui fait peser sur le bailleur la charge des travaux de mise en conformité administrative, sauf clause expresse contraire dont la portée doit être interprétée restrictivement.
À cet égard, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 23 octobre 2025, l’articulation entre la performance énergétique et la notion d’impropriété à destination. Aux termes de l’article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation, en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. La Cour de cassation a censuré, sur ce fondement, une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité décennale du vendeur au titre de défauts d’isolation thermique sans rechercher si ces défauts conduisaient à un coût exorbitant d’utilisation de l’ouvrage (Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 23-18.771). Cette décision, rendue en matière de vente d’immeuble, éclaire néanmoins la notion de conformité énergétique qui irrigue désormais l’ensemble du droit immobilier, y compris le droit des baux commerciaux.
En conséquence, l’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial doit être appréciée à l’aune d’un corpus normatif en expansion constante, qui inclut les obligations relatives au diagnostic de performance énergétique (DPE), dont l’annexion au bail commercial est désormais obligatoire en application de l’article L. 126-28 du Code de la construction et de l’habitation, et au dispositif Éco-Énergie Tertiaire issu du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, codifié aux articles R. 174-22 et suivants du même code. Or, la question de savoir dans quelle mesure le bailleur peut être tenu de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique des locaux loués, au titre de son obligation de délivrance, demeure largement ouverte et constitue l’un des enjeux majeurs du contentieux des baux commerciaux pour les années à venir.
II. La répartition des travaux de performance énergétique entre bailleur et preneur
A. Le décret tertiaire et l’articulation avec l’article 606 du Code civil
Le dispositif Éco-Énergie Tertiaire, institué par l’article L. 174-1 du Code de la construction et de l’habitation et précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, impose aux propriétaires et aux preneurs à bail de locaux à usage tertiaire une obligation de réduction progressive des consommations d’énergie, dont la première échéance est fixée à l’année 2030 pour un objectif de réduction de 40 %. Ce dispositif repose sur une obligation conjointe du bailleur et du preneur, ce qui soulève des difficultés d’articulation avec le statut des baux commerciaux et, en particulier, avec les règles de répartition des charges et des travaux entre les parties.
L’article 606 du Code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, et que toutes les autres réparations sont d’entretien. En droit des baux commerciaux, cette disposition s’articule avec l’article R. 145-35 du Code de commerce, qui énumère limitativement les charges, impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au preneur. La jurisprudence considère que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse contraire, à la charge du bailleur, ce principe ayant été rappelé par la Cour de cassation à plusieurs reprises. En effet, dans l’arrêt précité du 10 avril 2025, la Cour de cassation a explicitement réaffirmé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes de sécurité-incendie qu’exige l’exercice de l’activité du locataire prévue au bail » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099).
Or, les travaux de rénovation énergétique rendus nécessaires par le décret tertiaire peuvent être qualifiés de travaux prescrits par l’autorité administrative au sens de cette jurisprudence, ce qui tend à les faire relever de l’obligation du bailleur. Par ailleurs, dans la mesure où ces travaux intéressent fréquemment l’enveloppe du bâtiment (isolation des murs, de la toiture, remplacement des menuiseries), ils entrent dans le périmètre des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, dont la charge incombe au bailleur à moins d’une clause expresse de transfert. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 3 juillet 2025 relatif à la copropriété, précisé que les travaux de rénovation d’un équipement envisagés dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique de l’immeuble relèvent de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui illustre la reconnaissance par la Cour de cassation de la spécificité des travaux de rénovation énergétique dans l’économie du droit immobilier (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.429).
La difficulté principale réside dans la caractérisation de l’obligation de délivrance conforme lorsque les normes environnementales évoluent en cours de bail. En effet, si l’obligation de délivrance est continue, elle n’impose au bailleur de délivrer un local conforme qu’aux normes existant au moment de la conclusion du contrat, sauf disposition législative contraire ou stipulation expresse. Or, le décret tertiaire impose des obligations nouvelles qui n’existaient pas lors de la conclusion de nombreux baux en cours. La question de savoir si le bailleur peut être contraint de réaliser des travaux de rénovation énergétique au titre de son obligation de délivrance, alors même que ces travaux n’étaient pas exigés lors de la conclusion du bail, est actuellement pendante devant les juridictions du fond. Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle ne traite pas directement du décret tertiaire, a introduit des mesures significatives affectant l’équilibre économique du bail commercial, notamment la mensualisation des loyers et le plafonnement du dépôt de garantie à un trimestre de loyer (article 62 de la loi n° 2026-403), qui peuvent indirectement influencer la capacité financière des parties à supporter le coût des travaux de rénovation énergétique.
B. Les aménagements conventionnels et les perspectives du bail vert
Le caractère supplétif des articles 1719 et 1720 du Code civil, qui n’est pas d’ordre public, autorise les parties à aménager contractuellement la répartition des obligations de travaux, y compris celles relatives à la performance énergétique. La loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle II, a introduit dans le Code de l’environnement un article L. 125-1 prévoyant l’obligation d’annexer un « bail vert » aux baux portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces. Cette annexe environnementale doit comprendre un programme d’actions visant à réduire la consommation énergétique des locaux, ainsi qu’un inventaire détaillé des équipements et des consommations. Toutefois, l’obligation n’a qu’une portée incitative et aucun texte ne sanctionne son inexécution, ce qui en limite considérablement l’effectivité.
Une clause expresse de transfert au preneur de la charge des travaux de mise en conformité, y compris ceux relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code civil, est en principe valable, sous réserve qu’elle soit rédigée en termes non équivoques. La Cour de cassation exige en effet une stipulation expresse pour déroger à la répartition légale, comme en témoigne la motivation de l’arrêt du 4 décembre 2025 précité, qui rappelle que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, FS-B). Une clause générale mettant à la charge du preneur l’ensemble des travaux de mise aux normes, sans distinguer selon la nature et l’origine des non-conformités, ne saurait suffire à opérer un transfert des travaux rendus nécessaires par des vices affectant la structure de l’immeuble ou des non-conformités préexistant à la conclusion du bail. L’arrêt du 10 avril 2025 illustre cette exigence de précision en censurant une cour d’appel qui n’avait pas constaté l’existence d’une « stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.099).
Par ailleurs, l’équilibre contractuel peut être recherché par la voie d’une répartition conventionnelle des coûts, qui pourrait prévoir une prise en charge partagée des investissements de rénovation énergétique, assortie d’un mécanisme d’étalement dans le temps ou d’une répercussion progressive sur le loyer. Le statut des baux commerciaux, et en particulier les articles L. 145-33 à L. 145-39 du Code de commerce relatifs à la fixation du loyer, offrent un cadre propice à l’intégration de ces mécanismes, notamment par la prise en compte de l’amélioration de la performance énergétique dans la détermination de la valeur locative. L’article R. 145-6 du même code dispose en effet que les caractéristiques du local s’apprécient notamment au regard de l’état d’entretien et de vétusté, ce qui pourrait inclure, à terme, la performance énergétique.
Dès lors, la montée en puissance des obligations environnementales dans le champ du bail commercial invite les praticiens à une double vigilance. D’une part, la rédaction des clauses relatives aux travaux et à la mise en conformité doit être précise et anticipatrice, en distinguant clairement les travaux incombant à chaque partie selon leur nature et leur origine, et en prévoyant les modalités de partage des coûts lorsque les travaux bénéficient aux deux parties, ce qui est fréquemment le cas des travaux de rénovation énergétique. D’autre part, l’évolution prévisible du cadre législatif, notamment sous l’impulsion de la directive européenne 2024/1275 du 24 avril 2024 sur la performance énergétique des bâtiments, qui prévoit l’introduction de normes minimales de performance énergétique pour les bâtiments non résidentiels, laisse entrevoir un renforcement significatif des obligations pesant sur les bailleurs commerciaux à l’horizon 2030. La mise en conformité avec ces futures normes minimales pourrait, selon les configurations, imposer des investissements substantiels dont la charge, en l’absence de clause expresse, devrait être supportée par le bailleur au titre de son obligation de délivrance conforme, ce qui pourrait modifier profondément l’équilibre économique des baux commerciaux en cours.
En tout état de cause, le contentieux relatif à la performance énergétique dans le bail commercial est appelé à se développer significativement dans les prochaines années, à mesure que les échéances réglementaires se rapprochent et que les preneurs, confrontés à des surcoûts énergétiques ou à une impossibilité d’exploiter leurs locaux conformément aux normes en vigueur, se tourneront vers le juge pour faire reconnaître un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La jurisprudence de la troisième chambre civile, en consacrant la nature continue de cette obligation et en écartant la prescription tant que le manquement persiste, a d’ores et déjà posé les fondations d’un édifice juridique qui ne demande qu’à être complété par des espèces mettant en cause, non plus seulement la sécurité-incendie, mais la performance énergétique des locaux commerciaux.
Conclusion
L’obligation de délivrance conforme du bailleur commercial, dont la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a consacré la nature continue et la portée extensive, constitue la matrice à travers laquelle les exigences environnementales et énergétiques contemporaines doivent être appréhendées. La Cour de cassation a désormais solidement établi que le bailleur ne peut se retrancher derrière la date de conclusion du contrat pour éluder son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle, et que les travaux prescrits par l’autorité administrative lui incombent, sauf clause expresse contraire. Ces principes, combinés au dispositif Éco-Énergie Tertiaire et aux obligations d’information issues du DPE, dessinent un régime de responsabilité du bailleur commercial qui dépasse le seul cadre de la vétusté pour embrasser la conformité énergétique des locaux loués. En conséquence, la rédaction des baux commerciaux doit désormais intégrer une clause de répartition des obligations environnementales précise et explicite, faute de quoi le bailleur s’expose à voir sa responsabilité engagée pour manquement à son obligation de délivrance, sur un fondement dont la Cour de cassation a rappelé, par l’arrêt du 4 décembre 2025, qu’il est insusceptible de prescription tant que le manquement persiste. L’échéance de 2030, qui marque la première étape de réduction des consommations énergétiques imposée par le décret tertiaire, constitue à cet égard un horizon contentieux dont les premiers signes sont déjà perceptibles.
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