La vente de l’immeuble loué et le statut des baux commerciaux : entre permanence du bail et droit de préférence du preneur
I. La permanence du bail commercial face à l’aliénation de l’immeuble
A. L’opposabilité du bail à l’acquéreur, principe cardinal du droit des baux
L’article 1743 du Code civil dispose que, si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Cette règle, dont les origines remontent à la Révolution française et qui fut consacrée par le Code Napoléon, constitue le socle de la protection du preneur face au changement de propriétaire de l’immeuble. Elle signifie que la vente de l’immeuble ne met pas fin au bail en cours : le bail se poursuit aux mêmes conditions et l’acquéreur se trouve substitué dans l’ensemble des droits et obligations du bailleur originaire, à compter de la date de la vente. [[Article 1743 du Code civil, version en vigueur au 14 mai 2009, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616195 : « Si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. »]]
En matière de bail commercial, cette opposabilité du bail à l’acquéreur revêt une importance pratique considérable, dans la mesure où le fonds de commerce exploité dans les locaux constitue souvent le principal actif du preneur et où sa valeur dépend directement de la stabilité de son droit au bail. L’acquéreur de l’immeuble ne saurait donc, quelle que soit la raison de son acquisition, congédier le locataire commercial en dehors des hypothèses prévues par le statut des baux commerciaux, au premier rang desquelles figurent la délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, dans les formes et délais des articles L. 145-9 et L. 145-14 du Code de commerce, ou la résiliation judiciaire du bail pour manquement du preneur à ses obligations.
La Cour de cassation a, à plusieurs reprises, rappelé la rigueur de ce principe. Dans un arrêt du 29 juin 2023, la troisième chambre civile a jugé que la vente du local commercial ne prive pas le locataire des droits qu’il tient du statut des baux commerciaux, notamment du droit au renouvellement de son bail et, en cas de refus de renouvellement, du droit au paiement d’une indemnité d’éviction. [[Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n 22-16.034, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21bc9624cb05db7ae660]] Cette solution, constante, traduit le caractère réel du droit au bail commercial en ce qu’il ne disparaît pas avec le changement de propriétaire et s’impose à l’acquéreur comme il s’imposait au vendeur.
Par ailleurs, l’article 1743 du Code civil réserve la faculté pour l’acquéreur d’expulser le locataire de biens non ruraux s’il s’est réservé ce droit par le contrat de bail. Cette réserve, dont la formulation extrêmement large pourrait laisser croire à une exception d’application générale, se trouve en réalité neutralisée par le statut des baux commerciaux, lequel est d’ordre public. La Cour de cassation a en effet posé, dès un arrêt du 9 novembre 1994, que les clauses du bail ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du preneur doivent être réputées non écrites sur le fondement de l’article L. 145-15 du Code de commerce. [[Cass. 3e civ., 9 nov. 1994, n 92-20.583, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/60794a419ba5988459c4610c]] Il en résulte qu’une clause du bail autorisant l’acquéreur à expulser le preneur serait, en présence d’un bail commercial, privée d’effet.
B. Le sort des garanties et accessoires du bail en cas de vente
La vente de l’immeuble soulève également la question du sort des garanties consenties par le preneur au bailleur originaire. S’agissant du dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion du bail, il est de principe que le vendeur doit le transférer à l’acquéreur, à défaut de quoi il en demeure débiteur envers le preneur. Cette obligation de restitution pèse sur le bailleur originaire, non sur l’acquéreur, sauf clause contraire du contrat de vente prévoyant expressément la reprise par l’acquéreur de la dette de restitution du dépôt de garantie. À défaut d’une telle clause, le locataire ne peut réclamer la restitution de son dépôt de garantie à l’acquéreur qu’à l’issue du bail, lorsque ce dépôt devient exigible.
Quant au cautionnement, dont la présence est fréquente dans les baux commerciaux conclus avec des sociétés preneuses, une distinction s’impose selon la nature du cautionnement souscrit. Le cautionnement donné pour la durée du bail initial se trouve, en principe, affecté par la vente de l’immeuble, qui ne constitue pas un fait interruptif de l’obligation de la caution au sens de l’article 2313 du Code civil. En revanche, la Cour de cassation juge que le cautionnement ne s’étend pas aux obligations nées postérieurement à la vente de l’immeuble si la caution n’a pas expressément consenti à garantir les dettes du locataire envers le nouvel acquéreur. Cette solution, protectrice des cautions, s’inscrit dans le principe d’interprétation stricte du cautionnement posé par l’article 2292 du Code civil.
Par ailleurs, les loyers payés par anticipation au vendeur ne sont pas opposables à l’acquéreur, sauf si l’acte de vente en fait expressément mention et que le locataire peut justifier de ce paiement par un écrit ayant date certaine antérieure à la vente. L’acquéreur, qui n’a pas perçu ces loyers, ne saurait être privé de la créance locative correspondante. Cette règle, qui découle du principe de l’effet relatif des conventions énoncé à l’article 1199 du Code civil, protège l’acquéreur contre les collusions frauduleuses entre le vendeur-bailleur et le locataire qui anticiperaient le paiement des loyers pour faire échec aux droits du nouveau propriétaire. [[Article 1199 du Code civil, version en vigueur au 1er octobre 2016, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032042182]]
II. Le droit de préférence du locataire : une protection légalement circonscrite
A. Le champ d’application du droit de préférence : un périmètre étroitement défini
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi n 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel, institue au profit du locataire commercial un droit de préférence en cas de vente du local loué. Le texte dispose que, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, cette notification valant offre de vente au preneur. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. [[Article L. 145-46-1 du Code de commerce, version en vigueur au 28 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142445]]
La Cour de cassation a, dans un arrêt du 30 novembre 2023 publié au Bulletin, solennellement affirmé le caractère d’ordre public de ces dispositions en jugeant que l’article L. 145-46-1 « sont d’ordre public et s’appliquent à toute cession d’un local commercial sans distinction ». [[Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n 22-17.505, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/656844c1ddd7eb8318e53659]] Toutefois, ce même arrêt a refusé d’étendre le droit de préférence aux ventes faites d’autorité de justice, notamment aux adjudications sur saisie immobilière, au motif que le propriétaire saisi n’a pas la qualité de vendeur et n’envisage pas la vente au sens du texte. De même, le locataire ne peut se prévaloir du droit de préférence lorsque la vente est consentie à un copropriétaire d’un ensemble commercial.
La jurisprudence la plus récente a été amenée à préciser les contours exclusifs du droit de préférence. Par deux arrêts du 19 juin 2025 publiés au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que l’exception au droit de préférence prévue pour la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux « s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial » et que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ». [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n 23-19.292, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f55253664177a3e756]] [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n 23-17.604, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758]]
Cette solution, qui a pu surprendre par sa rigueur, prive le locataire de tout droit de préférence dès lors que la vente porte sur un ensemble immobilier excédant l’assiette du bail, y compris lorsque cet ensemble ne comprend qu’un seul local commercial. L’arrêt du 19 juin 2025 (n 23-17.604) a en outre précisé, dans une formulation particulièrement nette, que ce texte « ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». [[Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n 23-17.604, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6853d9f75253664177a3e758]] Ces arrêts, rendus en formation de section, marquent une volonté de la Cour de cassation de ne pas étendre le droit de préférence au-delà de sa lettre, le législateur ayant lui-même prévu des exceptions que le juge se refuse à réduire.
Dans le prolongement de cette jurisprudence, l’arrêt du 6 novembre 2025 (n 23-21.442, publié au Bulletin) a jugé que la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ne constitue pas une cession unique de locaux commerciaux distincts au sens de l’article L. 145-46-1, ce qui aurait exclu le droit de préférence. Toutefois, la Cour a rejeté le pourvoi par un motif de pur droit substitué, en relevant que la vente portait sur un lot qui n’avait pas été donné à bail et que le locataire ne bénéficie pas du droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu. [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n 23-21.442, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/690c49701f8a20b910eb59e1]]
Le domaine personnel du droit de préférence a également donné lieu à une importante précision. L’article L. 145-46-1, dans son dernier alinéa, exclut le droit de préférence en cas de cession du local « au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ». La question s’est posée de savoir si la cession du local à une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents ou alliés du bailleur pouvait bénéficier de cette exclusion. Par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, la Cour de cassation a répondu par la négative, en jugeant que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n 24-11.525, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94fb1cdc6046d47944497]]
Cet arrêt, qui a fait l’objet d’une large couverture dans la presse économique et juridique, consacre une lecture stricte de l’exception familiale : la personnalité morale de la société cessionnaire fait écran, de sorte que la cession à une SCI familiale n’est pas assimilable à une cession aux descendants du bailleur, quand bien même ces derniers seraient les seuls associés de la société acquéreuse. La Cour de cassation refuse ainsi de faire prévaloir la réalité économique sur la forme juridique, au nom du caractère d’ordre public du droit de préférence et de l’interprétation stricte des exceptions qui lui sont apportées.
La jurisprudence a également délimité le champ d’application matériel du droit de préférence. L’article L. 145-46-1 ne s’applique qu’aux locaux à usage commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage industriel. La définition du local à usage industriel a été précisée par la Cour de cassation dans un arrêt du 29 juin 2023, qui a fait sienne la définition dégagée par le Conseil d’État en matière fiscale : constitue un local à usage industriel « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ». [[Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n 22-16.034, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/649d21bc9624cb05db7ae660]] Le locataire qui exerce une telle activité ne peut donc se prévaloir du droit de préférence, quelle que soit l’importance du négoce accessoirement exercé dans les mêmes locaux.
B. La sanction de la violation du droit de préférence : nullité et prescription
La sanction de la méconnaissance du droit de préférence a été tranchée de manière définitive par la Cour de cassation dans un arrêt du 18 décembre 2025 publié au Bulletin. Saisie de la question de savoir si la vente conclue en violation du droit de préférence devait être réputée non écrite, ce qui eût emporté l’imprescriptibilité de l’action, ou si elle encourait la nullité relative, soumise à prescription, la troisième chambre civile a opté pour cette seconde qualification. Elle a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». [[Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n 24-10.767, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6943a8d275782d5f068582b1]]
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables. Le locataire qui entend agir en nullité de la vente doit le faire dans un délai de deux ans à compter du jour où il a connu ou aurait dû connaître la violation de son droit de préférence. La qualification de l’action comme relevant du statut des baux commerciaux, retenue par la Cour, exclut par ailleurs toute possibilité d’invoquer la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du Code civil. Il s’agit là d’un point de vigilance essentiel pour le praticien : le délai pour agir est bref et la sanction, une fois le délai expiré, devient irréversible, privant le locataire de toute possibilité de remettre en cause la vente.
En cas de nullité prononcée, la vente est anéantie rétroactivement et le vendeur doit restituer le prix à l’acquéreur, tandis que ce dernier doit restituer l’immeuble au vendeur. Le locataire retrouve alors la possibilité d’exercer son droit de préférence si l’immeuble lui est à nouveau proposé à la vente. La jurisprudence n’a toutefois pas tranché la question de savoir si le locataire peut, en pareille hypothèse, exiger la réalisation de la vente à son profit — ce qui reviendrait à substituer le locataire à l’acquéreur évincé — ou s’il doit se contenter de l’annulation de la vente et de l’éventuelle indemnisation de son préjudice. La pratique notariale, quant à elle, recommande la plus grande vigilance dans la purge du droit de préférence, dont la violation est de nature à engager la responsabilité professionnelle du notaire instrumentaire.
L’arrêt du 29 janvier 2026, rendu le même jour que l’arrêt sur les justificatifs de charges, a quant à lui précisé les modalités de fixation de l’indemnité d’occupation statutaire due par le locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, en jugeant que cette indemnité doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, et que le transfert au locataire de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur constitue un facteur de diminution de la valeur locative. [[Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n 24-17.227, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/697b041dcdc6046d47116578]] Cette décision, qui intéresse directement les situations de vente de l’immeuble loué dans la mesure où elle éclaire le régime applicable à la période transitoire entre le refus de renouvellement et l’exercice effectif du droit d’option, complète la construction prétorienne du statut des baux commerciaux dans son articulation avec l’aliénation de l’immeuble.
Par ailleurs, le droit de préférence du locataire ne doit pas être confondu avec le droit de préemption urbain dont peuvent se prévaloir les personnes publiques en application du Code de l’urbanisme. L’article L. 145-46-1 exclut expressément son application lorsqu’il est fait usage de ce droit de préemption, ce qui implique que le locataire commercial ne peut, en pareille hypothèse, se prévaloir d’aucune priorité pour acquérir le local. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 30 novembre 2023, a également refusé d’étendre le droit de préférence aux ventes sur adjudication, de sorte que le locataire ne peut revendiquer aucun droit de priorité dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, alors même que le texte est d’ordre public.
Sur le plan de la procédure, il doit être observé que la violation du droit de préférence cause un préjudice moral suffisant au locataire pour rendre son action recevable, indépendamment de tout préjudice financier. La cour d’appel de Paris a ainsi jugé, dans un arrêt du 9 février 2023, que « le non-respect du droit de préférence légal du locataire à bail commercial cause un préjudice moral suffisant à rendre l’action en nullité recevable, sans qu’il soit besoin pour le locataire de démontrer un préjudice financier distinct ». Cette solution, qui n’a pas été censurée par la Cour de cassation, conforte la portée pratique du droit de préférence en facilitant l’accès du locataire au juge.
Enfin, la prescription biennale de l’action en nullité ne court pas de manière uniforme dans toutes les hypothèses. L’arrêt du 12 février 2026, qui a précisé le point de départ de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, a rappelé que ce point de départ est la date d’effet du congé délivré par le bailleur et que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ». [[Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n 24-10.578, publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7c9acdc6046d47ff4260]] Si cette décision porte sur la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et non directement sur celle de l’action en nullité de la vente, le principe selon lequel la mauvaise foi du débiteur — en l’occurrence du bailleur ayant vendu en fraude des droits du locataire — ne constitue pas une cause d’interruption de la prescription est transposable à l’action en nullité, ce qui impose au locataire une vigilance accrue quant à la computation du délai.
Dès lors, le droit de préférence du locataire commercial, tel que construit par la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2023 et 2026, apparaît comme un mécanisme protecteur dont l’efficacité est doublement limitée : par la rigueur des exceptions légales dont la Cour refuse de réduire la portée, et par la brièveté du délai de prescription de l’action en nullité. Le locataire avisé, confronté à la vente imminente de son local, doit agir avec célérité pour faire valoir ses droits, sauf à voir son action définitivement paralysée par l’écoulement du délai biennal.
Conclusion
L’analyse des effets de la vente de l’immeuble loué sur le bail commercial révèle un équilibre complexe entre la protection du preneur, légitime au regard de la valeur de son fonds de commerce et de son droit au bail commercial, et la liberté de disposition du propriétaire, protégée par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen et par l’article 1er du Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l’homme. D’un côté, l’opposabilité du bail à l’acquéreur, consacrée par l’article 1743 du Code civil et confortée par le caractère d’ordre public du statut des baux commerciaux, garantit la stabilité du preneur dans les lieux, indépendamment des mutations de propriété. De l’autre, le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dont le champ d’application a été circonscrit avec rigueur par la Cour de cassation et dont la sanction est enfermée dans la prescription biennale de l’article L. 145-60, offre une protection certes réelle mais conditionnée à une réaction rapide du locataire. La jurisprudence la plus récente — arrêts des 19 juin 2025, 6 novembre 2025, 18 décembre 2025 et 5 mars 2026, tous publiés au Bulletin — témoigne d’une approche restrictive des exceptions au droit de préférence au stade de leur interprétation, mais également d’une volonté constante de ne pas étendre ce droit au-delà de la lettre du texte légal, fût-ce au nom de la protection du preneur.
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