I. La consolidation de l’équilibre contractuel du bail commercial
A. La mensualisation du loyer et la rationalisation des garanties financières
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, promulguée après un parcours parlementaire de plus de deux années, a été publiée au Journal officiel le 27 mai 2026. [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, JORF n° 0123 du 27 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131304.]] Son article 61, non censuré par le Conseil constitutionnel dans sa décision du 21 mai 2026, [[Décision n° 2026-855 DC du 21 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000054131862.]] apporte des modifications substantielles au statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La première de ces modifications, qui retient l’attention de la pratique, réside dans l’instauration du principe de mensualisation du loyer commercial.
Antérieurement à la réforme, le loyer du bail commercial était, en l’absence de stipulation contraire, payable par trimestre civil. Cette règle, ancrée dans les usages, imposait au preneur une charge de trésorerie concentrée qui pouvait se révéler particulièrement lourde pour les petites et moyennes entreprises. La nouvelle rédaction des dispositions relatives au paiement du loyer consacre désormais un principe de paiement mensuel, sauf convention contraire des parties. Ce renversement de la règle supplétive traduit une orientation favorable à la protection de la trésorerie du preneur, sans pour autant priver le bailleur de la possibilité de convenir d’une autre périodicité.
Par ailleurs, le législateur a entendu encadrer les garanties susceptibles d’être exigées du preneur lors de la conclusion du bail. La pratique révélait, en effet, que certains bailleurs imposaient des garanties disproportionnées, allant bien au-delà du dépôt de garantie traditionnel, sous la forme de cautions bancaires ou personnelles couvrant plusieurs années de loyers, parfois qualifiées de clauses « tunnels » en raison de leur caractère indéfini et potentiellement abusif. La loi nouvelle plafonne désormais le montant des sûretés pouvant être exigées du preneur à un quantum déterminé, ce qui constitue une avancée significative pour l’accès au bail commercial des jeunes entreprises dépourvues d’actifs importants. [[Voir également l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui répute non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142457.]]
Cette rationalisation des garanties s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage du rapport de force entre bailleur et preneur, déjà amorcé par la jurisprudence de la troisième chambre civile. L’office du juge dans l’appréciation de la proportionnalité des clauses contractuelles s’en trouve conforté, dans le prolongement de la position constante de la Cour de cassation qui sanctionne les clauses portant une atteinte excessive à la liberté contractuelle du preneur.
La portée pratique de cette réforme ne doit cependant pas être surestimée. Le plafonnement des garanties ne concerne que les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, soit à compter du 28 mai 2026. Les baux en cours ne sont pas affectés par cette disposition, ce qui limite considérablement l’impact immédiat de la mesure. Par ailleurs, la loi ne définit pas de sanction spécifique en cas de violation du plafond, laissant au juge le soin de déterminer, sur le fondement du droit commun des obligations, les conséquences d’une garantie excessive. Cette absence de sanction automatique pourrait, dans un premier temps, encourager certains bailleurs à maintenir leurs exigences antérieures, au risque d’un contentieux dont l’issue demeure, à ce stade, incertaine.
L’application de ces nouvelles dispositions devra également composer avec la diversité des situations locales et la pratique des juridictions du fond. Dans les zones où la tension locative est forte, la mensualisation du loyer, pour favorable qu’elle soit au preneur, pourrait être écartée par des stipulations contraires que le bailleur, en position de force, sera en mesure d’imposer. Le caractère supplétif de la nouvelle règle en limite nécessairement la portée. Ainsi, la réforme opère davantage un signal politique qu’une transformation radicale des équilibres contractuels.
B. Le renforcement encadré du droit de préférence du locataire commercial
La loi du 26 mai 2026 procède également à une refonte du droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Ce dispositif, qui impose au bailleur souhaitant vendre le local commercial d’en informer préalablement le locataire et de lui offrir d’acquérir aux mêmes conditions, a fait l’objet d’une réécriture qui en étend le champ d’application et en précise les modalités. [[Article L. 145-46-1 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142445.]] La notification doit désormais être effectuée par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre, et doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée.
La réforme étend le bénéfice de ce droit de préférence en élargissant la définition du local à usage commercial éligible, tout en maintenant certaines exclusions justifiées par la configuration particulière de l’opération envisagée, telles que la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou la cession à un descendant du bailleur. Cette extension est d’autant plus notable qu’elle intervient dans un contexte jurisprudentiel marqué par une affirmation vigoureuse de l’effectivité de ce droit.
À cet égard, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt publié au Bulletin le 5 mars 2026, que la cession d’un local commercial à une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents ou alliés ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de préemption du locataire commercial au titre de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-16.581, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386.]] Cette solution, qui refuse de faire céder le droit du preneur devant les montages familiaux, illustre la volonté prétorienne de garantir l’effectivité du droit de préférence, que la réforme législative vient désormais consolider en lui offrant un socle textuel renforcé.
Or, l’articulation entre ce droit de préférence renforcé et les autres droits du preneur, notamment le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, soulève des questions d’interprétation qui ne manqueront pas de se poser au contentieux. [[Sur les principes généraux du statut des baux commerciaux, voir la page dédiée du cabinet : https://kohenavocats.fr/avocats-en-droit-immobilier-et-droit-des-affaires-a-paris-kohen-avocats/avocats-droit-immobilier-paris/avocats-baux-commerciaux-paris/.]] La coexistence de ces prérogatives, qui protègent le preneur à différents stades de la relation contractuelle, devra être précisée par la pratique notariale et, le cas échéant, par la jurisprudence.
II. Les fragilités du nouveau dispositif à l’épreuve de la jurisprudence
A. L’articulation imparfaite entre la nouvelle clause résolutoire et l’exception d’inexécution
La modification la plus commentée de la réforme concerne sans doute l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui régit le mécanisme de la clause résolutoire dans le bail commercial. Dans sa nouvelle rédaction, ce texte maintient le principe selon lequel la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, mais il ajoute une condition substantielle à la suspension des effets de cette clause par le juge. [[Article L. 145-41 du Code de commerce, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477.]] Désormais, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Cette nouvelle exigence, qui subordonne le bénéfice des délais de grâce à une double condition cumulative, marque un infléchissement notable par rapport au régime antérieur. Si l’objectif affiché est de lutter contre les stratégies dilatoires de certains preneurs qui sollicitaient des délais sans intention réelle de s’acquitter de leur dette, le nouveau texte introduit une rigueur qui pourrait, dans certaines configurations, priver le preneur de bonne foi d’une protection pourtant essentielle à la survie de son fonds de commerce.
En conséquence, l’articulation de ce nouveau texte avec la théorie de l’exception d’inexécution, telle que dégagée par la jurisprudence de la troisième chambre civile, apparaît comme la principale zone d’incertitude du dispositif. La Cour de cassation a en effet consacré, par un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, le principe selon lequel « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». [[Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7.]] Cette solution, qui constitue un infléchissement par rapport à une jurisprudence antérieure plus restrictive, reconnaît au preneur confronté à l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance le droit de suspendre le paiement des loyers sans formalité préalable.
Par un arrêt subséquent du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, la Cour de cassation a précisé la portée de cette solution dans le contexte de la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386.]] La Cour ajoute que la cour d’appel, en se déterminant sans rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé, n’a pas donné de base légale à sa décision. Cette solution impose au juge du fond un office renforcé : il ne peut se contenter de constater l’absence de demande de délais dans le mois du commandement, mais doit examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée.
Dès lors, une tension apparaît entre la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41, qui conditionne strictement la suspension de la clause résolutoire à la reprise du paiement du loyer courant avant la première audience, et la jurisprudence précitée qui reconnaît au preneur le droit de suspendre le paiement des loyers lorsque le local est impropre à sa destination. Comment concilier l’obligation de reprendre le versement intégral du loyer courant avec le droit de ne pas payer un loyer pour un local qui ne peut être exploité ? La question est d’autant plus aiguë que le commandement de payer visant la clause résolutoire peut porter sur des loyers dont le non-paiement était précisément justifié par l’inexécution du bailleur. Le preneur se trouverait alors dans une situation paradoxale : pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, il lui faudrait reprendre le paiement d’un loyer qu’il est en droit de ne pas acquitter en raison des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.
Cette contradiction potentielle n’a pas échappé aux premiers commentateurs de la loi, qui s’interrogent sur la hiérarchie des normes applicable : la loi nouvelle, en tant que disposition spéciale, doit-elle primer sur la construction jurisprudentielle de l’exception d’inexécution, ou cette dernière conserve-t-elle son plein effet en tant que principe général du droit des obligations, consacré par les articles 1219 et 1220 du Code civil ? La réponse à cette question conditionnera l’effectivité même de la protection du preneur dans le contentieux de la clause résolutoire. En pratique, il est probable que les juridictions du fond adoptent une lecture conciliante des deux régimes, en considérant que l’exception d’inexécution dûment justifiée fait obstacle à la qualification même de « loyer impayé » au sens de l’article L. 145-41 nouveau, de sorte que la condition de reprise du paiement ne trouverait pas à s’appliquer lorsque le preneur établit le bien-fondé de sa suspension de paiement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 19 mars 2026, que l’obligation de délivrance du bailleur ne se limite pas à la date de conclusion du contrat. Elle juge, au visa de l’article 1719 du Code civil, qu’il « incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». [[Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483, https://www.courdecassation.fr/decision/69bb9fc7cdc6046d472d5b1f.]] La cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande en résiliation de la locataire au motif que les désordres allégués n’étaient pas prouvés au jour de la remise des lieux, alors que l’obligation du bailleur perdure pendant toute la durée du bail. Cette affirmation de la continuité de l’obligation de délivrance renforce la position du preneur qui invoque une exception d’inexécution, et rend d’autant plus problématique la condition de reprise du paiement intégral posée par la nouvelle loi.
B. Les zones d’ombre persistantes du droit de préférence et de la cession du bail
Au-delà de la question de la clause résolutoire, la réforme laisse subsister plusieurs incertitudes sur des pans entiers du statut des baux commerciaux qu’elle n’a pas abordés. La première de ces zones d’ombre concerne l’articulation entre le droit de préférence et les cessions de parts de société civile immobilière. La jurisprudence du 5 mars 2026 précitée apporte une première réponse en jugeant que la cession à une SCI familiale n’échappe pas au droit de préférence, mais la portée exacte de cette solution mérite d’être précisée au regard de la diversité des montages sociétaires que la pratique révèle. La question de savoir si le droit de préférence peut être invoqué lorsque la cession du local s’inscrit dans une opération plus large de cession de titres sociaux reste, à ce jour, sans réponse jurisprudentielle claire.
En outre, la réforme ne règle pas la question de la durée du bail et des conditions de son renouvellement, qui demeurent régies par les articles L. 145-8 et suivants du Code de commerce. Le principe du plafonnement du loyer de renouvellement, combiné aux exceptions permettant le déplafonnement en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, continue de générer un contentieux abondant que la loi nouvelle n’a pas cherché à tarir. [[Sur la complexité du contentieux des baux commerciaux, voir : https://kohenavocats.fr/avocat-bail-commercial-paris/.]]
La question des clauses d’interdiction de cession du bail commercial, fréquemment insérées dans les contrats, n’a pas non plus été abordée par le législateur. Or, la pratique révèle que ces clauses, lorsqu’elles sont stipulées de manière absolue, peuvent constituer une entrave excessive à la mobilité du preneur et, indirectement, à la transmission du fonds de commerce. La jurisprudence de la troisième chambre civile a, à plusieurs reprises, précisé les conditions dans lesquelles le bailleur peut refuser son agrément à une cession, mais la frontière entre le refus légitime et le refus abusif demeure une source d’incertitude pour les praticiens. La loi de simplification, en dépit de son intitulé, n’a pas apporté sur ce point la clarification attendue, laissant subsister un risque contentieux que la contractualisation ne parvient pas toujours à prévenir. L’article L. 145-16 du Code de commerce, qui régit la cession du bail commercial et les conditions dans lesquelles le bailleur peut s’y opposer, n’a fait l’objet d’aucune modification, laissant à la jurisprudence le soin de continuer à tracer la frontière entre les clauses licites et celles qui portent une atteinte disproportionnée à la liberté du preneur.
De surcroît, la dimension procédurale du contentieux des baux commerciaux n’a pas été traitée par la loi de simplification. La prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce, dont le point de départ et les causes d’interruption font l’objet d’une jurisprudence nourrie, demeure inchangée. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt du 12 février 2026, que « l’assignation en référé-expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, délivrée par le bailleur aux fins de désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, ne suspend pas la prescription biennale au profit du preneur, sauf si ce dernier s’est expressément associé à la demande ». [[Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-16.213, https://www.courdecassation.fr/decision/698d7a93cdc6046d47feadfa.]] Cette solution, qui impose au preneur une vigilance procédurale particulière, illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile interprète les causes d’interruption de la prescription abrégée. L’articulation entre cette prescription et les actions en responsabilité contractuelle de droit commun continue de soulever des difficultés pratiques que la réforme ne résout pas.
La question de la taxe foncière, traditionnellement supportée par le bailleur mais fréquemment refacturée au preneur par une clause du bail, n’a pas davantage été abordée par la réforme. Cette pratique, qui fait peser sur le locataire une charge fiscale théoriquement étrangère à son obligation de paiement du loyer, continue de prospérer en l’absence d’intervention législative, alors même qu’elle constitue un facteur significatif de renchérissement du coût d’occupation des locaux commerciaux.
Enfin, la réforme ne traite pas de la question de la répartition des charges et des travaux entre bailleur et preneur, qui demeure régie par les stipulations contractuelles et par les articles 1719, 1720 et 1755 du Code civil. La distinction entre les grosses réparations, qui incombent au bailleur en application de l’article 606 du Code civil, et les réparations d’entretien, qui pèsent sur le preneur, continue de nourrir un contentieux abondant que la loi de simplification n’a pas jugé utile de clarifier. Cette abstention est d’autant plus regrettable que la complexité technique de certains immeubles commerciaux rend cette distinction de moins en moins opératoire dans la pratique.
En tout état de cause, la loi du 26 mai 2026 constitue une étape significative dans l’évolution du droit des baux commerciaux, mais elle laisse au juge le soin de résoudre les tensions qu’elle a elle-même créées entre la volonté de responsabiliser le preneur et la nécessité de préserver l’effectivité de ses droits fondamentaux. [[Pour une analyse complémentaire des enjeux du bail commercial, voir la page expertise : https://kohenavocats.fr/avocats-droit-immobilier-paris/avocats-cession-fonds-commerce-paris/.]] La pratique contractuelle et le contentieux à venir diront si les avancées de la réforme l’emportent sur les incertitudes qu’elle génère.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte au statut des baux commerciaux des modifications qui, pour être sectorielles, n’en sont pas moins structurantes. La mensualisation du loyer et le plafonnement des garanties constituent des avancées réelles en faveur de la protection du preneur, tandis que le renforcement du droit de préférence s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle déjà bien établie.
En revanche, la nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 du Code de commerce, en conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire à la reprise du versement intégral du loyer courant, introduit une exigence dont la compatibilité avec l’exception d’inexécution, telle que la Cour de cassation l’a consacrée en 2025 et 2026, est pour le moins incertaine. Cette tension, qui place le juge au coeur d’un arbitrage délicat entre la lettre de la loi nouvelle et l’esprit de la jurisprudence protectrice du preneur, constituera sans doute le principal foyer du contentieux des prochaines années. La pratique devra intégrer cette ambivalence dans la rédaction des actes et dans la conduite des procédures, avec une vigilance accrue quant aux délais et aux conditions de mise en oeuvre des voies de droit ouvertes au preneur confronté à l’inexécution de son bailleur.
Dans l’attente des premières décisions qui feront application de la loi nouvelle, une double recommandation s’impose aux praticiens. D’une part, la rédaction des baux commerciaux devra intégrer avec précision les nouvelles règles de mensualisation et de plafonnement des garanties, en anticipant les clauses qui pourraient être regardées comme y contrevenant. D’autre part, le preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire devra, plus que jamais, agir dans le mois pour saisir le juge aux fins de suspension, sans se reposer exclusivement sur le terrain de l’exception d’inexécution dont la portée, au regard des conditions nouvelles posées par l’article L. 145-41, n’est pas encore fixée par la jurisprudence.
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