Depuis les décrets du 12 février 2026 sur les aides personnelles au logement, le plan d’apurement CAF redevient un point central des dossiers de loyers impayés. Beaucoup de propriétaires et de locataires se trompent sur son rôle : ce n’est ni une simple formalité CAF, ni une protection automatique contre l’expulsion. C’est une pièce qui peut maintenir l’APL, documenter la bonne foi du locataire, sécuriser une reprise de paiement, ou au contraire révéler que le dossier doit basculer vers une procédure judiciaire.

La demande Google confirme l’intérêt immédiat du sujet. Le Keyword Planner remonte plan d apurement caf à 720 recherches mensuelles moyennes en France, caf aide loyer impayé et variantes à 590 recherches mensuelles, loyers impayés caf à 210 recherches mensuelles, et plan d apurement caf et expulsion à 170 recherches mensuelles. L’intention est commerciale et urgente : le lecteur ne cherche pas une définition, il veut savoir s’il peut éviter la suspension des APL, obtenir le versement direct au bailleur, préparer l’audience ou empêcher que la dette mène à une expulsion.

Le sujet est aussi d’actualité. Service Public rappelle que deux décrets du 12 février 2026 modifient les règles de gestion des impayés de loyer pour les bénéficiaires de l’APL, de l’ALF ou de l’ALS, avec une entrée en vigueur prévue le 1er janvier 2027. En 2026, il faut donc gérer deux temporalités : appliquer les règles actuellement en vigueur dans le dossier ouvert aujourd’hui, tout en anticipant le nouveau cadre qui renforce le rôle de la CCAPEX et du versement direct.

Qu’est-ce qu’un plan d’apurement CAF ?

Un plan d’apurement est un échéancier de remboursement de la dette locative. Il fixe comment le locataire va payer les loyers et charges impayés, en plus du loyer courant. En pratique, il doit être réaliste : un plan que le locataire ne peut pas tenir ne protège personne.

Dans un dossier CAF ou MSA, le plan sert surtout à trois choses :

• montrer que l’impayé est traité et non ignoré ;
• permettre le maintien de l’aide personnelle au logement si les conditions sont remplies ;
• donner au bailleur une base écrite pour suivre les paiements.

Service Public indique que le maintien de l’aide suppose notamment que le plan soit respecté et accepté ou approuvé par la CAF ou la MSA, et que le locataire reprenne le paiement du loyer en cours. C’est le point décisif : payer seulement une petite partie de l’arriéré ne suffit pas si le loyer courant continue de ne pas être réglé.

Le cadre de référence se trouve dans le code de la construction et de l’habitation. L’article R. 824-1 définit le moment où l’impayé de dépense de logement est constitué : lorsque le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges lorsque l’aide est versée au bénéficiaire, ou à deux fois le montant mensuel net du loyer et des charges lorsque l’aide est versée au bailleur. Les articles R. 824-4 à R. 824-7 décrivent ensuite le circuit complet : signalement par le bailleur, choix de la procédure par l’organisme payeur, établissement du plan d’apurement, saisine du FSL et suspension de l’aide en cas de mauvaise exécution. Ce sont ces textes, applicables jusqu’au 31 décembre 2026, que le décret du 12 février 2026 viendra remplacer à compter du 1er janvier 2027.

La lecture de ces textes confirme que le plan d’apurement n’est jamais un simple document de convenance entre les parties. Il conditionne le maintien du versement de l’aide : l’organisme payeur ne poursuit les versements que si le plan est approuvé, respecté et accompagné de la reprise du paiement de la dépense courante de logement. C’est la raison pour laquelle un plan signé mais non exécuté peut produire l’effet inverse de celui recherché : il documente un engagement que le locataire n’a pas tenu.

À partir de quand la CAF intervient-elle ?

Le seuil dépend de la situation de versement de l’aide. Lorsque l’aide est versée au bailleur, l’impayé est apprécié à partir du loyer net, c’est-à-dire le loyer figurant au bail après déduction de l’aide au logement. Lorsque l’aide est versée au locataire, le raisonnement porte sur la dette de loyer et de charges due par le locataire.

Dès que l’impayé est établi, le bailleur doit le signaler à la CAF ou à la MSA dans le délai applicable. La fiche Service Public sur les aides au logement mentionne un délai de deux mois pour le signalement. Le signalement doit être sérieux : identité du locataire, adresse, montant de la dette, période concernée et justificatifs.

Le texte est précis sur les obligations du bailleur. L’article R. 824-4 du code de la construction et de l’habitation dispose que, lorsque le bénéficiaire de l’aide ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, sa situation est soumise à l’organisme payeur par le bailleur percevant l’aide pour son compte, dans un délai de deux mois après la constitution de l’impayé, sauf si la somme due a été réglée entre-temps. Le bailleur doit en outre justifier qu’il poursuit, par tous les moyens possibles, le recouvrement de sa créance. S’il ne signale pas l’impayé dans le délai ou n’apporte pas ces justifications, l’article R. 824-6 du même code renvoie aux sanctions de l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale, c’est-à-dire une sanction financière prononcée par l’organisme de sécurité sociale.

Ce circuit explique pourquoi le calendrier compte autant que le montant. Un impayé signalé tardivement fait perdre au bailleur le bénéfice d’une procédure d’apurement encadrée, tandis qu’un locataire qui attend le premier courrier de la CAF pour réagir réduit d’autant ses chances de convaincre le juge qu’il est en situation de régler sa dette.

Le mauvais réflexe consiste à attendre plusieurs mois en espérant un règlement spontané. Côté bailleur, ce retard peut compliquer le maintien des aides, fragiliser la preuve et retarder la procédure. Côté locataire, l’absence de réaction laisse grossir la dette et réduit les chances d’obtenir un échéancier acceptable devant le juge.

Le plan d’apurement empêche-t-il l’expulsion ?

Non, pas automatiquement. Le plan d’apurement CAF peut aider à éviter une expulsion, mais il ne bloque pas mécaniquement une procédure déjà engagée.

Il faut distinguer quatre situations.

Première situation : l’impayé vient de commencer. Le plan peut éviter que le dossier se dégrade. Le bailleur signale l’impayé, le locataire reprend le loyer courant, et les parties documentent un échéancier crédible. À ce stade, la procédure judiciaire n’est pas forcément lancée.

Deuxième situation : un commandement de payer a été délivré. Le plan peut encore être utile, mais il doit être raccordé au calendrier du commandement, à la clause résolutoire et aux démarches du commissaire de justice. Il ne faut pas croire qu’un simple échange avec la CAF efface le commandement.

Troisième situation : l’assignation est déjà délivrée. Le plan devient une pièce de défense ou de négociation. Le locataire peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire si les conditions sont réunies. Le bailleur peut, lui, soutenir que le plan est irréaliste ou non respecté.

Quatrième situation : un jugement d’expulsion existe déjà. Le plan peut encore avoir un intérêt sur la dette, l’indemnité d’occupation ou le maintien temporaire des aides, mais il ne remplace pas les recours contre le jugement, la demande de délais devant le juge de l’exécution ou la stratégie post-commandement de quitter les lieux.

Pour comprendre le déroulé judiciaire général, vous pouvez consulter notre article sur la mise en demeure et les premières étapes en cas de loyer impayé.

La jurisprudence récente illustre les deux issues possibles. D’un côté, lorsque le locataire a repris le versement intégral du loyer courant et qu’il démontre être en situation de régler sa dette, les juridictions accordent volontiers des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1343-5 du code civil, et suspendent les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais : c’est le mécanisme prévu aux V et VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Si la dette est intégralement soldée dans les délais fixés, la clause est réputée n’avoir jamais joué.

La cour d’appel de Versailles a ainsi suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé trente mensualités de 200 euros à des locataires d’un logement de l’OPH des Hauts-de-Seine qui avaient repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, au motif que leur dette devait être réduite de façon très significative par un rappel d’allocation logement versé après la mise en place d’un plan d’apurement (CA Versailles, 5 juin 2025, n° 24/06606). La cour d’appel de Douai a, de manière encore plus nette, accordé des délais de paiement rétroactifs à une locataire âgée, constaté que sa dette était intégralement soldée et dit que la clause résolutoire était réputée n’avoir jamais joué, excluant en conséquence l’expulsion (CA Douai, 26 mars 2026, n° 25/02305). Dans le même esprit, la cour d’appel de Paris a accordé un délai de paiement rétroactif expirant le 14 janvier 2025 à une locataire dont la dette était née d’une difficulté administrative au niveau de la caisse d’allocations familiales, puis constaté que la clause résolutoire était réputée n’avoir pas joué (CA Paris, 28 novembre 2025, n° 25/03102).

La condition commune à ces décisions doit être retenue : la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et une démonstration concrète de la capacité à solder l’arriéré. La cour d’appel de Rouen l’a rappelé en accordant quatorze mois de délais, par mensualités de 400 euros, à des locataires dont elle a estimé qu’ils disposaient de revenus suffisants pour s’acquitter du loyer courant tout en apurant la dette (CA Rouen, 26 juin 2025, n° 24/02727).

Que doit contenir un bon plan d’apurement ?

Un plan utile doit être lisible, chiffré et tenable. Il doit notamment préciser :

• le montant total de la dette à la date du plan ;
• les mois de loyers et charges concernés ;
• le montant du loyer courant à payer chaque mois ;
• le montant ajouté au titre de l’arriéré ;
• la date de chaque paiement ;
• le mode de paiement ;
• la durée prévisible du remboursement ;
• la signature du bailleur et du locataire ;
• les pièces justificatives remises à la CAF ou à la MSA.

Le plan ne doit pas masquer un désaccord sur le montant de la dette. Si le locataire conteste des charges, des réparations, une régularisation ou une somme non justifiée, il faut l’écrire séparément. À défaut, le bailleur soutiendra que la dette a été reconnue sans réserve.

Le plan doit aussi distinguer le loyer courant et la dette ancienne. Beaucoup d’échecs viennent de là : le locataire paie l’arriéré selon le plan, mais ne règle pas le loyer du mois. Pour la CAF comme pour le juge, la reprise du paiement courant est souvent le marqueur principal de la bonne foi.

La rédaction du décompte mérite une attention particulière lorsqu’une aide au logement est en jeu. La jurisprudence considère en effet que l’aide personnalisée au logement versée entre les mains du bailleur correspond à une prise en charge partielle du loyer courant : elle s’impute sur les loyers de la période à laquelle elle se rapporte et non sur une dette de loyer plus ancienne. La cour d’appel d’Orléans a appliqué cette règle en jugeant que des versements d’APL et de réduction de loyer de solidarité, même cumulés avec le règlement personnel du locataire, ne pouvaient éteindre les causes d’un commandement de payer, l’aide devant être déduite du loyer en application des articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation (CA Orléans, 27 août 2025, n° 24/01488).

Sur le plan pratique, le plan doit donc faire apparaître séparément trois colonnes : le loyer courant, l’aide au logement perçue pour la période, et la somme personnelle versée au titre de l’arriéré. Un décompte qui mélange les imputations expose le bailleur à une contestation et le locataire à la surprise d’une clause résolutoire jugée acquise.

Mis à jour le 12 août 2026.

Comment demander un plan d’apurement à la CAF ou à la MSA ?

Une demande utile ne se limite pas à appeler la CAF. Le locataire ou le bailleur doit préparer un échéancier écrit, le faire signer lorsque l’accord est trouvé, puis transmettre le document à la CAF ou à la MSA avec une preuve d’envoi. Le modèle officiel de plan d’apurement de la CAF permet de partir d’un document qui sépare le loyer courant de la dette ancienne.

1. Arrêter le montant exact de la dette, mois par mois, en distinguant loyers, charges, paiements déjà reçus et sommes contestées.
2. Proposer une mensualité précise, une date de premier versement et une durée compatible avec les ressources du locataire.
3. Joindre le décompte locatif, la preuve de la reprise du loyer courant, les justificatifs de ressources et de charges, ainsi que le premier paiement s’il a déjà été effectué.
4. Adresser la proposition au bailleur pour signature, puis à la CAF ou à la MSA depuis l’espace allocataire ou par courrier, en conservant l’accusé de réception.

Dans la procédure applicable en 2026, le plan demandé au bailleur doit en principe être établi dans un délai maximal de six mois, réduit à deux mois si le bailleur a refusé le tiers payant. À défaut de plan après mise en demeure, la CAF ou la MSA saisit le FSL, qui dispose de trois mois pour établir un échéancier. Si le FSL ne répond pas dans ce délai, l’organisme payeur peut mettre lui-même le plan en place. Ces étapes sont détaillées dans la fiche officielle Service Public sur le maintien de l’aide au logement et correspondent à la procédure prévue à l’article R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation : l’organisme payeur choisit en fonction de la situation du bénéficiaire de renvoyer le dossier au bailleur afin qu’il établisse, dans un délai de six mois au plus, un plan d’apurement, ou de saisir directement le FSL.

La proposition peut être formulée simplement : « Je règle le loyer courant à compter de ce mois et je propose de verser, en plus, la somme de […] euros le […] de chaque mois jusqu’au remboursement de la dette de […] euros. » Le montant doit rester tenable. Un échéancier signé mais immédiatement inexécuté affaiblit le dossier.

Le maintien de l’aide suppose que le plan soit accepté ou approuvé par l’organisme payeur, qu’il soit respecté et que le loyer courant soit repris. Même accepté, il ne suspend pas automatiquement un commandement de payer, une assignation ou un jugement d’expulsion.

Que faire si le bailleur refuse de signer ?

Un bailleur peut refuser un plan irréaliste, trop long ou insuffisant. Mais il ne doit pas ignorer la demande si le dossier relève de la CAF ou de la MSA. En cas de blocage, il faut documenter les échanges : courrier recommandé, courriel, proposition chiffrée, justificatifs de ressources, relevé de dette et proposition alternative.

Côté locataire, l’objectif est de montrer que le refus du bailleur n’est pas dû à une absence de paiement, mais à un désaccord sur les modalités. Le locataire doit proposer un montant qu’il peut réellement tenir, reprendre le paiement du loyer courant et saisir les interlocuteurs utiles : CAF, MSA, FSL, travailleur social, ADIL, CCAPEX selon la situation.

Côté bailleur, l’objectif est différent : éviter un plan de façade qui retarde la procédure sans perspective sérieuse. Le bailleur doit conserver la preuve des incidents, des relances, du commandement de payer, des sommes dues, et des propositions refusées ou non tenues.

La jurisprudence montre que le refus de signer, lorsqu’il est justifié par l’inanité de la proposition, est régulièrement suivi par les juges. La cour d’appel de Toulouse a confirmé la résiliation d’un bail conclu avec un bailleur social alors même que le locataire avait signé, quelques semaines avant le commandement, un plan d’apurement prévoyant des mensualités de 248 euros en sus du loyer courant : aucune mensualité n’avait été honorée et la dette n’avait pas été soldée dans le délai de deux mois. La cour a rappelé que l’absence de paiement dans ce délai entraîne de plein droit la résiliation, sans que le comportement postérieur du débiteur puisse être pris en considération par le juge (CA Toulouse, 18 décembre 2025, n° 25/00766).

Que faire si le locataire ne respecte pas le plan ?

Le non-respect du plan est un signal grave. Service Public indique qu’en cas de mauvaise exécution du plan ou de non-paiement du loyer courant, la CAF ou la MSA peut suspendre le versement de l’aide au logement.

Pour le bailleur, il faut réagir vite :

1. vérifier les sommes réellement reçues ;
2. mettre à jour le décompte locatif ;
3. relancer par écrit ;
4. signaler l’évolution à la CAF ou à la MSA si nécessaire ;
5. vérifier si un commandement de payer ou une assignation doit être délivré ;
6. préparer les pièces pour l’audience.

Pour le locataire, il ne faut pas attendre la suspension. Si un paiement ne peut pas être honoré, il faut prévenir immédiatement, expliquer la cause, proposer une régularisation courte et réunir les justificatifs. Un accident ponctuel se défend mieux qu’un silence de plusieurs semaines.

Les textes sont clairs sur la conséquence : en cas de mauvaise exécution du plan ou du dispositif d’apurement, ou de non-reprise du paiement de la dépense courante de logement, l’organisme payeur suspend le versement de l’aide, sous réserve des dispositions de l’article R. 824-28 du code de la construction et de l’habitation. La suspension de l’aide est un signal fort pour le bailleur, qui peut alors considérer que la reprise d’une procédure de recouvrement est justifiée.

Le locataire conserve toutefois des leviers. Il peut solliciter du juge, sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, des délais pour se libérer de sa dette, à la condition de démontrer qu’il est en situation de régler et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant. Une procédure de surendettement ouverte à son bénéfice ouvre des perspectives supplémentaires, le juge devant alors articuler les délais accordés avec la décision de la commission de surendettement (article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989).

Le décret du 12 février 2026 change quoi ?

Le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 réforme le traitement des impayés de dépenses de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement. D’après Service Public, les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2027.

L’actualité ne signifie donc pas que tous les dossiers ouverts en mai 2026 sont déjà soumis au nouveau régime. En revanche, elle impose d’anticiper les points qui vont devenir plus sensibles : seuil de déclenchement, rôle de la CCAPEX, maintien ou suspension de l’aide, versement direct au bailleur, et articulation entre impayé social et procédure d’expulsion.

Concrètement, les articles R. 824-1 à R. 824-7 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable depuis 2019, sont abrogés à compter du 1er janvier 2027. Le nouveau cadre, défini par le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, renforce notamment le rôle de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et généralise le versement direct de l’aide au bailleur dans certaines situations d’impayé. Pour un dossier ouvert en 2026, il faut donc à la fois appliquer les seuils actuels et préparer les pièces que le nouveau régime rendra décisives : courriers de signalement, plans d’apurement, échanges avec la CCAPEX et justificatifs de reprise du loyer courant.

Le message pratique est clair : un dossier de loyer impayé ne doit plus être géré uniquement comme une dette privée entre propriétaire et locataire. Dès qu’une aide au logement existe, le dossier devient aussi administratif et social. Les courriers CAF, les délais de signalement, les propositions de plan, les décisions de suspension ou de maintien et les échanges CCAPEX doivent être conservés.

Paris et Île-de-France : pourquoi agir vite ?

À Paris et en Île-de-France, les loyers élevés rendent les plans d’apurement plus difficiles à tenir. Une dette de deux ou trois mois peut rapidement dépasser plusieurs milliers d’euros. Le locataire peut être tenté de proposer une mensualité trop faible, tandis que le bailleur peut considérer que le plan ne couvre même pas le risque réel.

Le calendrier local aggrave souvent la situation. Les délais d’audience, les échanges avec le commissaire de justice, la trêve hivernale, les délais de relogement et la saisine des services sociaux peuvent transformer un dossier simple en contentieux long.

Le bon réflexe est de construire une chronologie dès le départ :

• date du premier impayé ;
• date du signalement CAF ou MSA ;
• date de proposition du plan ;
• paiements réellement effectués ;
• commandement de payer, le cas échéant ;
• saisine du FSL, de la CCAPEX ou d’un travailleur social ;
• assignation et audience.

Cette chronologie permet au juge de comprendre si le dossier relève d’un incident rattrapable, d’une dette structurelle, d’un refus abusif de dialogue ou d’une impossibilité durable de paiement.

Une fois le jugement d’expulsion rendu, le locataire n’est pas pour autant dépourvu de recours. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de l’exécution d’accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an, et le juge tient compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de sa situation de famille, de son âge, de son état de santé et des diligences accomplies en vue de son relogement (article L. 412-4 du même code).

Le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi accordé six mois à un locataire d’un logement situé à Saint-Denis pour se maintenir dans les lieux jusqu’au 7 octobre 2025, au motif que son relogement ne pouvait avoir lieu dans des conditions normales (TJ Bobigny, 7 avril 2025, n° 25/01146). La présentation d’un plan d’apurement et d’une démarche active de relogement est ici encore une pièce utile : elle nourrit l’appréciation de la bonne foi de l’occupant au sens de l’article L. 412-4.

Le delta par rapport aux guides concurrents

Les résultats concurrents expliquent surtout la mécanique CAF : signalement de l’impayé, plan d’apurement, maintien de l’aide et versement direct. Ces informations sont utiles, mais elles laissent souvent le lecteur sans stratégie contentieuse.

Le point manquant est l’articulation avec l’expulsion. Le plan CAF doit être raccordé au commandement de payer, à la clause résolutoire, à l’audience, aux délais de paiement, au versement direct et à la preuve de bonne foi. C’est cette articulation qui décide si le dossier peut être stabilisé ou s’il faut engager, poursuivre ou contester la procédure.

En pratique, le plan d’action est le suivant :

1. chiffrer la dette et vérifier ce qui est contestable ;
2. reprendre le paiement du loyer courant ;
3. proposer un plan réaliste et daté ;
4. signaler ou vérifier le signalement CAF/MSA ;
5. conserver toutes les pièces ;
6. anticiper l’audience si un commandement ou une assignation existe ;
7. ne pas confondre maintien de l’APL et arrêt automatique de la procédure d’expulsion.

Sources utiles

Les sources principales sont la fiche Service Public sur le maintien des aides personnelles au logement en cas de loyers impayés, l’actualité Service Public sur les évolutions des règles en cas de dette locative, le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, et la fiche Service Public sur les loyers impayés et l’expulsion du locataire.

Pour replacer ce sujet dans un dossier complet, consultez aussi notre article sur les loyers impayés, l’APL et le seuil de 450 euros, notre article sur le commandement de quitter les lieux après jugement, et notre page dédiée au droit immobilier à Paris.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Vous avez reçu un courrier CAF, un commandement de payer, une assignation ou une menace d’expulsion liée à un plan d’apurement non signé ou non respecté.

Le cabinet peut organiser une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet.

Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact.

À Paris et en Île-de-France, nous pouvons relire le bail, le décompte locatif, les courriers CAF/MSA, le plan d’apurement, le commandement de payer et les pièces utiles avant l’audience.